Daugiabučio namo gyventojai yra atsakingi ne tik už savo butą, bet ir už bendrųjų namo patalpų valdymą. Pasirinkti vieną iš galimų daugiabučio namo formų - pagrindinė gyventojų teisė. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su buto gyventojų teisėmis namo susirinkimuose, kvorumo skaičiavimu, sprendimų priėmimu ir kitais aktualiais klausimais.
Gyventojų Teisės ir Pareigos: Svarbiausi Aspektai
Gyventojų teisės ir pareigos yra vienas iš svarbiausių aspektų, kuriuos reikia apsvarstyti steigiant bendriją. Sprendimai dėl daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato savininkų bendrų interesų tenkinimo priimami visų to daugiabučio namo savininkų susirinkime.
Susirinkimo Šaukimas ir Organizavimas
Visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką reglamentuoja Bendrijų įstatymo 12 straipsnis.
Dokumentą reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai.
Susirinkimų gali būti ne vienas, o tiek, kiek reikia. Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, žinoma, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtumo principais.
Svarbu protokole aiškiai suformuluoti priimtus sprendimus.
Kvorumas ir Balsavimas
Kvorumas ir balsavimas yra esminiai elementai, užtikrinantys teisėtą sprendimų priėmimą bendrijoje.
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.
Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Bendrijos narių susirinkimo kvorumas - ne daugiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus (žr. Bendrijų įstatymo 11 str.
Balsų Skaičiavimas
Visuotiniame susirinkime priimtą klaidingą sprendimą gali visuotinas susirinkimas atšaukti, paskelbti negaliojančiu, sekančiame susirinkime.
Protokolo Pildymas
Protokole gali būti parašyta vien tik - kiek balsų "už", kiek balsų buvo prieš ir kiek susilaikė nėra taip svarbu ir neteko susidurti, kad to būtų reikalaujama.
Sprendimų Priėmimas ir Įgyvendinimas
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Ar teisingai supratau, kad jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant, šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Konfliktinės Situacijos ir Jų Sprendimas
Konfliktinės situacijos gali kilti bet kurioje bendrijoje, todėl svarbu žinoti, kaip jas spręsti.
6. Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Jei yra didelis bendrojo naudojimo patalpos plotas ir yra keli bendrasavininkiai, kuriems priklauso ne konkrečios vietos, o abstrakti sandėliuko dalis, tai patarčiau bendraturčiams susitarti, nusistatyti aiškią naudojimosi tvarką. Nustačius tvarką reikėtų sudaryti susitarimą. Tokius susitarimus dėl nekilnojamųjų daiktų tvirtina notarai, susitarimai yra registruojami registruose. Vadinasi, kai bendrasavininkiai tarpusavyje susitaria, nusistato vietą, nusibraižo planą, kur kieno sandėliuko naudojimosi ribos, sutartis yra įregistruojama ir konfliktų atveju galima ganėtinai greitai išspręsti nesutarimus net be teismų.
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Bendrijos Pirmininko Veikla ir Atsakomybė
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 4 metai.
Bendrijos Narystė ir Įstatai
DNSB steigimo metu priimtuose ir užregistruotuose įstatuose buvo nuostata, kad kiek patalpų su unikaliais numeriais turi savininkas, tiek balsų jis turi balsavimo metu. Ar šia nuostata galima remtis skaičiuojant balsus?
Jei keičiami įstatai, tai ar nėra taip, kad ir dalyvavę visuotiniame susirinkime asmenys tampa bendrijos nariais iš naujo kaip steigiant bendriją ?
Jeigu bendrijos įstatuose nenustatyta, kad balsavimo teisės perleidimo sutartis gali būti perleista, pavyzdžiui, tik kitam bendrijos nariui, tuomet sūnui ar marčiai jūsų nurodytu atveju užtenka pateikti laisvos rašytinės formos balsavimo teisės perleidimo sutartį.
Bendrija turi mažiausiai dvi sąskaitas Lietuvos Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose.
Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos.
Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip.
Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus.
Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis Susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio Susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių. Nesant kvorumo pakartotiname Susirinkime, procedūra gali būti kartojama dar vieną kartą ne anksčiau kaip po dviejų savaičių po pirmojo pakartotino Susirinkimo.
Slaptas balsavimas Susirinkime yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis Susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių.
Bendrijos valdybą sudaro trys nariai, įskaitant Bendrijos pirmininką.
Visus butų ir kitų patalpų savininkų prašymus, skundus Bendrijos valdymo organas išnagrinėja per 10 darbo dienų.
Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija išrenkama Visuotiniame BN susirinkime iš trijų asmenų: Komisijos pirmininko ir dviejų narių.
Bendrija privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Visos patalpų savininkų lėšos, esančios kaupiamųjų lėšų sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas Pastato ar jo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam patalpų savininkui atskirai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymu, Bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai - kiekvienas patalpos savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal Bendrijos apskaitos duomenis.
Susirinkimas gali nuspręsti samdyti audito įmonę Bendrijos metinių finansinių ataskaitų auditui atlikti. Audito išvados pateikiamos Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui.
Bendrijos metinės ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimui (auditui), taip pat neeiliniam Bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimui su revizoriumi sudaroma laikinoji darbo sutartis.
