Civilinis kodeksas numato, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sutarčių ir kitų sandorių teisinę registraciją specialiuose registruose. Tai reiškia, kad sutarties ar sandorio šalys privalo pateikti informaciją ir dokumentus apie sutartį ar kitą sudarytą sandorį institucijai, kuri tvarko viešąjį registrą, jeigu tai padaryti įpareigoja įstatymai.
Pažymėtina, kad sutartis ar kitas sandoris galioja jį sudariusioms šalims, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Pavyzdžiui, kelių asmenų susitarimas įsteigti juridinį asmenį laikomas įvykdytu, t.y., juridinis asmuo laikomas įsteigtu, tik nuo to momento, kai jis yra įregistruojamas juridinių asmenų registre. Šalims nesilaikius prievolės įregistruoti steigiamą juridinį asmenį registre, juridinis asmuo nebus laikomas įsteigtu, nes registracija yra imperatyvus veiksmas, kurį privalu atlikti steigiant juridinį asmenį.
Svarbu pažymėti, kad neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais. Ši nuostata yra reikšminga nuomos sutarčių atveju.
Kitaip tariant, pagal nuomos sutartį vienas asmuo, kuris turi jam nuosavybės teise priklausantį daiktą, perduoda juo naudotis kitam asmeniui, o pastarasis naudojasi tokiu daiktu ir už tai moka atlygį. Svarbu įsidėmėti, kad daikto savininkas ne tik turi teisę naudotis savo daiktu, gauti iš jo naudą, bet ir privalo rūpintis juo bei atlyginti žalą, kurią sukėlė netinkamai naudojamas ar prižiūrimas daiktas.
Praktinis pavyzdys: Andriaus ir Tomo nuomos sutartis
Andrius ir Tomas sudarė buto nuomos sutartį. Pagal ją, Andrius (nuomotojas) išnuomavo Tomui (nuomininkui) trijų kambarių butą ketvirtame aukšte, esančiame penkių aukštų name. Tomas ir Andrius sudarė rašytinę nuomos sutartį, tačiau šios sutarties viešame registre neužregistravo.
Praėjus trims mėnesiams po buto nuomos pradžios, Andrius gavo rašytinę pretenziją iš Astos, kuriai priklauso butas, esantis po Andriaus butu. Pretenzijoje nurodyta, kad bute gyvenantis Tomas apipylė Astos butą ir atsisakė atlyginti padarytą žalą, todėl tą padaryti privalo Andrius, nes jis yra buto savininku.
Pradžioje Andrius nesutiko atlyginti Tomo padarytą žalą, nes jo supratimu už žalą gali būti atsakingu tik Tomas. Kodėl Andrius turėjo atlyginti žalą, kurią padarė ne jis, bet Tomas?
Civiliniame kodekse numatyta, jog gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre. Jeigu nuomos sutartis būtų buvusi įregistruota, Andrius būtų galėjęs apsiginti ir nurodyti, kad Asta dėl jai padarytos žalos gali kreiptis tik į Tomą, nes žalos padarymo momentu būtent Tomas buvo buto valdytoju ir privalėjo elgtis rūpestingai, rūpintis butu.
Andrius, atlyginęs žalą Astai, įgis teisę patirtus nuostolius išsiieškoti iš Tomo. Bet, jeigu Tomas, tarkime, netikėtai nuspręs išvykti iš Lietuvos į Dubajų, ir nesutiks geranoriškai atlyginti nuostolių, Andriaus galimybės priverstinę tvarka išsiieškoti patirtus nuostolius bus itin menkos.
Siekiant išvengti tokių nemalonių situacijų, visada rekomenduotina registruoti sudarytas nuomos sutartis.
Nuomos sutarties registravimo privalumai
- Apsauga nuo nesąžiningumo: Nuomos sutarčių registracija apsaugo ir nuomininką, ir nuomotoją nuo galimo kitos sutarties šalies nesąžiningumo.
- Aiški teisių ir pareigų apibrėžtis: Registracija aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas, užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi.
