Būsto keitimas - tai ne tik finansinis, bet ir emocinis procesas. Žmonės dažniausiai jau žino, kodėl nori keisti būstą: vieniems reikia daugiau erdvės augančiai šeimai, kiti ieško ramybės užmiestyje ar nori sugrįžti arčiau centro, kai vaikai jau užaugę. Priežastys skirtingos, bet klausimai, su kuriais susiduria dauguma - labai panašūs: nuo ko pradėti, kaip viską suderinti, kad neatsidurtum viduryje dviejų sandorių be aiškaus plano ar net be vietos gyventi?
Dirbdamas su klientais matau, kad sėkmę lemia ne tiek tobula tvarka (pirma parduoti ar pirma pirkti), kiek aiškus planavimas, realus situacijos įvertinimas ir lankstumas. Kiekviena situacija skirtinga, todėl svarbiausia - ne griežta seka, o gebėjimas prisitaikyti ir iš anksto apgalvoti kelis žingsnius į priekį.
Svarbu suprasti, kad būsto pirkimas - itin atsakingas sprendimas, todėl kiekvienas žingsnis turi būti itin apgalvotas. Ekspertas pataria neskubėti ir prieš įsigyjant NT pasidomėti, kokios yra rinkos kainos bei kaip jos kinta.
Finansinė situacija - realybė, o ne tik svajonės
Tam, kad būsto keitimo procesas būtų sklandus, svarbu realistiškai įvertinti savo finansines galimybes. Jei planuojate imti paskolą, pirmiausia išsiaiškinkite, kokio dydžio finansavimą realiai galite gauti, ar galėsite nepardavę turimo būsto gauti paskolą. Tai leis tikslingai planuoti naujo būsto paiešką.
Taip pat svarbu žinoti, kiek vertas jūsų dabartinis turtas. Ne kiek „norėčiau gauti“, bet už kiek jis gali būti parduotas rinkoje per realų laiką. Ši vertė gali būti jūsų biudžeto pagrindas. Per aukšta kaina gali ištempti pardavimo procesą, o tai gali sukelti stresą, ypač jei jau įsipareigojote naujo būsto pardavėjui. Tokiu atveju gali tekti arba skubiai mažinti kainą, arba rizikuoti prarasti sumokėtą avansą.
Mokėti ne nuomos mokestį, o savų namų paskolos įmoką būtų daug maloniau, sutiktų daugelis šiuo metu galvojančių apie nuosavo būsto įsigijimą. Tačiau iki to nuosavo būsto planus puoselėjančių gyventojų laukia kitas procesas - lėšų kaupimas būsto pradiniam įnašui, kuris turi sudaryti ne mažiau 15 proc. būsto vertės. Remiantis „Swedbank“ duomenimis, šiuo metu būstui besiskolinantys gyventojai pradiniam įnašui vidutiniškai skiria 23 proc. įsigyjamo būsto vertės siekiančią nuosavų lėšų dalį.
„Nekilnojamo turto (NT) pirkimas - itin didelis ir svarbus žingsnis. Įsigyti nuosavą būstą be būsto paskolos gali ne kiekvienas, todėl ruošiantis skolintis iš banko, itin svarbu paruošti namų darbus - pasidomėti rinkos pasiūla bei įvertinti savo galimybes“, - sako E.Jurevičius.
Pirmas žingsnis, kurį privalote padaryti, prieš svarstydami įsigyti nuosavą būstą - įvertinti savo galimybes. „Pradėkite nuo savo mėnesinių pajamų - peržiūrėkite ir atidžiai sekite, kiek pinigų gaunate ir kiek jų išleidžiate. Tai padės nustatyti, kokią sumą galėtumėte atsidėti taupymui, o kokią - skirti būsto paskolos mėnesio įmokoms. Taip pat patikrinkite visus turimus finansinius įsipareigojimus - padenkite kreditinės kortelės skolą, įvertinkite turimų vartojimo paskolų dydžius, automobilio lizingą ar kt.“, - pasakoja ekspertas.
