Lietuvoje žemės nuoma yra populiarus būdas ūkininkams plėsti savo valdas, o žemės savininkams - gauti pajamų iš savo turto. Tačiau žemės nuomos procesas gali kelti nemažai klausimų ir ginčų tarp šalių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su valstybinės žemės nuoma ūkininkams Lietuvoje.
Žemės ūkio kraštovaizdis Lietuvoje
Žemės Nuomos Sutarties Samprata ir Reikalavimai
Pagal žemės nuomos sutarties sampratą, viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas - mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.
- Tokios sutarties forma turėtų būti rašytinė.
- Visų pirma, žemės nuomos sutartis privalo būti įregistruota viešajame registre. Kitu atveju ji negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
- Tinkamai įregistruota žemės nuomos sutartis galioja ir keičiantis žemės savininkui.
Žemės savininkas (ar jo įpėdinis) neturi teisės be pagrindo nutraukti žemės nuomos sutarties vien dėl to, kad jis yra naujasis žemės savininkas.
Be to, sutartyje turėtų būti pateikta Civilinio kodekso 6.550 straipsnyje nurodyta informacija (žemės nuomos terminas, servitutai, žemės naudojimosi sąlygos, atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus, esamų įrenginių naudojimosi sąlygos ir pan.).
Nuomininko ir Savininko Pareigos
Nemažai ypatumų susiję su nuomininko ir savininko (nuomotojo) pareigomis. Antai nuomojant žemę nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nėra atlyginamos.
Kita vertus, įstatymuose numatyta nemažai pareigų ir žemės savininkui. Jis privalo savo lėšomis remontuoti jam priklausančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo ir žemės sklypo negalima naudoti pagal paskirtį, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį arba pats sutvarkyti šiuos įrenginius ir teismo tvarka išieškoti savo patirtas išlaidas (sutartis lieka nenutraukta).
Teismų Praktika ir Ginčų Sprendimas
Jei sutartis ir buvo pažeista pagal Civiliniame kodekse nurodytas sąlygas, teismai ne visada pripažins ją negaliojančia. Nagrinėjant teismų praktiką, galima pastebėti, kad teismai, aiškindami įstatymus, gana palankiai interpretuoja ūkininkams (nuomininkams) suteikiamas teises ir neleidžia nutraukti sutarčių vadovaujantis vien formaliai įstatymuose numatytais pažeidimais.
Žemės nuomos rašytinės sutarties formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais.
Tačiau gyvenime pasitaiko atvejų, kai savininkas (nuomotojas) daug metų leidžia ūkininkui dirbti žemę pagal žodinį susitarimą, o vėliau įkalbėtas sudaro rašytinę sutartį su kitu nuomininku.
💛💚❤️ ATKŪRIMO EUROTONAS! | 1€ – 2MIN⌚ | #3 DIENA 📅
Panaudos Sutartis
Pasitaiko atvejų, kai žemės savininkai pageidauja išnuomoti žemę be atlygio, tačiau žemės nuomos sutartis numato, kad žemės nuoma turi būti atlygintina. Tokiu atveju savininkai dažnai renkasi panaudos - naudojimosi daiktu neatlygintinai - sutarties formą. Šios sutarties forma taip pat turi būti rašytinė.
Sudarant panaudos sutartį ypač svarbu pasitikėjimas tarp sutarties šalių, kadangi panaudos sutarčiai netaikomos gana griežtos žemės nuomos nutraukimo sąlygos.
Pavyzdžiui, vadovaujantis Civilinio kodekso 6.641 straipsniu, panaudos davėjas turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintino naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas tampa skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui.
Valstybinės Žemės Nuoma: NŽT Informacija
Pastaruoju metu Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) sulaukia vis daugiau ūkininkų kreipimųsi dėl Lietuvos įmonių siūlymų išsinuomoti ar įsigyti jų naudojamą valstybinę žemės ūkio paskirties žemę.
Svarbu pabrėžti, kad fiziniai ar juridiniai asmenys negali perleisti (parduoti ar išnuomoti) kitiems asmenims jiems išnuomotų valstybinės žemės sklypų.
