Anksčiau ar vėliau, beveik kiekvienas asmuo susiduria su tam tikromis paskolomis. Kai kurie skolina kitiems, o daliai prireikia pinigų iš artimųjų arba kreditorių. Be jokios abejonės, neretai skiriasi ir norimos sumos. Pavyzdžiui, didesnės paskolos beveik visuomet susijusios su didesnių garantijų reikalavimu. Kitu atveju, vyrauja rizika, jog pinigų grąžinti asmuo neišgalės. Tad, kartais paskola įkeičiant turtą tampa geriausia išeitimi. Kita vertus, jeigu kalbama apie mažesnes sumas, hipotekos dažniausiai neprireikia.
Visgi, jei pirmą kartą susidūrėte su šia sąvoka, greičiausiai kyla klausimas - kas apskritai tai yra? Iš esmės, šia sąvoka apibūdinamas turto įkeitimas, kuris užtikrintų finansinių įsipareigojimų vykdymą. Paprasčiau tariant, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia garantijų, jog iš tiesų galėsite ją atiduoti. Tačiau, čia vyrauja vienas itin svarbus niuansas. Įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, todėl vis dar išlaikote teisę juo naudotis. Bet kokiu atveju, imant kiek didesnę paskolą, kartais vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.
Hipoteka - tai paskola įkeičiant turtą.
Kas yra hipoteka?
Hipoteka yra nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kitas finansinis įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą.
Pagal Lietuvos teisės aktus, hipoteka gali būti įregistruota ne tik ant būsto, bet ir ant kitų nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypų ar komercinių patalpų.
Kaina, vis dėlto, yra vienas iš tų aspektų, dėl kurio nerimauja dauguma asmenų. Svarbu paminėti, jog su hipoteka susijusius reikalus neretai tvarko notaras. Dažniausiai, jeigu įkeičiamo turto vertė yra iki 220 000 eurų, pastarasis gauna iki 0,25% nuo objekto vertės, tačiau ne daugiau nei 120 eurų. Be to, reikėtų nepamiršti pridėti 21% PVM.
Hipoteka tarp fizinių asmenų
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia kokio nors patvirtinimo, jog pinigus iš tiesų grąžinsite. Būtent čia pasitarnauja nekilnojamojo turto hipoteka. Nors dažniausiai ši naudojama kuriant teisinį santykį su banku, kartais pastaroji gali praversti ir fizinių asmenų susitarimuose. Be jokios abejonės, šis variantas pasitaiko kiek rečiau. Dauguma žmonių tarpusavyje stengiasi susitarti be jokių papildomų sąlygų. Kita vertus, neretai tai sukelia tik daugiau problemų, ypatingai tuomet, jeigu pasiskolinęs asmuo pinigų negrąžina. Žinoma, tokiu atveju taip pat egzistuoja įvairių išeičių. Viena iš jų - tai skolos pardavimas.
Visgi, sugrįžkime prie hipotekos naudojimo. Kartais toks įkeitimas vyksta ir privalomąja tvarka.
Maksimali hipoteka
Maksimalioji hipoteka - dar viena svarbi sąvoka, kurią išsiaiškinti pravartu kiekvienam. Pastaroji ir vėl yra turto įkeitimas, kuriuo dažniausiai užtikrinami banko nuostoliai bei netesybos. Tai nutinka tuomet, kai asmuo nevykdo hipotekos įsipareigojimų. Tokiu atveju, bankas gali priskaičiuoti išlaidas, kurios buvo skirtos notarui bei priskirti tai prie savo nuostolių. Tad, įsiskolinęs asmuo turės sumokėti kiek daugiau.
Hipotekos rūšys
Yra keletas pagrindinių hipotekos rūšių, kurios skiriasi pagal paskirtį ir sąlygas:
- Nekilnojamojo turto hipoteka: Tai specifinė hipotekos ršis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Tai gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ji dažnai naudojama būsto paskoloms, kai pats būstas tampa užstatu. Ši rūšis ypač populiari tarp asmenų, kurie planuoja įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.
- Maksimali hipoteka: Leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji naudinga kreditoriui, nes suteikia daugiau garantijų. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir negali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktus pinigus.
- Sutartinė hipoteka: Tai populiariausia hipotekos forma. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.
Paskola su užstatu
Hipotekos sandoris ir registravimas
Registruojant hipoteką, pirmiausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos draudimo sąlygos. Visą šią procedūrą atlieka notaras. Įkeistas daiktas turi būti tokios kokybės, kad pastarąjį būtų galima parduoti varžytinėse. Be jokios abejonės, tai nutinka tik tuo atveju, jeigu pinigų negrąžinate sutartu laiku.
Hipotekos sandoris visuomet turi būti notarinės formos. Čia dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos. Įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės.
Kita vertus, viskam pasibaigus, hipoteka turi būti išregistruota. Jei to nepadarysite, o pinigus jau atidavėte, vis tiek bus laikoma, kad turtas dar yra įkeistas. Hipoteka dažniausiai išregistruojama tuomet, kai yra įvykdomas numatytas susitarimas. Kita vertus, kartais ši pasibaigia skolininko arba kreditoriaus reikalavimu. Pastarasis gali užbaigti susitarimą hipotekos atsisakydamas arba parduodamas įkeistą turtą varžytinėse.
Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.
Sąlyginė hipoteka
Sąlyginė hipoteka - daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje nustatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje nustatyta sąlyga. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kurį siekiama įsigyti nuosavybės teise Civilinio proceso kodekso VI dalyje nustatyta tvarka.
Hipotekos privalumai ir trūkumai
Būsto paskolos. 9 dažniausi klausimai planuojančių imti būsto kreditą
Hipoteka pasižymi nemenka privalumų gausa. Kita vertus, pastaroji taip pat turi keletą trūkumų.
Privalumai:- Galite naudotis įkeistu turtu.
- Sutarus su kreditoriumi, įkeistą daiktą galima perleisti kitiems.
- Įmanoma pasinaudoti svetimo daikto hipoteka. Tai idealus variantas tiems, kurie neturi sukaupę turto, atitinkančio įkeičiamą sumą. Tokiu atveju, vienas asmuo moka skolą ir prisiima su tuo susijusias atsakomybes.
- Reikėtų nepamiršti, jog kartu su paskola yra mokamos ir palūkanos. Taigi, neretai grąžinama suma tampa gerokai didesnė, nei įkeisto turto vertė.
- Hipoteka apriboja kai kurias nuosavybės savininko teises. Tad, nors ir galite naudotis savo turtu, nebeturite pilnos laisvės bei kontrolės.
Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų. Esminiu teigiamu aspektu būtų galima įvardinti tai, jog savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu. Kita vertus, čia iškart susiduriama su vienu trūkumu. Nors savo turtu galite naudotis ir toliau, hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises. Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės. Be to, nebegalite paprastai disponuoti turtu. Kita vertus, kaip vieną iš privalumų reikėtų paminėti tai, jog įkeistą daiktą visuomet galite perleisti. Tai reiškia, kad kartu su juo perduodate ir hipoteką.
Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę. Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.
Teisiniai aspektai ir vykdomasis įrašas
Priėmęs vykdyti vykdomąjį įrašą, antstolis skolininkui išsiunčia raginimą įvykdyti hipoteka ar įkeitimu užtikrintą įsipareigojimą per vieną mėnesį nuo raginimo įteikimo dienos, o raginimo kopiją išsiunčia įkaito davėjui (kai jis nėra skolininkas) ir kitiems viešame registre nurodytiems kreditoriams. Šiame raginime turi būti nurodyta skolininko teisė pateikti duomenis apie įvykdytą hipoteka ar įkeitimu užtikrintą įsipareigojimą ar jo dalį.
Jeigu įkeisto turto vertė mažesnė negu įkeitimu užtikrinto pagrindinio reikalavimo ir iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų suma, įkeitimo kreditorius turi teisę išieškoti trūkstamą sumą iš skolininko kito turto. Jeigu įkeisto turto nėra (jis sunaikintas, prarastas ar sužalotas) arba įkeitimo kreditorius atsisako priimti įkeistą turtą, jis turi teisę įkeitimu užtikrintą pagrindinį reikalavimą ir iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų dydį išieškoti iš skolininko kito turto.
Kai išieškoma pagal įmonės hipotekos sandorį, vykdomąjį įrašą priėmęs vykdyti antstolis šio Kodekso 677 straipsnyje nustatyta tvarka sudaro hipotekos objektu esančios įmonės turto aprašą ir priima patvarkymą paskirti hipotekos kreditorių arba kreditoriaus sutikimu kitą asmenį įmonės turto administratoriumi.
Alternatyvos hipotekai
Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų:
- Lizingas: yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Asmeninės santaupos arba paskola iš artimųjų: Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kreditas arba vartojimo paskola: Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Investavimas į nekilnojamojo turto fondus (REITs): Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus (REITs).
Alternatyvos hipotekai
Didesnės paskolos ėmimas gali vykti dvejopai. Be jokios abejonės, šiuo atveju, gana dažnai naudojama anksčiau jau paminėta hipoteka. Kita vertus, jei toks variantas Jums netinka, galbūt sudomintų specialios ilgalaikės paskolos. Hipoteka tikrai nėra vienintelis būdas, kaip galite gauti daugiau pinigų. Tačiau, prieš priimant bet kokį finansinį įsipareigojimą, svarbu gerai įvertinti savo galimybes. Nepamirškite, jog turėsite atiduoti ne tik paskolą, tačiau ir mokėti palūkanas. Tad, apsvarstykite, ką darytumėte tuomet, jeigu netektumėte darbo, susirgtumėte arba staigiai sumažėtų Jūsų pajamos. Bet kokiu atveju, be didesnių paskolų apsieina retas žmogus. Tai ypatingai aktualu tiems, kurie nori įsigyti nuosavą būstą. Kita vertus, kaip jau minėjome anksčiau, neretai susiduriama ir su planais verslui. Be to, daugokai pinigų atsieina ir paskola būsto įrengimui. Bet kokiu atveju, hipoteka tikrai nėra vienintelė išeitis.