Planuojant statybas, vienas svarbiausių aspektų yra maksimalaus sklypo užstatymo ploto nustatymas. Šis rodiklis tiesiogiai veikia galimą pastato dydį ir jo išdėstymą sklype. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja įvairūs teisės aktai ir statybos techniniai reglamentai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus, skaičiavimo metodus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su maksimaliu sklypo užstatymo plotu.
Maksimalus sklypo užstatymo tankis nustatytas lentelėje „Maksimalūs sklypo užstatymo tankio dydžiai“.
Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai" 9 priedo 1 punkte nurodyta, kad maksimalus sklypo užstatymo intensyvumas yra 0,4, vienbučio blokuoto užstatymo tipo, kai namai statomi atskiruose sklypuose - 0,8, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose užstatymo intensyvumas nustatytas mažesnis.
Nauji gyvenamieji namai gali būti statomi ne mažesniuose kaip 400 m² sklypuose.
Svarbu: Gyvenamasis namas ir jo priklausiniai nuo gatvių raudonųjų linijų turi būti statomi ne arčiau kaip 3 m, išskyrus atvejus, kai mažesnis atstumas numatytas teritorijų planavimo dokumentuose.
Sklypuose, didesniuose kaip 2500 m², maksimalus sklypo užstatymo tankumas nustatomas pagal formulę: 50000/F, %, kur F - sklypo plotas, m².
Jei sklypas yra 34 arai (3400 m²), maksimalus užstatymo tankumas skaičiuojamas pagal formulę: 50000/3400 = 14,7 %. Tai reiškia, kad maksimalus užstatymo plotas yra 3400 m² * 0,147 = 499,8 m².
Projektuojant pastatus ir skaičiuodami sklypo leistiną ir faktinį užstatymo plotą, jei nėra teritorijų planavimo dokumentų, kurie iškart numato galimą sklypo užstatymo plotą, vadovaujamės STR 2.02.09:2005 9 priedu.
Taigi, nuo sklypo ploto yra suskirstyta, kiek leidžiama sklypą užstatyti, kaip ir minėjau - kuo sklypas didesnis, tuo užstatymo tankio procentas yra mažesnis.
Pavyzdžiui:
- Jei sklypas yra 6 arų (t.y. 600m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 35%, t.y. leistina užstatyti 210m².
- Jei sklypas yra 25 arų (t.y. 2500m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 20%, t.y. leistina užstatyti 500m².
Į užstatymo plotą skaičiuojami visi statiniai esantys ant žemės - pastatai, priestatai, terasos, ūkiniai ir kitokios paskirties pastatai ir pastatėliai, įėjimų laiptai, taip pat kabančios konstrukcijos - pastogės, balkonų išsikišimai, stoginės.
Pastato užstatymo plotas - aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas. Į šį plotą įskaičiuojami po pastatu padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų, terasų, įėjimo į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus, šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai.
Kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas didesnės projekcijos dalies, esančios už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.
Dažnai matininkai deda plotą užstatymo keliais būdais: arba visą plotą rašo, arba išmatuoja viską kas užstatyta su trinkelėm ir t.t., arba tik namo kampus numatuoja ir kiek užima rašo.
Svarbu: Atkreipkite dėmesį, kad dauguma pusė sklypo būna užstatyta, bet pagal įstatymą tik apie 20% galima užstatyti.
Žemės Ūkio Paskirties Sklypai
Kai žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais pastatais ir jų priklausiniais užstatyti plotai nesuformuoti atskirais sklypais, maksimalus sklypo užstatymo tankis skaičiuojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis faktiniam užstatytos teritorijos naudmenų plotui (pastatų, kiemų, aikštelių užimtai žemei ir kitai tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojamai žemei).
Žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodyboje namo užimamas žemės plotas neturi viršyti 1000 m², o bendras užstatymo tankis - 50 %.
Užstatymo tankio žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, skaičiavimas nurodytas Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 5 dalyje.
Atstumai Iki Sklypo Ribos
Planuojant statybas, vienas svarbiausių aspektų yra žinoti, kokie atstumai turi būti išlaikomi nuo sklypo ribos. Lietuvoje šiuos reikalavimus reglamentuoja įvairūs teisės aktai ir statybos techniniai reglamentai.
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
Pagal STR, būtina išlaikyti 3 m atstumą nuo sklypo ribos. Trijų metrų atstumu nuo sklypo ribos statomo statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m. Didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant tokį reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Yra numatoma, kad iki 8,5 m aukščio pastato (priestato) atstumas iki sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3,0 m. Jei pastatas yra aukštesnis, šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui. Atstumas iki žemės sklypo ribos nustatomas nuo kiekvienos skirtingą aukštį turinčios pastato dalies. Atstumai nuo pastatų ir statinių taikomi ir bet kurioms namo ar jo priklausinių išsikišančioms konstrukcijoms.