Jis priduria, kad žingsniui įsigyti NT reikėtų pradėti ruoštis vos tik gimus pirmosioms mintims apie nuosavą būstą. Todėl pataria laiku apmokėti sąskaitas bei kitus finansinius įsipareigojimus - netgi kelių dienų vėlavimas sumokėti komunalinius mokesčius gali turėti įtakos jūsų kredito istorijai. Įsivertinus, kiek galite skirti būsto paskolos mėnesio įmokoms, galite pradėti „treniruotis“ šiems mokėjimams - atsidėdami konkrečią pinigų sumą kas mėnesį imti taupyti pradiniam įnašui, kuris siekia bent 15 proc. būsto kainos.
Įvertinus savo galimybes ir nusprendus, kad galite sau leisti mokėti būsto paskolos įmokas, laikas pradėti rinktis būstą. Šiame etape ekspertas pataria atsižvelgti į jo lokaciją, būklę bei, žinoma, kainą.
„Apskaičiuokite, kokią mėnesio įmoką galėtumėte sau leisti mokėti už būsto paskolą, atsižvelgdami į savo pajamas ir esamus finansinius įsipareigojimus. Norint jaustis finansiškai stabiliai, būsto paskolos įmoka neturėtų viršyti 30 proc. jūsų mėnesinių pajamų, o visų finansinių įsipareigojimų įmokos, įskaitant ir būsto paskolą, - 40 proc.“, - tvirtina E.Jurevičius.
Jis atkreipia dėmesį, kad ruošiantis įsigyti nuosavą NT, svarbu nepamiršti įvertinti ir papildomų išlaidų - turto draudimas, notaro mokesčiai, remonto ir įrengimo išlaidos.
Eksperto teigimu, ruošiantis įsigyti būstą su banko paskola, itin svarbu neskubėti - pasidomėkite skirtingų bankų siūlomomis sąlygomis, kad rastumėte sau palankiausią variantą. Taip pat, turint tinkamus argumentus, dėl būsto paskolos maržos su banku galima ir pasiderėti.
„Tačiau svarbu ne tik išsirinkti tinkamiausias banko sąlygas, bet ir neskubėti pirkti patikusio būsto - sudėkite visus argumentus popieriuje ir įvertinkite norimo įsigyti būsto privalumus ir trūkumus. Taip pat nepamirškite pasidomėti valstybės teikiamomis lengvatomis“, - sako E.Jurevičius.
Ekspertas pataria neskubėti ir prieš įsigyjant NT pasidomėti, kokios yra rinkos kainos bei kaip jos kinta.
„NT skelbimų portalų statistika rodo, kad lietuviai aktyviausiai būsto ieškoti pradeda pavasarį. Todėl galima tikėtis, kad būtent tuo metu pasirinkimas bus didesnis, tačiau kartu su juo augs ir paklausa, todėl, tikėtina, turėsite didesnių iššūkių, siekiant suderėti galutinę turto kainą su pardavėju. Tuo tarpu papildomų nuolaidų galite tikėtis rudens pabaigoje, kuomet dalis pardavėjų yra labiau linkę derėtis, siekiant išvengti papildomų išlaidų šaltuoju sezonu “, - tvirtina E.Jurevičius.
Tačiau laikui bėgant, o finansinėms galimybėms leidžiant, tikriausiai ne vienas jaunas žmogus, ar šeimą sukūrusi pora pagalvoja apie savo nuosavą būstą. Tačiau čia ir pradeda kilti įvairūs klausimai, o nuo ko pradėti? Nesvarbu, kokio amžiaus esate, ar jau sukūrę šeimą, ar dar ne, nusprendus žengti žingsnį - pirkti būstą, pirmiausia turite apgalvoti ir žinoti savo finansines galimybes.
Žvelgiant iš praktinės pusės, didžioji dalis žmonių, būstą perka su banko teikiama paskola. Žinoma, galite naudotis internete esančiomis, banko sudarytomis skaičiuoklėmis. Jų pagalba, įvedę savo pajamas, finansinius įsipareigojimus, bei kitus reikalingus duomenis, galite gauti paskolos sumą, kurią jums bankas suteiktų. Tačiau šie skaičiavimai ir skaičiuoklės nėra visiškai tikslios, tad siūlau nepasitikėti jomis aklai.