Remiantis teisės aktais, valstybinę žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti gali Lietuvos ir kai kurių užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys bei kitos užsienio organizacijos, atitinkančios tam tikrus kriterijus.
Teisė nuomotis valstybinę žemės ūkio paskirties žemę fiziniams ir juridiniams asmenims suteikiama valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui - terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
Taip pat prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo.
Subnuoma
Vadovaujantis Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklėmis, išnuomotų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų subnuoma negalima, išskyrus atvejus, kai žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgesniam nei 5 metai laikotarpiui, ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Pirmumo Teisė
Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi:
- Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
- Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu.
Valstybinės Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas
Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta, kad laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė neparduodama, išskyrus šio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus.
Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi:
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius, - šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti jų naudojamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus.
- Asmeninio ūkio žemės naudotojai - jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.
- Privačių žemės sklypų savininkai - tarp jų nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, ne didesnius kaip 3 ha.
Neretai besiribojančių sklypų savininkai mano, kad jie visais atvejais turi pirmenybę nuomai, tačiau iš tiesų taip nėra.
Žemės Nuomos Sutarčių Ypatumai
Sudarant žemės nuomos sutartis, svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas. Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).
Privačios žemės nuomos sutarties atveju šios sutarties registravimas nėra privalomas, bet reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Civilinio kodekso 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka.
Jeigu tą patį daiktą ar daiktines teises įgijo keli asmenys, tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktą ar daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo. Jeigu nė vienas asmuo sandorio neįregistravo, laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo.
Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:
- Žemės nuomotojas;
- Žemės nuomininkas;
- Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre;
- Žemės nuomos terminas;
- Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
- Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos, taip pat naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
- Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
- Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
- Žemės naudojimo apribojimai;
- Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
- Užmokestis už žemės nuomą (į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė);
- Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
- Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Valstybinės Žemės Nuoma: Savivaldybės Kompetencija
Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės.
Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.
Mokesčiai Už Žemės Nuomą
Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.
Valstybinės žemės naudotojai moka ne žemės mokestį, o žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja ir apskaičiuoja savivaldybė, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas. Šiai savivaldybei ir turi būti sumokėtas šis mokestis.
Mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, o konkrečius tarifus nustato savivaldybės savo sprendimuose.
Valstybinės Žemės Įsigijimo Sąlygų Pokyčiai
Atsižvelgiant ir į papildomų lėšų gynybai poreikį, yra parengti teisės aktų projektai, kuriais siūloma keisti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sąlygas.
Jei pataisos būtų priimtos, pirmenybė įsigyti besiribojančius valstybinės žemės sklypus būtų suteikta ūkininkams, kurie jau yra įsigiję mažesnį valstybinės žemės ūkio paskirties plotą, ne trumpiau kaip trejus metus vykdo žemės ūkio veiklą ir tai gali pagrįsti dokumentais.
Šiuo metu Lietuvoje yra 310 tūkst. ha valstybinės žemės ūkio paskirties žemės. Parduodant šiuos plotus tikimasi gauti iki 1,5 mlrd. Eur pajamų.
Ūkininkų Nuomonės
Lietuvos jaunųjų ūkininkų ir jaunimo sąjungos vicepirmininkas Vytautas Buivydas sako, jog labai svarbu sudaryti kuo palankesnes sąlygas norintiems pradėti verstis žemės ūkio veikla.
„Kreda“ grupės valdybos narys, Šakių rajono ūkininkas Rimantas Sinkevičius prisiminė, jog galimybė be aukciono įsigyti iki 3 hektarų dydžio į ūkininkų sklypus, įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties plotus atsirado 2023 m.
Išvados
Žemės nuoma yra svarbus aspektas tiek ūkininkams, tiek žemės savininkams. Šiame straipsnyje aptarėme svarbius aspektus, kuriuos reikia žinoti prieš nuomojant žemės ūkio paskirties žemę.
tags: #valstybines #zemes #nuoma #ukininkui