Akivaizdu, kad augant šalies ekonomikai, naujų objektų statybos vyko ir vyks. Lietuvoje kasmet išduodami tūkstančiai statybas leidžiančių dokumentų, tačiau tai ne visada reiškia, kad pradėtos statybos sėkmingai bus baigtos. Pastaruoju metu padaugėjo atvejų, kai NT vystytojai kreipiasi į teisininkus dėl to, jog yra gautas Valstybinės teritorijų ir planavimo inspekcijos (VTPSI) pranešimas apie neteisėto statybų leidimo išdavimą. Kai kuriais atvejais naujo statybų leidimo gauti nebepavyksta, tad tai atneša milžiniškus nuostolius.
Tenka pastebėti, kad pastaruoju metu gana dažnai pasitaiko ginčų dėl vienbučių, sublokuotų vienbučių ir daugiabučių statybos. Visais atvejais, statybų leidimo naikinimas sukuria didelius nuostolius.
Jeigu statybos stoja, o lėšos skolintos, atitinkamai ne tik skaičiuojamos palūkanos, tačiau kyla klausimų ir dėl paskolų grąžinimo termino. Jeigu NT projektas yra įsigyjamas, visais atvejais prieš įsigyjant pirmiausia reikėtų atlikti išsamų techninį ir teisinį patikrinimą, kad mažinti riziką, jog pradėjus statyti paaiškės, jog tokia statyba negalima.
Galiausiai, nors teisės aktai, ypač statybų srityje, keičiasi sparčiai ir yra nemažai neaiškumų, kylant rizikai dėl statybų leidimo panaikinimo reikėtų objektyviai vertinti situaciją. Bendradarbiauti su konroliuojančiomis institucijomis ir kartais, net jaučiantis teisiam, tartis dėl priemonių, kadangi statybų leidimą ginčijant teisme kyla labai nemažai problemų - pavyzdžiui, Nekilnojamojo turto registre pateikiama informacija apie situaciją, kas gali stabdyti pardavimus.
Ne veltui sakoma, kad sėkmė, atidžiau pasižiūrėjus, tėra didelio darbo ir kruopštaus pasiruošimo rezultatas.
Šiandien Lietuvoje statant nuosavą namą, svarbu žinoti ne tik apie techninius reikalavimus, bet ir apie biurokratinius procesus, kurie gali gerokai paveikti tiek projekto kainą, tiek jo įgyvendinimo laiką.
Teisinis reglamentavimas ir teritorijų planavimas
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad siekiant nustatyti detaliajame plane įtvirtintų teritorijos naudojimo būdo ir veiklos joje plėtojimo reikalavimų ir apribojimų visumą, pirmiausiai bylą nagrinėjantys teismai turi nustatyti ir vertinti teisinį reglamentavimą, galiojusį būtent detaliojo plano rengimo metu. Pavyzdžiui, Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ buvo įtvirtinta, kad šis reglamentas taikomas vienbučio (vieno buto) ir dvibučio (dviejų butų) gyvenamojo pastato ar sublokuotų namų statybai.
Dėl to dabar kyla ginčų, kai pavyzdžiui, sodybinio užstatymo tipo teritorijoje suprojektuoti, galiojančio statybos leidimo pagrindu pastatyti sublokuoti vienbučiai. Nors pats užstatymo tipas (sodybinis) reiškia ekstensyvų gyvenamųjų teritorijų užstatymą.
Kiti dažnai pasitaikantys, statybų leidimo naikinimo atvejai yra netinkamai nustatyta statybos rūšis: rekonstrukcija ar kapitalinis remontas ir pan. Esminis šios statybos rūšies skirtumas, t.y. Kiek laiko gali užtrukti naujo projekto rengimas naujam statybų leidimui gauti?
Vis tik laikas teisiniuose ginčuose niekada nėra sąjungininkas. Kai kuriais atvejais tai reikštų, jog tokia statyba negalima iš vis. Pavyzdžiui, dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo suprojektuotas pastatas neatitiktų užstatymo intenstyvumo rodiklio, pastato aukštingumo rodiklių ir pan.
