Ar nuomotojas privalo pateikti nuosavybės dokumentus nuomininkui? Būsto nuomos sutarties ypatumai

Mokslo metų pradžia siejama su būstų nuomos rinkos bumu - nuomotojai, dėl gaunamų užklausų kiekio, turi galimybę rinktis būsimus gyventojus net iš kelių variantų. Įprastai nuomotojo (asmens, siūlančio būstą) ir nuomininko (asmens, ieškančio būsto) interesai sudarant nuomos sutartį skiriasi. Nuomotojas siekia išnuomoti jam priklausantį būstą kuo brangiau ir kuo geresnėmis sąlygomis, tuo tarpu nuomininko interesas yra išsinuomoti būstą kuo mažesne kaina ir kuo palankesnėmis jam sąlygomis.

Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu. Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau.

Svarbiausi punktai būsto nuomos sutartyje

Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į esminius punktus, kurie padės apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus:

1. Sutarties šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
2. Nuosavybės patvirtinimas: Sudarant nuomos sutartį nuomininkui yra svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas, kadangi įstatymas numato, kad sudaryti būsto nuomos sutartį gali tik nekilnojamojo turto savininkas.
3. Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Ši sutarties sąlyga nuomotojui ir nuomininkui iš esmės yra pati svarbiausia, todėl nuomos sutartyje būtina aiškiai nurodyti:
   • Nuomos mokesčio dydį (pinigų sumą);
   • Mokėjimo formą (mokama grynais pinigais, ar banko pavedimu, tokiu atveju būtina nurodyti banko sąskaitą, į kurią bus pervedamas nuomos mokestis);
   • Mokėjimo periodiškumą, t.y. kas kiek laiko ir iki kada turi būti sumokėtas nuomos mokestis, pavyzdžiui, kas mėnesį, iki einamojo mėnesio paskutinės dienos.

   Šioje vietoje būtina papildomai pažymėti, kad įstatymas numato, jog nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.

4. Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
5. Užstato (depozito) sumokėjimas: Sudarant nuomos sutartį nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste, ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
6. Nuomos sutarties terminas: Nuomos sutartis gali būti terminuota, kuomet būstas nuomojamas tam tikrą sutartyje apibrėžtą laiko tarpą, pavyzdžiui, 1 metus, ir neterminuota, kuomet būstas yra nuomojamas neterminuotą laiko tarpą. Šalys yra laisvos pasirinkti nuomojamo būsto sutarties terminą. Visgi, yra rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį, kadangi aiškus nuomos sutarties termino pabaigos žinojimas yra naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, nes tai leidžia sutarties šalims iš anksto planuoti savo būsimus veiksmus ateityje, susijusius su gyvenamuoju būstu.
7. Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.
   • Kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus.
   • Skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.

   Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduotina užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto. Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų ir įvairių interpretacijų nuomos sutarties pabaigoje dėl buvusios daiktų būklės jų perdavimo metu.

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis. Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas. Pavyzdžiui, jeigu nuomos sutartis yra įregistruota ir nuomininkas aplieja žemiau esantį būstą, padarytą žalą nukentėjusiam asmeniui tiesiogiai turės atlyginti pats nuomininkas, o ne nuomotojas, kadangi išviešinus nuomos sutartį nuomininkas yra laikomas oficialiu būsto valdytoju.

Elektros tiekimo sutarties pasirinkimas nuomojamame būste

Vilniuje būstą nuomotis nusprendęs Rokas (vardas pakeistas) žiemą prisimena mokėjęs išskirtinai dideles sąskaitas, pavyzdžiui, gruodžio sąskaita buvo 560 eurų, net ir valstybei iš dalies kompensuojant elektros kainą. Jauno vyro suvartojimas nuomojame būste siekia daugiau kaip 1000 kilovatvalandžių per mėnesį, nes šildymas irgi elektrinis.

„Visur skambant raginimams kuo greičiau pasikeisti elektros planą į pigesnį, tą pabandžiau padaryti ir aš. Tačiau netrukus sužinojau, kad jokia laisva elektros rinka man neegzistuoja, kadangi būstą aš nuomojuosi, todėl parinkti planą man turi nuomotojas. Tokia sistema yra iš esmės kvaila ir neteisinga, kadangi nuomotojui tai tiesiog papildomas galvos skausmas ir jis niekaip nesuinteresuotas, kad mano sąskaitos už elektrą būtų mažesnės“, - sako Rokas.

