Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis, įskaitant žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis. Šiame straipsnyje aptarsime žemės panaudos sutarties ypatumus, reikalavimus ir pateiksime pavyzdžių. Taigi, sudarant žemės nuomos sutartis, svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas.
Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta.
Žemės nuomos sutartis Civiliniame kodekse apibrėžiama kaip raštu sudarytas nuomotojo ir nuomininko susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.
Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės.
Perduoti žemę (ar kitus daiktus) neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik žemės (ar kitų daiktų) savininkas arba kiti įstatymų ar savininko įgalioti asmenys.
Pagrindinis skirtumas tarp žemės nuomos ir panaudos sutarčių yra atlygis. Nuomos atveju nuomininkas moka nuomotojui už naudojimąsi žeme, o panaudos atveju žemė naudojama neatlygintinai.
Svarbūs aspektai sudarant žemės nuomos sutartį
Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius.
Jei sudarant sandorį dalyvauja fizinis asmuo, svarbu įsitikinti jo veiksnumu šioje srityje, t. y. ar jis gali sudaryti civilinius sandorius.
Pasirinkus žemės ūkio paskirties žemės arba žemės nuomos sutartį tvirtinti notariškai (tai nėra privaloma), notaras patikrins abiejų sandoryje dalyvaujančių šalių veiksnumą ir tapatybes.
Jei sandorį sudarytų asmuo, esantis neveiksnus šioje srityje, tokį sandorį teismine tvarka būtų galima pripažinti negaliojančiu.
Sudarant žemės nuomos sutartį visada reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus. Sudarant žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų reikalauti iš nuomotojo žemės nuosavybę patvirtinančių dokumentų.
Asmens tapatybės ir žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų asmenų duomenys turi sutapti.
Svarbu dar ir tai, kad jei išnuomojama žemė priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, žemė gali būti išnuomojama, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Pasirašant sutartį labai svarbu kuo smulkiau aptarti nuomojamą objektą.
Tam gali padėti savininko-nuomotojo pateikti nuosavybę įrodantys dokumentai, t. y. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame yra nurodoma: nekilnojamasis daiktas; unikalus jo numeris ir adresas (vietovė); pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas, žemės sklypo plotas jį detalizuojant (nurodoma žemės ūkio naudmenų plotas, iš jų ariamos žemės, sodų, pievų, vandens telkinių ir kt.); žemės ūkio naudmenų našumo balas, atliktų matavimų tipas, žemės sklypo vertė (indeksuota ir vidutinė rinkos vertė, jos nustatymo būdas ir data).
Taip pat šiame išraše pateikiami nustatyti juridiniai faktai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos.
Esminiai reikalavimai žemės nuomos sutarčiai
Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis.
Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema.
Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams.
Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.
Būtina informacija, kuri turi būti nurodyta žemės nuomos sutartyje:
- Žemės nuomotojas;
- Žemės nuomininkas;
- Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
- Žemės nuomos terminas;
- Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
- Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
- Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
- Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
- Žemės naudojimo apribojimai;
- Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
- Užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
- Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
- Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Į žemės nuomos sutartį neįrašoma: įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu; privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Žemės nuomos mokesčio dydis Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Į jį gali būti įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita.
Pagrindiniai punktai, kuriuos reikia aptarti žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartyje
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Žemės nuomotojas | Duomenys apie žemės savininką (vardas, pavardė/pavadinimas, adresas, kontaktai). |
| Žemės nuomininkas | Duomenys apie asmenį, kuris nuomojasi žemę (vardas, pavardė/pavadinimas, adresas, kontaktai). |
| Žemės nuomos objekto duomenys | Plotas, kadastro numeris, vieta, žemės vertė (įrašyti žemės kadastre bei viešame registre). |
| Žemės nuomos terminas | Sutarties galiojimo laikotarpis. |
| Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis | Žemės naudojimo tikslas (žemės ūkio veikla, statyba ir kt.). |
| Statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos | Sąlygos, kaip naudoti žemėje esančius statinius ir įrenginius. |
| Požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų naudojimo sąlygos | Sąlygos, kaip naudoti vandens išteklius ir naudingąsias iškasenas (jei yra). |
| Žemės naudojimo specialiosios sąlygos | Specifiniai reikalavimai, susiję su žemės naudojimu. |
| Žemės naudojimo apribojimai | Apribojimai, kuriuos nuomininkas turi laikytis naudodamas žemę. |
| Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės | Informacija apie servitutus ir kitas teises, susijusias su žeme. |
| Užmokestis už žemės nuomą | Nuomos mokestis, mokėjimo tvarka ir terminai. |
| Įsipareigojimai | Nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, susiję su žemės naudojimu ir grąžinimu. |
| Atsakomybė už sutarties pažeidimus | Sankcijos už sutarties sąlygų nevykdymą. |
Sutarties terminas ir nutraukimas
Svarbu aptarti ir sutarties galiojimo terminą, kuris gali būti nustatomas nuomotojo ir nuomininko bendru susitarimu.
Šalys gali sudaryti neterminuotą žemės nuomos sutartį. Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.
Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako.
Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.
Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti yra išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
„Pozicija“: Po kratų koalicija tapo trapesnė ar stabilesnė?
Nuomininko įsipareigojimai ir apribojimai
Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis.
Pagal Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą, žemės ūkio paskirties žemės sklypuose dirvožemio apsaugos tikslais taikomos šios specialiosios žemės naudojimo sąlygos: ariamoji žemė, kurios dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, taip pat žemė, kurioje yra eksploatuojamos melioracijos sistemos, turi būti naudojama taip, kad nesumažėtų jos plotas, išskyrus ekologiškai nuskurdintas gamtinio karkaso teritorijas, ir nepablogėtų dirvožemio savybės; žemės ūkio naudmenos, kurių dirvožemis yra veikiamas vėjo ir vandens erozijos, turi būti naudojamos taikant antierozinių priemonių kompleksą; žemės naudmenų plotai, kuriuos sudaro dirvožemio ir vandens apsauginę reikšmę turintys ir ekologiškai vertingi miškai bei medžių ir krūmų želdiniai, pažymėti teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, turi būti naudojami atsižvelgiant į kraštovaizdžio formavimo ir aplinkos apsaugos reikalavimus.
Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas privalės savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus įstatymų nustatyta tvarka; taip pat saugoti apsauginius ir kitus ženklus; užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nebus numatyta kitaip.
Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdys, tai nuomotojas turės teisę iš nuomininko išieškoti lėšas nurodytiems darbams atlikti bei nuostolius.
Taip pat nuomininkas privalės nuomotojui atlyginti atsiradusius nuostolius, jei žemės ūkio naudmenas naudos netinkamai.
Subnuoma
Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu.
Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų.
Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.
Mokesčiai ir atsakomybė
Sutartyje turėtų būti aptartas nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka.
Rekomenduojama įrašyti punktą, numatant, kokios sankcijos bus taikomos nuomininkui, jei jis laiku neatsiskaitys su nuomotoju.
Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu.
Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.