Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo istorija Lietuvoje

Žemė Lietuvoje yra savitas aplinkos elementas, laikomas vienu svarbiausiu išteklių, o kartu ir nacionalinis turtas. Žemė svarbi ne tik savo kiekybe, bet ir derlinguoju sluoksniu, kuris naudojamas kaip pagrindinė gamybos priemonė. Iš tiesų, bet kokia žmogaus veikla yra susijusi su žeme ir jos naudojimu. Teisine prasme žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas.

Valstybė, teisės normomis tvarkydama žemės santykius, siekia detaliai apibrėžti žemės, kaip pagrindinio nacionalinio turto, teisinį režimą, reguliuoti disponavimo žeme tvarką, garantuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą. Šiuos žemės santykius įtvirtina Lietuvos Respublikos Konstitucija, Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai. Vienas svarbiausių laikytinas Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas, reglamentuojantis žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvos Respublikoje.

Jame numatyta, kad įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą tausojant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

Nuosavybės teisės esmę riboja Lietuvos civilinė teisė, įdiegta vadinamoji "triada" - nuostata, kad nuosavybės teisę sudaro trys savininko teisės - teisė turtą valdyti ir naudoti bei juo disponuoti. Nuosavybės teisės turiniui apibrėžti "triada" naudojama tik Rusijoje. Europoje vyrauja prigimtinės nuosavybės teisės doktrina.

Pagal CK 4.38 str. nuosavybės teisės objektais gali būti daiktai ir kitas turtas, skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį. Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą. Bendras Lietuvos Respublikos žemės plotas sudaro 6530,1 tūkst. ha.

Žemės savininkui valdymo teisė suteikia galimybę turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį. Naudojimo teisė savininkui leidžia žemės naudingąsias savybes pritaikyti savo poreikiams tenkinti ir taip gauti iš žemės naudą. Disponuodamas žeme savininkas įgyja teisę keisti žemės teisinę padėtį, tai yra sudaryti žemės pirkimo - pardavimo, nuomos, dovanojimo, mainų ir kitus sandorius.

Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas. Civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto.

Žemės nuosavybės teisei įgyti taikomi analogiški pagrindai. Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu. Teismai nagrinėja bylas dėl teisės, kai reikia nustatyti juridinę reikšmę turintį faktą apie įgijimą žemės nuosavybės teisės įgyjamąja senatimi ir pan.

Nuosavybės teisės į žemę atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. įstatymas "Dėl žemės reformos", 1991 m. įstatymas "Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo tvarkos ir sąlygų".

Asmenims, kuriems turtas perleistas nesilaikant įstatymo nustatytos formos ir tvarkos testamentu (naminiu testamentu) arba sutartimis (pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokiu rašytiniu dokumentu), taip pat asmenims, kuriems nuosavybės teisės perėmėjai testamentu paliko turtą, reikalingas šio fakto nustatymas. Iki 2001 m. gruodžio 31 d. nuosavybės teisės atkūrimo atveju, taikomas nuolatinio gyvenimo Lietuvos Respublikoje požymis.

Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktikoje da~nai pasitaiko atvejų, kai pateikti prašymai neatitiko įstatymo keliamų reikalavimų. Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių.

Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.

Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.

Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.

Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.

Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras spalį apibendrino 2014 m. žemės pirkimo-pardavimo ir žemės nuomos rinkos kainų statistinį tyrimą žemės ūkio bendrovėse, įmonėse ir ūkininkų ūkiuose. Lietuvos dirbamosios žemės prekybos sektoriui 2014-ieji buvo išskirtiniai: įsigaliojo vadinamasis „saugiklių" įstatymas, pasibaigė draudimas užsieniečiams pirkti žemės ūkio paskirties žemę, vyko pasirengimas euro įvedimui, įtakos turėjo ir Rusijos sankcijos.

Dirbamosios žemės saugiklių įvedimas turėjo apriboti užsieniečių piktnaudžiavimo galimybę įsigyjant dirbamosios žemės sklypus, tačiau didžiausia įtaka buvo padaryta esamiems ir potencialiems Lietuvos žemės rinkos dalyviams. Sudėtingesnis biurokratinis aparatas lėmė ne tik sąstingį žemės rinkoje, bet ir išaugusius žemės pirkėjų, pardavėjų ir valstybės kaštus. Per 2014 m. žemės rinka susitraukė apie 30 proc.

Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 str. nuostatoms, įsigaliojo nauja žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo tvarka. Šiuo įstatymu, dar vadinamu „saugiklių" įstatymu, numatyti suvaržymai turėjo įtakos bendram prekybos žemės ūkio paskirties žeme mastui. 2014 m. žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimų skaičius sausį, vasarį ir gegužę sumažėjo 63,5 procento.

Draudimo užsieniečiams įsigyti žemės panaikinimas rinkos aktyvumo nesukėlė, tačiau apie tai, kaip ir apie „saugiklių" įstatymą bei būsimą euro įvedimą Lietuvoje, buvo žinoma iš anksto, todėl dalis žemės pirkėjų skubėjo įsigyti dirbamosios žemės dar 2013 m.

Remiantis ŽŪIKVC duomenimis, 2014 m. vidutinė žemės ūkio paskirties žemės pirkimo kaina siekė 2 171 Eur/ ha, arba 11 proc. daugiau negu 2013 m. Nuo 2000 m. vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina stabiliai kilo ir tik 2003 m. bei 2009 m. krito.

Žemės ūkio paskirties žemės nuomos vidutinė kaina 2014 m. buvo 80 Eur/ha, t. y. 3 proc. didesnė negu 2013 m. ir 8,3 karto didesnė negu 2000 m. Nuo 2000 m. vidutinė žemės nuomos kaina stabiliai kilo, išskyrus 2009 m., kai šalyje buvo juntama ekonominė recesija.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. JAV integruotų mokėjimų technologijų bendrovė „Shift4“, ilgą laiką dirbusi beveik išimtinai tik JAV rinkoje, per pastaruosius kelerius metus sparčiai išplėtė veiklos geografiją. Dėl to beveik devynerius metus Vilniuje veikiantis bendrovės padalinys tapo vienu didžiausių bendrovės technologinių centrų, aptarnaujančių ne tik Amerikos, bet ir Europos rinkas.

Kaip žinia, 2014 m. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinasis įstatymas sulaukė nemažai kritikos, todėl 2017 m. lapkritį buvo priimtas liberalesnis žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas. Jame nebeliko atskirų kvalifikacinių reikalavimų norint įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, tokių kaip privalomo žemės ūkio išsimokslinimo, reikalavimo per pastaruosius 10 metų 3 metus būti vykdžius žemės ūkio veiklą. Tuo pačiu metu išplėstas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą sklypą, ratas.

Žemės ūkio paskirties žemės kainų dinamika 2000-2014 metais

Šioje lentelėje pateikiama vidutinė žemės ūkio paskirties žemės pirkimo kaina (Eur/ha) Lietuvoje 2000-2014 metais:

tags: #zemes #isigijimo #laikinasis #istatymas