Nėra jokio draudimo įmonei įsigyti butą Lietuvoje, tačiau svarbu suprasti, kokiais tikslais jis perkamas, nes tai nulems mokesčių ir PVM klausimus. Įmonė, turėdama laisvų lėšų, gali įsigyti gyvenamosios paskirties NT.
Kada Įmonė Gali Pirkti Butą?
Klausimas, kokiu tikslu įmonė butą įsigyja, yra esminis. Štai keli galimi scenarijai:
- Nuomai: Jei butas bus nuomojamas ir generuos pajamas, pirkimo PVM ir visos įrengimo/išlaikymo sąnaudos bus leidžiami atskaitymai.
- Kitiems tikslams (ne generuojantiems pajamų): Jei butas perkamas kitokiu tikslu (pajamų neuždirbs ir įmonės ekonominėje veikloje nedalyvaus), pirkimo PVM atskaityti negalima, įrengimo bei išlaikymo kaštai taip pat neleidžiami.
- Perpardavimui: Jei butas perkamas perpardavimui, tai laikoma preke, todėl visos įsigijimo/įrengimo išlaidos yra leidžiamos, o PVM atskaita taip pat galima.
PVM Aspektai
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais. Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant Butą
Parduodant butą ar namą Lietuvoje, privaloma susimokėti Gyventojų pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia. Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą.
Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų. Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.
Kada GPM Mokėti Nereikia?
Yra keli atvejai, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti išvis nereikia:
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Įmonių Aktyvumas NT Rinkoje
„Juridiniai asmenys labai sparčiai pradėjo pirkti nekilnojamąjį turtą - ne komercinį, o gyvenamąjį“, - komitete trečiadienį sakė Lietuvos banko (LB) Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius. Pasak jo, pavyzdžiui, Vilniuje tokių sandorių padaugėjo iki 10 proc.: „Visoje Lietuvoje ne tiek daug, bet Vilniuje išskirtinai daug. Dabar aiškinamės, kas lėmė tokį paspartėjimą“.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius įsitikinęs, kad įmonių suaktyvėjimą būsto sandorių rinkoje lėmė aktyvi NT, skirto nuomai, fondų veikla. Be to, įmonės būstą perka savo darbuotojams.
Anot M.Statulevičiaus, tokia veikla Lietuvoje prasidėjo 2019-2020 metais: „Juridiniai asmenys superka gyvenamosios paskirties objektus ir juos vėliau nuomoja - atsiranda tokia veiklos forma“.
LNTPA prezidentas mano, kad ateityje tokių sandorių tik daugės, nes dabar juos stabdo menka būsto pasiūla.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Įmonė negali neturėti registracijos adreso.
- Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
Sąnaudų Galimybės
Svarbu įvertinti, ar įsigyto buto išlaikymo sąnaudos bus leidžiamos. Tai priklauso nuo buto naudojimo tikslo (kaip minėta aukščiau).
Kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes. Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
Pavyzdys: Įsigijo 85 proc. baigtumo NT, atliko remontą ir praėjus 24 mėn. Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
Strateginis įmonės valdymas - nuo idėjos iki verslo
Lentelė: PVM ir GPM aspektai įmonei perkant butą
| Scenarijus | Pirkimo PVM | Išlaikymo Sąnaudos | GPM parduodant |
|---|---|---|---|
| Nuoma | Atskaitomas | Leidžiamos | Mokamas nuo pelno |
| Nenaudojamas veikloje | Neatskaitomas | Neleidžiamos | Mokamas nuo pelno |
| Perpardavimas | Atskaitomas | Leidžiamos | Mokamas nuo pelno |