Paprastai sunku yra parduoti žemės sklypą, kuris nėra tam tinkamai paruoštas, nes potencialūs klientai renkasi „pagal išvaizdą“.
Tinkamai žemės sklypo paruošimas parduoti dažnai apima, bet neapsiriboja, žemiau pateiktus veiksmus:
- Žemės sklypo kadastrinių matavimų atlikimą;
- Pavienių medžių iškirtimą;
- Sklype esančių šiukšlių sutvarkymą;
- Žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo keitimą;
- Sklypo ribų (koordinačių) pažymėjimą;
- Medžiais ir krūmais apžėlusio sklypo sutvarkymą;
- Geodezinių matavimų atlikimą;
- Užterštų teritorijų sutvarkymą;
- Žemės išlyginimo darbus;
- Žemės sklypo vystymo galimybių analizę;
- Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą;
- Sklypo bendraturčių sutikimo gavimą;
- Projektinių pasiūlymų parengimą;
- Kt. reikiamų dokumentų paruošimą.
Šiems veiksmams atlikti pasitelkiu patikimus tos srities specialistus (partnerius), kurie greitai ir kokybiškai atlieka savo darbą.
Dažniausi žemės sklypų trūkumai
Žemės sklypams neatlikti kadastriniai matavimai; neišpjauti sklype esantys pavieniai medžiai; medžiais ir krūmais apžėlę laukai ar sklypo reljefo netolygumai ir kt.
Kadastriniai matavimai - būtinas žingsnis
Neretai parduodami žemės sklypai prieš tai neatlikus jų kadastrinių matavimų. Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį, ar jie atlikti, nes po tokių matavimų žemės sklypas gali sumažėti net keliais arais.
Detalusis planas ir jo svarba
Taip pat yra svarbu žinoti, ar yra patvirtintas detalusis planas. Detaliajame plane yra numatyta, kokią veiklą sklype galima vykdyti. Jame yra pažymėti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar detalusis planas yra tik patvirtintas ar jis ir įregistruotas. Tai patikrinti nesudėtinga - įregistruotame detaliajame plane yra sudėti savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų antspaudai. Jei yra savivaldybės atstovo parašas ir antspaudas, vadinasi, tokiu detaliuoju planu galima pasikliauti.
Sklypo paskirties keitimas
Kyla klausimas, ar galimas žemės sklypo paskirties keitimas? Tai patikrinti paprasta savivaldybės bendrajame plane. Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, tai problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Ką daryti, jei išsirinkote vietą, tačiau žemės sklypo paskirtis neatitinka jūsų poreikių?
Komunikacijos ir infrastruktūra
Išsirinktas netinkamoje vietoje žemės sklypas gali pareikalauti didelių investicijų į infrastruktūrą, todėl jį perkant būtina įsivertinti būtinas investicijas, nes komunikacijų atvedimas reikalauja laiko ir lėšų. Specialistai siūlo dar prieš įsigyjant sklypą išsiaiškinti kokios yra numatytos techninės sąlygos komunikacijoms atvesti.
Techninės sąlygos padeda suvokti kur ir kaip galima prisijungti prie reikalingos infrastruktūros. Pavyzdžiui, išsirinktas žemės sklypas ir prisijungti prie elektros tinklų gali būti nelabai sudėtinga, tačiau prisijungimas prie vandentiekio, nuotekų šalinimo sistemos, dujų, šviesolaidinio interneto yra sudėtingesnis, todėl reikėtų įvertinti visus niuansus. Nesant galimybių prisijungti prie centralizuotų sistemų, galima galvoti apie vietinių tinklų įrengimą.
Reikėtų apsispręsti, kokio masto veikla bus vykdoma, nes nuo to priklauso sklypo dydžio pasirinkimas. Žemės sklypai niekada nėra užstatomi 100 proc. Remiantis teritorijų planavimo normomis, didžiausias galimas užstatymo tankis specializuotų kompleksų, pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose - 80 proc., tačiau rekomenduojamas - mažesnis.
Žemės paruošimas po statybų
Specialistų teigimu, sunkiausia sklypą susitvarkyti ir apsiželdinti tuomet, kai statybinės atliekos suverčiamos čia pat sklype, užlyginamos ir užpilamos nestoru sluoksniu smėlio, durpių ar juodžemio. Geriausiai po bet kokių statybos darbų augalų nesodinti, o palaukti metus - po žiemos išlys visi sklypo trūkumai.
