Statant individualų gyvenamąjį namą Lietuvoje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų, pradedant nuo žemės sklypo paskirties ir baigiant statybos leidimais bei atstumais iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Aptarkime svarbiausius aspektus, kuriuos būtina žinoti planuojant statybas.
Žemės Sklypo Paskirtis ir Apribojimai
Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.
Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes. Pavyzdžiui, kelių direkcija gali nustatyti apsaugos zoną, kuri apima visą sklypą, todėl gali būti neįmanoma statyti naują namą ar pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją.
Apsaugos Zonos
Norint sumažinti apsaugos zoną, gali tekti kreiptis į atitinkamas institucijas ir bandyti įrodyti, kad statyba nepadarys žalos aplinkai ar nesukels kitų problemų. Tačiau tai nėra garantuotas procesas.
Statybos Leidimai ir Projektai
Norint pradėti statybas, dažnai reikalingas statybos leidimas. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, statant nesudėtingą statinį iki 50 kv. m ploto, leidimo gali ir nereikėti. Vis dėlto, net ir tokiu atveju gali būti reikalingas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią.
Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.
Jei jau turite statybos leidimą, bet norite keisti projekto sprendimus, pavyzdžiui, statyti mažesnį namą arba naudoti kitas medžiagas, gali tekti gauti naują leidimą arba atlikti projekto korektūrą. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad įsitikintumėte, jog laikotės visų reikalavimų.
Stogo dangos keitimo reikalavimai
Kai keičiama vienbučio gyvenamojo pastato stogo danga (nekeičiant laikančių konstrukcijų) atliekamas paprastasis remontas. Jeigu tas pastatas nėra kultūros paveldo statinys, tai tokiems darbams SLD gauti nereikia.
Jei keičiama vienbučio gyvenamojo pastato (kuris nėra kultūros paveldo statinys, taip pat šis statinys nepatenka į kultūros paveldo objekto teritoriją arba kultūros paveldo vietovę) stogo danga ir pertvarkomos statinio laikančiosios konstrukcijos, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan.), tai būtų atliekamas statinio kapitalinis remontas. Tokiu atveju SLD gauti taip pat nereikia (išskyrus atliekant nesudėtingojo pastato kapitalinio remonto darbus, kai keičiama pastato kategorija į neypatingąjį pastatą ar ypatingąjį pastatą.), o projektas rengiamas statytojo (užsakovo) pageidavimu.
Jei atliekant vienbučio gyvenamojo pastato stogo dangos keitimą būtų perstatomos esamo statinio laikančiosios konstrukcijos ir tuo pakeičiami (padidinami, sumažinami) bet kurie statinio išorės matmenys - ilgis, plotis, aukštis, skersmuo ir pan., tai tokiu atveju būtų atliekamas statinio rekonstravimas.
4) prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan.
Nuo 2017-01-01 įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje rašoma, jog visiems gyvenamiesiems namams, nepriklausomai nuo to, kur statysite gyvenamąjį namą ir nesvarbu kokio jis bus dydžio, reikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas. Taigi, nepriklausomai ar namas bus su pamatais ar be pamatų, jis vis tiek bus gyvenamasis namas, jam reikalingas projektas, statybos leidimas, privalomi energinės klasės reikalavimai (šiuo metu naujiems gyvenamiesiems namams privalomi A+ energinės klasės reikalavimai).
Jei norite registruoti kaip gyvenamą namą, reikia paruošti supaprastintą projektą ir gauti leidimą statybai. Ūkiniams pastatams nereikia leidimo statybai. Dar nuo žemės sklypo paskirties priklauso ar galite statyti ar ne. Jeigu pas jus namų valda, galite statyti be leidimo ūkinius pastatus. Jei žemės ūkio ir yra kaimo plėtros projektas paruoštas, galite statyti. Jeigu esama sodyba su pastatais, galite statyti.
Dokumentai, Reikalingi Statybai
Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana.
Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Vandens Telkinių
Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio.
Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.
Pirties Statyba Prie Upės
Norime statytis pirtį prie upės, jos apsaugos zonoje. Žinome, kad "už pakrantės apsaugos juostos ribų gali būti statoma tik po vieną ne didesnio kaip 25 kvadratinių metrų bendrojo ploto ir ne aukštesnę kaip 4,5 metro (aukštis skaičiuojamas nuo statiniu užstatomo ploto žemės paviršiaus vidutinės altitudės iki pastato stogo kraigo) asmeninio naudojimo pirtį be rūsio." Kyla klausimas, ar galima papildomai po vienu stogu pasidaryti terasą ir ar jį bus įskaičiuota į bendrąjį plotą?
Dvibučiai Namai: Ypatumai ir Reikalavimai
Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė. Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc.
Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola. Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc.
Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc.
Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.
Dvibučio Namo Registravimas
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais.