Anot jo, galiausiai nuomotojas „parinko pirmą pasitaikiusį planą“ ir vargu, ar jis yra geriausias ar pigiausias. Dabar skaitytojas sako, kad kaina užfiksuota ties 26 centais už kilovatvalandę ir dar mokamas 3 eurų ESO mokestis.

„Šitas aspektas, kad esi priklausomas tik nuo šeimininko valios, kažkaip liko neaptartas visame šiame, kaip gerbiamas R. Kuodis sako, liberalizavimo lachatrone, nors didelei daliai, ypač jaunų žmonių, itin svarbus“, - teigia Rokas.

Teisininko komentaras

Teisininkas Edvinas Meškys teigia, kad galima suteikti įgaliojimus sudaryti sutartį su tiekėju pačiam nuomininkui, tačiau dėl to reiktų tartis.

„Taip, iš principo taip susitarti galima, nors bendroji taisyklė, kad būtent nekilnojamojo turto savininkas tai daro, bet jeigu nuomotojas įgaliotų, manau, kad jo vardu tai daryti tikrai nebūtų problema“, - sako advokatų kontoros „Vilys, Meškys ir partneriai“ partneris, advokatas.

Pasak jo, jeigu susitarti dėl įgaliojimo nepavyksta, būtina bent jau įsivertinti nuomos sąlygas.

„Sudarant nuomos sutartį labai svarbu, kad nuomininkas numatytų, kaip yra atsiskaitoma už elektrą ar visas kitas paslaugas“, - teigia pašnekovas.

Anot jo, Roko nupasakotų problemų pasitaiko, tačiau dažniau ginčas kyla dėl papildomų išlaidų, pavyzdžiui, aplinkos tvarkymui, remontui ir neaišku, kas turi mokėti.

„Nes sutartys dažnai aptakiai numato, kad nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, visas komunalinių paslaugų sąskaitas apmokėti pagal faktą ir kitus mokesčius. Ir klausimas tada būna: kas tie kiti mokesčiai ir mokėjimai?“, - teigia advokatas.

Remiantis Elektros energijos tiekimo ir naudojimo taisyklėmis, prieš sudarant sutartis su nuomininku, operatoriui ar tiekėjui turi būti pateikti savininko nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai ir teisėtą pagrindą naudotis savininko turtu patvirtinantys dokumentai.

Sutartys su nuomininkais sudaromos savininko ir (ar) nuomininko nurodytam terminui, kuriam suėjus, sutartis pasibaigia (išskyrus atvejus, kai esant raštiškam savininko sutikimui, operatorius ar tiekėjas ir nuomininkas susitaria pratęsti sutarties galiojimo terminą ar sudaryti naują terminuotą sutartį).

NT brokerio įžvalgos

NT brokeris Andrius Blažaitis atkreipia dėmesį, kad nuomotojui gali kilti tam tikrų nepatogumų, jeigu nuomininkas staiga pakeistų savo planus, prieš tai sudarius tiekimo sutartį pagal pastarojo pageidavimus.

„Nuomininko gyvenimo aplinkybės gali pasikeisti ir jis gali bet kada nutraukti nuomos sutartį ir išeiti iš to turto, o (tiekimo - red.) sutartis, jeigu sudaryta terminuota 2-3 metams, - liks. Tai tada bus papildomų nepatogumų nuomotojui pakeisti sutartį“, - sako „Capital Smart“ biuro NT brokeris A. Blažaitis.

Panašią situaciją apibūdina ir advokatas E. Meškys.

„Tariantis su nuomotoju dėl paslaugų teikėjo pakeitimo būtina įvertinti, ar dėl tokio pakeitimo nuomotojas pagal sutartį neprivalės mokėti baudos bei nepatirs kitų nuostolių, kuriuos gali vėliau prašyti padengti iš nuomininko“, - teigė advokatas.

Jis pateikė pavyzdį, kai buto savininkas yra sudaręs dvejų metų bevielio interneto ir televizijos sutartį su ir už šį terminą taikoma speciali kaina: vietoje 29,99 euro mokama tik 19,99 euro. Jeigu nuomininko prašymu nuomotojas sutartį su bendrove nutrauktų po 1 metų, tuomet jam gali tekti sumokėti po 10 eurų už visus 12 mėnesių, tai yra, „bauda“ būtų 120 eurų.

