Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis žemės sklypo naudojimo sąlygas tarp nuomotojo ir nuomininko. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomos sutarties aspektus, įskaitant valstybinės žemės nuomos sąlygas ir galimybę subnuomoti žemę.
Žemės ūkio kraštovaizdis Lietuvoje
Pagrindinės sutarties dalys
Žemės sklypo nuomos sutarties pavyzdys gali būti naudingas kaip atspirties taškas, tačiau svarbu prisiminti, kad kiekviena situacija yra unikali ir sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečias aplinkybes. Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.
Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
Pagrindinės sutarties dalys:
- Sutarties šalys: Nuomotojas ir nuomininkas, jų rekvizitai.
- Sutarties objektas: Žemės sklypo aprašymas (adresas, plotas, kadastrinis numeris, paskirtis).
- Nuomos terminas: Laikotarpis, kuriam išnuomojamas žemės sklypas.
- Nuomos mokestis: Suma, kurią nuomininkas moka nuomotojui už žemės naudojimą.
- Šalių teisės ir pareigos: Nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai.
- Sutarties nutraukimo sąlygos: Aplinkybės, kurioms esant sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.
- Kitos sąlygos: Papildomos nuostatos, susijusios su žemės naudojimu, gerinimu, subnuoma ir kt.
Valstybinės žemės nuomos ypatumai
Valstybinės žemės nuomos sutartis turi atitikti tam tikrus reikalavimus, nustatytus įstatymų. Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Nuomotojas: Valstybinės žemės sklypus nuomoja:
- Savivaldybių tarybos - valstybinės žemės sklypus (jų dalis), perduotus patikėjimo teise savivaldybėms.
- Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) yra priskirtas centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
- Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.
- Registracija: Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos valstybinės žemės nuomininko lėšomis.
- Terminas: Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
- Pratęsimas: Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
- Aukcionas: Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus įstatyme nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.
- Nuoma be aukciono: Įstatyme numatyti atvejai, kai valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono, pavyzdžiui, kai ji užstatyta nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais arba reikalinga energetikos bendrijai.
Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams eksploatuoti ar atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama.
Žemės sklypo subnuomos sąlygos
Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu. Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.
Nuomininko pareigos:
- Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius.
- Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys. Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas.
Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.
Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius.
Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius.
Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).
Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė yra nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.
Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.
Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.
Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis.
Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas privalės savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus įstatymų nustatyta tvarka; taip pat saugoti apsauginius ir kitus ženklus; užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nebus numatyta kitaip.
Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.
Žemės nuomos sutarties šablonas
Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).
Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.
Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:
ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS
_______________Nr.________
(data)
__________________________
(sudarymo vieta)
Reikalavimai žemės nuomos sutarčiai, pagal Civilinio kodekso 6.550 straipsnį:
| Sutarties elementas | Aprašymas |
|---|---|
| Žemės nuomotojas | Fizinio arba juridinio asmens, nuomojančio žemę, duomenys. |
| Žemės nuomininkas | Fizinio arba juridinio asmens, nuomojančio žemę, duomenys. |
| Žemės nuomos objekto duomenys | Plotas, kadastro numeris, vieta, žemės vertė (įrašyti žemės kadastre bei viešame registre). |
| Žemės nuomos terminas | Nurodomas laikotarpis, kuriam išnuomojama žemė. |
| Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis | Žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, gyvenamoji ir kt.). |
| Statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos | Esamų ir būsimų statinių naudojimo sąlygos (išnuomojamoje žemėje). |
| Požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų naudojimo sąlygos | Naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams (išnuomojamoje žemėje). |
| Žemės naudojimo specialiosios sąlygos | Papildomos sąlygos, susijusios su žemės naudojimu. |
| Žemės naudojimo apribojimai | Apribojimai, taikomi žemės naudojimui. |
| Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės | Teisės, susijusios su žemės naudojimu. |
| Užmokestis už žemės nuomą | Mokesčio dydis už žemės nuomą (įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius ir kt.). |
| Nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai | Įsipareigojimai, susiję su žemės naudojimu ir grąžinimu. |
| Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus | Sankcijos už sutarties sąlygų pažeidimus. |
tags: #zemes #ukio #paskirties #sklypo #nuoma