Sandoriais laikomi asmens veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas. Taigi, sudarydami sandorius asmenys siekia tam tikrų teisinių pasekmių, o jeigu sudarytas sandoris yra ydingas, tai paprastai jis nesukels tų teisinių pasekmių, kurių siekė jo dalyviai sudarydami sandorį. Tokie atvejai reglamentuojami Civilinio kodekso (toliau CK) pirmosios knygos II dalies IV skyriuje, kuriame įtvirtinti sandorių negaliojimo pagrindai ir pasekmės.
Sandorių negaliojimo instituto paskirtis - siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, civilinis santykis stabilumas, įgytos teisės ilgaamžiškumas ir jų gerbimas. Nagrinėjant sandorių negaliojimo klausimus, svarbu atsižvelgti į tai, ar ginčijamu sandoriu paprastai pažeidžiamas ne viešasis interesas, viešoji tvarka, imperatyvios ir visuomenės mastu reikšmingos teisės normos, o atitinkamo asmens teisės, jo privatūs interesai.
Šiame straipsnyje pagrindinis dėmesys bus skirtas niekinėms sutartims, t.y. toms, kurios negalioja pažeidus imperatyvias teisės normas, viešąją tvarką ar gerą moralę. Civilinių santykių subjektams suteikiama veiksmų laisvė, leidžianti patiems nusistatyti savo teises ir pareigas, nustatyti sankcijas už sutarties nesilaikymą bei sudaryti sutartis, kurios net nėra numatytos CK. Sutartis - dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę.
Sutartį gali sudaryti bet kurie civilinės teisės subjektai: fiziniai ir juridiniai asmenys, o remiantis CK 2.36 str. 1 d. ir valstybė, savivaldybė bei jų institucijos. Žinoma, teisinis santykis dalyviai turi turėti teisinį subjektiškumą, t.y. teisnumą bei veiksnumą. Fizinio asmens veiksnumas siejamas su pilnametyste, išskyrus atvejus, kai jie yra emancipuojami, teismas paankstina jų santuokinį amžių arba kai asmuo teismo sprendimu yra pripažįstamas neveiksniu ar ribotai veiksniu dėl piktnaudžiavimo alkoholiniais gėrimais, narkotinėmis ar toksinėmis medžiagomis. Jei asmuo nėra sulaukęs 14 metų amžiaus, tai jis laikomas neveiksniu ir visus sandorius jo vardu sudaro jo tėvai arba globėjai.
Asmenys nuo 14 iki 18 metų bei asmenys, teismo pripažinti ribotai veiksniais dėl piktnaudžiavimo alkoholiniais gėrimais, narkotinėmis ar toksinėmis medžiagomis, sandorius gali sudaryti tik turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą, kuris turi būti tokios formos, kurios yra ir pagrindinė sutartis. Asmenys nuo 14 iki 18 metų taip pat turi CK 2.7 str. 3 d. įtvirtintas teises, be to, turi teisę savarankiškai disponuoti savo pajamomis bei turtu, įgytu už šias pajamas, įgyvendinti autoriaus teises į savo kūrinius, išradimus, pramoninį dizainą, o asmenys, kurių veiksnumas apribotas, pagal CK 2.11 str. 2 d. gali sudaryti sandorius dėl disponavimo turtu, taip pat atsiimti darbo užmokestį, pensiją ar kitokias pajamas ir disponuoti jais tik turėdamas rūpintojo sutikimą, išskyrus smulkius buitinius sandorius.
Juridinio asmens veiksnumas ir teisnumas sutampa, todėl CK yra kalbama tik apie juridinio asmens teisnumą, kuris atsiranda įregistravus juridinį asmenį. Juridinis asmuo teisnumą įgyvendina per savo organus, o jo teisnumą lemia steigimo dokumentai: steigimo sutartis, įstatai ar nuostatai. Juridiniai asmenys skirstomi į privačiuosius ir viešuosius.
CK 1.82 str. 1 d. nurodyta, kad sandoris, prieataraujantis juridinio asmens veiklos tikslams ar pažeidžiantis juridinio asmens valdymo organo kompetenciją, gali būti pripažintas negaliojančiu pagal juridinio asmens ieškinį tik tais atvejais, kai kita sandorio šalis veikė nesąžiningai, t. y. žinojo ar turėjo žinoti, kad tas sandoris prieštarauja privataus juridinio asmens veiklos tikslams. Svarbu nustatyti, ar sandoris prieštarauja juridinio asmens teisėtumui.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kaip vertinti juridinio asmens sudarytus sandorius remiantis tuo, kad jie prieštarauja juridinio asmens teisnumui, t. y. sudaryti pažeidžiant juridinio asmens steigimo dokumentuose nustatytą jo valdymo organų kompetenciją ar prieštarauja juridinio asmens tikslams (CK 1.82 straipsnis). Teismas pateikė schemą, kaip reikia analizuoti juridinio asmens sandorio galiojimo klausimą remiantis CK 1.82 straipsnio pagrindu. Pirmiausia, reikia nustatyti, ar sandorį sudarė viešasis ar privatusis juridinis asmuo. Antra, prieštarauja sudarytas sandoris jį sudariusio juridinio asmens teisnumui, t. y. jo steigimo dokumentų nuostatoms dėl juridinio asmens paskirties, tikslų, jo valdymo organų kompetencijos ir pan., ar ne. Jei sandoris sudarytas privataus juridinio asmens - veikė kita sandorio šalis sąžiningai ar ne, t. y. žinojo ar turėjo žinoti, kad tas sandoris prieštarauja privataus juridinio asmens veiklos tikslams.