- Skaidrumas: Registracija prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
- Galimybė remtis sutartimi teisme: Tik įregistruota sutartimi galima remtis teisme ar kitose institucijose, jei tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas.
Sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui, panaudos davėjui ir gavėjui. Įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.
Taigi, įregistruota nuomos ar panaudos sutartis užtikrina, kad sutarties sąlygos bus saistančios ne tik sutartį sudarančias šalis, bet ir galės būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
Kaip įregistruoti nuomos sutartį?
Svarbu žinoti, kad pasirašius būsto nuomos sutartį, ją įregistruoti NTR reikėtų per 30 dienų. Tai gali atlikti bet kuri iš sutarties šalių, priklausomai nuo jų tarpusavio susitarimo.
Prašymą įregistruoti arba išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas nuomos sutartis gali paduoti bet kuris šios sutarties įregistravimu suinteresuotas asmuo. Prašymą galima pateikti asmeniškai klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu būdu.
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai.
- siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g.
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai.
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti.
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje.
Nuomos mokesčiai
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du būdai mokėti mokesčius:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
- 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis) yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Mokesčių tarifai pagal verslo liudijimą skiriasi priklausomai nuo savivaldybės:
| Savivaldybė | Metinis mokestis (eurais) |
|---|---|
| Vilnius | 684 |
| Kaunas | 520 |
| Klaipėda | 209 |
| Vilniaus rajonas | 130 |
| Kauno rajonas | 35 |
| Klaipėdos rajonas | 1 |
| Neapibrėžta savivaldybė | 684 |
Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras.
Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų.
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.
Registrų centro duomenys
Artėjant rugsėjui, tradiciškai daugės būsto nuomos atvejų ir sudaromų būsto nuomos sutarčių. Iš viso šiuo metu Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR) yra įregistruota 20,2 tūkst. galiojančių būsto nuomos sutarčių, o šiais metais šalyje įregistruota jau 3,1 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Daugiausiai būsto nuomos sutarčių įregistruota Vilniuje (beveik 1 tūkst. šiemet, 1,2 tūkst.
Pagrindinius nacionalinius duomenis tvarkantis Registrų centras pastaruoju metu sulaukia vis daugiau gyventojų klausimų apie nuomos ir panaudos sutarčių registravimą.
Nuomos sutarties sudarymo žingsniai
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Kam gi to reikia?
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.
Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
Asmenys ir šeimos, kurie išsinuomojo būstą sudarydami sutartį ne trumpiau nei vieneriems metams ir įregistravę ją Nekilnojamojo turto registre, turi teisę į būsto nuomos mokesčio dalies kompensaciją.
Sudaryti ir įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutartį patogiausia nuotoliniu būdu, Registrų centro savitarnoje. Prisijungus savininkams ir nuomininkams siūlomas teisininkų patikrintas nuomos (panaudos) sutarties šablonas, kuriame reikia tik įrašyti abiejų šalių duomenis, pridėti (pagal poreikį) papildomas sutarties sąlygas bei pasirašyti dokumentą e. parašu.
Įregistruoti nuomos ar panaudos sutartis taip pat galima atvykus gyvai į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, siunčiant el. paštu ar įprastu paštu.
Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema).
Jeigu prašymas teikiamas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, prašyme įregistruoti juridinį faktą apie nuomos sutartį turi būti nurodoma įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, ar pageidaujama gauti nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą, parengtų ir (ar) pateiktų dokumentų atsiėmimo vieta ir (ar) jų pateikimo būdas (pvz. El.
Juridinio fakto apie sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutarties įregistravimo NTR paslaugos kaina - 2,90 Eur, jei darbas atliekamas įprastais terminais, t. y. per 5 darbo dienas.
NTR registruojamos paprastos rašytinės arba notarinės formos nuomos sutartys. Nuomos sutarties notariškai tvirtinti nebūtina.
Užsienyje gyvenantys lietuviai tokiu būdu gali išnuomoti savo turtą Lietuvoje nuotoliu.
Taigi, nors nuomos sutarties registravimas nėra privalomas, tai labai rekomenduojamas veiksmas, siekiant apsaugoti savo teises ir interesus.