Bendruoju atveju, mažiausi atstumai nuo pastatų (priestatų) iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m iki sklypo ribos. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui.
Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.
Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas, be to, kas yra labai svarbu, reikia įvertinti ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės) ir t. t.
Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai.
Svarbu tai, kad tvoros su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti. Kai dėl cokolinės dalies įrengimo atsiranda didesnis kaip 0,2 m aukščio skirtumas tarp žemės paviršių, laikoma, kad tvora įrengiama ant atraminės sienutės.
Minimalus atstumas nuo atskirai statomo Namo ir jo priklausinių (išskyrus nesudėtingus statinius) iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai.
Minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai.
Namo ir jo priklausinių, inžinerinių tinklų statyba, rekonstravimas ir remontas neturi daryti neleistino poveikio kaimyniniam žemės sklypui ir jame esantiems statiniams. Šių statinių esminis reikalavimas „mechaninis atsparumas ir pastovumas" turi būti užtikrintas pagal 2011 m. kovo 9 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamento (ES) Nr.
Svarbu: Sodų bendrijoje atstumas iki sklypo ribos skaičiuojasi nuo pamato ar nuo stogo?
Kaip skaityti planą ar apklausą
Kaimyno Sutikimas
Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu (patvirtintas notariškai). Jei nori palikti 1m, reikalingas kaimyno notariškas sutikimas ir visų pirma projektas pastato rekonstrukcijai. Galbūt, priklausomai, nuo projekto būtų įmanoma praeiti su supaprastintu projektu, bet čia jau reikia pamatyti popierius ir išgirsti Jūsų pageidavimus.
Minimalus atstumas turi buti 3 m, arba gavus kaimyno sutikimą, kad ir ant sklypo ribos. Tačiau turite laikytis reglamentinių priešgaisrinių atstumu tarp jūsų ir kaimyno pastatų.
Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai ir gautas kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimas raštu, išskyrus atvejus, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Mažinant tiesiamų inžinerinių tinklų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, reikalingas šio sklypo savininko sutikimas raštu.
Bet kuriuo atveju turi būti išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų esančių gretimuose sklypuose. Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali svyruoti nuo 6,0 m iki 8,0 m ar net 15,0 m. Tiksliai pasakyti atstumą galimą tik įvertinus gretimuose sklypuose esančius pastatus. Atlikus skaičiavimus galima pagrįsti ir mažesnį priešgaisrinį atstumą tarp gretimuose sklypuose stovinčių pastatų, tačiau mažesnis atstumas iki sklypo ribos nei 3,0 m galimas tik gavus rašytinį kaimyninio sklypo sąvininko sutikimą.
Anot teisininkės, dėl nesutarimų kaimynystėje kyla daug ginčų, pasiekiančių net teismus. Tam, kad tokių ginčų nekiltų, reikia remtis bendrosiomis teisinėmis taisyklėmis.
„Yra bendrosios teisinės taisyklės - jeigu norite tvorą statyti ant sklypo ribos, peržengiant tą sklypo ribą, visais atvejais reikia kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimo“, - teigia teisininkė. Anot jos, toks sutikimas turėtų būti raštiškas, kadangi žodinio neįmanoma įrodyti.
„Teisės aktai nenustato notarinės formos, užtenka rašytinio, tačiau sudarant rašytinį sutikimą rekomenduoju detaliai aptarti, kokia tvora bus statoma, nes vėliau, sudarius labai aptakų sutarimą, vėlgi, kaimynų santykiams suprastėjus, situacijų gali būti visokių“, - pataria moteris.
Tvoros Statyba ir Reikalavimai
Įvairios užtvaros (tvoros, aptvarai, diendaržiai, taip pat ir voljerai), kurių aukštis 1-2 m, priskirtinos I grupės nesudėtingiesiems statiniams, o užtvaros, kurių aukštis 2-5 m (aukštesnių kaip 2 m dalių akytumas ne mažesnis kaip 80 proc.), priskirtinos II grupės nesudėtingiesiems statiniams.
„Jeigu tvorą norima statyti kuo arčiau sklypo ribos, nesilaikant jokių atstumų, bet ir neperžengiant tos ribos, tai ji turėtų būti statoma laikantis teisės aktais nustatytų insoliacijos reikalavimų, tai yra šviesos pralaidumo reikalavimų. Jeigu norite statyti akliną tvorą nepaprašę kaimyno sutikimo, turite ją atitraukti vieno metro atstumu nuo sklypo ribos iš savo sklypo šiaurinės, rytų ir vakarų pusių“, - paaiškina K. Jonaitienė.
