Valstybinės žemės pirkimas Lietuvoje yra procesas, kurį reglamentuoja įstatymai ir nustatytos procedūros. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su valstybinės žemės įsigijimu verslui, ūkininkams ir privatiems asmenims.
Valstybinės Žemės Pardavimo Reglamentavimas
Valstybinės žemės pardavimą griežtai reglamentuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Pagrindinė taisyklė - valstybinė žemė parduodama aukciono būdu, tačiau yra išimčių, leidžiančių įsigyti žemę be aukciono.
Pirkimo Būdai
Valstybinės žemės pirkimas gali vykti dviem pagrindiniais būdais:
- Aukciono būdu
- Be aukciono
Kiekvienas būdas turi specifinius reikalavimus ir sąlygas.
Nuo 2024 metų kovo mėnesio valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Ankstesniais metais šią funkciją vykdė valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pirkimas
Žemės ūkio paskirties valstybinės žemės pirkimas be aukciono yra ribotas - laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė iš principo neparduodama. Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius. Jiems parduodami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, būtini šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
Asmeninio ūkio žemės naudotojai taip pat turi teisę be aukciono pirkti jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.
Įsiterpusių Žemės Plotų Įsigijimas
Viena iš galimybių pirkti valstybinę žemę be aukciono yra įsiterpusių žemės plotų įsigijimas. Nuo 2020 metų sausio įsigalioję pakeitimai padidino įsiterpusių žemės plotų maksimalų dydį nuo 1 hektaro iki 3 hektarų. Tai suteikia žemės savininkams daugiau galimybių optimizuoti savo žemės valdas ir formuoti kompaktiškesnius žemės masyvus.
Svarbu pažymėti, kad įsiterpusiu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu nelaikomas žemės sklypas, kuris ribojasi su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras valstybinės žemės sklypas.
Kitos Paskirties Žemės Pirkimas
Kitos paskirties valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį. Valstybinės žemės pirkimas taip pat galimas, jeigu žemės sklypai teisės aktų nustatyta tvarka suteikti sodininkų bendrijoms ar individualiems gyvenamiesiems namams statyti miesto ir kaimo gyvenamosiose vietovėse.
Nuo 2024 metų sausio įsigaliojo nauja redakcija, kuri numato konkrečius atvejus, kai esant apleistiems statiniams ar įrenginiams, jiems sunykus arba kai jų paskirtis neatitinka suformuoto ir naudojamo valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties, asmeniui suteikiama teisė jį išsinuomoti ar įsigyti be aukciono.
Žemės Vertinimas ir Kainos
Valstybinės žemės pirkimo kaina formuojama pagal individualų turto vertinimą arba pagal masinio vertinimo duomenis. Fiziniams asmenims, kuriems nustatytas nedarbingumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė pardavimo kaina.
Žemės Kainos Veiksniai
Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja šie veiksniai:
- Žemės sklypo plotas
- Našumo (derlingumo) balas
- Sklypo būklė
- Reljefas
- Sklypo formos taisyklingumas
- Privažiavimas
- Panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje
- Sklype esančios elektros linijos atramos
- Melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Žemės Paskirties Įtaka Kainai
Žemės paskirtis turi didelės įtakos kainai:
- Žemės ūkio paskirties žemė: Priklauso nuo ploto, našumo balo, būklės ir kitų veiksnių.
- Gyvenamosios paskirties žemė: Priklauso nuo vietovės, infrastruktūros ir kitų veiksnių.
- Komercinės paskirties žemė: Priklauso nuo vietovės, potencialo ir kitų veiksnių.
Žemės Nuoma
Valstybinės žemės pirkimas ne visada yra vienintelis sprendimas - dažnai racionaliau žemę išsinuomoti. Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį, arba turintys nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
Valstybinės žemės nuomos terminas gali būti ne ilgesnis kaip 25 metai. Prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo.
