Valstybinės Žemės Laikinas Naudojimas: Nuomos Ypatumai ir Teisiniai Aspektai

Valstybinės žemės nuomininkai susiduria su įvairiomis praktinėmis naudojimosi žeme problemomis bei ginčais, kuriuos ūkiams tenka spręsti teismuose. Žemės plotai, kuriuos žemdirbiai išsinuomoja iš valstybės, dažnai būna apleisti, todėl tenka nemažai investuoti, įdėti darbo, kad būtų galima verstis žemdirbyste.

Panagrinėkime, kuo skiriasi valstybinės žemės nuoma nuo leidimo laikinai naudotis žeme ir kokie teisės aktai tai reglamentuoja.

Nagrinėdami įvairius asmenų paklausimus, Nacionalinės žemės tarnybos specialistai susiduria su situacijomis, kai žmonės nepakankamai žino apie žemės nuomos ir laikinojo žemės naudojimo ypatumus ir patenka į keblias situacijas.

Valstybinės žemės nuomos ypatumai

Valstybinę žemę išsinuomoti gali ne tik Lietuvos, bet ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos.

Įstatymai numato, kad valstybinė žemė nuomojama tam tikru eiliškumu. Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinius sklypus be aukciono turi:

• Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį įstatymo nustatyta tvarka arba turintys dokumentą, patvirtinantį profesinį pasirengimą ūkininkauti.
• Lietuvos arba užsienio juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.

Įregistravus sklypą Nekilnojamojo turto registre pagal žemės verčių žemėlapius apskaičiuojama ketinamų nuomoti žemės sklypų vertė ir parengiamas valstybinės žemės nuomos sutarties projektas.

Galiausiai sutarties projektas pateikiamas žemės sklypo nuomininkui ir pasirašoma valstybinės žemės nuomos sutartis.

Žemės nuomos atveju pasirašoma valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės nuoma ir laikinas naudojimas žemės ūkio veiklai vykdyti - skirtingi žemės naudojimo būdai. Tuo tarpu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuoma suteikia garantiją, kad nuomininko teisių turėtojas tokia žeme pagal paskirtį galės naudotis nuomos sutartyje nustatytą terminą.

Žemės nuoma fiziniams ir juridiniams asmenims yra suteikiama valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui (terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu).

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) atkreipia dėmesį, kad saugiau valstybinę žemę nuomotis, o ne ją laikinai naudoti žemės ūkio veiklai vykdyti.

Todėl ragina laikinai besinaudojančius valstybine žemės ūkio paskirties žeme asmenis teikti prašymus Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniams skyriams (pagal žemės buvimo vietą) nuomoti naudojamus valstybinės žemės plotus.

Leidimas laikinai naudotis valstybine žeme

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai ūkininkai piktinasi, kad tariamai yra iš valstybės išsinuomoję žemės sklypą, o tokią sutartį reikia atnaujinti kas metai. Būna nesusipratimų, kai ūkininkas, visai to nesitikėdamas, gauna pranešimą, kad kitais metais laikinai gauta žeme nebus galima naudotis.

Tačiau prieš kreipiantis į teismą svarbu išsiaiškinti, ar ūkininkas iš tiesų nuomojasi žemę, ar ji jam yra paskirta laikinai naudotis.

Laikino naudojimosi žeme pabaigos data yra tų pačių kalendorinių metų paskutinė diena, o jeigu prašymas pateiktas po liepos 1 d., tai leidimo laikinai naudotis valstybine žeme pabaigos data yra kitų kalendorinių metų paskutinė diena.

Vadovaujantis teisės aktais, jeigu kiekvienais kalendoriniais metais ne vėliau kaip iki liepos 15 d. Taigi, ūkininkas prisiima riziką, kad kiekvienais metais valstybė gali pareikalauti laikinai perduotą žemę grąžinti.

Laikinai naudotis žeme pirmumas nustatomas pagal prašymo pateikimo laiką. Tačiau pasitaiko atvejų, kai laikytis principo „kas pirmesnis, tas gudresnis" nėra sąžininga.

Pavyzdžiui, anksčiau žemę dirbęs ūkininkas, pavėlavęs pateikti naują prašymą, yra priverstas perleisti savo dirbamus žemės plotus kitam ūkiui.

Tačiau tuo atveju, kai gaunamas leidimas laikinai naudoti žemę, naudotojui nesuteikiama garantijų, kad jis galės naudotis valstybine žemės ūkio paskirties žeme ir ateityje, t. y.

Valstybinės žemės plotu leidžiama laikinai naudotis NŽT teritorinio skyriaus vedėjui priėmus įsakymą. Jeigu prašymas laikinai naudoti valstybinę žemę yra pateiktas iki liepos 1 d. - leidimo laikinai naudotis plotu pabaigos data yra tų pačių kalendorinių metų paskutinė diena.

Jeigu kiekvienais kalendoriniais metais ne vėliau kaip iki liepos 15 d. neinformavus teritorinio skyriaus apie ketinimą nutraukti žemės naudojimą, o skyriui neinformavus asmens apie atsisakymą pratęsti leidimą laikinai naudotis žeme kitais kalendoriniais metais, naudojimosi terminas pratęsiamas kitiems kalendoriniams metams.

