Blokiniai namai Lietuvoje - tai neatsiejama daugelio miestų, ypač Vilniaus, kraštovaizdžio dalis. Šie pastatai, pradėti statyti dar sovietmečiu, iki šiol dominuoja antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Panagrinėkime, kaip atsirado ir kuo pasižymi 9 aukštų blokiniai namai, kokie jų projektai buvo populiariausi ir kodėl jie vis dar yra paklausūs.
Blokinių namų эпоха Вильнюсе
1959 metais įkurtas Vilniaus Namų statybos kombinatas pradėjo naują daugiabučių statybos erą Vilniuje - pasirodė stambiaplokščiai (blokiniai) namai. Nors ankstyviausi blokai išdygo Naugarduko (tuometės Partizanų g.) rajone, tačiau pirmasis kompleksiškai suformuotas masinis gyvenamasis rajonas, pristatytas tokių pilkų dėžučių, buvo Žirmūnai.
Žirmūnai tuometinėje spaudoje susilaukė daug dėmesio, vienas iš mikrorajonų (vidurinis) už savo novatoriškumą netgi buvo apdovanotas SSRS valstybine premija, tačiau ši šlovė tęsėsi tol, kol atsirado Lazdynai. Šiandien Žirmūnai didesni nei buvo suprojektuoti pagal pirminį planą. Atgavus Nepriklausomybę, karinė Šiaurės miestelio teritorija nebeteko reikšmės, tad palaipsniui keičiant aplinką jis buvo prijungtas prie Žirmūnų. Seniūnijoje 2011 metais gyveno apie 46 000 gyventojų, tai didžiausia Vilniaus miesto seniūnija pagal šį rodiklį.
Projektuojant rajoną, nuspręsta, kad jį sudarys trys atskiri mikrorajonai (I, II ir III). Tiesa, tiek sovietiniuose, tiek šiuolaikiniuose šaltiniuose dažnai skirtingai įvardijami I ir II mikrorajonai, todėl paprastumo dėlei juos vadinsime pietiniu, viduriniu ir šiauriniu. Kiekviename iš trijų mikrorajonų buvo numatyta pastatyti po vidurinę mokyklą, keletą vaikų darželių, prekybos ir visuomeninių paslaugų kompleksų.
Blokinis namas Vilniuje
Žirmūnų mikrorajonai
Pietinis mikrorajonas
Statytas 1964-1968 metais, chronologiškai antrasis iš trijų. Vyriausioji architektė Nijolė Chlomauskienė. Tai buvo didžiausias gyventojų skaičiumi ir artimiausias miesto centrui mikrorajonas, jame numatyta apgyvendinti apie 18 000 žmonių. Mikrorajono teritorija plytėjo trikampyje tarp Čarno (dab. Tuskulėnų), Žirmūnų ir Maršalo Krylovo (dab. Minties) gatvių. Nors vyravo 5 aukštų blokiniai namai, pietiniuose Žirmūnuose atsirado pirmasis dvylikaaukštis daugiabutis namas adresu Žirmūnų g. 34. Naujakuriai į jį įsikėlė 1970 metų vasarą. Tiesa, šis namas yra plytinis, mat blokinius dvylikaaukščius sugebėta sukonstruoti jau tik statant Lazdynus.
Prekybos ir paslaugų centro funkciją mikrorajone atliko „Minskas“, kuris, be maisto prekių parduotuvės, ryšių skyriaus, kirpyklos ir knygyno, turėjo ir vieną iš nedaugelio mieste dietinių valgyklų. Pagal seną papratimą, daugelis vilniečių šiandieninę „Iki“ parduotuvę vis dar vadina „Minsko Iki“.
Vidurinis mikrorajonas
Šis mikrorajonas yra seniausias, jo statybos vyko 1962-1967 metais pagal Birutės Kasperavičienės projektą, teritorija driekėsi ant aukšto Neries skardžio, apribota Žirmūnų, Generolo Obuchovo (dab. Kareivių) gatvių ir Neries. Čia buvo numatyta apgyvendinti 12 000 žmonių. 1966 metais pastatyti pirmieji devynaukščiai namai (Žirmūnų g. 57, 9, tokie patys Savanorių pr. 21, 33 ir pan.), jų butai buvo maži, vos 21 ir 30 kv. metrų, pirmiausia skirti viengungiams ir mažoms šeimoms, suplanavimas koridorinio tipo, liftai išskirtinai siauri.
Svarbu paminėti, kad būtent šis mikrorajonas (ne visi Žirmūnai apskritai!) 1968 metais buvo apdovanotas SSRS valstybine premija.
Šiaurinis mikrorajonas
Naujausias iš trijų, statybos vyko 1964-1969 metais, pagal Laimos Burneikienės projektą. Teritorija plytėjo į šiaurę nuo Generolo Obuchovo (dab. Kareivių) gatvės iki Neries. Tai - atokiausias Žirmūnų mikrorajonas. Čia buvo apgyvendinta 15 000 žmonių, veikė automatinė telefonų stotis ir prekybos mokykla, pramoninių prekių parduotuvė „Astra“.
