Žemės Sklypo Ribų Nustatymo Tvarka Lietuvoje: Dėmesys Vandens Telkiniams

Žemės sklypo ribų klausimai Lietuvoje yra itin aktualūs, ypač po nepriklausomybės atkūrimo, kai buvo atkurta privati nuosavybė. Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo ribų nustatymo tvarką, ypač kai sklypas ribojasi su vandens telkiniu, teisės aktus, reglamentuojančius šiuos klausimus, bei į ką atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą.

Geodeziniai ir Kadastriniai Matavimai

Parduodant sodą, notarai reikalauja, kad būtų atlikti kadastriniai, geodeziniai matavimai. Galutinės nekilnojamojo turto objektų ribos nustatomos kadastriniais matavimais. Sklypo ribų aiškumas (neaiškumas) yra vertinamojo pobūdžio kategorija, priklausanti nuo konkrečių faktinių aplinkybių, ir tik įvertinus šių aplinkybių visetą sprendžiama, ar sklypo ribos neaiškios ir dėl to turi būti nustatomos. Vien tai, kad preliminarūs žemės sklypų planai yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nereiškia abu žemės sklypus skiriančios ribos aiškumo. Žemės sklypų kadastriniai matavimai Nekilnojamojo turto registre nėra įregistruoti.

Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tik esant tinkamai surašytam žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktui gali būti rengiamas žemės sklypo geodezinių matavimų planas ir tik tada žemėtvarkos skyrius gali derinti žemės sklypo planą bei gali būti tikslinami žemės sklypo kadastriniai matavimai viešame registre.

Sklypo Ribų Keitimas ir Atidalijimas

Sodo kaimynai gali susitarti keisti sklypo ribas, kai atliekami matavimai. Sklypo ribų keitimas prieštarauja teritorijų planavimo įstatymui, reikalingas formavimo pertvarkymo projektas. Sklypo atidalijimas nereikalingas, jei rasite pirkėją, kuris sutiks pirkti. Galima sklype nusistatyti naudojimosi teisę su seserimi.

Ruošiantis pirkti naujos statybos namą, jei trys namai yra pastatyti viename dideliame stačiakampio formos sklype, rekomenduojama atlikti sklypo padalijimo projektą, o po to pirkti, nes neaiškios sklypo ribos. Atlikti sklypo padalijimo projektą, o po to pirkti.

Želdinių sodinimas ir statybos

Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr.

Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo. Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.

Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.

Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą. Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra. Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.

Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.

Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.

Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.

Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas. Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.

Sklypo Reljefo Keitimas

Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).

Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan.

Iškasti grioviai ir kanalai nėra priskiriami statiniams, todėl juos galima įrengti prie sklypo ribos neperžengiant sklypo ribos be kaimyno sutikimo. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.

• kai atstumas nuo sklypo ribos iki atraminės sienelės didesnis kaip 1 m, turi būti vertinamas sienelės aukštis, t.y.
• kurių aukštis > 2 m, priskiriamos neypatingiesiems statiniams.

Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos. Kai sklypas valomas kelių bendrasavininkų.

Tvoros

Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

• 2.1. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc.
• 2.2. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc.

Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti. Prisijungimo sąlygose bus numatyti atitinkami reikalavimai įvažiavimui.

Teismų praktika

Iš teismo nustatytų ir vertintų faktinių aplinkybių matyti, kad galutinės ieškovams ir atsakovei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų ribos nėra nustatytos, jos nėra aiškios (tikslios). Vien tai, kad preliminarūs žemės sklypų planai yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nereiškia abu žemės sklypus skiriančios ribos aiškumo.

Faktinis valdymas

Vakaruose teisės doktrinoje yra įtvirtinta norma, jog valdymas yra pagrindas įgyti nuosavybę į daiktą. Ne išimtis yra ir žemė. Turėjimas savo žinioje žemės plotą tam tikrą laiką sudaro pagrindą atsirasti nuosavybės teisei į tą sklypą. Pagal užsienio praktiką valdymu galima pakeisti žemės sklypo ribas.