Banke išsiaiškinę finansinius klausimus, leiskitės į paieškas. Na, tikriausiai jau prieš tai, užmetėte akis, į šiuo metu esančius būsto pasirinkimus, o jų tikrai nemažai. Išsirinkti tą vienintelį, gali tapti tikru iššūkiu. Svarbu, išsiaiškinti savo poreikius, bei - pagalvoti apie ateitį. Nuspręsti, norite buto ar namo, kotedžo, o gal jaukaus sodo namelio. Būstą pirksite jau įrengtą, ar su daline apdaila, o gal viską nuspręsite statyti nuo 0.
Jeigu atsiduriate tokiame abejonių, klausimų ir svarstymų kelyje, kuriame pabaigos dar kol kas nesimato, tuomet, galite šią naštą, na bent jau dalį jos, nusimesti nuo savo pečių.
Finansinės galimybės nustatytos, būstas išsirinktas, atrodo pusė darbo jau padaryta. Tačiau, dar neskubėkite džiaugtis. Galutinai nusprendus ir išsirinkus koks būstas taps jūsų namais, turite atlikti nepriklausomą, išsirinkto turto vertinimą.
Atkreipkite dėmesį, kad pirmą kartą nuvykę, ar kitais būdais susisiekę su banku, jūs tik įsivertinate savo finansines galimybes. Į banką dar teks sugrįžti jau apsisprendus ir teks pateikti paraišką. Tai galite padaryti iš namų, užpildant paraišką internetu, arba nuvykus į banko skyrių. Užpildžius paraišką ir pateikus nepriklausomą turto vertinimą - belieka laukti.
Sulaukę banko sprendimo, ir jeigu jis palankus, turite praeiti dar kelis svarbius žingsnius. Bankas jus detaliai supažindins sutartimi. Taip pat, su pardavėju turite sudaryti preliminarią sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.
Banko sutartis pasirašysite banko skyriuje, tuomet dar liks pirkimo sutartis. Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt.
Neišsigąskite, visas kelias galbūt atrodo varginantis. Neneigsiu, jeigu tai pirmo būsto pirkimas, jis šiek tiek sudėtingesnis, su daug klausimų, neaiškumų, tačiau - nėra neįmanomas. Reikės atlikti įkeitimo sandorį (hipoteką), banko nurodytame, arba išsirinktame notarų biure.
Kai kredito sutartis pasirašyta su banku, ir atlikote objekto įkeitimą notarų biure, bankas, įprastai kelių dienų bėgyje atliks mokėjimą pardavėjui. Jums asmeniškai, dėl pinigų išmokėjimo pardavėjui, nieko daryti nereiks - tuo rūpinasi bankas.
Taip pat, nepamirškite, perimant objektą fiziškai, būtina pasirašyti priėmimo - perdavimo aktą. Jame turite nurodyti nuo kada perimate skaitiklių rodmenis.
Jei visgi tai atrodo painu, neturite laiko ar patirties - kreipkitės į mane.
Kaip suplanuoti keitimą, kad procesas būtų sklandus
Vienas dažniausių klausimų, su kuriuo susiduriu - kas turi įvykti pirmiau: pardavimas ar pirkimas? Iš patirties galiu pasakyti - vieno visiems tinkančio atsakymo nėra. Dažniausiai abu procesai vyksta lygiagrečiai, o kuri kryptis pajuda greičiau, dažnai nulemia padėtis rinkoje, pasiūla, pirkėjų aktyvumas, paskolos situacija ir žinoma sėkmė.
Todėl pradėjus pardavimo procesą verta tuo pačiu metu pradėti dairytis ir naujo būsto. Net jei atrodo, kad dar per anksti - paieškos padeda suprasti, kokie variantai išvis egzistuoja rinkoje, kas iš tikrųjų patinka, kaip atrodo kainodara ir ar jūsų norai dera su galimybėmis.
Šiame etape labai naudinga ir „pasimatuoti“ vietą - ypač jei planuojate keltis į kitą rajoną ar miestą. Pasivaikščiokite, praleiskite savaitgalį toje aplinkoje, kurioje svarstote gyventi. Kartais vieta, kuri atrodė patraukli „popieriuje“, gyvai pasirodo ne visai jauki, o kartais - priešingai, atrandate kažką netikėto, kas puikiai tinka jūsų ritmui.
