Žemės paskirties keitimas į namų valdą: trūkumai ir procedūra Lietuvoje

Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas. Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį norint pakeisti žemės paskirtį į namų valdą Lietuvoje, įskaitant privalumus, trūkumus ir kitus svarbius niuansus.

Žemės sklypo paskirties keitimas - svarbus žingsnis planuojant statybas. Šaltinis: Geometra.lt

Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijunkite prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos. Skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras", kairiajame meniu spustelėkite nuorodą "Registro išrašai ir pažymos". Pasirinkite dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą". Taip pat galite pasinaudoti savivaldybės žemėlapiais. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymas dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo 2005-01-20 Nr. Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas.

Kada reikalingas žemės paskirties keitimas?

Žemės paskirties keitimas yra procesas, kuris dažniausiai reikalingas norint vykdyti tam tikrą ūkinę veiklą ar statyti tam tikros paskirties pastatus, kai esama paskirtis to neleidžia. Tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.

Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.

Ar galima pakeisti žemės paskirtį?

Paskirties keitimą dažniausiai riboja savivaldybių bendrieji ir kiti teritorijų planavimo dokumentai bei teisės aktai. Pavyzdžiui, jei tam tikra teritorija pagal bendrąjį savivaldybės planą nėra numatyta urbanizacijai, o skirta žemdirbystei, miškų ar želdynų plėtrai, paskirties pakeisti nebus galima. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Greičiausias būdas sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją, - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą, bendrąjį planą. Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Be to pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas. Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai.

Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.

Jei paskirties keitimas galimas pagal savivaldybės bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimų dokumentus ir reikalingas sklypo pertvarkymas (sklypo dalijimui arba sklypo ar servituto formavimas susisiekimo komunikacijoms) , tada bus reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas arba jei toje teritorijoje pagal savivaldybės bendruosius planus neleidžiamas tada - detalusis planas.

Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento. Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį. Jeigu Jums bus būtinas žemės paskirties keitimas, t.y. valdą, nes tik namų valdoje yra leidžiama gyvenamo namo statyba. Tačiau, jei esate ūkininkas, t.y. veiklai vykdyti reikalingi ūkiniai statiniai ir ūkininko sodybos, arba neplanuojate vykdyti žemės ūkio veiklos, sodybą pasistatyti galėtumėte ir žemės ūkio paskirties sklype.

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Žemės paskirties keitimo eiga

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.

1. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.
2. Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.
3. Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.
4. Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.
5. Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.
6. Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.

Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.

Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.

Pirmiausia, kad pradėti rengti formavimo ir pertvarkymo projektą reiktų užpildyti prašymą zpdris.lt sistemoje gauti leidimą - įsakymą ir su suteiktu paslugos numeriu kreiptis į projektuotoją.

Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre. Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.

Ir štai, visi žingsniai atlikti!

Žemės paskirties keitimo kaina

Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų. Štai keletas kainų pavyzdžių:

Konkrečią kainą galite sužinoti kreipdamiesi į matininkus arba geodezininkus. GEOMETRA specialistai pasiūlys Jums optimaliausius sprendimus ir suteiks visą reikiamą informaciją.

Sklypai Sodų Bendrijose

Populiarumo neprarado ir sklypai sodų bendrijose: jie yra pigesni nei namų valdos sklypai, juose net supaprastinta tvarka galima statyti namą. Capital Experts biuro vadovė NT brokerė Aušra Kriščiūnienė mano, kad sodų sklypų patrauklumą sąlygoja jų optimalus dydis ir išvystyta infrastruktūra.

„Dalis senųjų miesto ribose esančių sodų bendrijų turi asfaltuotus privažiavimus ir visą komunikacijų paketą - miesto vandentiekį, dujas, šviesolaidinį internetą, miesto transportą”, - sako A.Kriščiūnienė. „Soduose vis dar galima statyti namus iki 80 kv.m. Sodų bendrijose jo nėra. „Sena apleista bakūžė, o greta naujos architektūros modernus namas”, - dalinasi A.Kriščiūnienė.

Anot NT brokerės, tai nėra vienintelis trūkumas. Jos nuomone, nors sodo bendrijoje yra atvestos dujos, tikėtina, kad šildymo sezono metu dalis gyventojų taupys ir šildysis degindami pačias įvairiausias atliekas, kurios tikrai turės specifinį kvapą ir terš orą. „Dar viena opi problema - siauri pravažiavimo keliai, sunku prasilenkti dviem automobiliams, nėra šaligatvių. Asfaltas taip pat, jei jis yra, dažniausiai būna prastos kokybės”.

Sodų bendrijose esančiuose sklypuose įstatymų numatyta tvarka galima statyti tik vienbutį sodo namą, kuris realiai bus gyvenamasis. Norint statyti dvibutį, reikėtų keisti sklypo paskirtį į kitos paskirties žemės sklypą, kurio naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. NT ekspertė džiaugiasi, kad „uždraudus sodų bendrijose vystyti sublokuotą statybą, buvo užkirstas kelias beatodairiškam tankinimui ir architektūriniam chaosui”.

Turint sklypą sodų bendrijoje, reikia nepamiršti, kad privaloma išlaikyti įstatymo numatytus atstumus nuo pastatų ar didelių augalų iki kaimyninio sklypo ribos. Taip pat ir tveriant tvorą privalu atsižvelgti į statybų reglamente nurodytus reikalavimus dėl insoliacijos.

Keblumai Įsigyjant Sodo Sklypą

Išsirinkus bet kokį nekilnojamąjį turtą, prieš paliekant rankpinigius pardavėjui, pirkėjai turi įsitikinti, kad bus įmanoma sudaryti pirkimo-pardavimo sandorį. Ypatingai atidžiai situaciją reikia vertinti perkant sodo sklypą.

