Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, susiję su verslo centrų nuoma, PVM (pridėtinės vertės mokesčiu) ir kitais mokesčiais, kurie aktualūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams. Taip pat panagrinėsime subnuomos reiškinį ir jo įtaką rinkai.
Biuro nuomos ypatumai
Verslo centruose nuomojamos patalpos įvairių dydžių biurams bei komercinės patalpos skirtingai paskirčiai. Biuro nuoma galima nuo 4,5 kv. m ploto iki 1200 kv. m, komercinės patalpos nuomai - nuo 15 kv. m ploto iki 350 kv. m.
Nuomojamos patalpos yra skirtinguose pastatuose ir/ar verslo centro korpusuose, įvairiuose aukštuose su langais į visas pasaulio šalis, atitinka verslo patalpoms keliamus reikalavimus. Verslo centro 6 aukštų pastate su liftu nuomojami autonominiai 200 - 285 kv. m biurai su terasomis ir balkonais bei tiesioginiu patekimu (liftu) į požeminę 50 vietų automobilių parkavimo aikštelę, 8 aukštų koridorinės sistemos administraciniame pastate su dviem liftais siūlome nuomotis 11 - 240 kv. m biurus ir 16 - 80 kv. m komercines patalpas pirmame aukšte su atskirais įėjimais nuo Žalgirio g.
Biuro ir komercinės nuomojamos patalpos yra visiškai įrengtos bei tvarkingos. Įkurdinkite savo įmonę verslo centre Žalgirio g.
Subnuoma: kas tai ir kodėl ji populiari?
Biurų segmente per pandemiją išpopuliarėjo ir iki šiol neslopsta subnuomos reiškinys - dalies įmonės nuomojamų patalpų perleidimas trečiajai šaliai. Subnuomą paprasčiausia suvokti kaip patalpų nuomą ne tiesiogiai iš verslo centro savininko ar valdytojo, o iš jame jau anksčiau įsikūrusio ir veikiančio nuomininko.
Vis dėlto, biurų nuomos sutartys paprastai yra ilgalaikės, įmonės į nuomojamų biurų įrengimą yra investavusios nemažas sumas, todėl dalies patalpų subnuoma yra patrauklus būdas įveiklinti dėl įvairių priežasčių nebenaudojamą plotą. Subnuoma kiekvienai šaliai turi savo privalumų ir trūkumų. Esamiems nuomininkams dalies patalpų subnuoma visų pirma leidžia pilnai ar dalinai sumažinti nenaudojamo ploto finansinę naštą.
Kita vertus, kai kurios kompanijos sąmoningai iškart išsinuomoja perteklinį plotą kaip rezervą ateities plėtrai, o pirmaisiais metais dalį patalpų laikinai pernuomoja. Bet tarp subnuomotojų rastume ir vidutinių bei stambių, gerai žinomų įmonių, neįvykdžiusių arba atidėjusių plėtros ir samdymo planus.
Žvelgiant iš subnuomininko perspektyvos, didžiausi šio principo privalumai yra jau pilnai įrengtos patalpos patraukliuose verslo centruose, galimybė itin greitai įsikelti bei lanksčios nuomos sąlygos. Subnuomos variantus mielai svarsto įmonės, kurios ieško trumpesnio nuomos termino ar jau pilnai įrengto biuro. Taip pat, subnuoma domina verslus, kuriems strategiškai svarbu įsikurti konkrečiame verslo centre, bet jis tuo metu negali pasiūlyti oficialaus ploto.
Galiausiai, dalis įmonių renkasi subnuomą kaip „bandomąjį laikotarpį“ prieš išsinuomodamos didesnes patalpas tiesiogiai arba kaip laikinas patalpas laikinam projektui ar komandai.
Kainos faktorius subnuomos rinkoje neturi ryškių taisyklių. Viena vertus, paprastai subnuomojami jau pilnai įrengti plotai, šios naštos subnuomininkas nebeturės, o tai įtraukiama į didesnę kvadratinio metro kainą. Taip pat, subnuomos lankstumas ir trumpesni terminai paprastai kreipia kainą į viršų. Kita vertus, įmanomi atvejai, kai nenaudojamų patalpų finansinė našta ir galimos sankcijos esamam nuomininkui gali sukurti prielaidas subnuomai ir mažesne nei rinkos kaina.
Verslo centrų valdytojai ar savininkai subnuomą paprastai toleruoja ir jai neprieštarauja. Nors daugelyje standartinių nuomos sutarčių rasime nuostatą, kad subnuoma leidžiama tik su valdytojo pritarimu, praktikoje šis pritarimas dažniausiai gaunamas, jei interesantas atitinka savininko keliamus reikalavimus.
Subnuomą NT rinkos dalyviai tarpusavyje vadina „paslėpta vakansija“ - jos dydis oficialiai neskelbiamas, bet šie biurai siūlomi ir išnuomojami lygiai taip pat kaip pirminėje rinkoje, tik dažniausiai ne viešai, o per besispecializuojančius brokerius.
