Gyventojų Pajamų Mokesčio (GPM) Apskaičiavimas Parduodant Nekilnojamąjį Turtą: Praktiniai Pavyzdžiai

Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Pagrindinė dilema, su kuria susiduriama, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada - Pelno mokestis? Šiame straipsnyje gilinamės į mokesčius pardavus nekilnojamą turtą, paaiškindami, kaip atskirti GPM ir Pelno mokesčio taikymo principus, kokios lengvatos egzistuoja ir kaip optimizuoti savo finansus.

Svarbu atminti, kad pajamų mokesčio tarifas gali skirtis priklausomai nuo to, su kokiais santykiais susijusios pajamos (pvz., iš darbo santykių, investicijų ar individualios veiklos) ar t.t.

GPM ir Pelno Mokesčio Skirtumai

Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso.

• GPM: Fiziniai asmenys.
• Pelno mokestis: Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.).

Taip pat skiriasi apmokestinamosios pajamos:

• GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos.
• Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos.

Galiausiai, skiriasi ir deklaravimo tvarka:

• GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d.
• Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos.

Pardavimo Pajamų Apskaičiavimas

Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus. Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas

Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos:

• dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba)
• galiojančiais sandoriais, ir (arba)
• užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais. Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.

Privalomi Mokėjimai

Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:

• valstybinė rinkliava;
• atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
• mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
• mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.

Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.

Tais atvejais, kai gyventojas, parduodamas / įsigydamas turtą, sumoka mokesčius už valiutos pirkimo ar pardavimo operacijas (už valiutos konvertavimą), šios sumos nepriskiriamos mokesčiams, susijusiems su turto pardavimu / įsigijimu ir iš gautų turto pardavimo pajamų neatimamos.

GPM deklaracijos forma (GPM311)

Individualios Veiklos Turtas

Jeigu parduodamas ne individualios veiklos turtas (ar jo dalis) kuriuo nors metu buvo priskirtas individualios veiklos turtui ir jo įsigijimo kaina buvo atskaitoma iš individualios veiklos pajamų, apskaičiuojant apmokestinamąsias tokio turto pardavimo pajamas, šio turto įsigijimo kaina mažinama iš individualios veiklos pajamų atskaityta turto įsigijimo kainos dalimi. Ši taisyklė taikoma ir individualios veiklos turtui priskirto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymui.

1 Pavyzdys

Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų.

Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.

2 Pavyzdys

Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad individualioje veikloje (100 proc.) buvo naudojamas veiklą vykdančiam gyventojui ir jo sutuoktinei bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis ne gyvenamosios paskirties pastatas, kurio įsigijimo kaina 180 000 Eur. Per naudojimo laikotarpį (3 m.) nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas nuo visos turto įsigijimo kainos (180 000 Eur), kadangi buvo duotas gyventojo sutuoktinės sutikimas šį pastatą valdyti, naudoti ir juo disponuoti kaip individualios veiklos turtu. Atitinkamai, priskaičiuota 54 000 Eur nusidėvėjimo suma buvo priskirta gyventojo individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Pastatas parduodamas už 160 000 Eur neišlaikius nuosavybėje 10 metų. Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėta 1 500 Eur suma.

Visos, pardavus pastatą, gautos pajamos yra priskiriamos šį turtą individualioje veikloje naudojusio sutuoktinio pajamoms. Gyventojas pastatą pardavė vykdydamas veiklą, tačiau šios pajamos priskiriamos ne individualios veiklos turto pardavimo apmokestinamosioms nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pajamoms. Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi, t. y. 160 000 - (180 000 - 54 000 + 1 500) = 32 500 Eur apmokestinami pajamų mokesčiu.

Mainų Sandoriai

Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra). Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte.

Vadinasi, kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.

Pavyzdys

Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu.

Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto. Vadinasi, kai už išmainytą didesnės kainos daiktą jo savininkas pajamų gauna ir natūra, ir pinigais, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, pridėta prie pinigais gautos pajamų sumos.

Pastaba: Jeigu gyventojas A. A. (naujasis 2 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma ne 30 000 Eur, o 20 000 Eur suma, nes 10 000 Eur (skirtumas tarp išmainytų daiktų kainos) yra jo pinigais gautų pajamų dalis už perleistą 3 kambarių butą, bet ne 2 kambarių įsigijimo kainos (išlaidų) dalis.

