Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai paprastai yra didelės vertės, ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Šiame straipsnyje apžvelgsime svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu iš fizinio asmens, įskaitant PVM ir GPM (gyventojų pajamų mokesčio) klausimus.
Nekilnojamojo turto įsigijimas ir apskaita
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Pavyzdžiui, butai, kuriuos įmonė įsigis turėdama tikslą parduoti, finansinėje apskaitoje bus registruojami kaip prekės. Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama. Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą. Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
PVM aspektai
Pagal PVMĮ (PVM įstatymą) nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos atvejus, kai PVM prievolės atsiranda:
- Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
- Žemė, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis.
- Nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys.
Žemė, kuri nėra skirta statyboms ir žemė, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis; senus pastatus ar statinius bei jų dalis - PVM prievolių neatsiranda pardavus.
Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
GPM (Gyventojų pajamų mokestis)
Kasmet gyventojų GPM deklaravimo laikotarpiu VMI skelbia išaiškinimus dėl jų pajamų apmokestinimo. Svarbu žinoti, kada taikoma ir kada netaikoma GPM lengvata pajamoms iš buto pardavimo.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles;
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos įsigyjant / parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
- Nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų).
- Ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name.
- Deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Pavyzdžiui, jei 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų ir pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų, o jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Jūsų pelnas yra 24 000 eurų. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, o pardavėte už 70 000, jūsų pelnas yra 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Progresinis GPM tarifas:
| Metinės pajamos | GPM tarifas |
|---|---|
| Iki 12 VDU (2026 m. 27 745,80 Eur) | 15 proc. |
| Nuo 12 VDU iki 36 VDU (2026 m. nuo 27 745,80 Eur iki 83 237,40 Eur) | 20 proc. |
| Nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur) | 25 proc. |
| Virš 60 VDU (2026 m. virš 138 729 Eur) | 32 proc. |
Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.
Nekilnojamojo turto mokestis
Fiziniams asmenims nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas toks nekilnojamasis turtas, kuris:
- Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), fizinio asmens naudojamas socialinei globai ir socialinei priežiūrai.
- Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), fizinio asmens naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti).
- Iki žemės ūkio veiklos nutraukimo dienos buvo naudotas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti), nuo 2026 m. 5 metus nuo žemės ūkio veiklos nutraukimo dienos.
- Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), fizinio asmens naudojamas švietimo darbui.
- Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), esantis kapinių teritorijoje.
- Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), fizinio asmens, turinčio meno kūrėjo statusą, naudojamas kaip kūrybinės dirbtuvės (studijos) individualiai kūrybinei veiklai.
Mokestis, neviršijantis 5 eurų, nemokamas (nuo 2026 m.).
Taip pat savivaldybių tarybos savo biudžeto sąskaita turi teisę mokesčio mokėtojams, kurie turi komercinės paskirties nekilnojamojo turto, gali sumažinti nekilnojamojo turto mokestį arba nuo šio mokesčio juos visai atleisti.
Nuo 2020-01-01 iki 2025-12-31 fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra vertė, neviršijanti 150 000 eurų.
Nuo 2020-01-01 iki 2025-12-31 asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo šios dalies 6 punkte nurodyto nekilnojamojo turto bendra vertė, neviršijanti 200 000 eurų.
Nuo 2020-01-01 iki 2025-12-31 nekilnojamojo turto mokestis apskaičiuojamas, taikant individualią 150 000 eurų neapmokestinamąją vertę kiekvienam fiziniam asmeniui, nuosavybės teise turinčiam (įgyjančiam) NTMĮ 7 str. 1 d. 6 p. išvardytų paskirčių nekilnojamojo turto. Individuali vertė turėtų būti taikoma ir sutuoktiniams, valdantiems turtą bendrąja jungtine nuosavybės teise.
Jeigu fizinis asmuo, jam nuosavybės teise priklausantį arba įsigyjamą nekilnojamąjį turtą perduoda naudoti juridiniam asmeniui ilgiau kaip vieno mėnesio laikotarpiui ar neterminuotai, tai nekilnojamojo turto mokestį už tokį turtą privalės deklaruoti ir mokėti juridinis asmuo.
Jeigu fizinis asmuo, jam nuosavybės teise priklausantį arba įsigyjamą nekilnojamąjį turtą perduoda naudoti kitam fiziniam asmeniui, tai nekilnojamojo turto mokestį už tokį turtą privalės deklaruoti ir mokėti pats nekilnojamojo turto savininkas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka. Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos. PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.