Bjaurioji paslaptis, kodėl nereikia statybos leidimo
Žemės sklypo ypatumai ir statybos galimybės
Skirtumų yra nemažai:
- Sodo sklypas: sodo sklypas yra žemės ūkio paskirties sklypas, kurio naudojimo būdas yra mėgėjiško sodo sklypas. Atkreipkite dėmesį į žemės ūkio paskirtį - panaikinus sodininkų bendriją tokie sklypai tampa ~6 arų žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose nuo to momento, kai likviduojama bendrija jokia statyba tampa negalima, nes žemės ūkio paskirties žemėje statyti turi teisę tik ūkininkai, kur yra nustatytas minimalus galimas žemės sklypo plotas ir kiti reikalavimai.
- Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (kitaip liaudyje vadinama "namų valda") - tokiame sklype galima statyti vieną vieno buto arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą (jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip) ir pagalbinius ūkio pastatus. Namų valdos sklypo kilmė yra tikrai svarbus veiksnys, tai gali būti: dalinimas iš didelio sklypo arba detaliuoju planu, arba sklypų formavimo ir pertvarkymo projektu.
- Žemės ūkio paskirties žemė. Žemės ūkio paskirties žemėje statyti statinius turi teisę ūkininkai, parengę kaimo plėtros projektą ūkininko sodybos vietai parinkti. Šiuo metu galioja minimalus žemės sklypo plotas 50 arų, tačiau jau beveik aišku, kad netrukus šis plotas bus padidintas bent jau iki 2ha - kas yra itin svarbu, nes ne kiekvienas žemės sklypas yra tokio didelio ploto, o norint statyti, žemės sklypas turi būti 2ha viename gabale - negalima sumuoti kelių sklypų.
Apibendrinant: rajono bendrojo plano sprendiniai jums nebūtų aktualūs, jei sklypui galiotų detaliojo plano sprendiniai. O visais kitais atvejais - bendrasis planas yra tas dokumentas, kurį nuolat turėsite sekti ir nagrinėtis jo sprendinius.
Detalieji planai dažnai nustato ne tik užstatymo tankį, intensyvumą, aukštingumą, bet ir komunikacijų rūšį, privažiavimo sprendinius, architektūrą, stilių, net stogų nuolydžius - todėl prieš sandorį turite išsinarplioti detaliojo plano sprendinius pilna apimtimi (nuo pirmo iki paskutinio puslapio).
Visuomenei svarbūs pastatai ir projektiniai pasiūlymai
Galiojančiame statybos techniniame reglamente numatyta, kad visi vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji namai, kurių bendras plotas viršija 200 kvadratinių metrų, priskiriami visuomenei svarbių pastatų rūšiai. Tokia klasifikacija taikoma ne tik naujai statomiems, bet ir rekonstruojamiems namams, jei po rekonstrukcijos jų bendras plotas viršija tuos pačius 200 kvadratinių metrų.
Jei vienbutis ar dvibutis namas pagal aukščiau pateiktą aprašymą priskiriamas visuomenei svarbiems pastatams, prieš rengiant techninį projektą teks parengti projektinius pasiūlymus, patvirtinti jų rengimo užduotį, derinti Miesto plėtros departamente ir kitose institucijose. Taip pat turės būti rengiamas viešas susirinkimas, apie kurį prieš tai reikės paskelbti sklype įrengtame informaciniame stende arba kaimynams siunčiant registruotus laiškus.
Visi aukščiau aprašyti darbai ilgai trunka, bet ir gerokai išpučia pastato projektavimo kainą. Susidaro kebli situacija - už nuosavo namo projektą niekas didelių pinigų nėra pasirengęs mokėti. Tuo tarpu architektui tenka daug didesnė atliekamų darbų našta. Sunku suprasti, kodėl tokia tvarka iš viso buvo priimta.
Visą šia situaciją galima būtų išspręsti ne bandant skaidrinti projektavimo procesą įvedant daugybę biurokratinių procedūrų, o efektyvinant statybas prižiūrinčių institucijų darbą.
Architekto išmonė ir dvibučių namų ypatumai
Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc.
Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.
Kvartaliniai detalieji planai: naujas iššūkis statytojams
Čia gi, tvirtinant naujausią sostinės bendrąjį planą, numatytas ir kitas didelis pokytis - kvartalinio detaliojo plano rengimas kai kuriems sklypams norint gauti statybos leidimą. Nei ekspertai, nei gyventojai nesupranta, kokiais kriterijais remiantis atrenkami tokie sklypai, o ir pati savivaldybė „Delfi būstui“ paprašius juos išvardyti, nepateikė aiškaus atsakymo.