Senos statybos butų populiarumas
Vilniečiai, ketinantys pirkti butą, gali jo dairytis pirminėje (naujos statybos) arba antrinėje (senos statybos) rinkose. Ne išimtis - ir sostinė. Pasak VŠĮ „Realdata“ vadovo, NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus, senų butų pardavimas Vilniuje sudaro apie 60 proc. ir daugiau visų butų sandorių.
Didžioji dalis butų pirkėjų visoje Lietuvoje perka senos statybos būstą. Regionuose tokį jų pasirinkimą gali paaiškinti tai, kad tik nedaugelyje šalies miestų yra vystomi nauji NT projektai. Vilniuje, anot NT analitiko, tokį pasirinkimą gali lemti kelios priežastys - įsitikinimai ir kaina. Kai kurie pirkėjai seną statybą stereotipiškai vertina kaip geresnę, kokybiškesnę, bet didžioji dauguma vis dėlto turi keliasdešimties tūkstančių eurų perkamąją galią ir perka senos statybos būstą, nes neįperka naujos statybos.
1) SENO BUTO REMONTAS! KAIP PLANUOTI REMONTĄ SENOS STATYBOS BUTE! KĄ DARYTI SU NELYGIOMIS GRINDIMIS!
NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas taip pat aiškina, kad antrinės rinkos NT pirkėjas gali būti tas, kuris neįperka naujo statybos būsto. Tačiau taip pat jis ragina nepamiršti, kad senos statybos daugiabučiai daugeliu atveju yra gerose miesto vietose, šalia jų išvystyta viešojo transporto ir socialinė infrastruktūra.
- Pavyzdžiui, Žirmūnai, Antakalnis. Šie rajonai yra ir arčiau centro.
- Dar vienas privalumas - suplanavimas, nes nauji butai dažniausiai suplanuoti taip, kad kambarys būtų kartu su virtuve, paskui - miegamasis, o senos statybos butai išdėstyti kitaip: kambariai atskiri, virtuvė atskira, tualetas ir vonia atskirai.
Dar vienas senos statybos butų privalumas - jų dydis. Neretai jie yra kur kas didesni nei naujos statybos butai. „Naujos statybos butų dydis vis mažėja. Per 10 paskutinių metų jų dydis sumažėjo apie 10 kv. m“, - pabrėžia A. Kišūnas.
Antrinės rinkos klientai
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas primena, kad antrinė būsto rinka apima labai platų pasiūlos spektrą. Joje - ne tik butai kelis dešimtmečius skaičiuojančiuose miegamųjų rajonų namuose, bet ir prabangūs apartamentai istoriniuose pastatuose centrinėje miesto dalyje bei butai naujuose pastatuose, kurių savininkai nusprendė pakeisti gyvenamąją vietą.
Didelė dalis pirminėje rinkoje parduodamų būstų yra dar statomi, ir ne visiems klientams tinka atidėti įkurtuves metams ar dar daugiau. Būna ir taip, kad žmonės itin prisiriša prie gyvenamosios vietos, todėl, prireikus sumažinti ar padidinti gyvenamąjį plotą, buto dairosi tame pačiame rajone, pavyzdžiui, Lazdynuose, kur nauji būsto projektai neplėtojami dėl suplanavimo specifikos. Ta pati situacija yra ir mažesniuose šalies miestuose, kur pirminė būsto rinka itin skurdi arba jos tiesiog nėra.“
Pasak pašnekovo, pirminė būsto rinka yra aktyvi tik trijuose didžiausiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje bei pajūrio kurortinėje zonoje. Kituose Lietuvos miestuose pirminės rinkos apimtys mažos - plėtojamas vos vienas kitas būsto projektas, tad natūraliai susiklosčiusi pasiūlos struktūra lemia pirkimą antrinėje rinkoje.
Naujų projektų trūkumą kituose miestuose didžiąja dalimi lemia būsto kainos antrinėje rinkoje. Galima panagrinėti vieną pavyzdį. 1960-1990 metais dominavo gelžbetonio konstrukcijų 5-9 aukštų daugiabučių namų statyba.
Tokių 1-3 kambarių butų kainos mediana:
- Vilniaus mieste yra apie 1300 Eur/kv. m.
- Kaune ir Klaipėdoje tokie butai kainuoja apie 1000 Eur/kv. m.
- Panevėžyje - apie 750 Eur/kv. m.
- Alytuje - apie 700 Eur/kv. m.
- Marijampolėje - apie 650 Eur/kv. m.
- Mažeikiuose - apie 550 Eur/kv. m.
Kainų skirtumai
Butų kainos antrinėje rinkoje, pasak T. S Kvainicko, labai skiriasi, nes ir NT pasirinkimas čia yra labai įvairus. Sovietmečiu statytuose gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiuose būstai Vilniuje, pašnekovo teigimu, kainuoja apie 1000-1600 Eur/kv. m. Butai to paties laikotarpio mūriniuose daugiabučiuose - šiek tiek brangesni.