Nepamirškite, kad net jei viskas atrodo logiška ir suplanuota, šiame procese vis tiek gali atsirasti netikėtumų. Pasitaiko situacijų, kai jau pasirašyta preliminari sutartis dėl pardavimo, o tinkamo naujo būsto vis dar nėra. Arba - randate svajonių namus, pardavėjas spaudžia pasirašyti įsipareigojimus, o dar nepardavėte savo nekilnojamojo turto. Tokie momentai kelia stresą. Visgi, jei iš anksto apgalvojate kelis žingsnius į priekį, jo galima išvengti.
Svarbiausia - ne tobula tvarka, o aiškumas, lankstumas ir tai, kad žinotumėte, ką darote kiekviename etape. Kuo daugiau aiškumo - tuo mažiau streso ir rizikos netikėtumams.
Laikų derinimas: mažos detalės, kurios nulemia labai daug
Svarbus akcentas šiame procese - tinkamas laikų planavimas. Atrodo, smulkmenos, bet būtent jos lemia, ar viskas įvyks sklandžiai, ar virs chaotišku galvos skausmu.
Labai svarbu suplanuoti notaro datas taip, kad viskas logiškai susidėliotų: kad gautumėte pinigus už parduotą turtą prieš pasirašydami pirkimo sutartį, kad galėtumėte laiku atsiskaityti su naujo būsto pardavėju, ir, kad spėtumėte ramiai persikelti. Visame procese dar yra įvairios pažymos, leidimai, sertifikatai ir kiti institucijų išduodami dokumentai, be kurių nepajudėsite, o juos dažniausiai išduoda ne per kelias dienas.
Dažnai susitariame su pirkėjais, kad išsikraustymo terminas būtų ilgesnis, pavyzdžiui, 2-3 mėnesiai. Tai suteikia laiko ne tik susirasti naują vietą, bet ir ją pasiruošti gyvenimui, suremontuoti, jei reikia. Toks atidėjimas labai sumažina spaudimą ir leidžia pereiti iš vienų namų į kitus be skubos jausmo ir streso.
Derinant laikus, svarbu numatyti ir, atrodytų, technines detales: kada bankas perveda paskolos lėšas, ar dar galioja turto vertinimas, ar spėjama iki preliminarioje sutartyje numatyto termino. Kartais vienos pažymos galiojimas ar savaitės skirtumas išmokėjime nulemia, ar viskas pavyks sklandžiai, ar teks perplanuoti kelis žingsnius.
Kai viskas apgalvota iš anksto - mažėja streso, o visas procesas tampa ne tik valdoma užduotimi, bet ir geru naujos pradžios startu.
Kaip galiu jums padėti?
Keičiant būstą, svarbu ne tik suderinti du sandorius, bet ir jaustis užtikrintai visame procese. Mano vaidmuo čia gerokai platesnis nei tik tarpininkavimas.
Kartu su klientais ieškome atsakymų į svarbiausius klausimus: kiek iš tiesų vertas dabartinis turtas, ką už tai galima įsigyti šiandieninėje rinkoje, kiek saugu planuoti jei reikalinga paskola, atrenkame variantus naujo būsto, svarstome privalumus ir trūkumus , deramės dėl geriausių sąlygų ir kitų įvairiausių niuansų. Padedu ne tik suprasti, bet ir strategiškai suplanuoti visą kelią - nuo pirmųjų minčių apie keitimą iki rakto naujuose namuose.
Rūpinuosi, kad sutartys būtų apgalvotos, terminai - realūs, o visa eiga - valdoma. Ir, ko gero, svarbiausia - būnu šalia, kad nereikėtų visko spręsti vieniems, ypač kai atsiranda netikėtumų ar dvejonių.
Net jei dar tik svarstote apie pokyčius - verta pradėti nuo pokalbio.