Jei esamos sklypo ribos ir jos nėra aiškios esamuose dokumentuose, jas nustato teismas, tarp kitų kriterijų atsižvelgdamas ir į faktiškai valdomo sklypo ribas.

Žemės sklypo ribos samprata

Žemės sklypo ribos - tai riba tarp gretimų žemės sklypų, paženklinta riboženkliais arba sutampanti su stabiliais kraštovaizdžio elementais ir grafiškai pažymėta žemės sklypo plane.

Civilinis kodeksas (CK 4.45 str.) nustato, kad jei esamos sklypo ribos ir jos nėra aiškios esamuose dokumentuose, ribas nustato teismas, atsižvelgdamas į dokumentus, faktiškai valdomo sklypo ribas bei kitus įrodymus. Tokia norma suteikia faktiniam sklypo valdymui daug reikšmės.

Perkant žemės sklypą: ką svarbu žinoti?

Planuojant įsigyti žemės sklypą, svarbu būti atidiems ir patikrinti informaciją. Apžiūrint sklypą, svarbu įvertinti kelis aspektus:

• Realus privažiavimas: Įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis.
• Kaimynystė: Atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius.
• Komunikacijos: Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan.
• Reljefas: Vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus.
• Nekilnojamojo turto registro duomenys: Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis.
• Planavimas ir dokumentai: Aiškiai identifikuokite, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas.

Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių.

Nekilnojamojo turto registro duomenys:

• Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas: Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis.
• Plotas: Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą.
• Pardavėjo turima nuosavybės dalis: Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.
• Kitos daiktinės teisės: Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios.
• Juridiniai faktai: Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan.
• Specialiosios žemės naudojimo sąlygos: Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme.

Planavimas ir dokumentai:

• Detalusis planas: Jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus.
• Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas: Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba.
• Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas: Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga.
• Sklypo planas: Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis.
• Statybos dokumentai: Jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.

Nuo Ko Pradėti Statybas?

Įsitikinti, kad jūsų dovanotame žemės sklype galima statyba. Turi būti tinkama sklypo paskirtis. Susiraskite projektuotoją, kuriam patikėsite savo namo projektavimą. Kreiptis į Projektuotoją, kad parengtų projektą ir jį suderinęs, gautų statybos leidimą.

Nuotekų Tvarkymas

Jei nėra galimybės išleisti nuotekų į atvirą griovį ar vandens telkinį, kitas variantas - infiltruoti išvalytas nuotekas į gruntą savo sklype. Tam dažnai įrengiamas filtravimo (infiltracinis) šulinys arba infiltracijos laukas (požeminių drenažinių vamzdžių tinklas).

Sąlygos infiltruojant nuotekas:

• Tinkamas gruntas: Infiltracija veiksminga tada, kai gruntiniai sluoksniai yra laidūs vandeniui (smėlis, žvyras) ir gruntinio vandens lygis yra pakankamai žemas.
• Atstumai ir saugumas: Būtina laikytis sanitarinių atstumų: bent 15 m iki bet kokio šachtinio šulinio ar vandens gręžinio (tiek savo, tiek kaimyno).
• Gruntinio vandens lygis: Labai svarbu, kad tarp infiltracijos įrenginio (dugno) ir aukščiausio gruntinio vandens lygio būtų pakankamas tarpas - bent 1 metras, o geriau 1,5 m.

Teisiniai reikalavimai infiltruojant:

Aplinkosaugos požiūriu, infiltruoti išvalytas nuotekas savo sklype yra teisėta ir net skatinama. Vis dėlto, turi būti įrengta tinkama filtravimo sistema, atitinkanti Nuotekų filtravimo sistemų įrengimo taisyklių reikalavimus.

Rizikos ir aplinkosauga:

Didžiausia rizika netinkamai infiltruojant - gruntinio vandens tarša.

tags: #zemes #sklypo #riba #pagal #vandens #telkini