Žemės ūkio paskirties žemės nuoma Lietuvoje yra reglamentuojama įstatymais ir turi specifines sąlygas, ypač kai kalbama apie ilgalaikę, 100 metų nuomą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su tokia nuoma, įskaitant įstatyminius reikalavimus, galimybes statyti pastatus ir kitus svarbius niuansus.
Lietuvos žemėlapis
Valstybinės žemės nuoma: bendrosios nuostatos
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus šio straipsnio 6-91 ir 28 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.
Žemės nuoma be aukciono
Valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono, jei:
- Ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus šio straipsnio 24 ir 25 dalyse nustatytus atvejus.
- Ji yra reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, vadovaujantis Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo 202 straipsnio arba Lietuvos Respublikos elektros energetikos įstatymo 222 straipsnio nuostatomis įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos statusą.
- Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
Ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties žemėje
Norint statyti ūkininko sodybą žemės ūkio paskirties žemėje, pirmiausia reikia pasiruošti kaimo plėtros projektą, kuriame bus pažymėtas sklypo užstatymas. Taip pat, dažnai savivaldybės šiaip sau neduoda adresų žemės ūkio paskirties sklypams, todėl sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą.
Ūkininko sodyba
Reikalavimai statybai
Statybos leidimas reikalingas ne visais atvejais. Jei planuojate statyti ūkinį pastatą iki 80 m², leidimas gali būti nereikalingas, tačiau tai priklauso nuo konkrečios situacijos ir vietovės.
- Sodo namai: Jei sodo namo aukštis neviršija 8,5 m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojama) neviršija 80 m², statyti ir registruoti galima be leidimo.
- Šiltnamiai: Šiltnamius iki 80 m² galima statyti neturint leidimo, tačiau būtina išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų ir gauti kaimyno sutikimą, jei statoma arčiau nei 3 metrai nuo sklypo ribos.
- Pirtys: Jei pirtis yra iki 80 m², leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų.
Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Ūkininko statusas
Norint statyti ūkininko sodybą, dažnai reikia įregistruoti ūkininko ūkį. Tai gali būti svarbu norint gauti statybos leidimą ir vykdyti ūkinę veiklą sklype.
Jei planuojate nuomoti pirtį, gali būti reikalingas ūkininko statusas. Tokiu atveju, pirtis būtų registruojama sklypo savininkui.
Žemės paskirties keitimas
Jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją, gali būti tikslinga keisti sklypo paskirtį. Tai gali palengvinti statybos procesą ir suteikti daugiau galimybių statyti įvairius pastatus.
Dokumentai ir leidimai
Norint pradėti statybas žemės ūkio paskirties žemėje, reikalingi šie dokumentai:
- Žemės sklypo planas
- Kaimo plėtros projektas (jei reikalinga)
- Statybos leidimas (priklausomai nuo statinio dydžio ir paskirties)
- Ūkininko pažymėjimas (jei planuojama ūkinė veikla)
Statybos leidimas
Nekilnojamojo turto nuomos aspektai
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto mokesčio kompensavimo sąlygas nuomojant patalpas, tarpininkavimo mokesčius, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, nuomos sutarčių ypatumus ir apmokestinimo niuansus.
Tarpininkavimo mokestis nuomojantis būstą
Ketinant nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį. Tačiau yra ir nemažai skelbimų, kur nurodoma, kad tarpininkavimo mokestis yra netaikomas.
Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste. Kai kurios įmonės komisinio (arba tarpininkavimo mokesčio) iš nuomininkų neima, nes ji sumoka savininkas. Tam tikra prasme nesąžiningai elgiasi ir pats savininkas, kuris sutiko su tokia paslauga pirminiame etape, kai paskambino brokeris ir pasakė, kad padės išnuomoti ir tai jums nieko nekainuos.
Kartais patys gyventojai ieško butų, kuriuos galėtų išsinuomoti, tad kreipiasi dėl paslaugų, nes yra papildomų kriterijų: „Pavyzdžiui, yra su mažais vaikais, gyvūnais, ieško didelio buto be baldų, namo su vandens telkiniu. Tokiu atveju užsako paslaugą, tam tikrus poreikius sudėlioja.“
Kalbant apie nuomos sandorius, tarpininkavimo mokestis paprastai yra vieno mėnesio nuomos kaina plius PVM.
Dažniausiai nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese. Svarbu pabrėžti, kad toks supratimas apie tarpininkavimo mokestį yra susidaręs labiau iš blogosios praktikos negu iš gerosios.
Nuomos rinkoje gan dažnai susiduriama su situacija, kad NT agentai siūlo nuomotojui išnuomoti būstą nemokamai, o pasiimti mokestį nori iš nuomininko.
NT brokeris investuoja laiką, stebi skelbimų statistiką, keliauja po apžiūras, skambina turto savininkams ar kitiems NT brokeriams ir stengiasi surasti nuomininkui kuo geresnį būstą už kuo geresnę kainą.
Jei priešingai, būsto ar patalpų ieško nuomininkas, jis kreipiasi į nekilnojamojo turto brokerį su prašymu surasti ir pasiūlyti jam objektą nuomai ir su juo dėl tokių paslaugų sudaro tarpininkavimo sutartį, toks mokestis tampa tarpininkavimo sutartį sudariusios šalies - nuomininko - prievole. Sutartiniai santykiai tarp nekilnojamojo turto brokerio ir konkrečios šalies (nuomotojo arba nuomininko) yra esminis kriterijus, nustatantis, kas turi apmokėti už šią paslaugą.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo.
Nuomos sutarties ypatumai
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai, nes rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, pagal teisės aktus ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Sutartyje būtina: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nurodyti nuomos kainą. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Nuomininko ir nuomotojo teisės ir pareigos
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Būsto nuomos kompensacija
Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio.
Taip pat Vilniaus miesto savivaldybės taryba prie mokamos LR Vyriausybės nustatyto dydžio nuomos mokesčio dalies kompensacijos nusprendė skirti ir kompensacijas tam tikroms asmenų grupėms iš Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimas
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
| Metai | 120 VDU suma (Eur) |
|---|---|
| 2025 | 253065,60 |
| 2024 | 228324 |
| 2023 | 202188 |
| 2022 | 180492 |
| 2021 | 162324 |
| 2020 | 148968 |
Vidutinio darbo užmokesčio sumos
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Atsižvelgiant į pateiktą informaciją, planuojant žemės ūkio paskirties žemės nuomą ir statybas, būtina atidžiai išnagrinėti galiojančius įstatymus ir kreiptis į atitinkamas institucijas dėl leidimų ir konsultacijų. Tai padės išvengti teisinių problemų ir užtikrinti sėkmingą projekto įgyvendinimą.