Atsitiko taip, kad jūs nusprendėte parduoti nekilnojamąjį turtą. Kaip gi apmokestinamos nekilnojamojo turto pajamos? Į visus šiuos klausimus Jums atsako Mokesčių SUFLERIO ekspertų komanda.
Pajamų mokesčio ypatumai parduodant nekilnojamąjį turtą
Už pajamas, pardavus nekilnojamąjį turtą, nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Jei turto pirkimo dokumentai arba jų patvirtintos kopijos nebuvo išsaugoti, nuo pardavimo pajamų turto pirkimo kaina neatimama.
Turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei turtas buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų. Būsto pardavimo (įskaitant priskirtą žemę) pajamų mokesčio nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, arba Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį būstą (įskaitant priskirtą žemę), kur buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kitos Europos ekonominės erdvės valstybėje, kur deklaruojamą gyvenamoji vieta, busto įsigijimui.
Neišlaikius nekilnojamąjį turtą 10 metų, reikia skaičiuoti ir mokėti pajamų mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo atėmus turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. tarifą, jei per kalendorinius metus jų kartu su kitomis pajamomis neviršijo 120 vidutinių darbo užmokesčių, 1 VDU 2021 m. dydis - 1 352,70 Eur; 2021 m. - 162324,00 Eur sumos. Viršytos pajamos apmokestinamos 20 procentų pajamų mokesčio tarifu.
Pavyzdys
2016 m. nupirktos negyvenamosios paskirties patalpos, kurios 2021 m. parduotos. Kadangi turtas neišlaikytas 10 metų, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas. Turto pirkimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur.
Išlaidoms būtina turėti patvirtinančius dokumentus, jie privalo turėti Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus. Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama galiojančiais sandoriais, užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui: paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį, AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą; pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą; nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.
Išlaidos gali būti pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento) pavadinimas ir fizinio asmens (pardavėjo) vardas, pavardė. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, nėra, tai turto (savos statybos namo ar buto) statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.
Jeigu gyventojas pats pagamina (pastato) statinį, tokio statinio įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant statinį. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.
Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) nekilnojamąjį turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos (gamybos) išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
Pavyzdys
Gyventojas už 250 000 Eur parduoda savo gyvenamąjį namą. Jam statyti išleido 50 000 Eur savo nuosavų lėšų bei iš kredito įstaigos paimtą 150 000 Eur paskolą. Vadinasi, įsigijimo kaina, pagrįsta namo statybai patirtų išlaidų dokumentais, sudaro 200 000 Eur (50 000 + 150 000). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Prie neįrengtų butų įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos. Tuo atveju, kai būstas parduodamas, o rekonstrukcijai ir / arba kapitaliniam remontui jis pats ar jo sutuoktinis buvo pasiėmęs paskolą ir dar jos negrąžino, tokio turto ir / arba daikto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant faktiškai patirtas turto ir / arba daikto įsigijimo išlaidas; gyventojo (ar jo sutuoktinio) nuosavomis lėšomis patirtas turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto išlaidas.
Pavyzdys
Gyventojas nusipirko butą už 120 000 Eur ir patyrė 2 000 Eur teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų. Tais pačiais metais jis pasiėmė būstui rekonstruoti 30 000 Eur paskolą. Butą rekonstravo ir pardavė už 170 000 Eur. Gyventojas butui rekonstruoti naudojo tik paskolą, o jį parduodant paskolos buvo grąžinęs 1 000 Eur. Parduoto buto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant būsto įsigijimo išlaidas (120 000 Eur + 2 000 Eur) bei kredito įstaigai grąžintą paskolos dalį (1 000 Eur). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai. Kainą sudaro 123 000 Eur (2 000 + 1 000 + 120 000).
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Valstybės įmonės Registrų centras nustatyto jo vidutinę rinkos vertę. Priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas. Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis.
Neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Tačiau ši taisyklė nėra absoliuti.
Apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu tik tada, jei dovanos gavėjas 10 metų nuo dovanojimo datos neišlaikė savo nuosavybės teisės į dovanotą turtą ir perleidžia tokį turtą trečiajam asmeniui. Nėra apmokestinamos pajamos, gautos iš kitų gyventojų (ne iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių) dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį tais atvejais, kai gautų pajamų suma (vertė) neviršija 2 500 Eur.
Dovanotojas, dovanojantis kilnojamąjį daiktą, pavyzdžiui, automobilį, neapmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu dovanojimo sutarties pagrindu yra perleidžiamas automobilis, įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.
Deklaravimas ir mokesčio sumokėjimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2021 m. gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki 2022 m. gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas 2021 m. metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki 2022 m. gegužės 2 dienos.
PVM aspektai parduodant nekilnojamąjį turtą
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas. PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM.
Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Kai įmonė parduoda žemės sklypą, kuris skirtas gyvenamųjų namų statybai, t. y. Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas. Prieš 12 mėn. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT. Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
Verslo formos ir jų įtaka turto pardavimui
Nutarus steigti įmonę, pirmiausia reikia nuspręsti, kokios rūšies įmonė yra tinkamiausia Jūsų tikslams įgyvendinti. Įvertinus norimą prisiimti riziką, galima rinktis ribotos ar neribotos atsakomybės įmonę.
Individuali veikla pagal pažymą
Norint vykdyti ekonominę veiklą ir siekiant gauti pajamų ar kitokios ekonominės naudos, nebūtina kurti juridinio vieneto - galima tai daryti dirbant pagal individualios veiklos pažymą. Pagal tokią pažymą galima vykdyti bet kokio pobūdžio veiklą, išskyrus tam tikrus atvejus, kai yra privaloma įsteigti įmonę.
Individualios veiklos pažymai gauti, reikia nurodyti vykdomą veiklą atitinkantį ekonominės veiklos rūšies klasifikatoriaus (EVRK) kodą. Kartą gautos individualios veiklos pažymos nereikia nuolat pratęsinėti, kaip tai reikia daryti dirbant pagal verslo liudijimą. Prašymą Valstybinei mokesčių inspekcijai dėl pažymos išdavimo reikia pateikti ne vėliau kaip veiklos vykdymo pradžios dieną, o nusprendus nutraukti vykdomą veiklą, apie tai pranešti privalu ne vėliau kaip per 5 darbo dienas po veiklos nutraukimo.
Asmenys, vykdantys veiklą pagal individualios veiklos pažymą, yra privalomai draudžiami: pensijų, ligos, motinystės socialiniu, sveikatos draudimu. Vykdant individualią veiklą pagal pažymą, pajamų mokestis sumokamas nuo faktiškai gautų metinių individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų. Galima rinkis būdą apskaičiuoti apmokestinamąsias pajamas - iš uždirbtų pajamų atimant leidžiamus atskaitymus.
Tai reiškia, kad iš pajamų reikia minusuoti išlaidas, pagal tai pagrindžiančius dokumentus ir tokiu būdu, nuo likusios sumos sumokate mokesčius. Taip pat galima vadovautis supaprastinta tvarka ir leidžiamais atskaitymais laikyti fiksuotą dydį, t. y. 30 proc. gautų individualios veiklos pajamų. Šiuo būdu patogiausia apskaityti savo pajamas teikiant įvairias paslaugas, kai išlaidas patvirtinančių dokumentų yra mažiau nei 30 proc. pajamų.
Individuali veikla pagal verslo liudijimą
Tai dokumentas, kuris patvirtina, kad asmuo yra sumokėjęs fiksuoto dydžio pajamų mokestį, kuris nepriklauso nuo gaunamų pajamų ir gali verstis tam tikra veikla. Vykdydamas veiklą pagal verslo liudijimą, gyventojas pats sprendžia su veikla susijusius klausimus, pats dengia jo veiklos vykdymo išlaidas ir užtikrina, kad jo faktiškai vykdoma veikla atitiktų verslo liudijime nurodytą veiklą.
Gyventojas gali įsigyti neribotą skaičių skirtingų veiklos rūšių verslo liudijimų, bet pagal verslo liudijimą galima verstis tik griežtai nustatytomis veiklos rūšimis. Išduotam verslo liudijimui pajamų mokesčio dydį nustato savivaldybės. Dirbantiems pagal verslo liudijimą asmenims yra taikoma nemažai apribojimų. Vienas iš jų yra tas, kad negalima teikti paslaugų juridiniam asmeniui, jei veiklos sutampa. Individualios veiklos pagal verslo liudijimą negali vykdyti PVM mokėtojai.
Reikia žinoti, kad prekiauti turint verslo liudijimą galima tik „gyvai“ - galima prekiauti turguje, užsiimti išnešiojamąja ir išvežiojamąja prekyba, bet negalima užsiimti jokia internetine prekyba. Įsigijus verslo liudijimą, veiklos apskaita yra itin paprasta. Asmenys, kurie veiklos pajamoms apskaityti nenaudoja kasos aparato, turi pildyti pajamų - išlaidų apskaitos žurnalą.
Individuali įmonė (IĮ)
Tai civilinės neribotos atsakomybės privatusis juridinis asmuo. Tokių įmonių, kurių teisinė forma yra individuali įmonė, steigimą, valdymą, veiklą, pertvarkymą, likvidavimą, šių įmonių savininkų teises ir pareigas reglamentuoja LR individualių įmonių įstatymas. Asmuo, įsteigęs individualią įmonę tampa jos savininku.
