Būsto nuoma išlieka viena populiariausių alternatyvų nuosavybei, tačiau kartu su aktyvia rinka daugėja ir ginčų tarp nuomininkų, savininkų bei tarpininkų. Klausimas, ar nuomininkas privalo mokėti už bendro naudojimo patalpų remontą, yra dažnas ginčų objektas tarp nuomininkų ir nuomotojų. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas apibrėžia nuomininko atsakomybę, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kaip išvengti nesusipratimų.
Laiptinės apšvietimas, liftas, bendrijos pirmininko alga, aplinkos tvarkymas, kaupiamosios lėšos, vieno ar kito gedimo remontas - tai tik dalis paslaugų, kurias galima išvysti gavus sąskaitą už būsto administravimą ir komunalines paslaugas.
Sutartys nuomos
Nuomininko atsakomybės apibrėžimas
Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką).
Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse praktikoje sutarties šalys gali susitarti labai įvairiai, todėl reikia vertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. kas konkrečiai jose susitarta.
Jeigu nebuvo susitarta, tuomet nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.
Kas yra komunalinės paslaugos?
Manytina, kad visos Jūsų išvardytos paslaugos būtų priskirtinos komunalinėms paslaugoms, išskyrus tokios įrangos remontą. Mes ir paaiškinome, kad įrangos remontas nepateks į komunalines paslaugas. Jūs tik išplėtėte mintį ir detaliau paaiškinote, kad kaupiamosios lėšos priskirtinos remonto išlaidoms, kurias dengia būsto savininkas.
Prieš pasirašant sutartį verta iš anksto sutarti, kokius komunalinius mokesčius apmoka nuomininkas, ir aiškiai įrašyti tai dokumente. Jei to nepadarysite, ginčų neišvengsite - o kai kuriems studentams ar jauniems žmonėms papildomos 150 ar 200 eurų išlaidos tampa nepakeliama našta.
Įstatyminė bazė
Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2015 m. balandžio 15 d. priėmė nutarimą Nr., kuriame numatyta, kad kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Vyriausybės nutarimas yra tik įstatymų lydimasis aktas, kuris privalo atitikti įstatymą ir, juo labiau, kodifikuotą įstatymą.
Vadovaujantis LR Civiliniu kodekso 4.82 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Šio straipsnio 3 dalyje akcentuojama butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos). Balkonai yra priskiriami bendrajai namo inžinerinei konstrukcijai, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir (bendrų patalpų) radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus). Vandentiekio stovai, nuotekų stovai yra bendra inžinerinė sistema, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.
Kapitalinis remontas, vamzdžių keitimas ar konstrukcijų tvarkymas - savininko atsakomybė.
Dažniausios situacijos ir jų sprendimo būdai
Žemiau pateikiamos dažniausios situacijos, susijusios su remonto darbais ir mokesčiais, už kuriuos gali tekti mokėti nuomininkams:
- Smulkūs remonto darbai - Visos išlaidos už smulkius remonto darbus moka visi gyventojai. Už ką turi susimokėti visi daugiabučio gyventojai, o kas yra individualus butų savininkų reikalas, atskirti nėra lengva. Kartais tam, kad gyventojų ginčai būtų išaiškinti, kreipiamasi net į teisininkus.
- Balkonų remontas - Balkonų išorinės konstrukcijos - balkono pagrindas ir turėklai. Tačiau į kovo mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (kovo mėn. - balkono plokštės betonavimas, laštakių montavimas, turėklų virinimas, dažymas, atraminės tvorelės montavimas specialiosios technikos.
- Vamzdynų remontas - Nuotekų tinklai nuo patalpų nuotekų tinklų įsijungimo į stovo trišakį iki pirmo nuotekų šulinio už pastato sienos. Tačiau į sausio mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (Sausio mėn. palei 67-70-73-76 butus, iš rūsio iki 4a. pakeisti nuotekų, šalto, karšto ir cirkuliac. vandens stovai, pajungti gyvatukai, nuimti WC klozetai ir pastatyti atgal, kapotos 4 angos betono perdangose ir 4 užtaisytos. Rūsyje pakeisti 3 drenažo ventiliai. Pravalytas ir praplautas nuotekų vamzdynas rūsyje.
