Pilaitė - vienas sparčiausiai besivystančių Vilniaus rajonų, turintis savitą istoriją ir architektūrą. Šiame rajone galima rasti įvairių laikotarpių statinių, įskaitant ir 95 metų senumo namus, kurie liudija Pilaitės praeitį ir raidą. Šiame straipsnyje aptarsime tokių namų istoriją, jų rekonstrukcijos ypatumus ir iššūkius.
Pilaitės panorama
Daugiaaukščių gyvenamųjų pastatų istorija
Daugiaaukščių gyvenamųjų pastatų istorija mena dar senovės Romos laikus, kai būdavo statomi daugiau nei dešimt aukštų siekiantys daugiabučiai. Gana griežti ribojimai buvo taikyti iki pat XIX a. pab.-XX a. pr., kuomet atsiradus naujoms statybų technologijoms aukštingumo ribojimai buvo atlaisvinti.
„JAV ir Europoje antroje XX a. pusėje vyko sparti urbanizacija ir reikėjo miestuose greitai sukurti daug būstų, suteikiant galimybes apgyvendinti į miestus besikeliančius žmones. Keliolika aukštų siekiantys gyvenamieji namai tapo puikia išeitimi. Šis procesas vyko ir tuometinėje sovietinėje Lietuvoje, tačiau tiek Vakaruose, tiek Sovietų sąjungoje dauguma tuometinių daugiaaukščių nebuvo labai patrauklūs ar kokybiški ir kurį laiką jų populiarumas buvo išblėsęs. Dabar matome ne tik itin aukštų gyvenamųjų namų atgimimą, bet ir jų perėjimą į visai kitą lygį.
Aukščiausi gyvenamieji pastatai pasaulyje ir Lietuvoje
Trimis aukščiausiais gyvenamaisiais pastatais pasaulyje gali pasigirti Niujorkas. Pirmoje vietoje - 2014 m. pradėtas statyti 134 aukštų dangoraižis „Central Park Tower“, kurio statybų pabaiga numatyta šiemet. Šio pastato aukštis - 472 metrai, jame yra 179 prabangūs ir erdvūs butai. Skelbiama, kad butų kainos čia siekia nuo 6,3 mln. JAV dolerių (5,3 mln. Antras aukščiausias gyvenamasis pastatas - 84 aukštų ir 435 m aukščio dangoraižis „111 West 57th Street“.
Aukščiausių gyvenamųjų pasaulio pastatų penketuką užbaigia du Dubajaus kūriniai. Tai 2017 m. baigtas statyti 101 aukšto ir 425 m aukščio dangoraižis „Marina 101“ ir 2012 m. Lietuvoje aukščiausias gyvenamasis pastatas priklauso Klaipėdai. Čia stovi 112 m aukščio ir 34 aukštų daugiabutis „Pilsotas“. Istorinės kuršių žemės vardu pavadintas pastatas buvo pabaigtas statyti 2007 m. Klaipėda taip pat gali pasigirti ir kitais itin aukštais gyvenamaisiais namais - tai trys 2009 m.
Vilniuje aukščiausias gyvenamasis pastatas įsikūręs Konstitucijos prospekto urbanistinėje kalvoje - tai 2019 m. užbaigtas „Tower“ projektas, kurio aukštis siekia 99 metrus. Antras aukščiausias gyvenamasis pastatas - Naujamiestyje 2006 m. baigtas 96 m aukščio „Helios City“. Trečias - Konstitucijos pr. Sostinėje, be Konstitucijos prospekto, urbanistinė kalva formuojasi ir Viršuliškėse. Čia 2006 m.
„Daugumos daugiaaukščių tiek Lietuvoje, tiek užsienyje privalumas - plačiai besidriekianti miesto panorama, daug į butus patenkančios šviesos, mažiau iš gatvės girdimo triukšmo, tačiau šiuolaikiniai dangoraižio tipo būstai stengiasi pasiūlyti gyventojams daugiau naudų“, - cituojama K.
