Žemės Sklypų Naudojimo Apribojimai Lietuvoje: Teisės Aktai ir Jų Taikymas

Žemės sklypų naudojimas Lietuvoje yra griežtai reglamentuojamas įvairiais teisės aktais, kurie nustato apribojimus, siekiant užtikrinti darnų teritorijų vystymą, aplinkos apsaugą ir visuomenės interesų apsaugą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su žemės sklypų naudojimo apribojimais, remiantis teisės aktų nuostatomis.

Pagrindinė Žemės Sklypo Naudojimo Paskirtis ir Būdas

Pagrindinė žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas nustatomi formuojant naujus žemės sklypus Vyriausybės nustatyta tvarka. Šiems žemės sklypams nustatyta pagrindinė žemės sklypo naudojimo paskirtis ir (ar) būdas keičiami žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius planus, specialiojo teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, o teritorijoje, kuriai detalieji planai ar žemės valdos projektai neparengti, - pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, valstybinės žemės sklypo, reikalingo karinei infrastruktūrai, - pagal karinės infrastruktūros projektą, o valstybinės žemės sklypo (-ų), reikalingo (-ų) stambiam projektui, Vyriausybės nutarimu pripažintam užtikrinančiu neatidėliotinus valstybės saugumo ir gynybos poreikius, arba gynybos ir saugumo pramonės projektui, arba gynybos ir saugumo pramonės produktų gamybos vystymo projektui įgyvendinti, - pagal specialiosios paskirties projektą.

Sprendimą pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą (-us) priima detalųjį planą ar vietovės lygmens bendrąjį planą, kuriame nustatomas detaliojo plano teritorijos naudojimo reglamentas, specialiojo teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą tvirtinanti institucija su sprendimu patvirtinti vieną iš nurodytų dokumentų, o teritorijoje, kuriai detalieji planai ar vietovės lygmens bendrieji planai, kuriuose nustatomas detaliųjų planų teritorijos naudojimo reglamentas, neparengti, sprendimą pakeisti žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, priima meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Žemės sklypo naudojimo būdas nustatomas ir keičiamas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus. Valstybinės žemės sklypo, reikalingo karinei infrastruktūrai, naudojimo būdas nustatomas pagal karinės infrastruktūros projektą. Valstybinės žemės sklypo (-ų), reikalingo (-ų) stambiam projektui, Vyriausybės nutarimu pripažintam užtikrinančiu neatidėliotinus valstybės saugumo ir gynybos poreikius, arba gynybos ir saugumo pramonės projektui, arba gynybos ir saugumo pramonės produktų gamybos vystymo projektui įgyvendinti, naudojimo būdas nustatomas ir (ar) keičiamas pagal specialiosios paskirties projektą. Žemės sklypams nustatomi šio įstatymo 24-28 straipsniuose nurodyti žemės naudojimo būdai. Žemės naudojimo būdų turinį nustato Vyriausybė arba jos įgaliota institucija.

Kai žemės ūkio paskirties žemės paskirties keitimas per vienus kalendorinius metus viršija vieną procentą bendrojo konkrečios savivaldybės teritorijos kaimo gyvenamojoje vietovėje (išskyrus miestelius) esančios žemės ūkio paskirties žemės plotą, asmenys, inicijuojantys žemės ūkio paskirties žemės keitimą, privalo į valstybės biudžetą ir savivaldybės biudžetą sumokėti piniginę kompensaciją, kurios dydis lygus keičiamos žemės ūkio paskirties žemės sklypo vidutinei rinkos vertei, apskaičiuotai atliekant žemės sklypo vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka ir (arba) individualiu vertinimo būdu.

Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, taikomi įstatyme nurodytose teritorijose. Šie apribojimai priklauso nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas suponuoja, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininko teisę sudarančių teisių ir tam tikrais atvejais ir kitų asmenų teisių ribojimai (suvaržymai), skirti apsaugoti bendrąjį gėrį, nustatyti specialiu įstatymu.

Tam, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos būtų taikomos konkrečiam žemės sklypui, jos turi būti nustatytos Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtinta tvarka. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintas šių sąlygų nustatymo reguliavimas iš esmės grindžiamas principu, kad įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta tik esant į tą teritoriją patenkančio žemės sklypo savininko ar valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimui ir atitinkamai atlyginant už specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtus teisių ribojimus.

