Planuojate statybas, norite įteisinti sklypo naudojimą, prijungti šalia esančią teritoriją ar sutvarkyti dokumentus? Viskas atrodo paprasta iki tol, kol neatsiranda „valstybinė žemė“, o procesas sustoja. Valstybinės žemės įsigijimas ar nuoma - tai viena reikšmingiausių sąveikos sričių tarp viešojo ir privataus sektoriaus, kuriame natūraliai susikerta teritorijų planavimas, infrastruktūros plėtra, nekilnojamojo turto projektai ir investicijos.
Šioje srityje svarbu suprasti vieną esminį principą: valstybinės žemės naudojimas nėra savaiminė teisė - tai griežtai teisiškai reglamentuotas procesas. Kiekvienas etapas - nuo žemės sklypo suformavimo, ar sprendimų priėmimo iki sutarties įregistravimo - reikalauja norminio tikslumo, tarpinstitucinio suderinimo ir procedūrinės disciplinos, taigi kitaip nei privačios žemės sandoriuose, čia sėkmę lemia ne derybiniai santykiai, o teisinių normų ir administracinių sprendimų išmanymas, kuriuose klaida ar formaliai netinkamas dokumentas gali pailginti ar net nutraukti patį procesą.
Faktinis valstybinės žemės naudojimas savaime nesukuria teisės ją naudoti. Vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalimi, teisė į valstybinės žemės nuomą be aukciono gali būti taikoma tik tuo atveju, jei asmuo gali įrodyti, jog žemę naudoja teisėtai, o naudojimo pobūdis neprieštarauja galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams.
Kada prireikia valstybinės žemės įsigijimo?
Poreikis valstybinės žemės įsigijimui ar nuomai dažnai paaiškėja tuomet, kai kyla būtinybė įforminti konkrečius veiksmus - gauti statybos leidimą, įteisinti infrastruktūrą ar prijungti gretimą teritoriją. Būtent tokiu metu paaiškėja, kad valstybinės žemės sklypas nėra tinkamai įteisintas, naudojimo būdas neįregistruotas ar paskirtis nenustatyta, taigi prireikia ir profesionalios pagalbos.
Planuojant nekilnojamojo turto projektą, statybas ar paprasčiausią sklypo naudojimo įteisinimą, valstybinės žemės klausimas dažnai tampa esminiu. Jei žemės sklypas priklauso valstybei, jį naudoti ar statyti jame galima tik turint sutarties pagrindu pagrįstą santykį.
Sprendimus dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos be aukciono, kai asmuo nuosavybės ar nuomos teise valdo sklype esantį savarankiškai funkcionuojantį statinį ar įrenginį daugeliu atvejų priima nebe Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), o savivaldybės. Svarbu, kad statinys būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras objektas, o sklypo naudojimas neprieštarautų teritorijų planavimo dokumentams. Jei statinys turi kelis bendrasavininkius, kiekvienam jų tenkanti žemės sklypo dalis nustatoma pagal turimą statinio dalį (į tai neįtraukiami priklausiniai).
Ar prie sklypo galima prijungti dalį valstybinės žemės? Ar tam reikia kaimynų, gyvenančių prie šios žemės, sutikimo? Tarp mūsų ir kaimynų nuo kelio pusės yra siauras valstybinės žemės ruožas (apie 3 a). Gavome leidimą rengti detalųjį planą dėl sklypo padidinimo.Dalis liktų kaip laisva valstybinė žemė, nes šalia esantys kaimynai nenori prisijungti. Gyvename miestelyje. Skaičiau, kad miestuose tokiu atveju, įsiterpusį ruožą pirmenybę išsipirkti turi tik savininkai, kurių sklypai turi bendrą ribą kelio pusėje....
Sklypo atidalijimo schema. Šaltinis: Geometra.lt
Žemės sklypo padalijimas ir atidalijimas
Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.
Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Žemės sklypo dalijimo būdai
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas: Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
- Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus: Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
- Žemės sklypo atidalijimas: Žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą?
Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Po to projektas teikiamas patikrinimui.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Valstybinės Žemės Pirkimas Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y.
Valstybinę žemę, išskyrus žemės sklypus, pagal teritorijų planavimo dokumentus priskirtus privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, ir ne žemės ūkio paskirties žemės sklypus, perduodamus neatlygintinai savivaldybių nuosavybėn, parduoda ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai Civilinio kodekso, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės sklypų, priskirtų privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, pardavimo ar kitokio perleidimo tvarką nustato Vyriausybė.
6 arų žemės sklypo planavimas ir valstybinės žemės įsigijimas
Planuojant žemės sklypą, ypač jei jis yra nedidelis, svarbu atsižvelgti į įvairius aspektus - nuo teisinių reikalavimų iki finansinių galimybių. Aptarsime 6 arų žemės sklypo planavimo subtilybes, įskaitant valstybinės žemės įsigijimo galimybes, kainas ir kitus svarbius niuansus.