Kita sandorių rūšis, turinti juridinio asmens subjektiškumo trūkumų, reglamentuota CK 1.83 str. (sandorio, sudaryto neįregistruoto juridinio asmens vardu sudaryto sandorio teisinės pasekmės). Šiame straipsnyje kalbama tik apie pirmosios rūšies sandorius ir nurodoma, jeigu sandoris sudarytas neįregistruoto juridinio asmens vardu, tai iš tokio sandorio atsiradusios teisės ir pareigos tenka jį sudariusiam asmeniui.
Šalia reikalavimų subjektams, valiai ir turiniui, sutartis turi būti tinkamai įforminta. Siekiant išlaikyti civilinių teisinių santykių stabilumą, palengvinti įrodinėjimo naštą bei apsaugoti viešąjį bei privatųjį interesą, yra nustatomi tam tikri reikalavimai sutarties formai ir gali nutikti taip, kad formos nesilaikymas lems sandorio negaliojimą. CK 1.71 str. įtvirtinta, kad sandoriai sudaromi raštu (paprasta arba notarine forma), žodžiu arba konkliudentiniais veiksmais. Sandoriai, kuriems nėra nustatyta privaloma rašytinė forma, gali būti sudaromi žodžiu. CK 1.73 str. įtvirtina, kokie sandoriai turi būti sudaryta paprasta rašytine forma, o CK 1.74 str. nurodyta, kurie sandoriai privalo būti sudaryti notarine forma.
Visada galima pasirinkti sandorį sudaryti griežtesne forma, nei reikalauja įstatymas, bet draudžiamas atvirkštinis variantas, pavyzdžiui, jei sandoriui nėra privaloma rašytinė forma ir užtenka, kad jis būtų sudarytas žodžiu, tai tokio sandorio nedraudžiama sudaryti paprasta rašytine ar notarine forma, bet jei sandoris privalo būti sudarytas notarine forma, tai draudžiama jį sudaryti paprasta rašytine ar žodine forma. Taip pat kai kuriems sandoriams yra numatyta privaloma teisinė registracija. Sandorio negaliojimą dėl įstatymo reikalaujamos formos nesilaikymo reglamentuoja CK 1.93 str.
Pirmojoje šio straipsnio dalyje yra nurodyta, kad įstatymų reikalaujamos formos nesilaikymas sandorį daro negaliojančiu tik tuo atveju, kada toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatymuose. Kaip pavyzdį galima pateikti įmonės nuomos sutartį. CK 6.538 str. 1 d. įtvirtinta, kad įmonės nuomos sutartis turi būti vienas rašytinės formos dokumentas. Jei įstatyme nėra įsakmiai nurodyta, kad įstatymų reikalaujamos formos nesilaikymas sandorį daro negaliojančiu, tai remiantis CK 1.93 str. 2 d. šalis neturi teisės remtis liudytojų parodymais įrodinėjant faktą, kad sandoris buvo sudarytas ar įvykdytas, išskyrus šiuos atvejus:
- sandorio sudarymo faktą patvirtinantys rašytiniai įrodymai yra prarasti ne dėl šalies kaltės;
- atsižvelgiant į sandorio sudarymo aplinkybes, objektyviai nebuvo įmanoma sandorio įforminti raštu;
- atsižvelgiant į šalių tarpusavio santykius, sandorio prigimtį bei kitas svarbias bylai aplinkybes, draudimas panaudoti liudytojų parodymus prieštarautų sąžiningumo, teisingumo ir protingumo principams.
Komentuojamo straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojančiu visais atvejais, nepaisant ar yra nurodyta, kad reikalaujamos formos nesilaikymas daro sandorį negaliojančiu, ar ne. Tokiu atveju taikoma dvišalė restitucija. Pagal CK 1.93 str. 3 d., teismas gali pripažinti galiojančiu sandorį, kuris nebuvo įformintas notarine tvarka, bet viena iš šalių jį visiškai ar iš dalies įvykdė. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Pagal CK 1.93 str. 4 d. būtinos tokios 3 sąlygos:
- sandoris turi būti dvišalis;
- viena sandorio šalis turi būti visiškai ar iš dalies įvykdžiusi sandorį;
- kita sandorio šalis turi vengti įforminti sandorį notarine tvarka.
Šias 3 sąlygas pripažįsta ir LAT.
Apibendrinant galima teigti, kad sandorius galima sudaryti griežtesne, nei reikalauja įstatymas forma, bet negalimas atvirkštinis variantas. Jei nesilaikoma reikalavimo sudaryti sandorius paprasta rašytine forma, tai sandoris negalios tik tada, kai toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatymuose, priešingu atveju šalys praranda teisę remtis liudytojų parodymais. Svarbu, kad sutartis būtų sudaryta tarp tinkamų subjektų ir tinkamai įforminta.
Dar vienas reikalavimas yra sutarties dalyvių valia. Sutartis turi būti sudaryta laisva valia, be apgaulės, smurto ar suklydimo. Jei valia nėra laisva, sutartis gali būti pripažinta negaliojančia.
Nekilnojamojo turto sandorių skaičius Lietuvoje 2023 m.