- Kapitalinis remontas - Pirmiausia, aš bent jau negirdėjau, kad gyventojai būtų apskritai apklausti, ar sutinka, kad jų laiptinėje būtų daromi tokie kapitaliniai remonto darbai. Antra, verslininkai remontuoja butą, jį perstato, parduos arba nuomos ir gaus pelną, o mes iš kaupiamųjų lėšų mokame už jame atliktus darbus? Ar tikrai tokiais atvejais turime mokėti? Kas per verslininkų įžūlumas?
Kaip išvengti ginčų
Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.
Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
Advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė TV3 laidoje „Dienos pjūvis“ pabrėžė, kad net ir paprasta nuomos sutartis turi būti parengta atsakingai. Jei būstas nuomojamas trumpiau nei metams, susitarimą galima sudaryti žodžiu, tačiau ilgesniam laikotarpiui būtina rašytinė forma. Anot teisininkės, visada verta patikrinti, kam tiksliai mokamas užstatas - pinigus derėtų perduoti tik tikrajam būsto savininkui, ne tarpininkui ar pažįstamam, kuris „tvarko reikalus“.
Kitas žingsnis, dažnai pamirštamas, - sutarties registravimas Registrų centre. Tai ypač aktualu, jei butas turi kelis savininkus ar yra galimybė, kad nuomotojas jį parduos.
Ekspertų nuomonės
Š. Tarutis teigia: „Pasisakau už individualų vertinimą ir visus mokesčius perkelti nuomininkui nesiūlyčiau. Tačiau, jei šalys sulygtų, jog viską dengia nuomininkas, tardamiesi dėl nuomos sąlygų, tokią sutartį valdyti būtų daug lengviau.“ Anot jo, jeigu naudą iš paslaugų gauna pats nuomininkas, jis už tai turėtų ir susimokėti.
M. Čiulada sako: „Bet, pavyzdžiui, bendrijos pirmininko dedamoji ar laiptinės apšvietimo dedamoji... Na, gyveni tame name, namas prižiūrimas, administruojamas, laiptinė apšviečiama, suremontuojama spyna - juk nuomininkas naudojasi tuo bendru gėriu. Nereikia galvoti, kad tik tiesiogiai jo suvartojama elektra ar vanduo yra jo priedermė.“
Tačiau, priduria M. Čiulada, yra objektyvių situacija, kai nuomininkas neturėtų mokėti net ir už minėtas paslaugas. „Labai svarbu, kad tai nebūtų palikta kažkokiam vėlesniam pasiaiškinimui. Tai turi būti aprašyta arba bent jau aptarta žodžiu nuomos sutartyje pačios nuomos pradžioje“, - akcentuoja M.
Jo teigimu, tam, kaip pasidalijami mokesčiai įtakos neturėtų daryti ir nuomos sutarties laikotarpis. M. teigimu: „Seniau, kai jokių kaupimų apskritai nebuvo, viskas kaip ir buvo aišku, net nėra ką šnekėti. Dabar, kai atsirado kaupimas, kai bendrijos tapo didesnės, be abejo, atsiranda tie klausimai. Tikėtina, kad gali atsirasti ir kreipimasis į teismą ir tada teismas gali išaiškinti. Neatmesčiau ir tokios situacijos, bet bendra logika sako, kad tai yra susitarimo ir sveiko proto reikalas.“
Pasak M., nuosavybė prasideda nuo laiptinės durų ar net įvažiavimo į kiemą. „Tai tokie sovietinio mentaliteto likučiai, kurie po tuputį išsitrina, bet senesnėse bendrijose tas požiūris yra gajus - „mano nuosavybė baigiasi ties mano buto durimis, o laiptinę turi prižiūrėti kažkas - galbūt savivaldybė, galbūt seniūnija, galbūt kažkoks butaforinis administratorius“, - komentuoja M.
Bendrijos klausimai
Žemiau pateikiami klausimai ir atsakymai, susiję su bendrijų veikla ir mokesčiais:
- Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas? Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
- Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą, jei neturiu automobilio? Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
- Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau? Jeigu asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai.
- Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias? Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.
Šie klausimai ir atsakymai gali padėti geriau suprasti bendrijų veiklą ir teises bei pareigas, susijusias su mokesčiais.
Svarbiausi patarimai nuomininkams
- Atidžiai skaitykite nuomos sutartį: Prieš pasirašant sutartį, atidžiai perskaitykite visas sąlygas ir įsitikinkite, kad suprantate savo įsipareigojimus.
