Verslo trikampio patalpų nuoma: ką svarbu žinoti?

Sparčiai kylantys verslo centrai miestų širdyse tampa tikru traukos objektu patalpų nuomai ieškantiems verslo atstovams. Juose įsikuria vis daugiau kavinių, restoranų, įvairaus pobūdžio parduotuvių ir paslaugų teikimo vietų.

Svarbūs aspektai nuomojantis patalpas

Sudarant nuomos sutartį, nuomininkui yra svarbu, kad nuomojamų patalpų paskirtis atitiktų jo vykdomą veiklą, o sutarties turinys suteiktų teisę šią veiklą vykdyti. Vis dėlto pasitaiko situacijų, kai dėl pagrindinio nuomininko veiklos pobūdžio iškyla poreikis patalpose vykdyti papildomą veiklą. Pavyzdžiui, patalpose vykdant maitinimo paskirties veiklą, gali kilti poreikis organizuoti koncertus ar kitus renginius. Patalpose vykdant veiklą, kuri nėra numatyta nuomos sutartyje, nuomininkui gali būti taikomos sutartyje numatytos neigiamos teisinės pasekmės.

Statybos užbaigimo procedūros

Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą, vykdyti bet kokio pobūdžio veiklą nuomojamose patalpose yra leidžiama tik statytojui įregistravus pastato 100 proc. baigtumą Nekilnojamojo turto registre. Nuomos sutartyse, sudarytose dar iki pastato statybos užbaigimo, įtvirtinami terminai, per kuriuos tai turi būti pasiekta.

„Neįgyvendinus statybos užbaigimo procedūrų laiku, nuomininkams neretai tenka mokėti nuomos mokestį, nors veikla patalpose dar negali būti vykdoma. Tai sukelia nepagrįstas išlaidas ir nuostolius: prarandamos planuotos pajamos, klientų srautai, gali tekti susirasti alternatyvias patalpas laikinai nuomai. Todėl rekomenduoju sutartyje iš anksto aptarti pasekmes, atsirandančias pastato statybos neužbaigus sutartyje numatytais terminais, pavyzdžiui, nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimą, kompensacijas ar galimybę nuomininkui nutraukti sutartį, jeigu pastato statybos užbaigimo terminai užsitęstų“, - vardija G.

Patalpų įrengimo sprendimai

Nuomojantis patalpas naujai statomuose verslo centruose, nuomininkams suteikiama vis didesnė laisvė pasirinkti pageidaujamus patalpų įrengimo sprendinius. Tačiau ne visuomet nuomininkai, atvykę į patalpas, išvysta tokį rezultatą, kokio tikėjosi, sudarydami sutartį.

Guoda Zagorskė, advokatų kontoros WIDEN vyresnioji teisininkė, pataria: „Nuomos sutartyje svarbu aiškiai paskirstyti atsakomybę už patalpų įrengimą, įskaitant terminų laikymąsi, kaštų prisiėmimą, galutinio rezultato atitiktį nuomininko lūkesčiams. Reikėtų nepamiršti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, nemaža dalis patalpose atliktų įrengimų lieka nuomotojo nuosavybe.

Nuomos sutarties nutraukimas

Nuomos sutarties nutraukimas - vienas jautriausių klausimų derybose dėl sutarties sudarymo. „Pastarųjų metų tendencijos rodo nuomininkams kylantį poreikį nutraukti nuomos santykius dėl nuostolingos veiklos patalpose. Pavyzdžiui, išsinuomojus patalpas po kurio laiko nuomininkas pastebi, kad vieta yra tiesiog nepatraukli tokios veiklos vystymui, nepritraukia lankytojų, nėra srauto. Nors praktikoje tai dar nėra plačiai paplitę, rekomenduoju su nuomotoju aptarti galimybę numatyti supaprastintą nuomos sutarties nutraukimo procesą, įskaitant mažesnes netesybas ir trumpesnius įspėjimo terminus, jeigu veikla patalpose taptų nuostolinga“, - pataria G.

Patalpų trūkumų fiksavimas

Nuomojantis patalpas naujai statomame verslo centre, patalpos įprastai perduodamos be akivaizdžių trūkumų, atsiradusių iki patalpų perdavimo nuomininkui dienos. Vis dėlto jei būsite ne pirmas patalpų naudotojas, ypatingai svarbu atidžiai apžiūrėti patalpas ir užfiksuoti visus, net ir menkiausius, jose esančius trūkumus.