„Kurdami „Skylum“ projektą žiūrėjome, ką siūlo dangoraižių kūrėjai tokiose miestuose, kaip Niujorkas, Londonas. Visų pirma, tai yra įdomus eksterjeras, bendros erdvės, terasos ant dangoraižio stogo. Kiti aspektai - kūrybiškas laiptinės išnaudojimas, įvairių paslaugų, kurios būtų patogios dangoraižių gyventojams pritraukimas į pirmuosius aukštus, gamtai draugiškų elementų įliejimas į dangoraižio vidų ir aplinką“, - aiškina K.
„Projektuojant daugiaaukštį svarbu užtikrinti, kad pastatas nepaisant savo aukščio būtų itin stabilus, jame nebūtų justi vibracijos, pajūryje reikia įvertinti galimą didelio vėjo poveikį. Šiuolaikinės technologijos ir inovatyvūs konstrukciniai sprendimai leidžia užtikrinti pastato stabilumą, sandarumą, aukštą energinį efektyvumą ir tuo gyventojams garantuoti aukščiausio lygio gyvenimo kokybę. Pavyzdžiui, „Skylum“ statome pasitelkdami naujosios kartos surenkamas gelžbetonines konstrukcijas, o nuo didesnio vėjo ir kritulių apsaugos iš dalies įstiklintos balkonų lodžijos“, - vardija K. Kazlauskytė.
Rekonstrukcijos iššūkiai ir galimybės
Senų namų rekonstrukcija Pilaitėje susiduria su specifiniais iššūkiais. Pirmiausia, tai yra kultūros paveldo apsauga. Daugelis senų namų turi architektūrinę vertę, todėl rekonstrukcijos metu būtina išsaugoti autentiškas detales ir elementus. Tačiau tai ne visada suderinama su šiuolaikiniais energinio efektyvumo reikalavimais ir komforto standartais.
Namas po rekonstrukcijos
Kitas iššūkis - techninė būklė. Seni namai dažnai būna prastos būklės, su pažeistomis konstrukcijomis, pasenusiomis inžinerinėmis sistemomis. Rekonstrukcijos metu būtina atlikti išsamius tyrimus ir įvertinimus, kad būtų galima nustatyti tikslią būklę ir priimti tinkamus sprendimus dėl remonto ir atnaujinimo.
Nepaisant iššūkių, senų namų rekonstrukcija Pilaitėje atveria ir dideles galimybes. Tai yra puikus būdas išsaugoti kultūros paveldą, pritaikyti senus pastatus šiuolaikiniams poreikiams ir sukurti unikalią gyvenamąją aplinką. Be to, rekonstrukcija gali būti ekonomiškesnė nei nauja statyba, ypač jei pavyksta išsaugoti didžiąją dalį esamų konstrukcijų.
AR PIRKTI SENĄ NAMĄ?
Energinis efektyvumas ir tvarumas
Pastatų energiniam efektyvumui griežtinami reikalavimai didina pastatomų aukštesnės energinės klasės pastatų (butų) dalį rinkoje. Nuo 2021 metų pradžios visiems pastatams, kuriems prašoma išduoti statybos leidimą, įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinę klasę.
„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2021 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai - 55,2% (2020 metais A+ klasės dalis sudarė 46,6%), A klasės - 33,3% (2020 metais - 32,2%), o tuo tarpu A++ energinės klasės dalis sumažėjo iki 6,0% (2020 metais - 9,2%). Šie duomenys rodo, kad 2021 metais įgyvendinti projektai buvo projektuojami ir statybos leidimai jiems suteikti dar iki įsigaliojant reikalavimui statyti ne žemesnės kaip A++ energinės klasės pastatus. Tik labai nedidelė dalis plėtotojų savo noru projektavo A++ energinės klasės daugiabučius.
„Analizuojant šiuo metu vykstančias daugiabučių statybas, kurios bus baigtos šiais metais, didžioji dalis jų yra A+ energinės klasės, todėl aukščiausios energinės klasės pasiūla rinkoje 2022 metais taip pat nebus gausi. Didesnio proveržio galime tikėtis nebent 2023 metais, kuomet bus įgyvendinti jau pagal naujausius reikalavimus projektuojami daugiabučiai“, - komentuoja R.