- Klauskite: Jei turite klausimų ar neaiškumų, nedvejodami kreipkitės į nuomotoją ir prašykite paaiškinimų.
- Sutarkite iš anksto: Iš anksto aptarkite, kokius mokesčius apmokėsite jūs, o kokius - nuomotojas, ir įrašykite tai į sutartį.
- Dokumentuokite: Išsaugokite visus mokėjimo dokumentus ir susirašinėjimus su nuomotoju.
Pavyzdinė nuomos sutartis
GYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS Nr. _____________ m. ______________ mėn.
Aš, ____________________(toliau Nuomotojas), buto savininkas (__________________________), iš vienos pusės, ir ___________________________, asmens kodas ____________, paso Nr.
1. SUTARTIES OBJEKTAS
1.1. Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ________________________________ bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias _________________, Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
1.2. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį _____________________________________________ nuomos mokestį.
1.3. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
1.4. Šalys susitaria, kad patalpos Nuomininkui išnuomojamos iki _____m. _________ mėn.
2. MOKĖJIMŲ IR ATSISKAITYMŲ PAGAL SUTARTĮ TVARKA
2.1. Nuomininkas kiekvieną mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio ______ dienos, sumoka Nuomotojui ___________________________________________ dydžio mėnesinį nuomos mokestį už einamąjį mėnesį.
2.2. Pasirašant sutartį Nuomininkas sumoka dviejų mėnesinių nuomos mokesčių avansą - Eur.
2.3. Nuomininkas kiekvieną mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio ______ dienos, apmoka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius už praėjusį mėnesį.
2.4.
3. ŠALIŲ ĮSIPAREIGOJIMAI
3.1. Pagal šią sutartį Nuomotojas įsipareigoja:
3.1.1. per dvi darbo dienas nuo sutarties pasirašymo dienos perduoti Nuomininkui šios sutarties 1.1. punkte nurodytas nuomojamas patalpas. Nuomojamos patalpos perduodamos dalyvaujant abiem šalims ar jų įgaliotiems atstovams, kurie sudaro ir pasirašo nuomojamų patalpų perdavimo-priėmimo aktą (Priedas Nr.1);
3.1.2. savo lėšomis atlikti nuomojamų patalpų kapitalinį remontą, kai vykdomas viso pastato ar gretimų, su nuomojamomis patalpomis susisiejančių patalpų rekonstravimas ar remontas;
3.1.3. pasibaigus nuomos sutarties terminui arba nutraukus šią sutartį, priimti iš Nuomininko nuomojamas patalpas sudarant perdavimo-priėmimo aktą;
3.1.4. atlyginti Nuomininkui jo turėtas būtinąsias (pagrįstas dokumentais) nuomojamų patalpų pagerinimo išlaidas, padarytas Nuomotojo leidimu. Kai pagerinimai padaryti be Nuomotojo sutikimo arba šalys susitaria, jog Nuomininko patalpų pagerinimo išlaidos nebus atlyginamos, Nuomininkas neturi teisės į išlaidų, susijusių su nuomojamų patalpų pagerinimu, kompensavimą;
3.2. Pagal šią sutartį Nuomininkas įsipareigoja:
3.2.1. laikytis nuomojamose patalpose priešgaisrinės saugos, aplinkos apsaugos, taip pat higienos bei sanitarinių normų. Nuomininkas atsako už šių taisyklių bei normų nesilaikymo pasekmes ir atlygina dėl to atsiradusią žalą;
3.2.2. be Nuomotojo raštiško sutikimo nesubnuomoti nuomojamų patalpų ar jų dalies.
3.2.3. be Nuomotojo raštiško sutikimo neperleisti šia sutartimi įgytų teisių ir pareigų tretiesiems asmenims, neįkeisti nuomos teisės ar kitaip jos nesuvaržyti;
3.2.4. be Nuomotojo raštiško leidimo neperplanuoti ir nepertvarkyti nuomojamų patalpų ar jų dalies;
3.2.5. suderinus su Nuomotoju, savo lėšomis atlikti nuomojamų patalpų bei vidaus inžinierinių tinklų priežiūrą ir einamąjį remontą.