Trūkumus patartina fiksuoti ne tik raštu, patvirtinus abiejų šalių parašais, bet ir patalpas nufilmuojant ar nufotografuojant. Derybose dėl nuomos sutarties sudarymo būtina apžvelgti ir kitas svarbias nuomos sąlygas, pavyzdžiui, nuomos mokesčio keitimo, grąžinamų patalpų būklės, patalpų trūkumų ir natūralaus nusidėvėjimo, vidaus tvarkos taisyklių, patalpų remonto ir kt.

UAB "Verslo trikampis" veikla

Uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB "Verslo trikampis" (kodas 301500926) buvo įkurta 2007-12-27. Pagrindinė įmonės veikla yra nekilnojamasis turtas. Įmonę valdo 12 akcininkų (fiziniai asmenys/įmonės). 2024 metais Uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB "Verslo trikampis" pardavimo pajamos siekė 0 Eur, o pelnas prieš mokesčius buvo 573 298 Eur.

Įmonės kredito rizika

Įvertinus turimus duomenis, įmonės kredito rizika yra vertinama kaip aukšta. Kitos veiklos, kuriomis užsiima bendrovė, yra investicinė veikla.

Šiuo metu Uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB "Verslo trikampis" įsikūrusi adresu J. Jasinskio g.

Klaipėdos NT rinka 2025 metais

Visoje Lietuvoje aktyviais 2025-aisiais Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka išsiskyrė gausiomis statybomis, augančia paklausa, sparčiu sandorių skaičiaus didėjimu ir į uostamiestį vis drąsiau žiūrinčiais kitų miestų plėtotojais, rodo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analizė.

Registrų centro duomenimis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc.

Būsto kainos Klaipėdoje

Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus. Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000-3700 Eur/kv. m.

„Ober-Haus“ Klaipėdos regiono vadovas Aurimas Petrikas komentuoja, kad 2025-uosius uostamiestyje galima vadinti proveržio metais: plėtojama vis daugiau naujų būsto projektų bei naujų etapų anksčiau išvystytuose sklypuose. Aktyvi rinka lėmė ir tai, kad būtent pernai įsivažiavo tie būsto projektai, kuriems anksčiau buvo sunku startuoti.

„Klaipėdoje paklausiausias išlieka senos statybos neįrengtas būstas, kuris dažnai įsigyjamas mažesne už vidurkį kaina sutvarkymui, įrengimui ir pardavimui. Tačiau seną būstą vejasi naujos statybos butai su daline apdaila: šiems projektams sekasi tikrai neblogai ir jie jau gali sau leisti nuosekliai kelti kainas nelėtindami pardavimo tempo“, - tvirtina A.

Aktyvią pirminės rinkos plėtrą Klaipėdoje iliustruoja nauji statybų etapai tokiuose projektuose kaip „Arimų žiedas“, „Bastionų namai“, „Pušyno rezidencijos“, „Klaipėdos Holivudas“, „Memelio miestas“, „Teatro namai“, „Liepų terasos“, „Danės krantas“, „Parko pakrantė“ ir „Dvaro slėnis“.

Be to, pirmuosius darbus plėtotojai pradėjo projektuose „Jūros 1“, „Baltijos panorama“, „Miško jūra“ ir „City10“.

„Teigiamu signalu rinkai tampa ir tai, kad į Klaipėdą vis drąsiau ateina kitų miestų plėtotojai. Pavyzdžiui, bendrovė „Eriadas“ jau turi ne vieną sėkmingą pardavimų istoriją uostamiesčio naujo būsto rinkoje.

Tarp sparčiausiai augančių ir pirkėjų dėmesį sutelkiančių kvartalų išsiskiria „Memelio miestas“, „Bastionų namai“, „Trinyčių rezidencija“, o kiek toliau nuo centro aktyvumą rodo tokie projektai kaip „Dvaro slėnis“, „Danės krantas“, „Klaipėdos Holivudas“, „Liepų terasos“, „Saulės butai“ ir kt.