Šiandieninė UAB „Veikmė“ - nebe statybos bendrovė, o nekilnojamojo turto projektų vystymo ir investicijų centras. Minėdama solidų 70 metų jubiliejų, įmonė demonstruoja rinkai retą evoliucijos pavyzdį: kaip per septynis dešimtmečius transformuotis iš valstybinio statybų tresto į lanksčią, intelektual...
Nauji projektai Vilniuje
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Galio Group“ pasirašė daugiau nei 40 mln. Komercinių patalpų ir daugiabučių projektas „Remarco“ įgyvendinamas buvusioje „Audėjo“ gamyklos teritorijoje, Markučiuose - 2 ha ploto sklype suplanuotas apie 30 tūkst. kv. Pirmuoju etapu bus pastatyta komercinė projekto dalis - 17 tūkst. kv. m ploto verslo centras su prekybos patalpomis, o antruoju etapu numatoma pastatyti 230 butų gyvenamąjį kvartalą.
„Startuojame su komercine projekto dalimi atliepdami šios vietos paklausą - projektas sulaukia nemažai dėmesio iš potencialių nuomininkų, šiuo metu vykdomos derybos dėl 8,5 tūkst. kv. m ploto, 50 proc. komercinių patalpų nuomos. Nors biurų segmentas šiuo metu susiduria su iššūkiais, turėdami didelę biurų vystymo ir valdymo patirtį, jaučiamės tvirtai. Atliepiant tiek didesnių verslų, tiek mažesnių įmonių poreikius, „Remarco“ projekte suplanuotos įvairaus dydžio, lengvai modifikuojamos, biurų patalpos nuo 150 kv. m ploto, o prekybinės patalpos -nuo 50 kv. m. Ant stogo suprojektuotos terasos su panoraminiais vaizdais į Vilniaus senamiestį ir vidinis kiemelis su poilsio erdvėmis.
„Mūsų užduotis - užtikrinti aiškią darbų seką, nuoseklią kokybės kontrolę ir griežtus saugos standartus. „Remarco“ projekte papildomą dėmesį skirsime logistikai, triukšmo ir dulkių mažinimui, kad statybos kuo mažiau trikdytų kaimynystę, o kokybės kartelė būtų aukšta - nuo darbų kultūros iki galutinio rezultato“, - sako E. N. „Eismo srautai ir susisiekimas čia yra gerokai mažiau apkrauti nei Konstitucijos prospekte ar jo prieigose. Nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Galio Group“ rinkoje veikia beveik 20 metų ir yra įsitvirtinusi komercinio bei gyvenamojo nekilnojamojo turto segmente. Įmonė yra sėkmingai išplėtojusi beveik 95 tūkst. kv.m. biurų ploto Lietuvoje ir Latvijoje.
Statybų rinkos lyderė „Conres“ turi daugiau kaip 16 metų patirtį ir yra įgyvendinusi daugelį reikšmingų projektų statybų sektoriuje. Tarp jų - 5 žvaigždučių viešbutis „Pacai“, „Continental“ gamykla Kauno LEZ, automatizuotas Lietuvos pašto logistikos centras, Palangos koncertų salė, verslo centras „K22“, gamykla „Vilniaus baldai“ ir kt.
Būsto rinkos tendencijos Vilniuje
2021 metais, viršydama beveik visus ankstesnių metų rodiklius, Lietuvos būsto rinka įžengė į naujas būsto pardavimo kainų, paklausos ir bendros rinkos apyvartos aukštumas. Žinoma, didžiausias dėmesys skiriamas šalies sostinei, kurioje būstui įsigyti išleidžiama pusė šiam tikslui skirtų pinigų visoje šalyje. Dar anksčiau neregėtas būsto pirkėjų aktyvumas šalies sostinėje sumažino naujų butų pasirinkimą iki rekordinių žemumų, o plėtotojai aktyviai stengėsi patenkinti staiga išaugusią paklausą.