Ūkininkas, įtaręs, kad taip pažeidžiamos jo kaip valstybinės žemės nuomininko teisės, dažnas ryžtasi ginti savo interesus teisme.

Ūkininkas teismui skundėsi, kad jau daug metų dirba laikinai perduotą žemę, todėl būtų neteisinga formaliai taikyti pirmenybės taisyklę.

Teismas patenkino ūkininko prašymą argumentuodamas, kad laikinas naudojimasis žeme yra panašus į žemės nuomą reglamentuojančius teisinius santykius. Įstatymai numato papildomas garantijas tiems ūkininkams, kurie ilgai nuomojasi žemę.

Teismų praktika ir valstybės prioritetai

Aukščiausiasis teismas, nagrinėdamas ginčus dėl valstybinės žemės nuomos, yra pasakęs, kad žemė - visuotinė vertybė, kuri turi būti racionaliai ir efektyviai naudojama.

Dėl to būtina nuosavybės teisinius santykius reguliuoti taip, kad būtų suderinti visų žemės teisinių santykių subjektų interesai ir užtikrinta pagrindinė žemės funkcija - naudojimas pagal paskirtį. Iš to išplaukia, kad valstybei konstituciniu lygmeniu suteikta teisė derinti žemės nuomos procesus ir išskirti prioritetus reguliuojamų santykių srityje.

Tačiau keičiantis politikai, keičiasi ir valstybės prioritetai. Aukščiausiojo Teismo praktikoje nagrinėti atvejai, kai ūkininkai nesutiko su valstybės politika ir prieštaravo mėginimui vienašališkai nutraukti nuomą.

Viename ginče, kurį sprendė Aukščiausiasis Teismas, ūkininkas prašė pripažinti, kad žemės nuomos sutartis, kuria jam 25 metams išnuomotas 17 ha valstybinės žemės sklypas, yra sudaryta.

Žemdirbio teigimu, jis dar nuo 1995 m. nuomojosi žemę iš valstybės ir mokėjo nuomos mokestį, todėl susiklostė faktiniai nurodytos žemės nuomos teisiniai santykiai, kurie tęsėsi bene 10 metų. Tačiau teismas priėmė ūkininkui nepalankų sprendimą.

Anot teismo, valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos.

Taigi, valstybinės žemės specifika ir svarba reikalauja, kad sandoris būtų tinkamai įtvirtintas ir įregistruotas.

Sutarties sąlygos ir jų pažeidimai

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti įrašoma, kad sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas, išskyrus atvejus, kai sąlyga dėl pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo keitimo numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje.

Dėl šių sąlygų teismuose yra kilę ginčų. Štai vienas tokių pavyzdžių.

Buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, pagal kurią 99 metams žemės ūkio veiklai išnuomotas 60 ha žemės sklypas. Nuomos sutartis įregistruota nekilnojamojo turto registre.

Tačiau nuomininkas ir toliau numatytos veiklos nevykdė. Praėjus dar keleriems metams sutartis buvo nutraukta ir ginčas persikėlė į teismą. Nuomininkas teigė, kad valstybė dėl jo neveikimo nepatyrė jokios žalos, nuoma mokama, todėl sutartis nutraukta nepagrįstai.

Investicijos į žemę ir nuosavybės atkūrimas

Kitame ginče buvo prašoma parduoti ilgai nuomojamus žemės sklypus. Ūkininkas paaiškino, kad 2012 m. kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą, nes sužinojo, jog yra planuojama jo teisėtai tvarkomus sklypus perduoti kitam fiziniam asmeniui.

Nepaisant to, Nacionalinė žemės tarnyba netenkino ūkininko prašymo ir neatlygintinai atkūrė nuosavybės teises kitam asmeniui.

Ūkininkas buvo įsitikinęs, kad tokiu būdu pažeidžiamos jo teisės, teisėtų lūkesčių ir teisingumo principai, neatsižvelgta į tai, jog jis yra sąžiningas ūkininkas, savo darbu, lėšomis pagerinęs nuomojamus valstybinės žemės sklypus, ir kad jis seniai nori nupirkti nuomojamus valstybinės žemės sklypus.

Ūkininkas nurodė, kad daug lėšų investavo į žemės sklypus, kad skolinosi pinigų iš kredito įstaigų ir mokėjo nemažas palūkanas, kad galėtų įsigyti geresnės žemės dirbimo technikos.

Taigi, sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį ar laikinai naudojantis valstybine žeme, svarbu žinoti šių teisinių santykių skirtumus ir ypatumus.

Apibendrinant galima teigti, kad valstybinės žemės nuoma suteikia didesnį teisinį saugumą ūkininkams, tačiau reikalauja atidžiau įvertinti sutarties sąlygas ir galimus rizikos veiksnius.

Svarbu: Deklaruoti pasėlius valstybinėje žemėje galima tik turint galiojančius valstybinės žemės naudojimo ar valdymo dokumentus.

tags: #valstybines #zemes #laikinas #naudojimas