Kvartalinio detaliojo plano norint gauti statybos leidimą reikia įsigaliojus naujam Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrajam planui. Reikalavimas skamba taip: „Statybos leidimai naujų gyvenamųjų pastatų statybai teritorijoje gali būti išduodami tik visam kvartalui parengus vietovės lygmens kompleksinio TPD. Kompleksinio TPD teritorijos dydį nustato Miesto plėtros departamentas.“
Taigi, jei turite sklypą, kuriam priskirtas šis reglamentas ir planuojate gyvenamąją statybą, jūsų laukia ilgas ir nelengvas detaliojo plano rengimo procesas.
Individualaus namo projekto viešinimo procedūra
Remiantis naujais reikalavimais, visuomenę privaloma informuoti apie numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą; apie numatomą statinių ir statinių dalių projektavimą, kai neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai ir statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama.
Kai visuomenė informuojama tik įrengiant stendą, stende bendruoju atveju nurodoma: Statinių statybvietės adresas ir žemės sklypo kadastrinis numeris arba statinių geografinės koordinatės (kai nesuformuotas žemės sklypas); Statinių esama ir (ar) numatoma pagrindinė naudojimo paskirtis, statinių tipai, statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizacija (kai ji parengta).
Jeigu Jūsų Prašoma Tik Viešinimo - Jums Pasisekė. Taigi, jeigu jūsų sklypas yra teritorijoje, kuri neturi vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentų (kitaip - detaliojo plano), tokiu atveju jums gali tekti atlikti būsimo namo projekto viešinimo procedūrą.
Vieno aukšto namai: privalumai ir populiarūs projektai
Šiandien vieno aukšto namai tampa vis populiaresni dėl savo patogumo, funkcionalumo ir estetikos. Enamai.lt svetainėje rasite įvairių vieno aukšto vieno buto gyvenamųjų namų projektų, atitinkančių skirtingus poreikius ir skonius. Šie namai idealiai tinka tiek mažoms, tiek didesnėms šeimoms, vertinančioms patogų ir praktišką gyvenimą.
Vieno aukšto namai turi daug privalumų, kurie juos daro patraukliais įvairiems žmonėms. Štai keletas svarbiausių:
- Patogumas: Visos patalpos yra viename lygyje, todėl nereikia laipioti laiptais, o tai ypač svarbu vyresnio amžiaus žmonėms ar šeimoms su mažais vaikais.
- Funkcionalumas: Erdvės išplanuojamos taip, kad būtų maksimaliai išnaudojamas kiekvienas kvadratinis metras.
- Ekonomiškumas: Vieno aukšto namų statyba ir priežiūra dažnai yra pigesnė nei dviejų aukštų namų.
- Estetika: Modernūs vieno aukšto namai gali būti labai stilingi ir gražūs, puikiai derantys prie aplinkos.
Modernūs vieno aukšto namai pasižymi moderniu dizainu, dideliais langais ir atviromis erdvėmis. Jie puikiai tinka šeimoms, vertinančioms komfortą ir estetiką.
Vieno aukšto namų projektai - puikus sprendimas įvairaus dydžio namui pasistatyti. Vieno aukšto namo projektai patogūs šeimoms gyvenančioms su mažamečiais vaikais, nes vaikai turi galimybę dažniau naudotis savo kambariu.
Teisiniai aspektai ir įstatymų spragos
Į dienraštį „Kauno diena“ kreipėsi Perkūno alėjos gyventojai, pasakoję buvę nemaloniai nustebinti NT vystytojų, pasinaudojusių įstatymo spraga, leidžiančia prisiimti mažiau įsipareigojimų. Situacija: šio namo naujakuriai taps bendraturčiais, o ne atskirų butų šeimininkais.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) atstovė ryšiams su visuomene Rasa Kėkštienė „Kauno dienai“ nurodė, kad šiuo metu VTPSI atlieka patikrinimą dėl Perkūno al. Tačiau toks verslo modelis, anot jos, yra visiškai teisėtas. Akivaizdu, kad įstatymo spragų kamšymas nė kiek nepasistūmėjo, nors problema žinoma jau daugybę metų.
Patarimai renkantis būstą
„VTPSI ne kartą yra atkreipusi visuomenės dėmesį į tai, kaip svarbu yra atidžiai patikrinti, kokios paskirties patalpas perka gyventojai. Visada pravartu pasitikrinti, kokia patalpų paskirtis buvo numatyta projekte, pagal kurį buvo išduotas SLD (statybas leidžiantis dokumentas - red. past.).
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai.
Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
tags: #vienbuciu #ir #dvibuciu #gyvenamuju