Remiantis STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 29.4 p. Ar atskiros savivaldybės gali reikalauti papildomų projektinių sprendinių, nei juos numato ankščiau paminėtas statybų techninis reglamentas? Statybos techninis reglamentas STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (toliau - STR 2.02.09:2005) nustato mažiausius techninius reikalavimus vienbučio (vieno buto) ir dvibučio (dviejų butų) gyvenamojo pastato (toliau - Namas) ar sublokuotų Namų.
Pirmiausia žinotina tai, kad pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalį esminiai statinio projekto sprendiniai yra statinio projekto sprendiniai, kuriais nustatoma statinio vieta žemės sklype (teritorijoje), statinio ar jo dalių paskirtis, statinio laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, statinio išorės matmenys (aukštis, ilgis, plotis ir pan.) ir įgyvendinami specialieji saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimai ir (ar) specialieji paveldosaugos reikalavimai.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalyje nurodoma, kad jeigu išdavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD) keičiasi esminiai statinio projekto sprendiniai, norint tęsti statybą, šio įstatymo 37 straipsnyje nustatyta tvarka apie numatomą statinių projektavimą (kai jis privalomas) turi būti informuojama visuomenė ir šiame straipsnyje nustatyta tvarka reikia gauti naują SLD (kai jis privalomas), išskyrus atvejus, kai nepažeidžiant teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų, teritorijų planavimo dokumentų, statybą leidžiančių dokumentų, specialiųjų reikalavimų ir esminių statinio reikalavimų:
- dėl objektyvių priežasčių keičiama inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų ilgis;
- iki 1 m keičiama statinio vieta žemės sklype (teritorijoje);
- iki 1 m keičiami statinio ar jo dalių išorės matmenys;
- keičiamos statinio laikančiosios konstrukcijos ar jų išdėstymas statinio viduje ir nesikeičia statinio kategorija.
Statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė 42 punkte nurodoma, kad kai po SLD išdavimo keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą privaloma gauti naują SLD, turi būti rengiamas naujos laidos projektas.
Kai po SLD išdavimo keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą, gauti naują SLD neprivaloma, taip pat kai keičiami neesminiai projekto sprendiniai, rengiamas naujos laidos projekto sprendinių dokumentas (-ai). Papildomai informuojame, kad keičiant projekto sprendinius neturi būti pažeisti Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodyti privalomieji statinio projekto rengimo dokumentai, tarp kurių - specialieji reikalavimai.
Apibendrinant nurodytas teisės aktų nuostatas, teigtina, kad jeigu pertvarkant namo išorės laikančiąsias konstrukcijas (keičiant stogo konstrukciją, keičiasi laikančiųjų konstrukcijų išdėstymas, atsiranda naujos laikančiosios konstrukcijos pastato išorėje,), keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą turi būti rengiamas naujos laidos projektas bei privaloma gauti naują SLD.
Atkreipiame dėmesį, kad stogas (šlaitinis, plokščias) yra priskiriamas išorinėms atitvaroms, todėl atitinkamai ir stogo konstrukcijoje esančių pastato laikančiųjų konstrukcijų, pavyzdžiui, gegnių, plokščių ar kt., vietos pasikeitimas yra esminis statinio projekto sprendinys, kuris nepatenka į Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalies išimtis ir dėl to privaloma gauti naują SLD.
Sklypo Paruošimas ir Tyrimai
Prieš pradedant rengti naujo gyvenamo namo projektą, reikalinga turėti sklypo, kuriame bus statomas pastatas, topografinį planą (toponuotrauką), kurį rengia geodezininkai. Standartiškai gyvenamos paskirties sklypo toponuotraukos kaina yra 150-200 Eur ir jos padarymo terminas 1-3 mėn. Be toponuotraukos privaloma užsakyti sklypo grunto geologinius tyrimus, kurių ataskaita vėliau naudojama pamatų projektavimui. Sklypo grunto geologinius tyrimus rengia geologai.
Namo Projekto Rengimas ir Leidimų Gavimas
Dažnai pirmas žmonių, planuojančių statytis naują gyvenamą namą, klausimas būna, kiek kainuoja namo projektas. Gyvenamo namo projekto parengimas ir statybos leidimo gavimas užtrunka nuo 5 mėnesių iki 8 mėnesių.
Kiekvienam gyvenamo namo projektui prieš pateikiant tikrinimui į Infostatybą reikės susimokėti infrastruktūros įmoką. Įmoka skaičiuojama padauginant bendrą gyvenamo namo plotą iš nustatyto tarifo toje teritorijoje. Vienbučiui gyvenamam namui tas tarifas svyruoja tarp 10-15 Eur/m², o dvibučiams gali siekti ir 100 Eur/m².