Įstatymas įtvirtina atvejus, kai įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta be žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimo, t. y. sutikimas yra neprivalomas. Tačiau šie atvejai yra išimtiniai, jie yra išsamiai apibrėžti įstatymu ir taikomi tik tada, kai įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos tenkinant viešąjį interesą.

Sutikimo Reikalavimai

Žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikime dėl įstatyme nurodytos teritorijos (teritorijų) nustatymo turi būti aptarta:

• Šios teritorijos (teritorijų) dydis;
• Nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nustatytose šiame įstatyme nurodytose teritorijose, atlyginimas.

Teismas atkreipė dėmesį, kad žemės savininko sutikimas duodamas laisva valia, šiam sutikimui taikomas sutarties laisvės principas. Įstatymas nedetalizuoja, ar toks sutikimas išreiškiamas vienašaliu sandoriu (sandoris, išreiškiantis vienos šalies tam tikrų faktų patvirtinimą), ar sutartimi su suinteresuotu asmeniu. Vis dėlto iš nurodyto reguliavimo akivaizdu, kad žemės savininko sutikimas, išreikštas vienašaliu sandoriu, yra skirtas žemės savininko valiai prieš trečiuosius asmenis įrodyti, tuo tarpu tarp žemės savininko ir suinteresuoto asmens egzistuoja tam tikri vidiniai sutartiniai santykiai, nustatantys, be kita ko, ir kompensacijos (ne)mokėjimo bei kitus reikiamus aspektus. Būtent sutikimo pagrindu žemės savininkui atsiranda Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymu nustatyti nuosavybės teisės turinio suvaržymai.

Teismo Vaidmuo ir Teisių Gynimas

Teismas nurodė, kad civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu - teismas jeigu toks apribojimas būtinas viešai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti.

Kaip minėta, pagal įstatymu įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavimą įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta tik žemės savininko sutikimu arba nustatyti išimtiniai atvejai, kai žemės savininko sutikimas yra nereikalingas. Šiuo atveju ieškovas siekia patenkinti savo privatų interesą - įsivesti į jam priklausantį žemės sklypą vandentiekio ir nuotekų tinklus. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas nesuteikia teismui pagrindo teismo sprendimu riboti žemės savininko teises įpareigojant žemės savininką duoti sutikimą.

CK 1.138 straipsnis įtvirtina, kad civilines teises įstatymų nustatyta tvarka gina teismas, neviršydamas savo kompetencijos, šiame straipsnyje nustatytais civilinių teisių gynimo būdais. Šiame straipsnyje įtvirtinti bendrieji pažeistų teisių gynimo būdai; įtvirtintų civilinių teisių gynimo būdų sąrašas yra nebaigtinis; kiti įstatymai gali nustatyti ir kitus teisių gynimo būdus.

Tačiau nei šiame straipsnyje, nei Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nenustatytas toks ieškovo teisių gynimo būdas - įpareigoti atsakovus duoti ieškovo prašomus sutikimus, t. y. įpareigoti atlikti aktyvius veiksmus prieš jų valią. Toks teisių gynimo būdas neatitiktų sutarties laisvės principo; tokio teismo sprendimo realiai nebūtų galima įvykdyti, nes prievartinis sutikimo pasirašymas (sandorio sudarymas), kaip ir fakto, kuris prieštarauja asmens valiai, patvirtinimas, yra neįmanomas.

Nagrinėjamu atveju nei CK, nei Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas neįtvirtina atsakovų pareigos sudaryti sandorį ar susitarimą dėl specialiųjų sąlygų nustatymo ieškovo naudai. Atsakovai, neduodami sutikimo, naudojasi savo subjektinėmis teisėmis ir teisės normų bei ieškovo teisių nepažeidžia.

Taip pat Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas neįtvirtina pagrindo teismo sprendimu nustatyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas. Nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininkui taikomi nuosavybės teisės turinio ribojimai (suvaržymai), šie ribojimai nėra daiktinės teisės pagal CK nustatytą daiktinės teisės apibrėžtį.