Storas statybinių atliekų sluoksnis trukdo bet kokių augalų šaknims prasiskverbti gilyn, todėl tokioje žemėje vaismedžiai ir dauguma sumedėjusių dekoratyvinių augalų neaugs. Jeigu atliekų iš sklypo išvežti neįmanoma, ant viršaus reikia užberti kuo daugiau derlingos žemės. Jeigu atliekos palaidotos tik vienoje ar dviejose vietose, ten galima įrengti alpinariumus arba gėlynus pakeltose lysvėse.
Jei atliekos palaidotos nevienodu gyliu, kad neįsmuktų velėna, duobę galima užpilti kompostu ir ant viršaus pasėti naują žolę. Jeigu žemė molinga, statybinė technika ją gali suploti taip, kad susidarys vandeniui nelaidus sluoksnis. Tokiu būdu sklypas taps panašus į didžiulį vazoną be drenažo skylutės.
Kol nebus įrengtas drenažas, net ir užbėrus storą komposto ar žemių sluoksnį, augalai neaugs dėl nuolat stovinčio vandens. Jei sklypas bus lyginamas smėliu, o ant viršaus beriamas kompostas, bet kokius augalus, net ir pievelę reikės labai gausiai laistyti, nes smėlis visai nesulaiko vandens.
Medžių įtaka žemės paruošimui
Dauguma suaugusių medžių nepakenčia, kai užberiamas šaknies kaklelis. lėtai, eglės ir pušys gali žaliuoti dar keletą metų, o lapuočiai numeta lapus tą pačią vasarą. Beržai, ąžuolai ir liepos išgyvena, bet pradeda džiūti viršūnės. Ievos, topoliai ir dauguma krūmų išgyvena net užpylus šaknies kaklelį storu žemių sluoksniu, nes greitai iš kamieno išleidžia pridėtines šaknis.
Pramoninės paskirties sklypai
Kai perkamas pramoninės paskirties sklypas - tarp svarbiausių jo įsivertinimo aspektų įvardijami lokacija ir susisiekimo galimybės. Specialistai rekomenduoja prieš perkant sklypą kruopščiai peržiūrėti bendruosius planus ir įvertinti atstumą iki būsimų ar esamų kelių bei kitų komercinių zonų.
Įsigytame sklype galėsite vykdyti tik detaliajame ar bendrajame plane numatytas veiklas, todėl būtina iš anksto numatyti, kokia konkreti veikla bus vykdoma. Paprasčiau kalbant, pastato paskirtis turi atitikti sklypo paskirtį. Detaliuosius planus rengia architektai, kurie tiksliai žino visus niuansus ir perspektyvas, tad ne pro šalį būtų pasikonsultuoti su jais.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - vienas sudėtingiausių NT sandorių, kurį griežtai riboja įstatymai.
Klausimai, kurie paprastai domina potencialius pirkėjus:
- tiksli žemės sklypo vieta, jo adresas arba geografinės koordinatės;
- kokioje vietovėje (miesto, kaimo) yra sklypas, su kuo jis ribojasi;
- ar netoliese yra viešojo transporto stotelė;
- tikslūs sklypo matmenys, jo forma, plotas;
- kokia žemės sklypo paskirtis, ar yra galimybė ją keisti;
- ar patogu privažiuoti prie sklypo;
- ar atlikti geodeziniai sklypo matavimai;
- ar iki žemės sklypo yra atvestos komunikacijos (elektra, vanduo, dujos);
- jei sklypas skirtas gyvenamiesiems namams statyti, gal jau yra gautas statybų leidimas? O gal ten jau yra apleisti ar pradėti, bet neužbaigti statyti pastatai?
- jei sklypas žemės ūkio paskirties, ar yra daugiau bendraturčių, žemės sklypo naudotojų arba į jį pretenduojančių kaimynų;
- gal netoli žemės sklypo yra svarbios vietos - parkai, ežerai, ar jis pats randasi saugomoje teritorijoje?
Kuo išsamiau patys apsirašysite turimą žemės ūkio paskirties žemę, tuo aiškiau suprasite, kas gali būti jos pirkėjas ir žemės sklypo pardavimas bus paprastesnis.
NT brokerio pagalba
Jei dvejojate savo jėgomis, tuomet reikėtų pasitarti su profesionaliu žemės pardavimo brokeriu ir planuojamą pardavimo procesą patikėti jam. Tuomet būsite tikri, kad Jūsų turto pardavimas įvyks maksimaliai sklandžiai ir už aukščiausią kainą.