Individualių namų projektai gali būti šiuolaikiški, modernūs ar klasikiniai gyvenamųjų namų projektai iki 80 kv.m, 120 kv.m, iki 180 kv.m ir virš 180 kv.m.
Namo Projektų Pavyzdžiai
- Namo projektas „Vita” yra erdvus šiuolaikiškas vieno aukšto namo projektas, geriausiai tinkantis keturių asmenų patogiam gyvenimui. Planas apima garažą vienam automobiliui.
- Namo projektas Marius - vienas populiaresnių projektų dėl funkcionalaus išplanavimo bei nedidelės statybų kainos. Erdvus vieno aukšto namo planas, atitiksiantis keturių asmenų šeimos poreikius.
- Gyvenamasis namas Paulius 1 yra skirtas 4-6 asmenų šeimai. Tai patogus, gražus ir nesunkiai pastatomas namas. Pirmame aukšte yra: gyvenamasis kambarys (su paaukštintomis lubomis pagal stogo nuolydį).
- Projektas Laimonas - tai puikus pasirinkimas dviejų - keturių asmenų šeimai. Tai nedidelio ploto, paprastų konstrukcijų ir nesudėtingos statybos namas. Pasižymi ekonominiu išlaikymu, ilgaamže.
- Modernus 2 aukštų medinio karkaso 222m2 namo projektas su 4 miegamaisiais kambariais. Medžio ir stiklo sienos. Visos erdvės su vitrininiais langais iki žemės.
- Modernus 1 aukšto medinio karkaso 105m2 namo projektas. Namo projekto išskirtinumas - visos erdvės su vitrininiais langais. 3 erdvūs miegamieji, svetainė ir 2 vonios kambariai.
- Namo projektas „Dalius” yra vieno aukšto namo projektas keturių asmenų šeimai. Projektas gali būti koreguojamas pagal individualius poreikius.
- Namo projektas „Simona” yra erdvus, klasikinio stiliaus keturšlaičiu stogu namas puikiai tiks 4-5 asmenų šeimai.
- Namo projektas „Mindaugas” vienas populiaresnių Enamai architektų sukurtų mažų namų projektų. Populiarus dėl labai nedidelės statybų kainos bei funkcionalaus išplanavimo. Galimybė gyventi.
Sodo Namų Rekonstrukcija ir Statyba
Daugelis domisi sodo namų rekonstrukcija ir statyba. Pavyzdžiui, ar imanoma pritaikyti esama sodo nameli ir pririšti prie sklypo? Ar rekonstrukcijai galioja tie patys įstatymai,kaip naujai statomam nesudėtingam statiniui sodų bendrijoje? Taip pat svarbu žinoti, ar norint statyti tokį namuką sodo sklype, kuris randasi mieste, ar reikalingas statybų leidimas. Ar viskas taip pat, kaip ir statant ne sode? Ar papraščiau?
Kaip kreiptis dėl STATYBOS LEIDIMO? Reikalavimai ir procedūros
Klausimai ir Atsakymai
Žmonės dažnai klausia, ar gali pirmiausia statyti poilsio paskirties namą ir pirtį, o gyvenamąjį namą statyti vėliau arba visai nestatyti? Taip pat domina, ar kaimynas gali be sutikimo išsikelti vieną-du tvoros segmentus aukščiau, nei bendras tvoros aukštis, kuris dabar yra apie 1,5m, norima išsikelti 2 - 2,5m ir užleisti tuos du segmentus vijokliniais augalais?
Planuojantiems statybas svarbu žinoti, kiek reikėtų išlieti metrų pamato (rostverko) ir kokio pločio turėtų būti rostverkas? Kiek kubų medienos reikėtų visam namo karkasui (įskaitant ir vidines sienas? Kokia būtų bendra stogo kvadratūra? Kokia būtų bendra iš orinų sienų kvadratūra?
Vilniuje (SB), sodo pastato bendras plotas po rekonstrukcijos neviršys 80 kv.m bendro ploto, sklypas nepriklauso jokioms kultūrinio paveldo, regioninio parko ar kt. spec. teritorijoms. Ar reikia tokiam dokumentas, ar reikalinga teikti prašymą info statybai?
Individualūs Projekto Pakeitimai
Klientai dažnai domisi, ar galimi tam tikri projekto pakeitimai. Pavyzdžiui, ar galima koreguoti projektą, kad svetainė su virtuve turėtų būti kitoje pusėje? Ar galimas projektas su vienslaičiu stogu? Kaip yra skaičiuojamas namo bendras plotas supaprastintam projektui - iki 80 kv./m gyvenamo ploto (t.y. svetainė, miegamieji kambariai, virtuvė) ar apskritai 80 kv./m bendro ploto (t.y. svetainė, miegamieji kambariai, virtuvė, vonia, katilinė, tambūras).