Šiuo metu pirminėje Vilniaus biurų rinkoje „oficiali“ vakansija (neišnuomotas plotas) siekia apie 8%: A klasės verslo centruose 6%, o B klasės - 9%. Aštuonių procentų šiandienos vakansija Vilniuje reikštų apie 86 tūkst. kv. m. pirminėje rinkoje nuomojamo biurų ploto, bet prie šio skaičiaus nepridedama subnuomos rinka, įvairiais skaičiavimais šiandien galinti sudaryti iki 10 tūkst. kv. m ar net dar daugiau.
Nuomos kainos be PVM A klasės verslo centruose šiandien svyruoja nuo 16,5 iki 20 Eur/kv. , o B klasės - nuo 13 iki 15 Eur/kv. m.
Pagrindiniai skirtumai tarp verslo centro ir administracinio pastato:
- Dydis: Tai vienas iš esminių skirtumų.
- Biurų sistema: Verslo centruose dažnai pasitaiko atviro tipo biurai (open space) su kubo formos izoliuotomis darbo vietomis.
"Start ofisas" - tai pilnai įrengtų biurų nuoma, kur nuomininkui nereikia papildomų kaštų, nes biurai yra pilnai paruošti darbui: pradedant baldais ir baigiant kavos aparatais. Biurų nuomos terminas nuo 1 dienos iki 1 metų.
PVM ir kiti mokesčiai nuomojant patalpas
Nuo 2002 07 01 įsigaliojusio PVM įstatymo 31 str. aptariamas nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas PVM. Pagal šį įstatymo straipsnį nekilnojamojo turto - sandėlių nuoma PVM neapmokestinama. Tuo atveju, kai tokį turtą nuomojasi PVM mokėtojai, turto savininkui galima rinktis, tai yra nekilnojamojo turto nuomą apmokestinti pardavimo PVM. Pabrėžtina, kad galimybė rinktis yra tik tuomet, kai nuomininkas yra PVM mokėtojas. Minimam pasirinkimui įtakos neturi tai, kad turto savininkas turi mišrius nuomininkus, PVM mokėtojus, ir ne PVM mokėtojus.
Šios nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimo sąlygos galioja ir nuo 2004 05 01. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad nuo 2004 05 01 31 str. įsigalioja papildomi reikalavimai. Turto savininkas apie savo pasirinkimą, tai yra už nekilnojamojo turto pagal bendrą normą neapmokestinamą nuomą skaičiuoti pardavimo PVM, turi deklaruoti mokesčio administratoriui. Šis turto savininko pasirinkimas galioja 24 mėnesius visų tokių sandorių atveju. Praėjus šiam laikotarpiui, turto savininkas pasirinkimą gali atšaukti ir vadovautis bendra 31 str. norma - nekilnojamojo turto, išnuomoto PVM mokėtojams, nuomos PVM neapmokestinti. Deklaravimo apie pasirinkimą bei jo atšaukimo tvarka patvirtinta VMI prie LR FM 2004 03 01 įsakymu Nr. VA-26. Deklaruoti apie pasirinkimą nuo neapmokestinamos nuomos skaičiuoti pardavimo PVM privalu ir tuo atveju, kai nekilnojamojo turto nuomos sutartys sudarytos iki 2004 04 30.
Svarbu žinoti:
- PVM mokestis nėra įskaičiuojamas į nuomos kainą.
- Fiziniai asmenys nuomodami patalpas nuo gautų turto nuomos pajamų moka gyventojų pajamų mokestį (GPM), kuris nuo 2020-01-01 išlieka 15 proc.
- Nuo 2007 metų sausio 1d. nekilnojamojo turto mokestis svyruoja nuo 0,3 iki 1% per metus.
- Nuo 2006 metų sausio 1d. buvo apmokestintas ne tik juridinių asmenų nekilnojamasis turtas, bet ir fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas, naudojamas individualiai ar ekonominei veiklai, bei ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui (arba neterminuotai) perduotas naudotis juridiniams asmenims.
Turto mokestinę vertę nustato VĮ Registrų centras.
Taigi, nuomojantis patalpas verslo centre, svarbu atkreipti dėmesį į PVM klausimus, subnuomos galimybes ir kitus mokesčius, kad verslo sprendimai būtų priimami atsakingai ir efektyviai.
Biuro paieškos procesas
Efektyvų bendradarbiavimą bei kokybišką darbą užtikrina nuoseklus pasiruošimas. Išsiaiškinę Jūsų poreikius, ieškome kriterijus labiausiai atitinkančių patalpų. Atrenkame visus galimus patalpų nuomos variantus, pridedame nuotraukas, planus ir išsiunčiame Jums.
Minimalus nuomos terminas
Remiantis praktika, didžioji dalis verslo centrų minimalų nuomos terminą apibrėžia nuo 3 iki 5 metų.
Reprezentacinės/vidinės (front/back office) patalpos
Front office - yra priekinė pastato dalis arba atskiras įmonės padalinys skirtas tiesioginiam kontaktui su klientais. Back office - yra įmonės dalis, kurioje sklinda vidinė informacija, neprieinama klientams.
NTM mokesčio mokėtojas
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
tags: #verslo #centre #nuomininkai #pvm #moketojai