Gyventojai, planuojantys statybas savo sklypuose, dažnai susiduria su klausimais dėl statybos leidimų, projektų rengimo ir galimų statinių skaičiaus. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kiek vienbučių namų galima statyti viename sklype, kokie reikalavimai taikomi ir ką būtina žinoti prieš pradedant statybas.
Klausimas: Norėjau pasiteirauti, ar galima statyti antrą gyvenamąjį namą tame pačiame sklype? Ar prieš tai būtina padalinti sklypą?
Komentarai: Taip, pagal įstatymą galima, jei tai neprieštarauja sklypo reglamentams, tačiau kiekviena savivaldybė turi savo išimtis. Viename sklype gali būti tik vienas gyvenamasis namas. Norint statyti du atskirus namus reikia padalinti sklypą arba statyti dvibutį namą.
Lietuvoje, namų valdos sklypuose galima statyti gyvenamąjį namą arba ūkinį pastatą, kurio dydis neviršija 80 m² ir kuris naudojamas sezoniniam gyvenimui, be statybos leidimo. Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai.
Kiek Namų Galima Statyti Viename Sklype?
Pagal dabar galiojantį Teritorijų planavimo įstatymo reglamentą, viename sklype galima statyti tik VIENĄ vienbutį arba dvibutį namą. Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo namų ploto, viename sklype negalima statyti kelių atskirų gyvenamųjų namų. Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų paskirties žemėje galima statyti VIENĄ vieno buto gyvenamąjį namą arba VIENĄ dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus, jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip (Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnis 8 dalis).
Vis dėlto, galima statyti vieną gyvenamąjį namą ir kelis pagalbinius ūkio pastatus. Svarbu atsižvelgti į sklypui galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, užstatymo tankį, intensyvumą ir kitus rodiklius.
Kaimo teritorijoje, vieno savininko žemės sklype, galima statyti du namus iki 80 kv. m, tačiau jie turi būti skirtingos paskirties. Du gyvenamieji namai ūkininko sodyboje negali būti.
Jei tai namų valda - galima, bet vienam namui turi būti ne mažiau kaip 4 arai žemės. Statyti galima, tačiau projekte juos reikia įvardyti skirtingai, t. y. vieną - kaip gyvenamąjį namą, antrą - kaip ūkinį, daržinę, svečių namus ar pan.
Be to, reikia dalyti sklypą - padaryti topografinę nuotrauką, o pagal sklypo situaciją gali būti reikalinga padaryti ir detalųjį planą su numatytu servitutu pravažiavimui ir komunikacijoms.
Laimutė Janulienė, Žemės ekspertai: Tai priklauso nuo miesto ir sklypo teritorijos. Jei Jūsų sklypas yra Vilniaus miesto teritorijoje, ne saugomoje teritorijoje ir sklypo ploto pakanka, tuomet galite statyti 2 gyvenamuosius namus 1-ame sklype. Antrą gyvenamąjį namą tame pačiame sklype statyti galima, tik kiekvienam namui reikia po 4 arus žemės. Sklypo dalinti nereikia. Dviems namams reikia 8 arų sklypo.
Nėra reglamentuota, kiek namų gali stovėti, jei išlaikomi visi atstumai ir STR reikalavimai, galima ir 100 namų statyti.
Statybos Leidimai ir Nesudėtingi Statiniai
Norint sužinoti, ar numatomam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius duomenis), vietą.
Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv.
Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.
Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas kultūros paveldo vertybės teritorijoje ar jo apsaugos vietoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose. Leidimo reikės ir tuo atveju, kai II grupės nesudėtingasis statinys yra gamtos paveldo vertybės, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos vietoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.
Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Statyba be galiojančio statybą leidžiantį dokumento, kai jis privalomas, draudžiama.
Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. eurų. Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo sumanymu tikrindama statybas.
Statybos Leidimas Reikalingas Šiais Atvejais:
- Statant ypatinguosius ir neypatinguosius pastatus.
- Statant nesudėtingus statinius saugomose teritorijose (kultūros paveldo, gamtos paveldo objektų teritorijose ir pan.).
- Statant gyvenamuosius namus nuo 2017 metų.
Pagal Lietuvos statybos įstatymus, gyvenamosios paskirties namas arba kitas statinys gali būti statomas namų valdos sklype be statybos leidimo, jei atitinka kelis svarbius reikalavimus. Tai leidžia statyti mažesnius, sezoninius ar pagalbinius pastatus be biurokratinių procedūrų.
Reikalavimai Statant be Leidimo
Pagal galiojančius teisės aktus, namuose valdos sklype galima statyti mažesnius gyvenamuosius pastatus, kurie atitinka tam tikras ribas, nesukeliant būtinybės gauti statybos leidimą:
- Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m².
- Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui.
- Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai.
- Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.
Sklypo užstatymo pavyzdys
Sklypo Dalinimas ir Draustiniai
Jei sklypas yra regioniniame draustinyje, sklypo dalinimas gali būti neįmanomas, nes draustiniuose dažnai draudžiamas sklypų smulkinimas. Dėl konkrečių apribojimų reikėtų kreiptis į savivaldybę su nuosavybės dokumentais ir pasikonsultuoti su rajono architektu.