Proceso Etapai
Valstybinės žemės pirkimo procesas prasideda nuo prašymo pateikimo Nacionalinei žemės tarnybai. Sprendimą parduoti valstybinės žemės sklypą priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
Pagrindiniai Etapai
- Prašymo pateikimas
- Žemės vertinimas
- Pirkimo-pardavimo sutartis
- Žemės registro įrašai
Apribojimai ir Sąlygos
Reikia žinoti, jog valstybinės žemės pirkimas turi tam tikrų apribojimų. Žemės ūkio paskirties žemės sklypo, įsigyto iš valstybės pagal šį įstatymą, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis gali būti keičiama ne anksčiau kaip po 5 metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos. Jeigu pagal valstybinės žemės pirkimo sutartį įsigytos žemės ūkio paskirties žemės kainai taikytas žemės kainą mažinantis koeficientas, asmenys teisę perleisti ją kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims įgyja ne anksčiau kaip praėjus 5 metams nuo žemės įsigijimo dienos. Valstybinės žemės sklypai negali būti parduodami privačion nuosavybėn, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype, turi būti nugriauti ar pašalinti.
Lėšų Paskirstymas
Lėšos, gautos už parduotus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, paskirstomos pagal nustatytą tvarką. 10 procentų skiriama Nacionalinės žemės tarnybos sąskaitai valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams formuoti apleistuose valstybinės žemės plotuose. Likusi dalis - 80 procentų lėšų - patenka į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą.
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- Ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
- Parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuoma
Valstybinę žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti gali Lietuvos ir kai kurie užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys bei kitos užsienio organizacijos, atitinkančios tam tikrus kriterijus. Valstybine žemės ūkio paskirties žeme ją išsinuomojęs fizinis ar juridinis asmuo gali naudotis nuomos sutartyje nustatytą laikotarpį.
Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą priima ir valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
Teisė nuomotis valstybinę žemės ūkio paskirties žemę fiziniams ir juridiniams asmenims suteikiama valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui - terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
NŽT atkreipia dėmesį į tai, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai nenumato galimybės asmeniui, turinčiam teisę į valstybinės žemės sklypo ar jo dalies nuomą, perleisti šią jam priklausančią teisę kitam asmeniui.
Vadovaujantis Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklėmis, išnuomotų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų subnuoma negalima, išskyrus atvejus, kai žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgesniam nei 5 metai laikotarpiui, ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi:
- Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
- Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra arba jų yra keletas, žemės ūkio paskirties žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, anksčiau pateikusiam prašymą išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimas
Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta, kad laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė neparduodama, išskyrus šio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus. Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi:
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius, - šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti jų naudojamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus.
- asmeninio ūkio žemės naudotojai - jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.
- privačių žemės sklypų savininkai - tarp jų nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, ne didesnius kaip 3 ha.
Pirmumo teisė pirkti įsiterpusį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą taikoma jį nuomojančiam ar laikinai naudojančiam besiribojančio žemės sklypo savininkui.
Žemės įsigijimo procesas
Jei norite įsigyti valstybinę žemę, procesas prasideda nuo prašymo pateikimo savivaldybei arba Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT).
Pagrindiniai etapai:
- Prašymo pateikimas.
- Žemės vertinimas.
- Pirkimo-pardavimo sutartis.
- Žemės registro įrašai.
Nuo šių metų privačių žemės sklypų savininkai iš valstybės be aukciono gali pirkti iki 3 ha laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, įsiterpusius tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų.
Kitos paskirties valstybinės žemės įsigijimas
Valstybinę kitos paskirties žemę ne aukciono būdu gali įsigyti tokioje žemėje esančių pastatų, statinių savininkai, kai tokia žemė yra reikalinga pastatams eksploatuoti. Statiniais neužstatyta valstybinė žemė yra parduodama aukciono būdu.
Nuo 2024 m. savivaldybės, tapusios valstybinės žemės patikėtinėmis miestų ir miestelių teritorijose, gali pačios inicijuoti valstybinės žemės aukcionus, tai yra spręsti dėl žemės pardavimo ir kreiptis į NŽT dėl aukcionų organizavimo.
Valstybinės žemės pardavimas aukcionuose duoda naudą visoms pusėms: užtikrinamas racionalus žemės įveiklinimas, žmonės ir įmonės turi galimybę už jiems tinkamą kainą įsigyti žemės sklypą, o už aukcionus gautos lėšos lygiomis dalimis paskirstomos valstybei ir aukcioną organizavusiai savivaldybei.
Aukcionai vyksta elektroniniu būdu Elektroninių varžytynių ir aukcionų portale. Prisijungti gali visi norintys: tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys, taip pat užsienio piliečiai, atitinkantys teisines sąlygas. Norint dalyvauti, reikia sumokėti registracijos mokestį bei garantinį įnašą.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
Mokesčiai pardavus žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
tags: #valstybines #zemes #sklypo #pirkimas