Naujesnės statybos namuose, priklausomai nuo vietos, vertingų pastato savybių bei įrengtumo, butų kainos gali perkopti ir 3000 Eur/kv. m, o prestižiniame segmente - pasiekti 7000 Eur/kv. m.
Vienas svarbesnių skirtumų tarp antrinės ir pirminės rinkos - pastarojoje būstai dažniausiai parduodami su daline apdaila, o antrinėje rinkoje - visiškai įrengti.
Pastarąjį dešimtmetį nekilnojamojo turto kainos augo tolygiai - apie 5 proc., tačiau tai nereiškia, kad visuose segmentuose jos kito vienodai.
Bendras tokių butų kainų lygis šiuo metu yra apie 1000-1300 Eur/kv. m.
Kiekvienas nekilnojamasis turtas yra laikomas unikaliu, ir tai apsunkina visumos kainų indeksų skaičiavimus.
Butų kainos Vilniuje pagal mikrorajonus
Senos statybos būstų kainos
NT bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas A. Kišūnas sako, kad, bendrovės skaičiavimais, nuo praeitų metų spalio mėnesio iki šių metų spalio mėnesio Vilniuje senos ir naujos statybos butai kartu brango 4,6 proc. Tik senos statybos - 4,9 proc., naujos - 4,3 proc.
Visuomet prieš perkant reikia atsižvelgti, kam jis perkamas - gyventi ar nuomoti. Tuomet svarbu įvertinti socialinę ir susisiekimo infrastruktūrą, esančią aplink dominantį objektą, jos poreikį.
Jeigu NT perkamas gyventi, žmogus turėtų rinktis, kiek jam svarbu socialinė ir techninė infrastruktūra, kitaip tariant, ar centras lengvai pasiekiamas, nes perkant senos statybos butą už mažesnę sumą galima gauti patogesnę vietą mieste.
Antrinės rinkos perspektyvos
Antrinė NT rinka kol kas tikrai yra aktyvi. Anot VŠĮ „Realdata“ vadovo, NT analitiko A. Antanavičiaus, artimiausiu metu kardinalių pokyčių dėl paklausos antrinėje rinkoje įvykti neturėtų. Pasak jo, senų butų pasiūla nuolat atsinaujina, o paklausa išlieka labai didelė. Kita vertus, perkant tokį būstą ilgesniam laikotarpiui, reikėtų įvertinti jo techninę būklę, kuri dažniausiai ir būna didžiausias senos statybos būstų trūkumas.
Nereikia pamiršti, kad prieaugis Vilniuje yra didelis, NT centrinėje miesto dalyje ar kitose aktyviose miesto teritorijose, ploto, kur galima statyti, nedaugėja, Vilnius plečiasi į periferiją, bet miesto infrastruktūros išplėsti taip, kaip nori gyventojai, nėra galimybės.
Ateityje didelį vaidmenį perkant senos statybos būstą atliks bankai: „Klausimas, kiek jie bus pasiruošę finansuoti tokio senumo namus, kaip jie finansuos. Bet vėlgi, tie namai renovuojami, tai, manau, rinka bus aktyvi daugiau nei dešimt metų.“
Į ką atkreipti dėmesį renkantis būstą antrinėje rinkoje?
Jeigu pastatas, kuriame perkamas būstas, yra naujas, jam galios garantija, tad dėmesį reikėtų atkreipti į plėtotojo vardą bei paties būsto savybes, ar jos atitinka pirkėjo poreikius.
Tačiau dažniausiai būsto, perkamo antrinėje rinkoje, garantiniai terminai jau būna pasibaigę, todėl reikėtų atkreipti dėmesį į buto ir namo, kuriame yra butas, būklę, nustatyti galimus defektus ir įvertinti jų rizikas.
Taip pat reikėtų įvertinti buto apdailą ir suplanavimą - ar patinka, ar atitinka poreikius, nes jei reikėtų atlikti kapitalinį remontą, tai reikštų, kad už apdailą mokama du kartus.
Renkantis būstą sename daugiabutyje reikėtų išsiaiškinti ir komunalinių mokesčių dydį, įvertinti aplinkos patrauklumą, taip pat tai, ar jis atitinka jūsų gyvenimo stilių.
Perkant būstą antrinėje rinkoje, ypač jeigu jis pastatytas dar sovietmečiu, reikia išsiaiškinti, ar planuojama to pastato renovacija, ir jeigu planuojama, kokia.
Reikia į tai atkreipti dėmesį, nes, nusipirkus būstą, žmogų gali užklupti netikėtos renovacijos išlaidos. Aišku, renovacija kels turto vertę, bet per tam tikrą laiko tarpą žmogus turės papildomų išlaidų. Taip pat kaimynystė - kokia ji, seni ar jauni žmonės; beje, perkant butą, tarkim, Salomėjos Neries gatvėje, reikia susitaikyti, kad turėsi daug kaimynų, jie nuolat keisis, nes ten labai daug nuomojamų butų.“