Lietuvos būsto rinkos tendencijos
Aštuntoje „Swedbank“ tinklalaidės „Ilgai ir pelningai“ serijoje „Swedbank“ investavimo strategas Vytenis Šimkus ir „Swedbank“ vyr. ekonomistė Greta Ilekytė aptaria naujausias Lietuvos būsto rinkos tendencijas ir jų pokyčius.
Ką ir kodėl investuotojams reiškia žinia, kad Lietuvos būsto rinka išgyvena pakilimo etapą? „Swedbank“ vyr, ekonomistė G. Ilekytė pastebi, kad po dvejus metus trukusio laukimo gyventojai vėl aktyviai perka būstą - tai lėmė mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Nors būsto kainų augimas šiemet įspūdingas - Vilniuje viršija 11 proc., o Kaune ir Klaipėdoje siekia 16-17 proc., atlyginimai kilo panašiu tempu, todėl realus įperkamumas iš esmės išliko stabilus.
Pasak G. Ilekytės, skirtingai nei Vakarų Europoje, Lietuvoje būstas per pastarąjį dešimtmetį netgi tapęs kiek labiau įperkamas, o pagal aktyvumą šalies miestai niekuo nenusileidžia kitoms Baltijos sostinėms. Rygoje gyventojams prieinamesni senesni būstai, o Talino pirminė rinka tapo brangesnė nei Vilniaus, kuris išlaiko pusiausvyrą tarp kainos ir pasiūlos.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą išlieka viena populiariausių lietuvių finansinių strategijų: „Swedbank“ vyr. ekonomistė teigia, kad apie trečdalis sandorių sudaromi ne pirmam būstui, o investicijai. Kaip pastebi Swedbank“ investavimo strategas V. Šimkus, tai visai suprantama: per pastarąjį dešimtmetį NT kainų prieaugis didmiesčiuose siekė apie 35 proc., o įtraukus nuomos pajamas bendra grąža galėjo viršyti 200 proc. Tai rezultatas, prilygstantis akcijų rinkoms, bet su kiek mažesne rizika.
Pašnekovai pažymi, kad ypač teigiamos įtakos būsto rinkos raidai turėjo ir demografiniai veiksniai - pastaraisiais metais į Lietuvą sugrįžo daugiau kaip 40 tūkst. gyventojų. G. Ilekytės teigimu, būtent dalis jų tapo aktyviais būsto pirkėjais, tačiau ateityje šią tendenciją gali slopinti mažėjantis gimstamumas ir lėtėjantis ekonomikos augimas.
Pasak V. Šimkaus, kalbant apie rinką svarbus ir dar vienas aspektas - nuomos grąža. Anot jo, mažesnės nuomos grąžos rodo, kad rinkoje vis dar vyrauja sveika pusiausvyra - ji nei pervertinta, nei pernelyg atvėsusi.
Anot G. Ilekytės, Lietuvoje būstas išlieka svarbi kultūrinė vertybė. Vis dėlto ekonomistė pabrėžia, kad didesnė investicijų diversifikacija būtų naudinga: užuot pirkus antrą ar trečią butą, verta dalį lėšų nukreipti į kitas turto klases.
Bendrai vertinant, Lietuvos būsto rinka šiuo metu yra aktyvi, subalansuota ir išlieka patraukli tiek gyventojams, tiek investuotojams. Tačiau ateinančiais metais kainų augimas ir grąžos tempai greičiausiai bus nuosaikesni - tai natūralus brandžios rinkos požymis.
Ką daryti su senos statybos namu - ar jį griauti, ar remontuoti?
Remontuoti ar griauti? Yra žmonių susiduriančių su situacija, kuomet jiems reikia apsispręsti, ką daryti su senos statybos namu - ar jį griauti, ar remontuoti? Tam dažniausiai yra pasitelkiama techninė pastatų ekspertizė. Tiesa, ji ne visada būtina.
