Pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės reikalavimai Lietuvoje

Planuojant statybas pramonės paskirties sklype, svarbu žinoti, kokie reikalavimai keliami tokiam sklypui ir kokios yra galimybės statyti įvairios paskirties pastatus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su pramonės paskirties sklypais Lietuvoje, remiantis teisės aktais ir reglamentais. Lietuvoje žemės sklypų paskirtis yra griežtai reglamentuojama įstatymais. Todėl, norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, būtina žinoti tam tikrus nuostatus.

Šiame straipsnyje aptarsime esminius reikalavimus pramoninės paskirties sklypams, žemės paskirties keitimo procesą ir su tuo susijusius aspektus. Straipsnyje rasite atsakymus į klausimus, susijusius su žemės paskirties keitimu, mokesčiais ir galimybėmis statyti įvairius objektus.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai keliami pramonės ir sandėliavimo sklypams Lietuvoje, ar galima tokiuose sklypuose statyti parduotuves ir kokios yra žemės paskirties keitimo galimybės.

Žemės naudojimo būdai pramonės paskirties sklypuose

Pagal LR Žemės ūkio ministro ir LR Aplinkos ministro įsakymą dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo, pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos apibrėžiamos kaip:

• Žemės sklypai, skirti gamybos, remonto ir pramonės įmonių ar dirbtuvių statiniams.
• Žemės sklypai, skirti sandėlių statiniams.
• Žemės sklypai, skirti energetikos objektams, įskaitant branduolinės energetikos objektus ir statinius.
• Žemės sklypai, skirti atliekų naudojimo, paruošimo naudoti ar šalinti statiniams ir (ar) įrenginiams.

Taigi, vadovaujantis LR Žemės ūkio ministro LR Aplinkos ministro įsakymu dėl žemės naudojimo būdų turimio aprašo patvirtinimo 2005 m. sausio 20 d. Nr. 3D-37/D1-40, 19p. Pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos:

Žemės sklypai, skirti gamybos, remonto ir pramonės įmonių ar dirbtuvių, sandėlių statiniams, energetikos objektams, įskaitant branduolinės energetikos objektus ir statinius (atominė elektrinė, branduolinis reaktorius, branduolinių medžiagų ir radioaktyviųjų atliekų saugykla, jų perdirbimo objektas, taip pat radioaktyviųjų atliekų tvarkymo įrenginys - radioaktyviųjų atliekų kapinynas ir kita), atliekų naudojimo, atliekų paruošimo naudoti ar šalinti, atliekų surinkimo ir atliekų laikymo (naudoti skirtų atliekų laikymo ne ilgiau kaip 3 metus, šalinti skirtų atliekų laikymo ne ilgiau kaip 1 metus) statiniams ir (ar) įrenginiams.

Pastatų paskirties klasifikavimas

Vadovaujantis STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“:

• Gamybos, pramonės paskirties pastatai - gamybai skirti pastatai (gamyklos, dirbtuvės, produkcijos pramonės perdirbimo įmonės, kalvės, energetikos pastatai, gamybinės laboratorijos, kūrybinės dirbtuvės, skerdyklos ir kita).
• Sandėliavimo paskirties pastatai - pastatai, pagal savo tiesiginę paskirtį naudojami sandėliuoti (saugyklos, bendro naudojimo sandėliai, specialūs sandėliai, kiti pastatai, naudojami produkcijai laikyti ir saugoti).
• Prekybos paskirties pastatai - skirti didmeninei ir mažmeninei prekybai (parduotuvės, degalinių operatorinės su prekybos sale, vaistinės, knygynai, prekybos paviljonai ir kiti pastatai).

Vadovaujantis STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“:

7.8. gamybos, pramonės paskirties pastatai - gamybai skirti pastatai (gamyklos, dirbtuvės, produkcijos pramonės perdirbimo įmonės, kalvės, energetikos pastatai (energetikos gavybos ir gamybos pastatai, energijos perdavimui ar skirstymui naudojami pastatai), gamybinės laboratorijos, kūrybinės dirbtuvės (išskyrus skirtas savo ar savo šeimos reikmėms ir (arba) kuriose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai), skerdyklos ir kita);

7.9. sandėliavimo paskirties pastatai - pastatai, pagal savo tiesiginę paskirtį naudojami sandėliuoti: saugyklos, bendro naudojimo sandėliai, specialūs sandėliai, kiti pastatai, naudojami produkcijai laikyti ir saugoti;

O parduotuvė priskiriama to pačio STR'o 7.3. prekybos paskirties pastatai - skirti didmeninei ir mažmeninei prekybai (parduotuvės, degalinių operatorinės su prekybos sale, vaistinės, knygynai, prekybos paviljonai ir kiti pastatai).

Statinių klasifikavimas pagal paskirtį

Ar galima statyti parduotuvę pramonės paskirties sklype?

Paprastai, pagrindinė pastato paskirtis turi būti sandėliavimo arba pramonės. Tokiu atveju, iki 49% pastato ploto gali būti skirta parduotuvei, o likę 51% - sandėliui. Tačiau yra galimybių gauti komercinės paskirties sklypo paskirtį tokioje teritorijoje, o tada ir parduotuvę bus galima statyti oficialiai.