Daiktinė teisė - tai absoliuti teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šių teisių. CK nustatytas daiktinių teisių sąrašas yra išsamus; specialiosios žemės naudojimo sąlygos įstatymu nėra įtvirtintos kaip daiktinės teisės. Minėta, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra bendrojo gėrio apsaugai skirti asmens teisių ribojimai (suvaržymai) ir šiuo atveju asmuo, siekdamas patenkinti savo privatų interesą - nusitiesti vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklus, šių ribojimų turi laikytis.

Servitutas kaip Alternatyva

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos savo turiniu tiek, kiek jomis yra suvaržomos žemės savininko teisės, yra panašios į vieną iš daiktinių teisių - servitutą. Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.

Servitutu suteikiamos servituto turėtojui konkrečios naudojimosi konkrečiu svetimu daiktu teisės arba atimamos iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečios naudojimosi daiktu teisės. Servitutas gali būti nustatomas nekilnojamajam daiktui, kuris savo pastoviomis savybėmis neterminuotam laikui gali užtikrinti viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą.

Servitutą gali nustatyti įstatymai, sandoriai ir teismo sprendimas, o įstatymo nustatytais atvejais - administracinis aktas. Servitutas, būdamas teisė į svetimą daiktą, yra nustatomas konkretaus asmens naudai.

Tai lemia ir servituto turėtojo pareigą tinkamai išlaikyti tarnaujantįjį daiktą, o tuo atveju, jei servituto turinį sudarančiomis teisėmis naudojasi ir pats tarnaujančiojo daikto savininkas, pareiga išlaikyti tarnaujantįjį daiktą tenka abiem subjektams proporcingai naudojimuisi daiktu.

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija padaro išvadą, kad, atsižvelgiant į servituto, kaip daiktinės teisės, specifinį pobūdį bei į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų esmę, jų prigimtį ir šių sąlygų nustatymo tvarką, nėra pagrindo ieškovo su atsakovais ginčui dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų išspręsti kaip teisinį pagrindą pagal analogiją taikant servitutui nustatytą teisinį reguliavimą.

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija išaiškina, kad tuo atveju, jei į įstatyme nurodytą teritoriją (teritoriją, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos) patenka kitas žemės sklypas ir šio sklypo savininkas neduoda sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtų ribojimų nustatymo, o įstatyme nurodytos teritorijos nustatymas nepatenka į atvejų, kai žemės savininko sutikimas nereikalingas, sąrašą, suinteresuotas asmuo savo tinkamo naudojimosi nekilnojamuoju daiktu teises gali įgyvendinti kreipdamasis į teismą, kad jo naudai teismo sprendimu būtų nustatytas servitutas svetimam daiktui (tarnaujančiajam daiktui) remiantis servituto institutą reglamentuojančiomis teisės normomis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika.

Statybos ir Kitos Veiklos Apribojimai

Pagal 2025 m. gegužės 15 d. įstatymą Nr. XIV-394, 69 straipsnio 1 dalį, 12 punktą, draudžiama statyti statinius su įrenginiais ir (ar) įrengti įrenginius, kuriems reikalingi taršos integruotos prevencijos ir kontrolės leidimai arba taršos leidimai, išskyrus kaimo turizmo sodybas, kurios privalo turėti taršos leidimus tik dėl to, kad planuoja per parą į aplinką išleisti daugiau kaip 5 kubinius metrus buitinių nuotekų.

Pagal 2022 m. birželio 28 d. įstatymą Nr. XIV-1245, 2 dalį, draudžiama: Keisti upių ir ežerų krantus, gylį, natūralų upių nuotėkį ar natūralų upių ir ežerų vandens lygį (neįrengiant užtvankų) įgyvendinant ekstremaliųjų įvykių ir (ar) avarijų prevencines priemones, vykdant tvarkomosios paveldosaugos bei tvarkomosios statybos darbus Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo nustatyta tvarka, gerinant laivybos vidaus vandens keliuose sąlygas. Kaimuose ir viensėdžiuose, išskyrus atvejus, kai reklama susijusi su gamtos ir kultūros vertybėmis, lankomais objektais.