Taip pat, gali būti apribojimai dėl antro gyvenamojo namo statybos. Nors įstatyme nėra tiesioginio draudimo statyti du gyvenamuosius namus viename sklype, savivaldybės darbuotojai dažnai laikosi nuostatos, kad viename sklype gali būti tik vienas gyvenamasis namas.
Be to, reikia pasidomėti, ar galima didinti sklypo intensyvumą, atsižvelgiant į draustinio apribojimus.
Alternatyvūs Statybos Variantai
Jei tiesioginė gyvenamojo namo statyba yra apribota, galima apsvarstyti alternatyvius variantus:
- Kaimo turizmo pastato statyba
- Pagalbinio ūkio pastato statyba
Gali prireikti rengti detalųjį planą ir nustatyti sklypo užstatymo reglamentus ar ribas. Bet kokiu atveju, rekomenduojama konsultuotis su savivaldybe.
Jei senojo namo paskirtis būtų pakeista į ūkinį pastatą, naująjį namą būtų galima įteisinti kaip vienbutį gyvenamąjį namą, o sklypo dalinti nereikėtų. Draudžiami du vienbučiai gyvenamieji namai viename sklype, tačiau galima žaisti su statinių paskirtimi ir statyti juos pagal poreikį.
Sodo Sklypai ir Statybos Reikalavimai
Sodo paskirties žemė Lietuvoje paprastai naudojama poilsiui, sodininkystei ir rekreacijai. Tačiau vis dažniau kyla klausimas, ar galima statyti gyvenamąjį namą sodo sklype. Teisiniai reikalavimai šiuo klausimu gali būti sudėtingi, nes jie priklauso nuo sklypo paskirties, jo vietos, žemės naudojimo ir planavimo taisyklių.
Pagal Lietuvos Respublikos Žemės įstatymą, sodo paskirties žemė skirta sodo veiklai - sodininkystei, poilsiui, rekreacijai, tačiau, kaip minėta, šiuos sklypus vis dažniau bandoma pritaikyti gyvenamųjų namų statyboms.
Siekiant statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties sklype, būtina atlikti žemės paskirties pakeitimą, nes sodo paskirties žemėje pagal teisės aktus galima statyti tik mažos apimties statinius, skirtus poilsiui (pvz., sodo namelius, pirtis, tvartus). Paskirties pakeitimas dažniausiai reikalauja savivaldybės leidimo.
Po paskirties keitimo reikalingas statybos leidimas. Tai leidimas, kuris suteikiamas tik tada, kai parengtas statinio projektas, atitinkantis vietos teritorijų planavimo dokumentus.
Sodo paskirties žemės sklypai dažnai būna nutolę nuo pagrindinių komunalinių paslaugų, todėl vienas svarbiausių aspektų, į kurį reikės atsižvelgti, yra prieiga prie infrastruktūros. Tai apima elektros tiekimą, vandens tiekimą ir kanalizaciją. Be to, svarbu įvertinti ir prieigos kelius.
Lietuvoje statybos teisės aktai nuolat keičiasi, todėl prieš pradedant bet kokius statybos darbus, labai svarbu pasikonsultuoti su teisininkais ir architektais, kad išvengtumėte teisinių problemų.
Statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties žemėje Lietuvoje yra įmanoma, tačiau tai reikalauja atidumo ir žinių apie teisės aktus. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad būtų atlikti visi reikalingi žingsniai - nuo paskirties keitimo iki statybos leidimo gavimo.
Jei nusprendžiama nekeisti sodo paskirties žemės ir statyti statinius, galima statyti tik tam tikro dydžio ir paskirties objektus. Pagal naujausius teisės aktus, sodo namelis iki 50 kv. m ploto laikomas statiniu, kurio bendras vidaus plotas neviršija 50 kv. m, o aukštis - iki 5 metrų. Tokiam statiniui statyti nereikalingas statybos leidimas.
Poilsio paskirties sodo nameliuose gyvenamosios vietos deklaracija negali būti atlikta, nes šis statinys, nors ir tinkamas poilsiui, nėra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Gyvenamosios vietos deklaravimas įmanomas tik gyvenamajame name - kad būtų galima deklaruoti gyvenamąją vietą, būtina statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties sklype, ir tokio objekto statybos reikalauja paskirties keitimo į gyvenamąją.
Pagal 2025 m. Nereikalingas statybos leidimas sodo namui, kurio plotas neviršija 50 kv.
Užstatymo Procentas ir Kiti Apribojimai
Dėl antro gyvenamo namo statybos sklype yra naujienų tačiau ne visos savivaldybės į šį įstatymo pakeitimą sureagavo. Įstatymuose nebėra griežto sakinio dėl antro gyvenamojo namo tame pačiame sklype. Taigi, teoriškai įmanoma įsiteisinti antrą gyv. namą. Tačiau greičiausiai nepavyks, nes viršysite leistiną užstatymo tankumą arba intensyvumą, arba neišlaikysite priešgaisrinių atstumų tarp pastatų.
