Kas yra viešpataujantis servitutas žemės sklypui?

Perkant žemės sklypą, svarbu išsiaiškinti, ar jam taikomi kokie nors servitutai. Vienas iš jų - viešpataujantis servitutas. Kas tai yra ir kaip jis veikia?

Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Tai dažnas teisinis sprendimas, kai reikia privažiavimo prie sklypo, tiesti ar aptarnauti komunikacijas, eiti pėsčiomis ar net varyti galvijus per kaimyno žemę.

Tinkamas servitutų nustatymas ir įregistravimas padeda išvengti ginčų ir užtikrina teisėtą nekilnojamojo turto naudojimą.

Pagal Civilinį kodeksą servitutas sieja du nekilnojamuosius daiktus:

• Viešpataujantis daiktas - daiktas, kurio naudai nustatomas servitutas. Jis gauna teisę naudotis kitu daiktu (pvz.: sklypas, kuris gauna privažiavimą).
• Tarnaujantis daiktas - daiktas, kuris apsunkinamas servitutu, t. y. per jį suteikiama teisė naudotis (pvz.: kaimyno sklypas, per kurį leidžiama važiuoti).

Šis atskyrimas labai svarbus registruojant servitutus, nes teisė priskiriama ne žmogui, o konkrečiam turtui.

Jei Jūsų sklypui yra registruotas viešpataujantis servitutas, vadinasi Jūs galite naudotis kito sklypo dalimi. Jei būtų registruotas tarnaujantis servitutas, vadinasi kito sklypo naudotojai naudotųsi Jūsų sklypo dalimi.

Viešpataujantis servitutas, tai galimybė naudotis gretimo sklypo servitutine teritorija, o tarnaujantis, tai tame kaimyniniame sklype suformuoti ir įregistruoti servitutai.

Viešpataujantys servitutai planuose nėra rodomi, tai kur ir kokios konfigūracijos servitutas, reikia žiūrėti tarnaujančio sklypo plane.

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 21 straipsnio 2 dalį: „Kiekvienas žemės sklypas turi turėti galimybę patekti į jį teisėtu būdu - tiesiogiai iš viešo naudojimo kelių ar per gretimus žemės sklypus nustatant servitutą.“Jei sklypas neturi tiesioginio išėjimo į kelią, servitutas yra būtinas. Tai viena dažniausių situacijų, dėl kurios mūsų klientai kreipiasi į „Geomanus“.

Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.

Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.

Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti įstatymais, sandoriais, teismo sprendimais bei įstatymo numatytais atvejais - administraciniais aktais, t.y. apskrities viršininko sprendimais, priimamais vadovaujantis LR Žemės įstatymo 23 straipsniu, Vyriausybės nutarimu „Dėl žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklių patvirtinimo“ Nr. 1289 patvirtintomis žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis.

Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas.

Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijus atitinkantis asmuo, o esant teismo sprendimui turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.

Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.

Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.

Teritorijų planavimo dokumento rengėjas, suprojektavęs servitutą teritorijų planavimo dokumente, apie suprojektuotą servitutą raštu informuoja servitutu suinteresuotus asmenis ir siūlo jiems pareikšti apskrities viršininkui valią dėl siūlomo servituto nustatymo.

Valia išreiškiama surašant prašymą ir jį pateikiant iki teritorijų planavimo dokumento viešo svarstymo pradžios (svarstymo data nurodoma teritorijų planavimo dokumento rengėjo pranešime).

Prašyme jį pateikiantis asmuo nurodo, žemės servituto rūšį (rūšis - kelio servitutas), kokią naudojimosi nustatytuoju kelio servitutu teisę, kokiam konkrečiam žemės sklypui ar jo daliai prašo nustatyti.

