Buto pardavimas - svarbus žingsnis, kuriam reikia tinkamai pasiruošti. NT plėtotojai pastebi, kad klausimų dėl šio svarbaus žingsnio ypač daug iškelia tie, kurie būstą įsigyja pirmą kartą.
Šiame straipsnyje aptarsime kiekvienam buto pardavėjui kylančius klausimus: kokie pagrindiniai dokumentai reikalingi buto pardavimui, kokia proceso eiga, kokie mokesčiai taikomi po pardavimo?
Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės
Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Pirma apgalvotai išsirenkamas būstas - įvertinama jo vieta mieste bei name, papildomo turto kaip sandėliukai, parkavimo vietos prieinamumas ir poreikis, aplinkinė infrastruktūra, būsto paskirtis, plėtotojo garantiniai įsipareigojimai ir panašiai“, - sako NT ekspertė.
Priėmus sprendimą įsigyti būstą, antrasis žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Ja abi šalys susitaria dėl pagrindinių sandorio sąlygų bei pagrindinės sutarties pasirašymo ateityje.
Kaip greitai parduoti butą?
Visų pirma reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui: jei butas yra įkeistas bankui - reikia gauti banko leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - reikia notaro leidimo butą parduoti, jei namui yra atlikta renovacija - reikia įsitikinti, ar butui nereikia atlikti naujų kadastrinių matavimų, jei butą esate paveldėję - reikėtų pasikonsultuoti dėl galimo GPM mokesčio po pardavimo, jei butas pirktas, bet neišlaikytas 10 metų - taip pat reikėtų pasidomėti galimais mokesčiais po pardavimo.
Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.
Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus.
Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas. Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi.
Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.
Pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą
„Prieš pat užbaigiant statybas, klientas atvyksta priimti atliktų darbų - pasirašyti turto apžiūros akto, kuriuo patvirtinama, kad plėtotojas įvykdė visus preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus įsipareigojimus. Tuomet klientas pakviečiamas pasirašyti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą“, - pasakoja „Omberg“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė.
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Sutarties projektas susipažinimui klientui pateikiamas dar kelios dienos iki sutarties pasirašymo, o pardavėjas atsako į visus kylančius klausimus.
„Pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma notaro biure, abiejų šalių sutartu laiku. Vykdami pasirašyti sutarties su savimi turėkite asmens dokumentą, užmokestį už notarinio tvirtinimo išlaidas bei, jeigu butą perkate su paskola, įpareigojantį banko pasiūlymą, įrodantį jo sprendimą suteikti kreditą. Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras“, - paaiškina E.Gudauskienė.
Paskutinis būsto įsigijimo žingsnis - atsiskaitymas
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
„Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Tuomet būsto pirkimo-pardavimo sutartyje bus pažymėta, kad esate pilnai atsiskaitęs už perkamą turtą. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo. Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Bene visada turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai - jo nurodytoje draudimo bendrovėje ir hipotekoje yra įregistruojamas įkeitimo lakštas. Kreditorius pardavėjui pinigus už įsigytą būstą perves per 30 dienų“, - pažymi NT ekspertė.
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
„Šiame etape būstas jau oficialiai yra jūsų. Tuomet lieka keletas kitų, taip pat atsakingų žingsnių, tokie kaip tiesioginių paslaugų teikimo sutarčių su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis pasirašymas bei pats maloniausias darbas - būsto įsirengimas“, - sako E.Gudauskienė.
Mokesčiai pardavus butą
Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą.
Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- jei pelno negavote;
- jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
- jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų). Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu;
- jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.
Kaip fiksuojamas sandorio užbaigimas?
Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą pirkėjui pereina jam priėmus perduodamą turtą. Daikto perdavimas gali būti iš karto numatytas pirkimo - pardavimo sutartyje arba užfiksuotas pardavėjo ir pirkėjo vėliau pasirašytu atskiru priėmimo-perdavimo aktu.
Sandorio pabaiga taip pat gali būti užfiksuota išduotu liudijimu apie visišką ir tinkamą pirkėjo atsiskaitymą su pardavėju.
Buto pardavimas nuotoliniu būdu: ar tai realu?
Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Juk namo, buto ar sklypo pardavime dažniausiai iškyla nemažai kliūčių.
Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą.
Du esminiai žingsniai šiame procese:
- turėti visus reikalingus buto dokumentus;
- susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.
Kaip parašyti įgaliojimą nekilnojamojo turto pardavimui?
Įgaliojimą galite išrašyti toje šalyje, kurioje gyvenate, Lietuvos atstovybėje ar konsulate. Taip pat galite parašyti pas vietinį šalies notarą, po to išversti į lietuvių kalbą su apostilės žyma. Jei planuojate dienai ar daugiau grįžti į Lietuvą, įgaliojimą galite parašyti ir pas notarą Lietuvoje. Taip pat įgaliojimą galite parašyti ir elektroniniu būdu, jei naudojatės mobiliu parašu.