Priklausomai nuo sklypo dydžio yra nustatomas procentas, kurį galima užstatyti. Tai numato STR 2.02.01:2004 ,,Gyvenamieji pastatai" 1 priedas, 1 lentelė. Statyti 2 namus galima. Užstatymo plotą nusako STATYBOS TECHNINIS REGLAMENTAS STR 2.02.09:2005 VIENBUČIAI IR DVIBUČIAI GYVENAMIEJI PASTATAI.
Sklypo Dydis ir Užstatymo Tankis
Planuojate statyti namą ir ieškote tinkamo sklypo? Prieš pirkdami pasidomėkite, koks mažiausias sklypo dydis, kuriame galimos individualaus namo statybos. Kiekvienoje Lietuvos savivaldybėje sklypo dydis gali skirtis. Apskritai vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2. Kai pasirenkamas vienbučio blokuoto užstatymo tipas, kiekvienam namui skirtas sklypas (arba jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m2.
Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.
Jei sklypui galioja detalusis planas, tai privaloma laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, statybos zona, statybos linija, statybos riba ir t.t.). Jei sklypui negalioja detaliojo plano sprendiniai, tuomet būtina laikytis bendrojo plano nustatytų rodiklių arba jei rodikliai bendrajame plane nenustatyti, laikytis teisės aktų nustatytų maksimalių rodiklių (STR 2.02.09:2005 9 priedas).
Kai bendrasis planas nenustato užstatymo rodiklių, tai maksimalus užstatymo tankis 1600m² ploto sklypui 24,5%, t.y. 1600*0.245=392m² - toks maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų užstatymo plotas kartu sudėjus; maksimalus užstatymo intensyvumas 40%, t.y. 1600*0.4=640m² - tai maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų vidaus bendras plotas.
Minimi pastatai bus priskiriami II grupės nesudėtingiesiems statiniams, kai jų vidaus bendras plotas neviršyja 80m², aukštis neviršyja 8,5m, tarpatramis ne didesnis kaip 6m.
Maksimalus užstatymo tankis ir intensyvumas (pavyzdys 16 arų sklypui):
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Maksimalus užstatymo tankis | 24,5% (392 m²) |
| Maksimalus užstatymo intensyvumas | 40% (640 m²) |
Žemės Sklypo Užstatymo Tipas
Įvertinus teritorijoje vyraujančią ir (arba) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą ir visumą teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nustatomas žemės sklypo (-ų) užstatymo tipas (sodybinis užstatymas, vienbutis blokuotas užstatymas, perimetrinis užstatymas ir pan.).
Nesudėtingi Statiniai
Pirmos grupės nesudėtingi statiniai gali būti statomi mieste net be SLD (statybą leidžiančio dokumento). Šią sąvoką apibrėžia Statybų techninio reglamento (STR) 1.01.07:2010 tekstas. Yra priskiriami pirmos grupės nesudėtingiems statiniams.
Apskaičiuojant bendrą statinio plotą, atsižvelgiama į visus aukštus, antstatus, priestatus ir pastoges, kurios jam priskiriamos. Tačiau rūsys arba pusrūsis, apsiribojantis vienu aukštu ir esantis pastato perimetre, į šį skaičiavimą neįtraukiamas.
Nors kai kada statyboms leidimas ir nebūtinas, net ir nesudėtingo statinio statybai reikalingas oficialus projektas. Kada jis būtinas? Ogi tada, kai pagal STR 1.07.01:2002, 6 priedą reikalingi statybą leidžiantys dokumentai (SLD) - rašytiniai pritarimai statinio projektui. Jų reikia, kai jie yra kultūros paveldo objektuose ar specifinėse teritorijose, pavyzdžiui, Kuršių nerijoje.
Na, o jei ketinate statyti nedidelį namelį (iki 80 kv. m ploto ir ne aukštesnį kaip 8,5 m), miesto taisyklės reikalauja gauti SLD.
| Statinio Tipas | Maksimalus Plotas | Aukštis | Reikalingas Leidimas |
|---|---|---|---|
| Gyvenamasis namas/Vasarnamis | 80 m² | Iki 8,5 m | Būtinas, jei naudojamas nuolatiniam gyvenimui |
| Sodo namelis | 50 m² | Iki 5 m | Nereikalingas |
| Pagalbinio ūkio pastatas | 50 m² (I grupė) / 80 m² (II grupė) | Iki 5 m | Priklauso nuo teritorijos |
DĖMESIO! Yra pasikeitimų po 2024-11-01.
Užstatymo procentą apibrėžia gyvenamųjų namų įstatymas, ten surašyti visi procentai pagal sklypo plotą. Dėl antro gyvenamo namo statybos sklype yra naujienų tačiau ne visos savivaldybės į šį įstatymo pakeitimą sureagavo. Įstatymuose nebėra griežto sakinio dėl antro gyvenamojo namo tame pačiame sklype. Taigi, teoriškai įmanoma įsiteisinti antrą gyv. namą. Tačiau turiu įspėti, kad greičiausiai nepavyks, nes viršysite leistiną užstatymo tankumą arba intensyvumą, arba neišlaikysite priešgaisrinių atstumų tarp pastatų.