Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) yra svarbus instrumentas, leidžiantis gyventojams efektyviai valdyti ir prižiūrėti savo turtą. Šiame straipsnyje aptariama butų savininkų bendrijos steigimo tvarka, įskaitant bendrijos teises, pareigas ir atsakomybes, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais.
Daugiabučio namo renovacija
Jei gyvenate daugiabutyje ir esate nepatenkinti esama namo būkle ar administratoriaus teikiamų paslaugų kokybe, bendrijos steigimas gali būti puikus sprendimas. Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Bendrija suteikia galimybę:
- Būti atsakingiems už savo bendro turto valdymą ir priežiūrą.
- Spręsti bendras problemas.
- Tvarkyti savo namo aplinką.
- Patiems priimti sprendimus dėl mokesčių ir dalyvauti paslaugų bei darbų pirkimo procedūrose.
Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas. Bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku. Pirmininką renka Bendrijos savininkų susirinkimas bendrijos narių balsų dauguma. Svarbu, kad Pirmininkas būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas ir psichologija, derybų meno ir pan.).
Bendrija gali samdyti darbuotojus, o vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas arba kompleksines infrastruktūros priežiūros paslaugas teikiančias įmones. Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos, kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme.
Bendrijos Steigimas
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos (toliau - Bendrija) steigimas susideda iš kelių etapų, kurių galutinė stadija - Bendrijos įregistravimas Juridinių asmenų registre. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu (toliau - Bendrijų įstatymas), Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.
Steigimo Etapai
Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.
Svarbu: Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Bendrija steigiama butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams pareiškiant pritarimą bendrijos steigimo ir kitais bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais šiame susirinkime arba raštu iš anksto. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos baigiasi jungtinės veiklos sutartis, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
Steigiamojo Susirinkimo Organizavimas
Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.
Patarimas: Pasirūpinkite, kad pranešimai savininkams būtų pateikti raštu ir laiku, kad išvengtumėte procedūrinių klaidų.
Susirinkimo Vedimas
Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:
- Bendrijos įstatų tvirtinimas.
- Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymas.
Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.
Dokumentų Tvirtinimas ir Registravimas
Registruojant bendriją, įstatymas nustato tam tikrus privalomus dokumentus, kuriuos būtina pateikti juridinių asmenų registro tvarkytojui. Tarp jų - Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas, steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašas, Bendrijos įstatai, taip pat butų ir kitų patalpų savininkų, susirinkimo metu pareiškusių pritarimą steigti Bendriją, sąrašas su jų parašais (toliau - Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašas).
Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre.
Reikalingi dokumentai:
- Patvirtinti įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.
Patarimas: Ruošiant dokumentus rekomenduojama naudotis specialistų pagalba arba pasikonsultuoti su patirtį turinčiomis įmonėmis.
Bendrijos Veiklos Pradžia
Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla:
- Perimama pastato techninė dokumentacija.
- Sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais.
- Organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.
Svarbu: Užtikrinkite, kad pirmieji darbai būtų vykdomi skaidriai ir atsižvelgiant į visų gyventojų poreikius. Tai sustiprins pasitikėjimą bendrijos valdymu.
Bendrijos Administravimas ir Valdymas
Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą. Jis turi žinoti, kas yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Daugiabučio namo butų savininkų bendrijų nariais tampama, tik išreiškus tokią valią. Narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, kad savininkas gali ir nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais.
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Jei nesi bendrijos narys, stok į ją, kad tavo balsas būtų išgirstas. Tai kolektyvinis gyvenimas.
Bendrijos Finansiniai Klausimai
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas.
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių.
Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Skolos Išieškojimas
Daugiabučių namų bendrijose dažnai susiduriama su problema, kai gyventojai piktybiškai nemoka bendrijos mokesčių. Ši problema kelia ne tik finansinių sunkumų bendrijai, bet ir įtampą tarp gyventojų.
Prievolė visiems savininkams proporcingai mokėti bendrijos teisėtai priskaitomus mokesčius yra įtvirtinta ir Civiliniame kodekse, ir Bendrijų įstatyme. Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą (taip pat ir už įmokų priskaitymą ir surinkimą) atsakingas bendrijos pirmininkas.
Jeigu bendrija teisėtai priskaičiuoja mokesčius, o kuris nors buto ar kitos patalpos savininkas nemoka mokesčių ir kaupiasi skola, siūlymas būtų - kreiptis į advokatą, kad surašytų teismui ieškinį dėl to asmens skolos išieškojimo, tai veiksmingiausias būdas. Teismas skolą priteis labai greitai, o tas skolininkas per nurodytą laiką galės pateikti teismui tesinius argumentus, kodėl atsisakė mokėti.
Siūlytume su skolininkais elgis griežčiau - kreiptis į advokatą, kad parašytų ieškinį teismui, o teismas greitai priima sprendimą ir jeigu sprendimas neginčijamas, gan greitai išduodamas.
Teismas priims sprendimą, suras, kam ir kur įteikti pranešimą. Teismo sprendimui įsigalėjus antstolis irgi suras asmenį. Įprastai tokia pamoka gerai veikia.
Bendrija priima sprendimą, kada, kaip išieškoti skolas.