Anot bendrovės „Kimen“ direktoriaus Manto Andriuškevičiaus, pastatų trūkumai ir defektai gali būti nustatomi nebūtinai atliekant ekspertizę. „Kai kada trūkumai fiksuojami ir atliekant pastato apžiūrą ar techninės būklės vertinimą. Ekspertizė nuo techninės būklės vertinimo skiriasi būtent tuo, kad ji atsako į klausimą apie trūkumų atsiradimo priežastį. Ir dažnai būna atsakoma į klausimą, ką reikėtų padaryti arba kas yra ne taip, kad tas trūkumas būtų pašalintas. Mes ir apžiūros metu galime pamatyti, jog drėgsta siena, leidžia stogas, tačiau ekspertizės metu mes galime nustatyti, kas nutiko, kad, pavyzdžiui, namo sienos pradėjo trūkinėti. Ar pamatas silpnas, ar gruntas neįvertintas ir todėl vienas namo kampas „sėda“, - patirtimi dalijasi patyręs ekspertas.
Bendrovės „Kimen“ ekspertė Ana Kovaliova sako, kad statinio ekspertizės atlikimą galima būtų lyginti su sveikatos arba automobilio būklės patikra. „Kada einame pas gydytoją ar važiuojame į servisą? Kai kas nors atsitinka. Taip ir su ekspertize: kol viskas gerai, nekyla mintis dėl kažkokios ekspertizės atlikimo. Apsilankymo pas gydytoją ir servise dažnumas priklauso nuo mūsų sveikatos ir automobilio būklės. Taip ir su ekspertize. Jei paklaustumėte, ar reikalinga periodinė pastatų ekspertizė, atsakyti galima labai paprastai - nereikalinga. Teisės aktais yra numatyta statinių techninė priežiūra, kurią galima prilyginti jau minėtam techninės būklės įvertinimui. Jeigu apžiūros yra reguliarios, jeigu jų metu pastebimos problemos yra sprendžiamos, ekspertizių gali ir neprireikti“, - sako ekspertė.
Pastaraisiais metais Lietuvoje buvo ne vienas atvejis, kai statinys po, pavyzdžiui, sukeltų sprogimų, buvo pripažįstamas nesaugiu. Turbūt daugelis prisimena atvejį, kai po sprogimo Vilniaus Viršuliškių mikrorajone daugiabučiame name įkrito vieno iš aukštų perdanga, išlinko siena, o išdužę langai jau buvo smulkmena visoje istorijoje. Ekspertė A. Kovaliova primena, kad sprendimai dėl tokio ar panašaus pastato tolesnio likimo priimami įvertinus atliktus tyrimus, kurie leidžia nustatyti galimybes atkurti statinio konstrukcijų tvirtumą ir saugumą.
„Tyrėjas atlieka būtinus bandymus, pateikia jų rezultatus ekspertui, o jau tada ekspertas priima sprendimus dėl tolesnių veiksmų. Būtent eksperto išvados ir lemia, kokie darbai gali ir turi būti atliekami“, - sako A. Kovaliova.
Beje, individualių namų, vienbučių ar dvibučių prievolės atlikti reguliarias statinio techninės būklės priežiūros procedūras teisės aktai nereglamentuoja - savininkai yra patys atsakingi už jų būklę ir priežiūrą.
Pasak M. Andriuškevičiaus, kartais užsakovai kreipiasi į ekspertus, prašydami ekspertizės, nes su rangovais nepavyksta susitarti dėl broko pašalinimo ar nuostolių atlyginimo.
„Tačiau tikrai yra pavyzdžių, kai ir ieškovas, ir atsakovas samdo ekspertus ir jų ekspertizių išvados skiriasi. Todėl teismas gali užsakyti ekspertizę, kurią gali atlikti teismų paskelbti techniniai ekspertai - tokios ekspertizės išvada laikoma nešališka. Gali būti, kad viename teisminiame ginče ekspertizių gali būti keletas“, - teigia pašnekovas.
Jeigu kažkam atrodo, kad statinio techninės būklės apžiūra ir įvertinimas yra absoliutus formalumas, tikrai klystate. Bet kuris pastatas jaučia aplinkos poveikį, todėl konstrukcijos sensta. Tinkama ir kokybiška statinio statybos techninė priežiūra - tai vienas iš paprastų namo ilgaamžiškumo garantų. Kokybiška eksploatuojamo statinio techninė priežiūra, savalaikis atsiradusių defektų ir jų priežasčių šalinimas - visa tai užtikrintų ilgą bet kurio namo eksploatavimo ciklą.