Prašymas pateikiamas žemėtvarkos skyriui, kuriam išnagrinėjus gautą prašymą ir nustačius servituto nustatymo tikslingumą, teritorijų planavimo dokumento rengėjas suprojektuoja tokio dydžio, ploto ir ribų kelio servitutą, kuris užtikrintų viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą bei būtų kuo mažiau ribojamos tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar valdytojo teisės naudotis žemės sklypu.

Tačiau teritorijų planavimo dokumentas, kuriame projektuojamas kelio servitutas ir pagal šį teritorijų planavimo dokumentą - žemės sklypo planas rengiami prašymą nustatyti siūlomą žemės servitutą pateikusio asmens lėšomis.

Įsigaliojus patvirtintam teritorijų planavimo dokumentui, kuriame suprojektuotas kelio servitutas, apskrities viršininkas priima sprendimą nustatyti žemės servitutą, kuriame nurodo servituto rūšį, turinį, turėtoją, nuostolių atlyginimo sąlygas, sąlygą, kad per 3 mėnesius nuo sprendimo priėmimo servitutas būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir per 10 dienų nuo sprendimo priėmimo išsiunčia (įteikia) viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daikto savininkams ar teisėtiems valdytojams savo sprendimą.

Pabrėžtina, kad kelio servituto registracija būtina (išskyrus kai servitutą nustato įstatymai) tiek nustačius kelios servitutą administraciniu aktu, tiek nustačius sandoriu ar teismo sprendimu, nes iš kelio servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą Nekilnojamojo turto registre.

Kelio servitutus registruoja viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas ar kitas teisėtas daikto valdytojas (turto patikėtinis ir pan.), nes jų interesais nustatomas kelio servitutas.

Kitas svarbus įstatymuose įtvirtintas reikalavimas - kelio servituto nustatymu neturi būti pažeidžiamas tarnaujančiajam sklypui anksčiau nustatytas kelio servitutas.

Be to, jei tarnaujantysis žemės sklypas yra įkeistas hipotekos tvarka, tai norint nustatyti kelio servitutą būtina gauti visų to žemės sklypo kreditorių sutikimą. Jei kreditorių sutikimo nepavyksta gauti, galima kreiptis į teismą, kad kelio servitutas būtų nustatytas teismo sprendimu.

Pažymėtina, kad teisės naudotis svetimu žemės sklypu suteikimas neatleidžia viešpataujančiojo daikto savininko bei tam tikrais atvejais teisėto valdytojo nuo pareigos atlyginti dėl nustatyto ir įregistruoto kelio servituto atsiradusių tarnaujančiojo sklypo savininko ar teisėto valdytojo nuostolių už tiesiant taką ar kelią sunaikintus pasėlius, iškirstus medžius ir pan. Taip pat įstatymais, sutartimis, teismo sprendimu ar administraciniu aktu gali būti nustatyta viešpataujančiojo daikto savininko prievolė mokėti ir vienkartinę ar periodinę kompensaciją tarnaujančiojo daikto savininkui, kadangi dėl kelio servituto nustatymo tarnaujančiojo žemės sklypo savininkas netenka teisės naudotis tako ar kelio užimamu plotu ir dėl to prieš savo valią kito asmens naudai kelio servituto galiojimo laikotarpiu patiria nuostolių.

Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.

Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu. Deja, servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.

Servitutų potipiai ir jų klasifikatorius (pagal kodus)

Lietuvos kadastro sistemoje servitutai žymimi šiais kodais:

Kada servitutas nustatomas?

Servitutas gali būti nustatomas keliais būdais:

• Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
• Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.

Pagrindiniai principai:

• Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
• Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.

Servituto panaikinimas

Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.

Nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta, o jo tinkamo naudojimo užtikrinimui bus reikalinga vėliau, pareiškiant tokius reikalavimus, nustatyti naujus kelio servitutus bei įrengti kelius, kurių techninis įrengimo lygis atitiktų keliui keliamus reikalavimus ir toks kelias taptų tinkamas naudoti.

Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu.

Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).

tags: #viespataujantis #zemes #sklypas