Žemės ūkio paskirties sklypo pirkimo niuansai Lietuvoje

Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Pradėkime nuo to, kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį.

Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu.

Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Kada galima keisti žemės sklypo paskirtį?

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties sklype

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Svarbu žinoti

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Žemės sklypo dalies pirkimas: ką svarbu žinoti?

Dažnai susiduriame su situacijomis, kai mūsų klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo plano reikalavimus, sklypo dalių atidalinimą, naudojimosi tvarkos nustatymą ir kitus svarbius aspektus, susijusius su žemės sklypų valdymu ir pertvarkymu Lietuvoje.

Žemės sandorių forma ir planai

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.

Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (-ai), laikantis Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.

Žemės sklypo dalies perleidimas

Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.

Bendra nuosavybė ir statinių eksploatavimas

Nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą).

Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame gyvenamajame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame gyvenamajame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

Sujungiamų žemės sklypų savininkai, sudarydami sutartį dėl žemės sklypų sujungimo, privalo patvirtinti, kad į sujungiamus žemės sklypus tretieji asmenys neturi jokių teisių, išskyrus atvejus, kai sujungiamų žemės sklypų savininkai sutinka tapti žemės sklypo, į kurį tretieji asmenys turi teises, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, bendraturčiais.

Perleidžiant statinį ar įrenginį, esantį šiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti suformuotame valstybinės žemės sklype, už kurį sumokėta teisės aktų nustatyta tvarka, tačiau valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta, statinį ar įrenginį įgyjantis asmuo, išskyrus asmenis, kurie pagal įstatymus negali įgyti nuosavybės teisės į žemę, kartu su nuosavybės teise į statinį ar įrenginį įgyja teisę sudaryti valstybinės žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, pirkimo-pardavimo sutartį.

Trys būdai spręsti situaciją, kai įsigyjama tik dalis žemės sklypo

Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.

Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas

Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą.

Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.

Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas

Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiomis sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.

Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?

Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglimentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.

Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.

Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.

Žemės sklypo dalys jame esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti nustatomos, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, 10 straipsnio 5 dalies 1 punktu, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 8 ir 33 punktais, bei Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo“.

Žemės sklypo dalių plane yra pažymimas kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui eksploatuoti reikalingas minimalus žemės sklypo plotas, o plano specifikacijos lentelėje nurodomi indeksais pažymėtų žemės sklypo dalių plotai.

Minėtoje Metodikoje nustatyta, kad mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, įrašytus į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, nustatomas pagal formulę:

Smin = Astat + Spriež

Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas;

Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių;

Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais), kuris apskaičiuojamas pagal formules:

• kai statinio užimamas plotas < 250 m2, Spriež = 6 √Astat · 2,00;
• kai statinio užimamas plotas ≥250 m2 ir < 2 000 m2 , Spriež = 6 √Astat · 3,00;
• kai statinio užimamas plotas ≥ 2 000 m2, Spriež = 6 √Astat · 10,00.

Taigi, apskaičiuojamas minimalus žemės sklypo plotas, reikalingas pastatui eksploatuoti, kuris yra pažymimas žemės sklypo plane. Likusi žemės sklypo dalis yra paskirstoma proporcingai pastatų bendrajam plotui ir yra naudojama bendrai.

Žemės sklypo padalijimas

Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti. Visgi, prieš pradedant, būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono.

Sklypo padalijimo būdai

Yra du pagrindiniai sklypo padalijimo būdai:

1. Padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo. Dažniausiai paprastesnis būdas, savivaldybė dažniausiai leidžia vykdyti tokį projektą, nes toks dalijimas dažniausiai neprieštaraus savivaldybės bendrajam planui. Apribojimas bus tik minimalūs sklypų dydžiai po padalijimo ir padalijimo būdas (formavimo ir pertvarkymo projektu arba detaliuoju planu). Šie apribojimai yra nustatomi pagal savivaldybės bendrąjį planą.
2. Padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą.

Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu žymiai pigesnis ir greitesnis procesas, bet galimas tik tada kai tą leidžia savivaldybės bendrasis planas. Tuo tarpu padalijimas bendruoju planu žymiai brangesnis ir ilgesnis procesas, tačiau jei savivaldybės bendrajame plane numatyta, kad dalinti galima tik detaliuoju planu kitokio pasirinkimo neturėsite. Jei jūsų sklypas buvo anksčiau formuotas ar dalintas detaliuoju planu, tokiu atveju dalijimas bus galimas tik detaliojo plano korekcija (jei tas įmanoma dėl užstatymo tankio ir minimalaus sklypo dydžio). Detaliuosius planus rengia architektai.

Sklypo padalijimo žingsniai

Štai pagrindiniai žingsniai, kuriuos reikia atlikti norint padalinti sklypą:

1. Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą (formavimo ir pertvarkymo projektą): žpdris sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo. Reikės prisijungti el. parašu arba su el. bankininkyste.
2. Geodezinių matavimų planas: reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
3. Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.
4. Pasikonsultuokite su specialistais: prieš pradedant, vertinga pasitarti su projektuotoju ar toks projektas apskritai įmanomas, kokie kiti niuansai gali iškilti.
5. Gaukite leidimus: užpildykite prašymą žpdris sistemoje ir gaukite leidimą sklypo padalijimui (formavimo ir pertvarkymo projektui). Reikės el. parašo arba el. bankininkystės.
6. Pasirašykite sutartį su projektuotoju. Jis turėtų tinkamai pakonsultuoti, parinkti ir suderinti sprendinius po padalijimo.
7. Registruokite pakeitimus: atlikę padalijimą, nepamirškite užregistruoti pakeitimų.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.

Kaip išvengti klaidų perkant sklypą?

Namų statyba prasideda ne nuo plytų, o nuo tinkamo žemės sklypo. Tačiau, nors Lietuvoje yra beveik 3,5 mln. Perkant sklypą statyboms, dažnai pirmiausia atkreipiamas dėmesys į jo kainą už arą.

Sklypo paskirtis yra pirmas dalykas, kurį būtina patikrinti. „Ieškantiems sklypo individualiam namui svarbu, kad jo paskirtis būtų gyvenamoji arba mažaaukščių gyvenamųjų namų statybai. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, norint statyti namą teks keisti jo paskirtį, o tai - papildomas laikas ir išlaidos.

Dažnai pirkėjai apsidžiaugia radę pigesnį sklypą, bet vėliau paaiškėja, kad netoliese nėra nei vandentiekio, nei kanalizacijos, nei elektros tinklų. O jų įvedimas gali kainuoti dešimtis tūkstančių eurų.

Nelygus sklypas gali reikšti sudėtingesnius pamatų darbus, papildomą grunto išlyginimą ar drenažo įrengimą. Tai ne tik padidina statybų kainą, bet ir prailgina pasirengimo laiką. Be to, kai kuriais atvejais sudėtingas reljefas gali riboti architektūrinius sprendimus ar net turėti įtakos būsimo namo stabilumui.

Verta pasidomėti ir sklypo istorija - ar jis nebuvo užpelkėjęs, ar tai nėra buvusi sąvartė arba pramoninės paskirties teritorija. Tokiose vietose gruntas gali būti užterštas, o tai reikštų papildomas išlaidas valymui ar net riziką sveikatai.

Gyvenimas netoli miško ar lauko skamba romantiškai, bet svarbu žinoti, ar šalia nėra žemės ūkio paskirties sklypų, kuriuose gali būti laikomi gyvuliai ar vykdoma intensyvi ūkinė veikla. Taip pat reikia įvertinti, ar netoliese nebus statomi daugiabučiai, komerciniai objektai ar keliai, kurie gali turėti įtakos jūsų ramybei ir gyvenimo kokybei.

Nepamirškite patikrinti ir to, ar sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis.

Taigi, renkantis sklypą svarbu žvelgti plačiau nei skelbime pateikta kaina. Ji gali slėpti nemažas papildomas investicijas, kurios galutinę sumą išaugins gerokai virš planuoto biudžeto. Todėl objektyvus vertinimas turėtų apimti tiek esamus sklypo privalumus, tiek trūkumus bei būsimų darbų sąnaudas.

tags: #zemes #ukio #paskirties #sklypo #pirkimas