Delspinigių Taikymas
Ar gali būti taikomi delspinigiai daugiabučio namo gyventojams, kurie nesumoka laiku mokesčių ir skolos tęsiasi nuo mėnesio iki pusės metų? Dėl delspinigių taikymo sprendimą turėtų patvirtinti bendrijos nariai, dažnai ir įstatuose tai būna numatyta. Bet delspinigių gan sudėtinga apskaita, be to, delspinigių dydis turėtų kaip nors pagrįstas, negalėtų būti neproporcingai, neprotingai didelis, taigi bus labai mažas.
Skolininkų Teisės
Ar skolingi gyventojai, gavę skolos lapelius ar kvietimą į teismą turi teisę gauti iš pirmininko išrašą, kiek už kokį mėnesį yra skolingi, ypač jeigu pirmininkės nurodyta suma neatitinka su jų skolos dydžiu? Pasiaškinti, kiek už ką turite mokėti, kiek sumokėjote, galite bet kada. Skolos lapelis ir teisminis skolos išieškojimas - ne tas pats.
Kol dar nėra kreipimosi į teismą, galite situaciją aiškintis su pirmininku, jeigu jau yra teismo sprendimas dėl skolos išieškojimo, savo argumentus, kodėl neturėtumėte mokėti priskaitytos sumos, per nustatytą laiką turėtumėte.
Pirmiausia mokesčių nemokantis asmuo turės pagrįsti savo atsisakymą mokėti, pamatysite jo argumentus. Jeigu bendrija rinko mokesčius vadovaudamasi teisės aktais ir susirinkimų (balsavimo raštu) sprendimais, tereikės pagrįsti savo reikalavimą ir tai neturėtų būti sunku.
Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūra ir Remontas
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objektą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Pavyzdžiai, Kaip Sprendžiamos Įvairios Problemos Daugiabučiuose Namuose:
- Vandens nutekėjimas: Jeigu daugiabutyje trūko mova prie vandens prietaiso skaitiklio, atsakinga įmonė turėtų sutvarkyti gedimą. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, atsakomybė apmokėti išlaidas tenka bendrijai.
- Sandėliukų ginčai: Jeigu kyla ginčų dėl sandėliukų, esančių bendrojo naudojimo patalpose, reikėtų juos inventorizuoti ir įtvirtinti pasidalijimą daugumos savininkų balsais.
- Vanduo rūsyje: Jeigu rūsyje kaupiasi vanduo, namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už kurių priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai.
- Laiptinės durų keitimas: Jeigu laiptinės durys yra avarinės būklės, už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi butų ir kitų patalpų savininkai.
- Vėdinimo kanalų valymas: Išlaidos turėtų būti išdalintos proporcingai pagal plotą.
Svarbu pažymėti, kad savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
Daugiabučio Namo Renovacija
Dažniausiai bendrijų pirmininkai, kad jiems būtų ramiau gyventi, kviečia visuotinį namo bendraturčių susirinkimą, jų dauguma priima sprendimą - renovuoti namą ar ne. Tai neteisėtas sprendimas, nes bendrijos veikloje bendraturčių susirinkimas neegzistuoja. Pavyzdžiui, 100 butų name sprendimą gali priimti vos 14 bendrijos narių. Bendrijai įsteigti užtenka daugiau kaip pusės (bent 51) namo savininkų sprendimo. Sušaukus bendrijos narių susirinkimą, kvorumui reikia daugiau nei pusės narių (bent 26). Jei daugiau nei pusė (bent 14) nubalsuos, kad namą reikia renovuoti, toks sprendimas bus teisėtas.
Dažnai painiojama Civilinio kodekso nuostata, kad sprendimas turi būti priimtas gyventojų balsų dauguma. Ši nuostata galioja tada, jei kitaip nėra nustatyta bendrijos įstatuose.
Svarbu! Jei butų savininkų dauguma nusprendė namą modernizuoti, likę savininkai neturi kito kelio - tik paklusti. Išlaidos, susijusios su namo atnaujinimu, yra prilygintos bet kokioms kitoms namo priežiūros išlaidoms, kitaip tariant, komunaliniams mokesčiams.
Konfliktų Sprendimas ir Pagalba
Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės? Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.
Teisės Aktai ir Konsultacijos
Bendrijų steigimą, veiklą ir valdymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai, todėl svarbu juos gerai išmanyti prieš pradedant steigimo procesą. Pagrindiniai teisės aktai apima:
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
- Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
- Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.
DUK
Ar visiems daugiabučio gyventojams reikia sutikti steigti bendriją?
Ne, steigimui nereikia visų gyventojų sutikimo. Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime. Svarbu užtikrinti, kad visi gyventojai būtų tinkamai informuoti apie susirinkimą ir turėtų galimybę dalyvauti.
Kas atsitinka, jei dalis gyventojų nesutinka steigti bendrijos?
Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.
Kokius dokumentus reikia paruošti bendrijos steigimui?
Pagrindiniai dokumentai:
- Bendrijos įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymo dokumentai.
- Notaro patvirtinti įstatų dokumentai.
Kokie yra alternatyvūs daugiabučio valdymo būdai, jei bendrija nėra steigiama?
Jei bendrija nėra steigiama, daugiabučio valdymui gali būti pasirinkti kiti būdai:
- Pastato valdymą perima savivaldybės paskirtas administratorius.
tags: #daugiabucio #namo #savininku #bendrija #taika