3.2.6. pilnai atlyginti Nuomotojui nuostolius, susijusius su nuomojamų patalpų pabloginimu, jeigu tai įvyksta dėl Nuomininko kaltės;
3.2.7. ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki šios sutarties galiojimo termino pasibaigimo, jam patogiu būdu (žodžiu, faksu, telefonu ar kt.) pranešti Nuomotojui apie paliekamas nuomojamas patalpas;
3.2.8. pasibaigus šios sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, per dvi darbo dienas perduoti Nuomotojui nuomojamas patalpas remiantis perdavimo-priėmimo aktu (Priedas Nr. 1) su visais jose padarytais pertvarkymais, kurie negali būti atskiriami nuo patalpų nepadarant žalos jų būklei;
3.2.9.
4. SUTARTIES GALIOJIMO TERMINAS IR NUTRAUKIMO TVARKA
4.1. Kiekviena sutarties šalis turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjusi apie tai kitą šalį prieš dvi savaites.
4.2. Nuomotojas turi teisę teismine tvarka nutraukti šią sutartį nesilaikant 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino, jeigu:
4.2.1. Nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį;
4.2.2. Nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
4.2.3. Nuomininkas nemoka nuomos ir kitų mokesčių pagal sutartį;
4.2.4. Nuomininkas nevykdo vidaus inžinierinių tinklų priežiūros ir nedaro einamojo remonto arba nedaro kapitalinio nuomojamų patalpų remonto, kurį jis privalo daryti remiantis atskiru rašytiniu šalių susitarimu;
4.2.5. Nuomininkas blogina nuomojamų patalpų ar jose esančių inžinierinių tinklų būklę.
4.3. Nuomininkas turi teisę teismine tvarka nutraukti šią Sutartį nesilaikant 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino, jeigu:
4.3.1. Nuomotojas neperduoda nuomojamų patalpų Nuomininkui arba kliudo naudotis jomis pagal jų paskirtį ir šios sutarties sąlygas;
4.3.2. perduotos nuomojamos patalpos yra su trūkumais, kurie Nuomotojo nebuvo aptarti ir Nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų jų neįmanoma naudoti pagal paskirtį ir šios sutarties sąlygas;
4.4. Sutarties šalys turi teisę nutraukti šią sutartį abipusiu rašytiniu susitarimu, nesilaikant sutarties 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino.
4.5.
5. ŠALIŲ ATSAKOMYBĖ
5.1. Nuomininkas atlygina Nuomotojui dėl nuomojamų patalpų pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
5.2. Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui 0,2 % dydžio delspinigius nuo laiku nesumokėtos nuomos ar kitų mokesčių pagal sutartį sumos už kiekvieną uždelstą dieną.
5.3. Sutarties šalis atleidžiama nuo atsakomybės už savo sutartinių įsipareigojimų nevykdymą, jeigu ji įrodo, kad šių įsipareigojimų nebuvo galima įvykdyti dėl “force majeure” aplinkybių, kurių sutarties sudarymo momentu ši šalis negalėjo numatyti ir kurių ji negalėjo išvengti ar įveikti. Nustatant “force majeure” aplinkybes, taikomos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 liepos 15 d. nutarimo Nr. 840 nuostatos (V.Ž. 19960719 Nr.68).
5.4. Šalis, prašanti atleisti nuo atsakomybės, sužinojusi apie force majeure aplinkybę bei jos poveikį įsipareigojimų vykdymui, kuo skubiau turi pranešti kitai šaliai apie susidariusią situaciją. Būtina pranešti ir tuomet, kai išnyksta pagrindas nevykdyti įsipareigojimų. Pagrindas atleisti nuo atsakomybės atsiranda nuo kliūties atsiradimo momento arba, jeigu apie ją laiku pranešta, nuo pranešimo momento.
6. BAIGIAMOSIOS NUOSTATOS
6.1. Ši sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos, patvirtinus liudininkams ir galioja iki sutarties 1.4. punkte nurodyto termino pabaigos.
6.2. Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
6.3. Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Nuomotojas privalo likus savaitei iki nuomos termino pasibaigimo dienos pranešti Nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos.
6.4. Sutartis gali būti pakeista arba papildyta tik raštišku abiejų šalių susitarimu.
6.5. Sutarties priedas Nr.
7. ŠALIŲ REKVIZITAI IR PARAŠAI
7.1.