Capital Expert biuro vadovė A.Kriščiūnienė kaip vieną iš dažniausiai sodo sklypo pirkimo-pardavimo procese pasitaikančių problemų nurodo nelegaliai pastatytus pastatus, esančius sklype. Dažnai sodo sklype yra daugiau nei vienas pastatas, tačiau įteisinti būna ne visi, o tai sudaro keblumų parduodant. „Pasitaiko pastatų, kurių iš viso neįmanoma įregistruoti, nes pastatyti ne pagal projektą ar yra pasibaigęs leidimas statybai, o pastatas vis dar be langų”, - pasakoja A.Kriščiūnienė.

NT specialistė taip pat primena, kad jei sodo sklypas yra miesto ribose, privalu turėti atliktus tikslius kadastrinius matavimus, kurių registravimas kartais užtrunka ir iki pusės metų ar net ilgiau. Atliekant kadastrinius matavimus būtina sklypo ribas suderinti su kaimyninių sklypų savininkais. „Dažnu atveju visų kaimynų neįmanoma surasti ar kyla ginčų dėl ribų, todėl procedūros užtrunka ilgiau nei buvo planuota”, - sako A.Kriščiūnienė.

„Pasitaiko ir skolų sodų bendrijoms, kurių senieji savininkai nenori mokėti, nes nesutinka dėl sumų”, o tai vėl stabdo sklypo pirkimo-pardavimo procesą ar apskritai padaro jį neįmanomu, kol nebus rastas sprendimas dėl skolos padengimo.

Sklypas Sodų Bendrijoje - Ar Verta?

Gyvenant pandemijos metais, kai, atrodo, bet kada gali būti suvaržyta laisvė judėti ar dirbti darbo vietoje, vis daugiau žmonių ieško sodybų ar sklypų namui statyti. Sklypai sodų bendrijose taip pat paklausos nepraranda. Anot NT brokerės A.Kriščiūnienės, šiuo metu, kai visoje rinkoje jaučiamas aktyvumas, sklypai sodų bendrijose yra gan likvidi prekė, ypač, jei jie be pastatų.

Tuščiame sklype pirkėjai laisvai gali projektuoti namą ir nereikia rūpintis senų pastatų griovimu ir atliekų išvežimu. Anot A.Kriščiūnienės, sklypus soduose noriai perka įvairaus amžiaus pirkėjai - vieniems tai įprasta kryptis, kiti turi pažįstamų ar giminaičių, gyvenančių šalia.

Investicijos Į Infrastruktūrą

Išsirinktas netinkamoje vietoje žemės sklypas gali pareikalauti didelių investicijų į infrastruktūrą, todėl jį perkant būtina įsivertinti būtinas investicijas, nes komunikacijų atvedimas reikalauja laiko ir lėšų. Specialistai siūlo dar prieš įsigyjant sklypą išsiaiškinti kokios yra numatytos techninės sąlygos komunikacijoms atvesti.

Techninės sąlygos padeda suvokti kur ir kaip galima prisijungti prie reikalingos infrastruktūros. Kai perkamas pramoninės paskirties sklypas - tarp svarbiausių jo įsivertinimo aspektų įvardijami lokacija ir susisiekimo galimybės. Specialistai rekomenduoja prieš perkant sklypą kruopščiai peržiūrėti bendruosius planus ir įvertinti atstumą iki būsimų ar esamų kelių bei kitų komercinių zonų.

Pavyzdžiui, išsirinktas žemės sklypas ir prisijungti prie elektros tinklų gali būti nelabai sudėtinga, tačiau prisijungimas prie vandentiekio, nuotekų šalinimo sistemos, dujų, šviesolaidinio interneto yra sudėtingesnis, todėl reikėtų įvertinti visus niuansus. Nesant galimybių prisijungti prie centralizuotų sistemų, galima galvoti apie vietinių tinklų įrengimą.

Detalusis Planas

Neretai parduodami žemės sklypai prieš tai neatlikus jų kadastrinių matavimų. Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį, ar jie atlikti, nes po tokių matavimų žemės sklypas gali sumažėti net keliais arais. Taip pat yra svarbu žinoti, ar yra patvirtintas detalusis planas.

Detaliajame plane yra numatyta, kokią veiklą sklype galima vykdyti. Jame yra pažymėti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar detalusis planas yra tik patvirtintas ar jis ir įregistruotas. Tai patikrinti nesudėtinga - įregistruotame detaliajame plane yra sudėti savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų antspaudai. Jei yra savivaldybės atstovo parašas ir antspaudas, vadinasi, tokiu detaliuoju planu galima pasikliauti.

Įsigytame sklype galėsite vykdyti tik detaliajame ar bendrajame plane numatytas veiklas, todėl būtina iš anksto numatyti, kokia konkreti veikla bus vykdoma. Paprasčiau kalbant, pastato paskirtis turi atitikti sklypo paskirtį.

Detaliuosius planus rengia architektai, kurie tiksliai žino visus niuansus ir perspektyvas, tad ne pro šalį būtų pasikonsultuoti su jais. Norint, kad sklype būtų galima statyti gyvenamuosius pastatus, reikia, kad to sklypo (žemės) paskirtis būtų namų valda. Šiuo terminu apibūdinami sklypai, kuriuose galima statyti vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius pastatus. Bet kokios kitos paskirties sklypas neatitinka namų valdos paskirties bei naudojimosi būdo, tad jame negalima legaliai statyti vienbučių ar dvibučių gyvenamųjų statinių.

Svarbu žinoti

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis. Informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

tags: #zemes #paskirties #keitimas #i #namu #valda