Didėjanti pasiūla pirminėje rinkoje formuoja naują kainų lygį - Klaipėdoje nestebina ir 3.000 Eur/kv. m kaina, o augant pirminės rinkos sandorių skaičiui, tikėtina, kad kainos didės ir šiemet“, - kalba A.

Jo vertinimu, antroje metų pusėje iki 10 proc. mažėsiantis minimalaus pradinio įnašo pirmam būstui reikalavimas prisidės prie tolesnio rinkos aktyvumo visoje Lietuvoje, įskaitant Klaipėdą.

„Tiesa, pastaruoju metu vis dažniau kalbama, kad dalis gyventojų parduoda antrąjį būstą Lietuvoje ir investicijas nukreipia į Pietų Europos šalis - ši kryptis ypač ryški Palangos rinkoje, kurioje didelė dalis turto yra antras būstas. Lietuvių sentimentas būstui pietų Europos šalyse šiek tiek juntamas, tačiau didesnio poveikio rinkai neturi, o plėtotojai naujų statybų apsukų pajūryje ir toliau nemažina. Tad antrojo būsto finansavimo pokyčiai Klaipėdos kraštui didelio poveikio, tikėtina, nesukels“, - komentuoja A.

Nuomos kainos Klaipėdoje

Savo ruožtu nuomos segmente „Ober-Haus“ Klaipėdoje fiksuoja aiškų pasiūlos stygių, kuomet, A. Petriko teigimu, rinka tapo priklausanti nuomotojams. Pastarieji, nuosekliai keldami nuomos kainas, pakankamai greitai ir nesunkiai randa nuomininkus. Per pastaruosius metus butų nuomos kainos augo apie 4-5 proc. ir priartėjo prie 11 Eur/kv.

„Klaipėdoje vyrauja butų nuomos rinka, o namų nuomai kategorijos praktiškai nėra. Įdomu ir tai, kad uostamiestyje studentams užtenka universitetų bendrabučių, tad nuomos rinką augina darbuotojai ir kiti nuomininkai.

Komercinio NT sektorius Klaipėdoje

Bendrovė pastebi, kad po dešimtmetį trukusios vangios plėtros, teigiamus signalus pastaraisiais metais ėmė rodyti ir komercinio NT sektorius. Jam dėmesį taip pat pradėjo rodyti ir Vilniaus ar Kauno NT plėtotojai bei investuotojai.

„Matomiausia komercinio NT tendencija Klaipėdoje yra prekybiniai sandėliai, vadinamieji „stock-office“, kurie uostamiestyje susidomėjimo ir plėtros sulaukė kiek vėliau nei Vilniuje ar Kaune. Biurų segmente prieš keletą metų stebėjome nuomos sandorius „iš popieriaus“ dar vykstant statyboms, buvo kilęs tam tikras ažiotažas dėl vėjo jėgainių parką galbūt projektuosiančių ar aptarnausiančių užsienio kompanijų, tačiau pernai visa tai priblėso. O prekybinių, maitinimo ir paslaugoms skirtų patalpų segmente ryškus „auksinis trikampis“ tarp „Akropolio“, arenos ir baseino - čia didžiausi gyventojų srautai, ypač savaitgaliais“, - komentuoja A.

Jo vertinimu, kitas ryškesnis „trikampis“ formuojasi Tilžės gatvėje link Jakų žiedo, kur pirmiausia plėtojami sandėliavimo, administravimo, prekybos ir paslaugų objektai.

„Žinoma, nors plačiąja prasme Klaipėdos komercinio NT rinkoje ledai buvo pralaužti ir ateinantis dešimtmetis nuteikia optimistiškai, akis tebebado senamiestis, kur ir toliau užsidaro vis dar nemažą pėsčiųjų praeinamumą turinčios kavinės ir restoranai ir kur pilna laisvų patalpų nuomai bei pardavimui. Verslas iš senamiesčio faktiškai persikėlė į kitas zonas, o tai galbūt prisideda prie tolesnio spaudimo su automobiliais susijusiai infrastruktūrai. Pavyzdžiui, bet kokios patalpos bet kur mieste šiandien išnuomojamos tik su sąlyga, kad bus galimybė statyti transporto priemones“, - dėsto A.

tags: #verslo #trikampis #patalpu #nuoma