Valstybinės žemės įsigijimas: ar tai įmanoma?
Dažnai kyla klausimas, ar galima įsigyti valstybinės žemės sklypą, ypač jei jis yra įsiterpęs tarp privačių sklypų. Įsiterpęs žemės plotas apibrėžiamas Žemės įstatymo 2 straipsnio 2 dalyje ir 9 straipsnio 7 dalyje. Pagal įstatymą, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus planuojama formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų, daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, parduodamas be aukciono besiribojančių privačios žemės sklypų savininkams.
Taigi, 6 arai ne visada laikomi kaip įsiterpusi žemė, nes leidžiama įsigyti ne didesnį kaip 4 arų įsiterpusį sklypą. Vis dėlto, galutinį sprendimą priima savivaldybė. Pradžiai reikia pateikti prašymą valstybinio sklypo suformavimui.
Jei norite patikrinti galimybę įsigyti ar išsinuomoti valstybinę žemę, galite užpildyti prašymą savivaldybei per www.zpdris.lt ir sulaukti oficialaus atsakymo. Tai nieko nekainuoja.
Žemės sklypo formavimo projekto kaina
Kiek kainuoja plano parengimas, geodeziniai matavimai, bei pati žemė? Antravertus, čia rengiamas FPP projektas (gavus leidimą ir projektavimo sąlygas), kadastriniai matavimai, pirkimas rinkos verte.
Preliminari projekto kaina gali būti apie 1500 eur + PVM. Tačiau kiek kainuos žemė, paaiškės tik NŽT paskaičiavus jos vertę (tik po sklypo įregistravimo).
Visa dokumentacijos kaina gali siekti apie 2000 eur, žemės rinkos vertė ~300 eur už arą, taigi viso išlaidos gėtų būti apie 4000 eur, tai reikėtų įsivertinti, ar verta.
Svarbu! Pirkti 4 arus iš 6,5 negalėsite, nes jeigu neleis projektuoti sklypo, tai ir nebus galimybės pirkti, o projektuoti 4 arus ir palikti laisvos žemės irgi nepavyks.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą. Turtas lygiomis arba skirtingomis dalimis gali priklausyti keliems savininkams.
Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę: 1) atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus); 2) atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais. Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai.
Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima. Į teismą kreipiamės su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Turto atidalijimas, pasak jos, yra geriausias būdas tada, kai bendrasavininkai nesusitaria dėl turto valdymo ir jo parduoti nepavyksta. Bet kuris iš bendrasavininkų, jeigu nesusitariama gražiuoju, gali kreiptis į teismą ir reikalauti atidalinti turtą. Pirmenybė, anot pašnekovės, visada atiduodama faktiniam atidalijimui. „Teismas pirmiausia įvertins galimybę faktiškai atidalinti. Pvz., jei yra dviejų aukštų namas, pirmas aukštas - vienam savininkui, antras - antram.
Tokiu atveju vienam bendrasavininkui atitenka visas turtas, bet jis turi sumokėti kompensaciją kitam. Kompensacija nustatoma pagal rinkos kainą arba pasitelkiant turto vertintojus. „Tačiau vienu ar kitu būdu teismas turtą vis tiek atidalins, nes tai yra absoliuti teisė. Jeigu neturėtume šios garantijos, niekada negalėtume išspręsti šio konflikto tarp dviejų nesusitariančių bendrasavininkų“, - tikina V.
Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme. Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą.
Svarbūs aspektai perkant žemės sklypą
Prieš įsigyjant žemės sklypą, būtina atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų, kurie gali turėti įtakos jo vertei ir panaudojimo galimybėms:
- Kitų asmenų teisės į žemės sklypą.
- Žemės sklypo paskirtis.
- Specialiosios žemės naudojimo sąlygos.
- Kadastriniai matavimai.
- Užstatymo galimybės.
- Žemės sklypo dydis.
- Gretimų žemės sklypų išsidėstymas.
- Statinių buvimas žemės sklype.
- Užterštumas.
- Žemės sklypo dalies įsigijimas.
- Kiti svarbūs dalykai.
Kur kreiptis dėl pagalbos?
Nuo pat prašymo parengimo ir pateikimo, bei visus su šiais darbais susijusius veiksmus gali atlikti GEOMETRA specialistų komanda ir Jūs sutaupysite savo laiką bei išvengsite papildomų rūpesčių.
GEOMETRA specialistai pasiūlys Jums optimaliausius sprendimus ir suteiks visą reikiamą informaciją.
tags: #valstybines #zemes #pirkimas #po #pastatais #priklausanciais