„Ober-Haus“ jau beveik 20 metų kaupia išsamius duomenis apie būsto plėtrą tiek Vilniuje, tiek ir kituose šalies didmiesčiuose. Šiuo metu vien Vilniaus miesto ir jo apylinkių duomenų bazėje yra sukaupta informacijos apie daugiabučių projektus, kuriuose per 2003-2021 metų laikotarpį buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta 63.500 butų. Į šioje apžvalgoje skelbiamą butų daugiabučiuose statistiką nepatenka individualių ar sublokuotų namų bei nestandartinių projektų (pvz., loftų) duomenys.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.113 butų, t. y. 23% mažiau nei 2020 metais. „Akivaizdu, kad atsiradę papildomi iššūkiai statybų aikštelėje lėmė šiek tiek ilgesnius statybų terminus ir dalies projektų statybos pabaiga nusikėlė į 2022 metus. 2021 metais pastatytų butų skaičius yra mažiausias per pastaruosius penkerius metus. 2017 metais buvo pastatyta 4.146 butai, 2018 - 4.377 butai, 2019 metais - 4.265 butai, o 2020 metais net 5.359 butai.
2021 metais pirkėjai galėjo kurtis 50-yje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Nepaisant mažesnio pastatytų butų skaičiaus, pirkėjų pasirinkimo galimybės buvo pakankamai plačios. Svarbu paminėti ir tai, kad ne visi kylantys daugiabučiai yra skirti pardavimui. Pastaraisiais metais fiksuojame pakankamai sparčią būsto nuomos segmento plėtrą šalies sostinėje, kuomet investuotojai investuoja į būsto projektus, kuriuose būstai siūlomi ilgalaikei nuomai.
„Pavyzdžiui, 2021 metais buvo pranešta, kad Suomijos statybos paslaugų grupė „YIT“ ir draudimo bendrovė „BTA Baltic Insurance Company“ steigia bendrą įmonę, kuri investuos į daugiabučius statomus nuomai. Pastaroji įmonė įsigys šiuo metu jau beveik baigtus statyti du daugiabučius (virš 120 butų) „YIT Lietuva“ plėtojamame „Naujasis Skansenas“ projekte Šnipiškėse“, - teigia R. Plėtotojai per 2021 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 16-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų investicijų pritraukė šešios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 77% visų butų: Šnipiškių sen. (16,6%), Pilaitės sen. (15,1%), Senamiesčio sen. (14,4%), Verkių sen. (13,9%), Naujamiesčio sen. (9,1%) ir Lazdynų sen. (8,1%).
2021 metais ir toliau stebėjome solidžias investicijas į centrinę miesto dalį (Senamiesčio ir Naujamiesčio sen.), kurioje dažniausiai plėtojami aukštesnės klasės būsto projektai. Iš naujausių įgyvendintų ar tebeplėtojamų didesnės apimties projektų šiose seniūnijose verta paminėti tokius projektus kaip: „Misionierių sodai“, „Paupys“, „Renesanso“, „Mindaugo Baltas lapas“, „Matau Vilnių“.
Pastaruosius septynerius metus vidutinis pardavimui pastatomų butų daugiabučiuose plotas šalies sostinėje išlieka stabilus ir svyruoja 51-53 kv. m ribose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,4 kv. m. Lyginant su 2020 metais pastatytais butais, jis sumažėjo 0,5 kv. m.
Nors vidutiniam visų pastatomų butų ploto pokyčiui įtakos gali turėti statomo būsto struktūra, tačiau jau daug metų iš eilės stebime pakankamai platų ir įvairų plėtros geografinį pasiskirstymą mieste, kuomet statomi pigesnės bei brangesnės klasės projektai įvairiose miesto vietose. Tačiau ir toliau vyrauja tendencija aukštesnės klasės projektuose pirkėjams siūlyti daugiau erdvesnių butų, kurių plotas gali siekti 150 ar daugiau kv. m. Tuo tarpu vidutinės ar ekonominės klasės projektuose, kurie plėtojami toliau nuo centrinės miesto dalies, butų plotas išlieka mažiausias.