Dar kartą noriu pabrėžti: tam, kad viskas vyktų sklandžiai ir sąžiningai, Jūsų pasirinktas atstovas privalo būti tikrai patikimas bei turintis patirties nekilnojamojo turto srityje.
Nesuvarbu, tai bus giminaitis, draugas, ar NT brokeris, rekomenduoju:
- iš anksto susitarti dėl atlygio, pardavimo kainos, derybų taktikos, galimų nuolaidų bei visų kitų niuansų ir sąlygų;
- jei procesą nusprendėte patikėti brokeriui, būtinai pasirašykite sutartį.
Kiek laiko trunka buto pardavimas?
Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks.
Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites.
Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio tvirtinimo laiko. Jei buto pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai. Tam, kad sutvarkyti visus reikalingus dokumentus, visur reikalingas laikas.
Svarbus įstatymų pakeitimas nuo 2023 m. sausio 1 d.
Jei Jūs turite nepilnamečių vaikų ir šis butas vienintelis šeimos turtas, bus reikalingas notaro leidimas turtą parduoti. Nuo 2023 m. pradžios į teismą dėl leidimo butą parduoti kreiptis nebereikia, šią funkciją perėmė notarai.
Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.
Kokius pagrindinius dalykus būtina žinoti prieš sudarant sandorį?
Kadangi notaras pats patikrina, ar turtas priklauso jį norinčiam parduoti asmeniui, ar jis nėra įkeistas ar areštuotas, pirkėjui reikėtų tik įsitikinti, ar parduodamo turto savininkas neturi skolų už elektrą, vandenį ir kitas pasaugas teikiančioms įmonėms, savininkų bendrijai, ar turto savininkas yra sumokėjęs visus su turtu susijusius mokesčius.
Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodykite tikrąją turto kainą, kurią turi sumokėti pirkėjas. Slėpdami realią turto kainą, rizikuojate iš pirkėjo negauti sutartyje nenumatytos pinigų dalies, jei ją žadama sumokėti po sutarties patvirtinimo. Tuo atveju, jei sutartis bus netikėtai nutraukta, atgausite tik sutartyje užfiksuotą pinigų sumą.
Parduodant turtą nepraėjus trejiems metams nuo jo įgijimo, įstatymų nustatytais atvejais valstybei reikės sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Kokie pagrindiniai dokumentai reikalingi kreipiantis į notarą?
Sudarant sandorį pirkėjui ir pardavėjui reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, pardavėjas turi notarui pateikti parduodamo turto nuosavybę patvirtinantį dokumentą.
Parduodant arba už paskolą įkeičiant gyvenamąją patalpą tais atvejais, kai auginate nepilnamečių vaikų, įstatymų nustatytais atvejais būtinas teismo leidimas. Parduodant nekilnojamojo turto dalį, būtinas bendraturčių sutikimas. Jei turtas perkamas už paskolą, notarui reikės pateikti kredito sutartį arba garantinį raštą, kad jūs gausite paskolą.
Kadangi reikalingų dokumentų sąrašas dėl įvairių aplinkybių neretai skiriasi, jums jį prieš sudarant sandorį nurodys notaras.
Dažniausi klausimai apie buto pardavimą
- Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
- Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
- Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
- Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejais. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Jei prieš priimdami paveldėjimą neužsakėte turto vertinimo, tai buto pardavimo metu reikės pasirūpinti retrospektyviniu turto vertinimu. Taip išvengsite brangios klaidos.
- Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.
Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?
Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats.
Jei nuspręstumėte būstą parduoti savarankiškai, Jums reikės:
- konsultuotis su teisininkais ar notarais dėl reikiamų dokumentų sandoriui bei ieškoti informacijos, kaip tuos dokumentus gauti, kad buto pardavimas įvyktų sklandžiai;
- butą paruošti pardavimui, profesionaliai nufotografuoti;
- nuolat dirbti su būsto skelbimais internete, skaityti ne visada malonius komentarus, atsakinėti į žinutes ir skambučius vakarais ir savaitgaliais;
- patirti neigiamų emocijų derybų metu, kai bus vardinami Jūsų būsto trūkumai;
- patirti nusivylimą po apžiūrų, kada potencialūs pirkėjai dingsta be jokio paaiškinimo ir atgalinio ryšio;
- atlaikyti daugybę brokerių skambučių, kurie kartais pernelyg įkyriai Jums siūlys savo paslaugas;
- profesionaliai pasiruošti preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį;
- susiderinti pagrindinės buto pirkimo - pardavimo sutarties detales pas notarą.
Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams.
Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams. Renkantis NT pardavimo specialistą reikėtų pasidomėti jo darbu, kokie jo buvusių klientų atsiliepimai apie jo suteiktas paslaugas, kokia reputacija. Tokią informaciją šiais laikais galima susirinkti vos per keletą minučių pasinaudojant internetu.
tags: #kokius #dokumentus #parduodant #buta #pardavejas #gauna