Tokios įmonės steigėju ir savininku gali būti tik vienas fizinis asmuo, kuris negali būti kitos individualios įmonės savininku. Steigti individualią įmonę rekomenduojama, jei verslas yra individualus, skirtas vienam asmeniui, o pasirinkta veiklos rūšis nerizikinga. Jei verslas nepasisektų, individualios įmonės savininkas turės asmeniškai atsakyti už neįvykdytus įmonės įsipareigojimus, bet tuo pačiu, visas įmonės uždirbtas pelnas priklauso savininkui.
Individualios įmonės savininkas bet kuriuo metu gali paimti įmonės pinigus ar kitą turtą savo asmeniniams poreikiams. Savo įmonėje savininkas gali dirbti vienas, nesudarant darbo sutarties, todėl reikia mokėti mažesnius mokesčius, o esant reikalui galima įdarbinti kitus asmenis.
Mažoji bendrija (MB)
Mažoji bendrija yra ribotos atsakomybės privatusis juridinis asmuo. Mažąją bendriją gali steigti ir vienas asmuo, o esant poreikiui daugiau narių galima įtraukti veiklos vykdymo eigoje, bet ne daugiau nei 10 fizinių asmenų. Nors mažojoje bendrijoje ir nebūtina turėti minimalų įstatinį kapitalą, mažosios bendrijos nariai moka įnašus ir nepasisekus verslui nariai rizikuoja tik savo įnašu, taip apsaugodami savo asmeninį turtą.
Kadangi mažosios bendrijos steigėjais ir nariais gali būti tik fiziniai asmenys, tai riboja galimybes vystant verslą pritraukti investuotojų - juridinių asmenų. Mažosios bendrijos nariai gali dirbti be darbo sutarties ir uždirbtą pelną gali išsiimti avansu. Vertėtų žinoti, kad mažosios bendrijos buhalterinė apskaita tik kai kuriais atvejais yra paprastesnė nei UAB. Taip pat reikia nepamiršti įsteigus MB, per 5 d.d.
Uždaroji akcinė bendrovė (UAB)
Uždaroji akcinė bendrovė (toliau UAB) yra ribotos civilinės atsakomybės privatus juridinis asmuo, kurio įstatinis kapitalas yra padalytas į akcijas. Tai reiškia, kad nepasisekus verslui, akcininkas rizikuoja tik tuo turtu, kurį įnešė į UAB, taip apsaugodamas savo asmeninį turtą. UAB gali išleisti naujas akcijas, jas parduoti ir tokiu būdu pritraukti daugiau lėšų į juridinio asmens turtą. UAB akcininkai turi teisę parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti turimas akcijas kitiems asmenims.
UAB įsteigimui, nuo 2023 05 01 nustatytas minimalus 1000 eurų įstatinis kapitalas. UAB privaloma įdarbinti direktorių, taip pat ir buhalterį arba pasirašyti sutartį su apskaitos įmone. UAB akcininkų negali būti daugiau nei 249, o akcininkais gali būti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys. Kiekvienas akcininkas turi tiek balsų bendrovėje, kiek jam leidžia turėti jo įsigytos akcijos. Svarbiausius sprendimus akcininkai priima balsavimu.
Viešoji įstaiga (VšĮ)
Privatusis juridinis asmuo siekia naudos savo akcininkams, o viešoji įstaiga siekia visuomenei naudingų interesų, todėl jas dažniau steigia savivaldybės. Turint VšĮ yra galimybė pasitraukti iš veiklos perleidžiant dalininko teises kitiems asmenims. Taip pat yra galimybė pritraukti papildomų lėšų priimant į VšĮ naujus dalininkus. VšĮ pelnas negali būti išmokamas dalininkams, todėl dalininkai pinigus iš įmonės gali gauti tik išmokant darbo užmokestį.
Steigiant VšĮ nereikia įnešti lėšų įstatiniam kapitalui, bet įsteigus įstaigą, iškart reikia įdarbinti vadovą. VšĮ gali gauti paramą iš juridinių asmenų ir 1,2% paramą iš gyventojų.
Kiti svarbūs aspektai
- Įmonė negali neturėti registracijos adreso.
- Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
Svarbu! Jei nevažiuojantį automobilį įmonė gali parduoti tik už 1000 Lt, tai ši kaina ir yra rinkos kaina.
Šis specialus sąvadų rinkinys yra skirtas Ilgalaikio turto klausimams. Rinkinyje pateiktos praktinės konsultacijos, mokesčių naujienos bei seminarų ir laidų įrašai apie Ilgalaikio turto nusidėvėjimą, pirkimą, pardavimą, lizingą ir nuomą, remontą ir esminį pagerinimą, perkainojimą, nurašymą, nematerialųjį turtą, investicinį turtą ir kitos su ilgalaikiu turtu susijusios temos.