Galima, tik pagrindinė pastato paskirtis turės būti sandėliavimo arba pramonės, ir tame pastate 49proc. galės būti parduotuvė, o 51 sandėlys. Bet yra galimybės ir gauti komercinės paskirties sklypo paskirtį tokioje teritorijoje, o tada ir parduotuvę oficialiai bus galima statyti.

Darytina išvada, kad prekybos paskirties pastatas gali būti statomas tik komercinės paskirties žemėje.

Vadovaujantis ministrų aprašu, komercinės paskirties objektų teritorijos yra:

• Žemės sklypai, skirti viešbučių paskirties pastatams.
• Administracinės paskirties pastatams (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų pastatus).
• Prekybos paskirties pastatams.
• Paslaugų paskirties pastatams.
• Maitinimo paskirties pastatams.
• Sporto paskirties pastatams.

Daryčiau išvadą, kad prekybos paskirties pastatas gali būti statomas tik komercinės paskirties žemėje (ministrų aprašas 20. Komercinės paskirties objektų teritorijos: žemės sklypai, skirti viešbučių paskirties pastatams; administracinės paskirties (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų, kitų iš valstybės ar savivaldybių biudžetų išlaikomų įstaigų administraciniams pastatams) pastatams; prekybos paskirties pastatams; paslaugų paskirties pastatams; maitinimo paskirties pastatams ir sporto paskirties pastatams.).

Vadinasi, norint statyti parduotuvę, gali prireikti keisti žemės paskirtį į komercinę.

Žemės paskirties keitimas

Norint statyti prekybos paskirties pastatą pramonės paskirties sklype, gali prireikti pakeisti žemės paskirtį į komercinę. Šis procesas gali būti sudėtingas ir reikalauja atitikties tam tikriems reikalavimams bei procedūroms.

Šis procesas gali būti sudėtingas ir reikalauja atitikties įvairiems teisiniams reikalavimams bei procedūroms.

Vadinasi, norint statyti parduotuvę, reikėtų keisti žemės paskirtį į komercinę.

Žemės paskirties keitimo etapai:

• Kreipimasis į savivaldybę su prašymu pakeisti žemės paskirtį.
• Detaliojo plano rengimas (jei reikalingas).
• Projekto derinimas su atitinkamomis institucijomis.
• Žemės paskirties keitimo įregistravimas Registrų centre.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad žemės paskirties keitimas gali būti apribotas dėl teritorijų planavimo dokumentų, aplinkosaugos reikalavimų ar kitų teisės aktų.

Svarbūs aspektai

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Žemės paskirties keitimas: nuo ko pradėti?

Daugelis žmonių domisi galimybe keisti žemės paskirtį, ypač iš žemės ūkio į gyvenamąją ar komercinę. Pirmas žingsnis - išnagrinėti savivaldybės bendrąjį planą. Jei sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, paskirtį pakeisti bus galima. Kitu atveju, galimybės gali būti ribotos.

Jei turite įsigiję sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį, o būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento. Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį. Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.). Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo.

Svarbu žinoti, kad pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu.

Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Kada galima pakeisti žemės paskirtį?

Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti, ar sklypas priklauso urbanizuotai teritorijai?

Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Žemės ūkio paskirties sklypo pakeitimas

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmui skirtus pastatus.

Ūkininko sodyba

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.

Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Visų kitų tipų žemės sklypams (gyvenamosios paskirties, pramoninės paskirties, sodininkų ir pan.) toks reikalavimas nėra taikomas.

Pirmumo teisė įsigyti žemę

Gyventojas, parduodantis žemės ar miškų ūkio paskirties žemę, privalo informuoti Nacionalinės žemės tarnybos teritorinį skyrių, kuris ir atliks visus veiksmus, kurie numatyti apraše.

Visos procedūros yra aprašytos Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme ir Nacionalinės žemės tarnybos patvirtintame apraše.

Pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ar miškų ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis (išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių), turi:

• žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant nustatytiems artimiesiems giminaičiams;
• kaimynas, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu. Tačiau tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
• fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, kurioje yra parduodamas sklypas,. Bet tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.

Taip pat pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai) įsigyti žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat kuri reikalinga valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamoms žemės valdų struktūrų gerinimo ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.

Reikia pranešti NŽT

Žemės savininkas apie sprendimą parduoti sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT).

Sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai

Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.

Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.

Apribojimai ir galimybės

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad pramonės paskirties sklypuose galimi tam tikri apribojimai dėl statybos. Tačiau, atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir laikantis teisės aktų, galima rasti sprendimų, leidžiančių įgyvendinti įvairius projektus.

Pagrindiniai aspektai, norint statyti parduotuvę pramonės paskirties sklype:

• Išsiaiškinti galimybes gauti komercinės paskirties sklypo paskirtį.
• Jei tai neįmanoma, planuoti parduotuvės plotą iki 49% bendro pastato ploto.
• Laikytis STR 1.01.03:2017 reikalavimų.

tags: #zemes #paskirtis #pramones #ir #sandeliavimo