Pavyzdžiui, 2021 metais Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas siekė 57,1 kv. m (2020 metais - 59,2 kv. m), Žvėryno, Antakalnio ir Šnipiškių seniūnijose - 53,7 kv. m (2020 metais - 53,8 kv. m), o mažiausio ploto butai buvo statomi likusioje Vilniaus miesto dalyje, kurių vidutinis plotas siekė 50,1 kv. m (2020 metais - 51,1 kv.
„Žvelgiant į naujai statomų butų plotus ir skurdžias erdvesnio būsto pasirinkimo galimybes ekonominės ir vidutinės klasės projektuose, nenuostabu, kad pastaruosius 5-6 metus stebime milžinišką investicijų šuolį į gyvenamųjų namų statybas ir jų įsigijimą tiek Vilniaus regione, tiek ir visoje šalyje. Individualūs ar sublokuoti gyvenamieji namai miesto pakraščiuose tampa alternatyva ieškantiems erdvesnio ir labiau įperkamo būsto“, - sako R.
Iš viso 2021 metais daugiabučių projektus ar jų etapus Vilniuje įgyvendino 39 skirtingos įmonės. Kaip ir ankstesniais metais, daugiausiai butų pardavimui pastatė didžiausią patirtį turintys ir rinkoje žinomi plėtotojai. Pagal pardavimui pastatytų butų skaičių, vienais metais lyderiais tampa vieni plėtotojai, kitais metais - lyderiai jau gali būti kiti.
„Per šį laikotarpį sostinėje daugiabučius pardavimui statė virš 110 skirtingų įmonių, tačiau didžiąją dalį butų pastatė ilgamečiai būsto plėtros lyderiai. Pavyzdžiui, 10% Vilniaus plėtotojų pardavimui pastatė apie 55% visų butų, o 20% plėtotojų - 75% butų. Matydami Vilniaus būsto rinkos potencialą, į šią rinką ateina vis daugiau įmonių norinčių statyti daugiabučius pardavimui. Žinoma, didžioji dalis naujų investuotojų taip ir liks vieno ar kelių projektų įmonėmis, tačiau matome į rinką ateinančius naujus stambius plėtotojus, kurie planuoja pasiimti tikrai reikšmingą rinkos dalį“, - teigia R.
Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2022 metais iš viso Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 4.800 butų arba 17% daugiau nei jų buvo pastatyta 2021 metais.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2021 metai Vilniaus pirminėje rinkoje buvo parduoti ir rezervuoti 7.039 butai daugiabučiuose ir tai didžiausios realizacijos apimtys per visą istoriją. Pirkėjai iš plėtotojų butus pirko jau anksčiau pastatytuose, dar tebestatomuose ir net dar tik planuojamuose statyti projektuose. Tokios pirkimų apimtys lėmė, kad neparduotų butų skaičius pastatytuose ar tebeplėtojamuose projektuose susitraukė iki dar neregėtų žemumų. Iš visų per praėjusius metus pastatytų butų metų pabaigoje jų buvo parduota 95%. Iš 2022 metais planuojamų pastatyti butų jau realizuota apie 70%.
„Jeigu šiais metais bendras būsto rinkos aktyvumas išliks panašus kaip ir praėjusiais metais, tai ir toliau stebėsime augantį susitarimų skaičių dar net nepradėtuose statyti projektuose, kurie faktiškai bus pastatyti tik 2023-2024 metais.“, - įžvalgomis dalinosi R. Šiais metais bus itin svarbu, kaip sparčiai plėtotojai galės parengti naujus daugiabučių projektus ir juos pasiūlyti pirkėjams. Praėjusiais metais fiksavome tikrai gausius žemės sklypų įsigijimus, kuriuose plėtotojai planuoja reikšmingas investicijas į naujų gyvenamosios paskirties projektų plėtrą ir tai rodo, kad plėtotojai tiki šalies sostinės potencialu ir pasirengę didinti pasiūlą.
„Tačiau jeigu naujų projektų įgyvendinimas strigs, tikėtina, kad ir 2022-aisiais metais nepavyks subalansuoti būsto rinkos.