Taip pat, pagal tą patį įstatymą, nepertraukiamai, bet ne ilgiau kaip 30 darbo dienų, rangos būdu nuo spalio 1 d. iki kovo 15 d. leidžiama: Statyti pastatus, išskyrus šios dalies 19 punkto d, e ir g papunkčiuose nurodytus atvejus, kai atkuriama sunykusi urbanistinė struktūra ir naujų pastatų statybos vieta yra įsiterpusi tarp sodybų, kurių pastatai mažesniais atstumais yra pastatyti iki 1993 m. lapkričio 24 d.

Valstybinės Žemės Sklypų Pirkimas-Pardavimas

Valstybinės žemės sklypai (jų dalys) gali būti parduodami be aukciono tam tikrais atvejais:

1. jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kuriuose pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ir (ar) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kurie yra reikalingi viešosioms įstaigoms nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims eksploatuoti ir yra Vyriausybės nustatyta tvarka, pritarus Nacionalinei žemės tarnybai Vyriausybės nustatyta tvarka, parduodami centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo organizuojamuose viešuose aukcionuose, taip pat išskyrus šio straipsnio 11 dalyje nurodytą išimtį.
2. jeigu teisės aktų nustatyta tvarka jie suteikti sodininkų bendrijoms, - šių bendrijų nariams, taip pat kiti mėgėjų sodo teritorijoje esantys žemės sklypai (jų dalys) - jų naudotojams. Sodo sklypai (jų dalys), sodininkų bendrijos valdybos sprendimais suteikti bendrijų nariams ir naudotojams iki 1995 m.
3. jeigu jie yra su įrengtais akvakultūros tvenkiniais (įskaitant užtvankos įrenginių užimtą žemę), - tvenkiniuose akvakultūrai naudojamų statinių ar įrenginių savininkams.
4. jeigu žemės sklypas valstybei priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise su kitais bendraturčiais - privačiais asmenimis, - šiems bendraturčiams, kai nėra galimybės atidalyti valstybei nuosavybės teise priklausančios žemės sklypo dalies ir suformuoti atskiro žemės sklypo ir išskyrus atvejus, kai sklypas užstatytas statiniais ir (ar) įrenginiais.

Parduodant valstybinės žemės sklypą (jo dalį) be aukciono fiziniams asmenims, kurių šeimose mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė, negu apskaičiuota, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pardavimo kaina. Taikant šią nuostatą, šeima laikomi asmenys, nurodyti Žemės mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalies 3 punkte.

Žemės Sklypo Dydžio Apribojimai

• vieną kartą tam pačiam fiziniam asmeniui parduodant vieną, ne didesnį kaip 0,06 hektaro žemės sklypą (jo dalį) gyvenamosios paskirties pastatų naudojimui, esantį iki 1995 m. birželio 1 d.
• vieną kartą tam pačiam fiziniam asmeniui parduodant vieną, ne didesnį kaip 0,15 hektaro žemės sklypą (jo dalį) gyvenamosios paskirties pastatų naudojimui, esantį kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 m. birželio 1 d.

Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas be aukciono už valstybinės žemės sklypo (jo dalies) kainą pagal rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, išskyrus atvejus, kai kiti įstatymai nustato kitaip.

Kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir (ar) įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems kaip atskiri objektai (pagrindiniai daiktai), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šis žemės sklypas ar jo dalis parduodami tik aplinkos ministro nustatyta tvarka nustačius savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir (ar) įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį būtinas žemės sklypo dalis.

Galiojantys Teisės Aktai

Svarbu atkreipti dėmesį į galiojančius teisės aktus, reglamentuojančius žemės sklypo specialiąsias naudojimo sąlygas. Pavyzdžiui, 2025-05-16 Nr. XIV-395 įstatymas įsigalioja 2025-06-01, tačiau kai kurios jo dalys (33 straipsnio 3, 4 ir 5 dalys, 39 straipsnio 3, 4 ir 5 dalys, 40 straipsnio 3, 4 ir 5 dalys, 43 straipsnio 2 ir 3 dalys, 44 straipsnio 2 dalis) įsigalios tik 2028 m.

Ši informacija padės geriau suprasti žemės sklypų naudojimo apribojimus ir užtikrinti, kad veikla būtų vykdoma laikantis galiojančių teisės aktų.

Žemės naudojimo apribojimų rūšys

tags: #zemes #sklypu #naudojimo #ribojimai #nutarimas