2 kambarių butą išmainęs gyventojas B. B. didesnės (30 000 Eur) vertės butą gavo ne tik už savo perleistąjį (20 000 Eur), bet ir už pinigais (10 000 Eur) jo paties sumokėtą mainomų butų kainų skirtumą. Šio gyventojo sumokėtas kainų skirtumas (10 000 Eur ) negali būti laikomas pajamomis iš jo išmainyto buto perleidimo, nes gyventojo B. B. atžvilgiu tai yra jo išlaidų (bet ne pajamų), patirtų įsigyjant 3 kambarių butą, dalis. Už išmainytą butą gyventojas gavo 20 000 Eur pajamų. Ši suma apskaičiuojama iš 30 000 Eur (gaunamo buto tikrosios rinkos kainos) atėmus 10 000 Eur (sumokėtą mainomų daiktų kainų skirtumą).

Vadinasi, kai už išmainytą mažesnės kainos daiktą savininkas gauna pajamų natūra (kitu daiktu), tačiau sumoka daiktų kainų skirtumą, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, atėmus pinigais sumokėtą kainų skirtumą.

Pastaba: Jeigu gyventojas B. B. (naujasis 3 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma 30 000 Eur suma, apmokėta išmainytuoju 2 kambarių butu (20 000 Eur), ir mainomų daiktų kainų skirtumu (10 000 Eur ).

Turto Įsigijimo Kaina

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.

Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti patirtos išlaidos.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir / arba buvo atliktas kapitalinis remontas, šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.

Apskaičiuojant turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.

Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:

• galiojančiais sandoriais;
• užsienio įmonių ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Atitinkamų metų dokumentams taikomos tuo metu galiojusiuose įstatymuose ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai.

Neregistruojamo turto įsigijimo kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų galima nustatyti turto įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.

Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite nėra rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, tai ne individualios veiklos neregistruojamo turto - savos statybos namo ar buto statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.

Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz., notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos, sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo mokėta.

Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).

Mokesčių kalendorius

Turto Įsigijimo Atvejai

Gyventojas įsigyja turtą pirkimo būdu

Turto įsigijimo kainai priskiriamos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.

Gyventojas pats pasistato nekilnojamąjį turtą

Turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant:

• visas savo nuosavomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas;
• skolintomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, nepaisant to, kad to turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dieną tik dalis tokios paskolos sumos buvo sugrąžinta.

Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.

Gyventojas įsigyja turtą dovanojimo būdu

Turto įsigijimo kaina laikoma dovanos tikroji rinkos kaina jos gavimo dieną.

Gyventojas įsigyja turtą paveldėjimo būdu

Paveldėto turto įsigijimo kaina laikoma gyventojo prašymo VMI pateikimo dieną nustatyta turto vertė:

Nekilnojamojo daikto, išskyrus laivus ir orlaivius, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija, nustatoma gyventojo pasirinkimu:

• VĮ Registrų centro nustatyta šio turto vidutinė rinkos vertė arba
• vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą (individualus turto vertinimas gali būti atliekamas ir po turto pardavimo, svarbu, kad nustatytoji vertė nebūtų vėlesnė nei buvusi paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dieną);

Kilnojamojo daikto vertė, kurią nustato gyventojas, paveldėjęs šį turtą (pats arba pasinaudodamas turto vertintojų paslaugomis).

Gyventojas įsigyja turtą pagal mainų sutartį

Pagal mainų sutartį įsigyto turto kaina yra tikroji rinkos kaina. Kai mainų sutartis yra sudaryta tarp gyventojų, tai apskaičiuoti įsigyjamo daikto tikrąją rinkos kainą turi patys tokią sutartį sudarantys gyventojai.

Gyventojui atkuriamos nuosavybės teisės ir grąžinamas turtas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą

Turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn kainai, kai nuosavybės teisės buvo atkurtos ir turtas grąžintas tam tikriems Lietuvos Respublikos piliečiams.

Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:

1. Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje.
2. Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.
3. Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
4. Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
5. Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.

Nekilnojamojo turto pardavimas apima ne tik tiesioginius mokesčius, bet ir platų spektrą su turtu susijusių finansinių klausimų.

Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti GPM apskaičiavimo principus parduodant nekilnojamąjį turtą. Jei turite daugiau klausimų, visada galite kreiptis į specialistus.

tags: #npd #perskaiciavimas #parduodant #turta