„Tikėtina, kad nuomotojas gali norėti dėl šios baudos sumokėjimo susitarti su nuomininku, jeigu tokia situacija nėra aptarta sutartyje. Vis dėlto nuomininkas turi pasitikrinti, ar nuomos sutartis nenumato, kad tokiu atveju nuomininkas visada įsipareigoja padengti nuomotojo patirtus nuostolius”, - teigia E. Meškys.

NT brokeris A. Blažaitis mano, kad svarbu nuo pat pradžių sutarti, kokios bus sąlygos.

„Nuomininkas renkasi turtą pagal nuomos kainą, ir antras svarbus dalykas - pagal išlaikymo kaštus. Elektros energija yra susitarimo dalykas tarp nuomininko ir nuomotojo. Aišku, nuomininkas turėtų pasiklausti, kokią sutartį nuomotojas pasirašęs ir kokia yra vienos kilovatvalandės kaina“, - sako ekspertas.

Pašnekovo teigimu, ginčai dėl elektros kainos nėra dažna problema nuomos rinkoje, tačiau abi pusės turi kalbėtis, kad „paskui nebūtų staigmenų“.

Jis sutinka, jog energijos kainos ir sutarčių lankstumas yra veiksnys nuomos rinkoje.

„Ką dabar daro nuomotojai ir aš pats darau, nes ir pats nuomoju nuosavą nekilnojamąjį turtą: kadangi elektros kainos žemos, tai tiesiog - neterminuota sutartis, rinkos kaina, o jeigu elektros kainos pradės augti, tai tada reikės žiūrėti, galbūt sudaryti terminuotą sutartį“, - teigia A. Blažaitis.

Žalioji energetika ir būsto naujumas

Brokeris užsiminė ir apie atsinaujinančios energetikos sprendimus, taip iš esmės išvengiant tiekimo bendrovių tarifų ar sutarčių klausimo.

„Populiaru, kas nuomoja kotedžus, namus, jeigu žmonės turi saulės elektrines ar nutolusias, tai irgi yra momentas, kai yra papildomas pliusas, pridėtinė vertė: nuomininkui yra komunikuojama, kad jam elektros energija apskritai nekainuos arba kainuos minimaliai. Bet esminis momentas, reikia nurodyti, kokios bus tos išlaidos. Aišku, geriausia viską apsirašyti sutartyje, bet tai yra derybų objektas. O jeigu kyla ginčas, reikia žiūrėti į sutartį“, - sako A. Blažaitis.

Jis pridūrė, kad apskritai, aukštos energinės klasės naujos statybos būstas tampa privalumu nuomininkui ir nuomotojui - tokį turtą išnuomoti lengviau, negu tą, kurį sunku išlaikyti.

Tiesa, čia reikia pažymėti Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos (VERT) svetainėje komentuotą klausimą „Ar būnant gaminančiu vartotoju galima parduoti pagamintą elektrą nuomininkams?“ ir ar tai yra reguliuojama veikla.

„Nekilnojamojo turto (vartojimo vietos) savininkas gali išrašyti atitinkamą sąskaitą už nuomininko suvartotą elektros energiją, jei tai numatyta vadovaujantis minėtomis Civilinio kodekso 6.156 straipsnio 1 dalies nuostatomis su nuomininkais sudarytose sutartyse“, - teigia VERT.

Toje CK dalyje nurodyta, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.

„Taip pat informuojame, kad elektros energijos sektorių reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra konkrečių nuostatų, reglamentuojančių nuomotojo ir nuomininko tarpusavio atsiskaitymų už suvartotą elektros energiją nuomojamame objekte kainodarą ir šių atsiskaitymų tvarką“, - komentuodama kitą panašų klausimą apie gaminančius vartotojus internete skelbia VERT.

Taigi, šiuo atveju svarbus „Delfi“ kalbintų ekspertų komentaras atidžiai aptarti visas nuomos sąlygas.

Detali sutartis palengvina ginčų sprendimą

Advokatas E. Meškys teigia, kad detali nuomos sutartis labai palengvina galimų ginčų sprendimą.