Noriu pasiteirauti, ar galiu parduoti savo karkasinio namo projektą pagal kurį aš jau pasistačiau namą ir mano namas patiko kitam žmogui? Kokie yra reikalavimai?
Ar vienbučio gyvenamojo namo projekte turi būti vidaus elektros instaliacijos, vidaus vandentiekio-kanalizacijos planai, jei projektavimo užduotyje to padaryti nenurodžiau?
Norime pirkti namą sodų bendrijoje. Sklypas 5 arai. Tame sklype pastatytas namas, bet antras aukštas neįrengtas. Savininkai daro geodezinius matavimus. Kokių dar reikia dokumentų, kad jie galėtų parduoti namą?
Domina sodo namo statyba iki 80 kvadratinių metrų. Kokių leidimų ir dokumentų reikia, kiek tai gali kainuoti?
Laba diena. Norėčiau sužinoti kokie statybos reikalavimai Pajūrio regioniniam parke?
Norėčiau prie ūkinio pastato dasistatyti garažą, ar reikia statybos leidimo ir projekto? Statinys mieste.
Prie ežero planuojama statyti pirtis 60kv., be pamatų. Kokių leidimų reikia ir kokiu atstumu nuo ežero galima statyti?
Turime 20 arų žemės sklypą, žemės paskirtis vienbučių, dvibučių namų statyba. Žemės sklypą notariškai pasidalinome per pusę po 10a. Ar galima statyti tuose sklypuose po namą?
Noriu statyti garažą nuosavam kieme. Koks maksimalus plotas gali būti, kuriam nereikia projekto? Miestas Lentvaris, bus statoma ant išorinių sklypo ribų, kaimynų nėra kam trukdytų.
Namas iš jūrinių konteinerių, vieni architektai sako leidimo reikia, kiti- ne. Tai kaip iš tikrųjų? Namas būtų rajone arba mieste, 65-75kv.m. Jei leidimo nereikia, kaip prisijungti prie miesto kanalizacijos, elektros, ir vandens, ar jiems reikia leidimo? Būtų naudojamas vienas Jūrinis konteineris arba keli, kaip su pamatais? Jei statyti konteinerį ant pamato jų nesujungiant tarpusavyje, būtų kaip kilnojamas statinys? Ar tokį statinį galima apdrausti?
Architektas teigia, kad nuo šių metų norint gauti statybos leidimą, reikia ne tik gauti iš ESO prisijungimo sąlygas, bet ir pasiūlyme apmokėti apskaičiuotą elektros atvedimą iki sklypo. Tik atsivedus elektrą, galima gauti statybos leidimą. Ar kas nors jau tiksliai žino kaip yra ir pagal kokį įsakymą?
Norim statyti vasarnamį iki 80m2 kaime, namų valdos sklype. Ar reikalingi leidimai bei ar turi vasarnamis atitikti klases kažkokias? O tiksliau, tai kokie reikalavimai tokiam statiniui?
Jei žemės sklypo specialiosiose naudojimo sąlygose nurodyta, kad visas sklypas yra: "Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonoje" ir "Paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostoje", ar tai reiškia, kad statybos sklype nebus galimos? Ar dar bus vertinama ir matuojami atstumai ir vis dėl to yra galimybė, kad bus išduotas leidimas statyboms?
Domiuosi žemės ūkio paskirties sklypu šalia geležinkelio miesto teritorijoje. Teritorija yra urbanizuota, tačiau ar galima bus keisti paskirtį ir ar apskritai galima bus ką nors statyti? Sužinojau, jog geležinkelis turi sanitarinę zoną, todėl statybos yra draudžiamos. Ar yra išimčių? Kaunas, Armališkių g.
Noriu statyti ūkinį pastatą 160 kv. Ar galima gauti tik statybos leidimą be jokių projektų, skaičiavimų ir panašiai? Reikalingas tik tam, kad būtų legalus. Statoma būtų ne miesto ribose, o kaime.
Statausi namą Palangos pakraštyje (Nemirsetoje), ten skaitosi miesto ribos. Šalia namo noriu pasistatyti garažą ~80kv.m. Kokie reikalingi leidimai tokiam statiniui?
Kokios paskirties pastatus galima statyti komercinės paskirties žemėje. Pvz. pagalbinis pastatas, jungiamasis korpusas. Kokiame STR to ieškoti?
Ar statyti garažą, sujungtą su namu? Gal geriau atskirai? O gal užtektų tik pastogės automobiliui?
Planuojame pirkti nebaigtą statyti namą su pastebėtais namo projekto neatitikimais. Šio namo neatitikimai projektui yra tokie: langai padaryti ne ten, kur nurodyti, jie yra kitokių dydžių, taip pat vidaus pertvaros išdėstytos ne pagal planą. Ką tokiu atveju reikia daryti?
tags: #vienbucio #gyvenamojo #namo #projektas