Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis (darbo, pirkimo ir pardavimo, nuomos, draudimo, autorines ir kt.). Vienoms sutartims (pvz., darbo) yra sukurtos pavyzdinės formos, patvirtintos Vyriausybės nutarimais ar kitais teisės aktais, tereikia įrašyti trūkstamus duomenis. Pirkimo ir pardavimo sutartis dažniausiai būna parengusios įmonės ir, jei sąlygos tinkamos, abi šalys pasirašo. O štai žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis žemdirbiams dažniausiai tenka sudaryti patiems.
Šiame straipsnyje aptariami esminiai privataus žemės sklypo panaudos sutarties aspektai, įskaitant teisinį reguliavimą ir sutarties formą. Žemės sklypo panaudos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis žemės sklypo naudojimą.
Teisinis reguliavimas
Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.
Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.
Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatyto būklės. Perduoti žemę (ar kitus daiktus) neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik žemės (ar kitų daiktų) savininkas arba kiti įstatymų ar savininko įgalioti asmenys.
Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.
Sutarties turinys
Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- žemės nuomotojas;
- žemės nuomininkas;
- žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
- žemės nuomos terminas;
- pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
- išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
- išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
- žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
- žemės naudojimo apribojimai;
- žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
- užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
- kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
- atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:
- įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
- privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:
ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS_______________Nr.________(data)__________________________(sudarymo vieta)
Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).
Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.
Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.
Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.
Pagal šiuo metu galiojančias Civilinio kodekso nuostatas, panaudos sąlygos žemei yra tokios pačios, kaip ir kitiems daiktams, o specialusis Žemės įstatymas taip pat nenumato, kokia žemės panaudos forma.
Jeigu Seimas pritartų Žemės įstatymo pataisai, būtų įteisinta, kad „žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir šis įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas iki trejų metų - žemės sklypo planas arba schema. Žemės sklypo planas ar schema yra neatskiriama žemės sandorio dalis, išskyrus, kai privatus žemės sklypas perduodamas neatlygintinai naudotis ne ilgiau nei trejiems metams“.
Civiliniame kodekse siūloma numatyti, kad „žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Žemės panaudos sutarties forma turi būti rašytinė, kai sklypo dydis yra didesnis nei 3 ha ir sutarties galiojimo laikas ilgesnis nei treji metai“.
Pavyzdinė žemės nuomos sutartis. Šaltinis: lzukt.lt
Sutarties formos reikalavimai
Norint užtikrinti, kad žemės panaudos sutartis būtų teisėta ir galiojanti, būtina laikytis tam tikrų formos reikalavimų. Štai keletas svarbių aspektų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Rašytinė forma: Kaip minėta, sutartis turi būti rašytinė, jei sklypo dydis viršija 3 ha, o sutarties galiojimo laikas yra ilgesnis nei treji metai.
- Šalys: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti žemės savininkas (panaudos davėjas) ir naudotojas (panaudos gavėjas).
- Žemės sklypo aprašymas: Būtina tiksliai apibrėžti žemės sklypo vietą, plotą ir kitus svarbius duomenis.
- Sutarties terminas: Aiškiai nurodykite, kiek laiko galios sutartis.
- Naudojimo sąlygos: Apibrėžkite, kaip galima naudoti žemę (pvz., žemės ūkio veiklai, statyboms ir pan.).
Sudaryta terminuota panaudos sutartis dėl žemės sklypo, kurioje numatytas jos nutraukimo atvejis, t.y. sutartis nutraukiama pasibaigus nustatytam terminui arba šalių sutarimu. Daugiau nutraukimo atvejų nenumatyta. Pažymėtina, kad sutartis registruota VĮ "Registrų centras". Situacija tokia, kad panaudos davėjas nepasibaigus sutartyje numatytam panaudos sutarties pabaigos terminui raštu informavo panaudos gavėją, kad sutartį nutraukia, motyvuodamas tuo, kad nori žemės sklypą parduoti kitam asmeniui.
Jei vienašalis sutarties nutraukimas nėra numatytas, tai tiesiog pareiškimu sutarties nutraukti negalima. Nebent naudojate daiktą ne pagal paskirtį; nevykdote pareigos išlaikyti, iš esmės pabloginate daikto būklę. Kadangi tai yra žemės sklypas pastaruosius dvi aplinkybes sunku įrodyti. Tiesa, CK numatyta, kad panaudos davėjas taip pat turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintinio naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas yra skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui.
Registracija registrų centre ir esmės reikalinga tam, kad notaras, prieš tvirtindamas žemės perleidimo sandorį įpareigotų pardavėją - panaudos davėją informuoti jus apie perleidimą, bei naujajį žemės savininką apie sudarytą panaudos sutartį. Panaudos sutartį nutraukti galima CK ir sutartyje nustatytais pagrindais. RC neįteisina sutarčių ar jų nutraukimo, o tik fiksuoja juridinius faktus.
Sklypo savininkas gali įgalioti panaudos gavėją parduoti sklypą. Tam reikia patvirtinti įgaliojimą pas notarą.
Sutarčių pavyzdžiai ir šablonai
Rinkoje galima rasti įvairių sutarčių pavyzdžių ir šablonų, kurie gali būti naudingi rengiant panaudos sutartį.
Šie pavyzdžiai gali padėti suprasti, kokie elementai turėtų būti įtraukti į žemės panaudos sutartį:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys
- Automobilio nuomos sutarties pavyzdys
- Darbų atlikimo sutarties pavyzdys
- Paslaugų teikimo sutarties pavyzdys
- Patalpų nuomos sutarties pavyzdys
- Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys