Žemės sklypo formavimas ir įregistravimas Nekilnojamojo turto registre yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teises ir leidžiantis vykdyti statybos darbus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta Lietuvoje, remiantis galiojančiais teisės aktais.
Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektas
Žemės įstatymas numato, kad siekiant pakeisti žemės sklypų naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei juos sujungti yra rengiamas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas (toliau - Projektas). Projekto rengimą inicijuoja žemės sklypų savininkas (toliau - Iniciatorius), kuris prašymą leisti rengti žemės sklypų, esančių miesto teritorijoje, Projektą pateikia savivaldybės administracijai. Pagal naująją 2014-01-01 Teritorijų planavimo įstatymo redakciją, žemės sklype, esančiame urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai neparengti detalieji planai, gali būti vykdoma statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius.
Vadovaujantis Kolegialių institucijų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2004, Nr. 149-5420) (toliau - Taisyklės), Projekto rengimą inicijuoja žemės sklypų savininkas (toliau - Iniciatorius), kuris prašymą leisti rengti žemės sklypų, esančių miesto teritorijoje, Projektą pateikia savivaldybės administracijai.
Projekto Rengimo Etapai
Projekto rengimas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Inicijavimas: Priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą.
- Rengimo reikalavimai: Rengiami Projekto rengimo reikalavimai.
- Projekto rengimas.
- Visuomenės informavimas: Parengtas projektas teikiamas visuomenei susipažinti. Susipažinimui skiriamas ne trumpesnis kaip 10 d. d. laikotarpis, per kurį suinteresuoti asmenys teikia savo pasiūlymus. Organizatorius išnagrinėjęs pasiūlymus atsako pasiūlymus teikusiems asmenims. Tokie atsakymai gali būti skundžiami Nacionalinei žemės tarnybai (toliau - NŽT).
- Derinimas: Projektas turi būti suderintas su įvairiomis institucijomis, priklausomai nuo situacijos.
- Projekto tikrinimas.
- Pritarimas.
- Tvirtinimas: Parengtą projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius.
- Matavimai.
- Informavimas.
- Projekto registravimas.
- Sprendimas pertvarkyti žemės sklypus.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre.
Projekto Derinimas su Institucijomis
Projektas turi būti suderintas su:
- Aplinkos ministerijos Regiono aplinkos apsaugos departamentu (toliau - RAAD), kai pertvarkomas ar formuojamas žemės sklypas patenka į požeminio gėlo ir mineralinio vandens telkinių ar jų sanitarinės apsaugos zonų teritoriją (Taisyklių 62.2.3 p.) ir/arba pertvarkomam žemės sklypui numatoma keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį (Taisyklių 62.2.4 p.);
- Visuomenės sveikatos centru, kai pagal Projektą nustatomos SAZ (toliau - VSC) (Taisyklių 62.7 p.);
- kitomis institucijomis, jeigu tai nurodyta pateiktuose reikalavimuose (Taisyklių 62.9 p.).
Pagal Taisyklių 63 p. Projektas turi būti suderintas arba raštu pateiktas motyvuotas atsisakymas derinti Projektą, ne vėliau kaip per 5 d. d.
Statybos Leidimai ir Reikalavimai
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą. Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiantį dokumento, nėra.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai. Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.
Norint statyti laikinuosius nesudėtinguosius statinius (visų tipų lieptus, jachtų ir valčių elingus, laikinuosius nesudėtinguosius sporto paskirties inžinerinius statinius, skirtus vandens sportui ir pramogoms organizuoti), išskyrus hidrotechnikos statinius, kuriems sutikimai išduodami atskiru Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus sprendimu patikėjimo teise valdomuose valstybinės reikšmės paviršiniuose vandens telkiniuose ir bendrosios dalinės nuosavybės teise valstybės ir privačių asmenų valdomuose vandens telkiniuose yra būtinas sutikimas. Sutikimus išduoda Nacionalinės žemės tarnybos apygardų žemės tvarkymo ir administravimo skyriai. Sutikimai išduodami per Žemės informacinę sistemą (toliau - ŽIS).
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. 2.1. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. 2.2. jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc.
Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Kiti Reikalavimai
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą. Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Atkreipiame dėmesį, kad želdinius sodinant per visuomenines akcijas ar talkas būtina sąlyga - jų sodinimo organizatorius raštu turi susitarti su savivaldybe ar seniūnija arba tos žemės valdytoju ar naudotoju dėl sodinamų želdinių kiekio, rūšies, sodinimo laiko, vietos, pasodintų želdinių priežiūros ir tvarkymo.
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus. Paviršinės nuotekos sklype turi būti nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar reljefo paviršiumi, latakais ir pan., o iš sklypo - į komunalinį ar vietinį lietaus nuotakyną nuotekų išleistuvu. Jeigu tokio nuotakyno nėra, į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan. Iškasti grioviai ir kanalai nėra priskiriami statiniams, todėl juos galima įrengti prie sklypo ribos neperžengiant sklypo ribos be kaimyno sutikimo. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti. Prisijungimo sąlygose bus numatyti atitinkami reikalavimai įvažiavimui.
Žemės Sklypų Padalijimas, Atidalijimas, Sujungimas ir Perdalijimas
Pagal 40 straipsnį, žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir šio straipsnio 9 ir 13 dalyse nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).
Keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti šio įstatymo 22 straipsnio 2 dalies 8 punkte nurodytais atvejais; ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.
Prie statinio ar įrenginio formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį. Kaip atskiras žemės sklypas neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.
Suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.
Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Kainos ir Apribojimai
Kainą lemia: sklypo dydis, projektavimo reikalavimai, užstatymas, kai kuriais atvejais nuotolis iki sklypo. Kadangi kiekvienas sklypas yra unikalus, užsakovų norai dažnu atveju yra skirtingi pasiūlymai teikiami individualiai įvertinus šiuos ir prieš tai minėtus aspektus. Bendrą formavimo ir pertvarkymo projekto kainą sudaro ne tik projektavimo darbai, bet ir pasiruošimo projektavimui darbai, taip reiktų įsivertinti darbus po projekto patvirtinimo.
Kitas dažnai pasitaikantis atvejis kada rengimas formavimo ir pertvarkymo projektas yra kai reikia suformuoti sklypą esamiems pastatams ( jei pastatų būklė gera, blogiausiu atveju užtenka paprastojo remonto funkcionavimui) eksploatuoti. Formavimo ir pertvarkymo projektai rengiami, kai prie esamo sklypo prijungiama įsiterpusi žemė, turinti aiškiai apibrėžtus parametrus, tokius kaip gatvės, miško plotai, vandens telkiniai ar geležinkeliai. Šiuo atveju prijungiama žemė, kurios negalima suformuoti kaip atskiro sklypo.
Jei jus domina tik žemės sklypo paskirties pakeitimas ir sklypas nėra dalinamas į daugiau sklypų, tokiu atveju žemės klypo pertvarkymo projektas nereikalingas užtenka kreiptis į savivaldybę su prašymu ir jei šioje teritorijoje pagal bendrąjį savivaldybės planą įmanomas paskirties keitimas jis bus atliktas.
Formavimo ir pertvarkymo projektai, rengiami vadovaujantis savivaldybės ir kitų suinteresuotų institucijų nustatytais reikalavimais, privalo atitikti teritorijoje galiojančius bendruosius, detaliuosius bei specialiuosius planus ir žemėtvarkos projektus. Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka. Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai. Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį. Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas. Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.
Svarbios Pastabos
- Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.
- Jei susiduriate su konkrečia situacija, rekomenduojama kreiptis į specialistus.
tags: #zemes #sklypo #projektas #prisijungti