Jeigu Lietuvos Respublikos teisės aktai numato tam tikrų pranešimų paskelbimą viešai spaudoje, tokie pranešimai skelbiami dienraščio „Lietuvos rytas" šeštadieniniame priede „Sostinė".
Kita Svarbi Informacija
Butas priklauso mamai, mama bute negyvena, o gyvena sūnus, kitu atveju butas priklauso uošvienei,o gyvena marti. Kokius dokumentus turi pateikti bendrijai sūnus ir marti, kad galėtų dalyvauti bendrijos susirinkimuose su balsavimo teise. Ar užtenka balsavimo perleidimo sutarties, ar ne ?
Ką daugiabučio namo susirinkimo darbotvarkėje turėtų reikšti formuluotė „Kitų klausimų svarstymas“. Ar tai neturėtų būti klausymų, iškilusių susirinkimo metu, aptarimas? Ar namo administratorius gali po šia formuluote „dangstyti“ klausymus, kuriuos yra iš anksto numatęs svarstyti susirinkimo metu, tačiau vengia juos konkrečiai įvardinti prieš susirinkimą skelbiamoje darbotvarkėje?
Ne, darbotvarkės dalyje "Kiti klausimai" neturėtų būti slepiami svarbūs klausimai.
Bendro Naudojimo Objektų Priežiūra
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Bendrijos Nario Teisės
Esu DNSB narys. Buvau paprašęs pirmininkės gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Atsiskaitymai ir Skaidrumas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.
Ar teisėta, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai? Visi namai turi būti prižiūrimi. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Paramos Gavėjo Statusas
Ar bendrija gali būti paramos gavėja (pvz., gauti 1,2% gyventojų pajamų mokesčio)? Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai dažnai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas VĮ Registrų centro registruose. Patikrinti, ar bendrija įregistruota kaip paramos gavėja, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Bendrijų Pavyzdžiai Lietuvoje
Lietuvoje sėkmingai veikia įvairios daugiabučių namų savininkų bendrijos. Štai keletas pavyzdžių:
- Daugiabučio namo savininkų bendrija Lakūnų g. 51
- Daugiabučio namo savininkų bendrija Vilties g. 26
- Daugiabučio namo savininkų bendrija Alyvų takas 11
- Pilėnų g. 24-ojo namo savininkų bendrija
- Liepų al. 7a namo savininkų bendrija
- 329-oji daugiabučio namo savininkų bendrija
- 37-oji daugiabučio namo savininkų bendrija
- 62-oji gyvenamojo namo eksploatavimo butų savininkų bendrija
- Žaliosios kaimo bendruomenė
- 387-oji daugiabučio namo Laisvės pr.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Žemiau pateikta lentelė apibendrina dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su bendrijų veikla:
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar bendrija gali būti paramos gavėja? | Taip, jei įregistruota VMI. |
| Ar privaloma nurodyti sukauptas lėšas sąskaitose? | Labai gerai, kai nurodoma, bet galima kreiptis raštu į pirmininką. |
| Kas atsakingas už bendro naudojimo objektų remontą? | Visi savininkai proporcingai. |
| Ar bendrijos narys turi teisę gauti informaciją apie bendrijos finansus? | Taip, bet reikia atsižvelgti į BDAR reikalavimus. |
Europos Praktika
Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.
Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.
Dr. Vytautas Jonaitis. Asm. Įstatymo skirstyti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų nuostatą dėl narystės bendrijoje ir diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nė vienoje ES valstybėje. Akivaizdu, kad būtina keisti DNSB įstatymą taip, kad jis reglamentuotų ne butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, o namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, ir tai atitiktų CK normas.
Pagal CK Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taip pat susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.
Estijos atvejis. Imkim Estiją. DNSB valdo tik apie 30 proc. Dabar galiojantis DNSB įstatymas nesukūrė nei prielaidų daugiabučių namų bendrijoms steigti, nei patalpų savininkų prievolės bendrojo naudojimo objektams valdyti ir prižiūrėti. Šiuo metu DNSB valdo tik apie 30 proc. daugiabučių namų. Likusią dalį - savivaldybių skiriami administratoriai.
Reglamentuojant patalpų savininkų bendrijos veiklą, svarbu suderinti atstovavimo ir vykdomąsias (administracines) funkcijas, kurias vykdo atitinkamą kvalifikaciją turintys fiziniai ar juridiniai asmenys pagal darbo ar paslaugų sutartis. Bendrijos interesams atstovauja bendrijos valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų. Su jais neturėtų būti sudaroma darbo sutartis, o už funkcijų vykdymą, kanceliarines išlaidas gali būti atlyginama pagal patalpų savininkų patvirtintą tvarką.
Galiojančiame DNSB įstatyme neadekvati atsakomybė tenka valdybai ir pirmininkui, neįvertinant patalpų savininkų bendrosios (solidarios) atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei šių objektų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančių subjektų atsakomybės.
Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą.
Butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (bendrija) susiformuoja nuosavybės įgijimo pagrindu. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.
Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus.
Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.
Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Ši informacija yra skirta tik bendram supratimui ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Dėl konkrečių klausimų visada rekomenduojama kreiptis į specialistus.