„Kai tiktai yra ginčas, detali sutartis padeda labai greitai išspręsti tuos nesutarimus, šalys nusprendžia, kas už ką atsako, koks turtas buvo, kas ką moka, kaip toliau sudaromos sutartys ir tai apsaugo abi puses“, - sako teisininkas.

Jeigu kyla ginčas dėl sutarties, jis pataria pirmiausia tartis su teisininkais.

„Jie lengviau padeda įvertinti situaciją, galbūt lengviau atsiriboja nuo tos emocinės dalies ir jie pasakytų, ar galima, ar ne. Jeigu ne, jeigu yra tarp fizinių asmenų sudarytas susitarimas, tai tada yra teismas. Jeigu turime vienoje pusėje nuomotoją įmonę, o kitur - fizinis asmuo, tai tada jis būtų vartotojas ir tada Vartotojų teisių apsaugos tarnyba galėtų padėti išaiškinti, ar sąlygos nebuvo pažeidžiančios vartotojo teises“, - sako teisininkas.

Tuo metu Rokas teigia, kad iš pažįstamų girdėjęs dar liūdnesnių istorijų nei jo: jie buvo palikti garantiniame tiekime (jo kaina keičiasi kas mėnesį). „Šeimininkui nebuvo labai įdomūs jų skundai. Kur logika? Televiziją ir internetą galiu įsivesti ir išsirinkti pats, o štai už elektrą, kuri šiais laikais - kur kas brangesnis malonumas, nė velnio. Jei kažkas bandys aiškinti, kad kitaip neįmanoma, pastebėsiu, jog Jungtinėje Karalystėje nuomotojas turi galimybę pats rinktis elektros tiekėją“, - sako Rokas.

Didžiosios Britanijos nepriklausomas energetikos reguliuotojas „Ofgem“ dar 2013 metais skelbė, kad už elektrą mokantis nuomininkas turi teisę pasirinkti savo tiekėją, o nuomotojas negali užkirsti tam kelio.

„Kai kuriomis aplinkybėmis nuomotojas ar tarpininkaujantis agentas gali įtraukti į nuomos sutartį tiekėją pagal nutylėjimą (a default supplier). Jeigu taip nutiktų, nuomotojas ar agentas turi informuoti nuomininką apie bet kokius ryšius su konkrečiais tiekėjais. Mūsų gairės aiškiai skelbia, kad kol esate tiesiogiai atsakingas už energijos sąskaitų mokėjimą, jūs turite teisę pakeisti tiekėją bet kuriuo metu ir be „išėjimo mokesčio“, jeigu nebuvote iš anksto informuotas apie sąlygas“, - skelbiama „Ofgem“ svetainėje.

Elektros kainų mažėjimas

Lietuvos energetikos agentūra (LEA) antradienį skelbė, kad nors birželį elektra brango, liepos mėnesį per pirmąsias 10 dienų užfiksuotas elektros kainų mažėjimas: liepos 1-11 dienų vidutinė elektros kaina Nord Pool biržoje sudarė 7,3 cento už kWh (be PVM) ir buvo 26 proc. mažesnė už vidutinę birželio mėnesio kainą.

Šiuo metu nepriklausomų elektros tiekėjų siūlomų 24 mėn. fiksuotos elektros kainos planų tarifai yra 24-33 centai už kWh (vienos laiko zonos) ir 18-34 cento už kWh (dviejų laiko zonų). 12 mėn. fiksuotų planų tarifai yra, atitinkamai, 23-25 cento ir 17-29 cento už kWh.

Analitikų vertinimu, sprendžiant pagal elektros kainų ateities sandorius, metų pabaigoje tikėtinas kainų augimas. Kylant elektros kainoms „Nord Pool“ biržoje, nepriklausomų elektros tiekėjų siūlomų planų tarifai taip pat gali kilti.

„Vartotojams, kurie vis dar nėra peržiūrėję savo sutarčių su anksčiau užfiksuotais aukštais tarifais, tebėra palankus laikas priimti sprendimus dėl naujų sutarčių sudarymo“, - teigia LEA.

Ji primena, kad nepriklausomi elektros tiekėjai gali vienašališkai pakeisti sutarties sąlygas vartotojams, mažindami brangių fiksuotų planų kainas, tai padaryti leidžia šiemet priimti įstatymo pakeitimai.

tags: #ar #nuomotojas #turi #pateikti #nuosavybes #sutarti