„Kadangi tavo šiaurinė pusė kaimynui bus pietinė, ir jeigu tu pastatai aukštą tvorą, kenčia kaimyno augalai, jis iš pietinės pusės negauna šviesos, kyla visokių kitokių nesklandumų“, - atkreipia dėmesį pašnekovė.
Medžių ir Krūmų Sodinimai
„Jeigu sodinami medžiai ir krūmai, kurie yra iki dviejų metrų aukščio, jie formuojami arba dar augs, turi būti sodinami vieno metro atstumu iš visų pusių. Aukštesni, nuo dviejų iki trijų metrų, turi būti sodinami dviejų metrų atstumu, o jeigu medžiai yra virš trijų metrų, tai šiaurinėje pusėje - atstumas penki metrai nuo sklypo ribos, visose kitose - trijų metrų atstumu“, - aiškina teisininkė.
„Daugiausia ginčų praktikoje kyla dėl gyvatvorių iš tujų. Tujos, kurios formuojamos iki 1,30 metro, iš šiaurinės pusės turi būti sodinamos vieno metro atstumu, o iš kitų pusių mažesniu. Jeigu jos formuojamos aukštesnės, tai, vėlgi, iš visų pusių turi būti paliktas vienas metras nuo sklypo ribos“, - teigia K. Jonaitienė.
„Visais atvejais žemės įstatymas nustato taip, kad tu savo žemės sklype vykdydamas ūkinę ir kitokią veiklą privalai nepažeisti kaimyninių žemės sklypų savininkų teisių ir įstatymais saugomų interesų. Jeigu tavo augančio medžio šakos arba šaknys patenka į kaimyninį žemės sklypą, privalai tą medį apgenėti“, - LNK vidurdienio žiniose kalba K. Jonaitienė.
Kiti Svarbūs Aspektai
Planuojant statybas, svarbu atkreipti dėmesį ir į kitus aspektus, kurie gali turėti įtakos maksimaliam sklypo užstatymo plotui:
- Teritorijų planavimo dokumentai (detalieji planai, bendrieji planai).
- Specialūs reikalavimai saugomoms teritorijoms.
- Gaisrinės saugos reikalavimai.
- Sanitarinės apsaugos zonos.
Ar konkrečiu atveju SLD aptvėrimas yra privalomas, reikėtų pasitarti su pagrindiniu savivaldybės architektu. SLD prašymus galima teikti nuotoliniu būdu Lietuvos Respublikos statybos leidimų informacinėje sistemoje arba atvykus į savivaldybės įstaigą.
Taip pat svarbu žinoti, kaip skaičiuojamas pastato tūris (ūkinės paskirties pastatas). Ar pagal išorinį pastato kontūrą? Ar naudingas plotas dauginamas iš naudingo ploto aukščio?
Statant pirtį, nereikalaujančią leidimo nei projekto ūkininko sodyboje, už apsauginės vandens zonos, kaip skaičiuojasi statinio BENDRO PLOTO kvadratūra? Iš vidaus ar iš laukinės pusės? Ir kokio kvadratūros limito negalima viršyti su šiuo statiniu.
Kaip apskaičiuojamas mansardos plotas, jei statinys yra II kategorijos? STR reglamente rašo, kad nišos iki 1.6 m aukščio ir ploto apskaita neįeina. Kodėl tuomet pirmojo aukšto plotas skaičiuojamas pagal išorines sienas?
Taip pat svarbu, ar į bendrą patalpos plotą įskaičiuojamas židinių, koklių krosnių plotas?
Svarbu: Sklypas yra bendrasavininkų. Vienas valdo 15 arų, kitas 19 arų. Kiek kuris gali užstatyti savo teritoriją kvadratiniais metrais?
Planuojant sodo namo statybą mieste, svarbu žinoti, kaip skaičiuojamas sodo namo plotas miesto teritorijoje? Planuojama statyti iki 80m2, tačiau vieni teigia, kad skaičiuojamas namo užstatymo plotas neturi viršyti 80kv., kiti, kad vidaus gyvenamasis plotas. Taip pat bus kasamas šulinys ir nuotėkų valymo įrenginys, kokie reikalavimai ir reikalingi dokumentai?
Norint rekonstruoti senos statybos gyvenamąjį namą ir keisti stogo konstrukciją į plokščią stogą, reikėtų pasidomėti, ar su EPS100 polisterolu išsilyginti ir laiptuotai...
Kiek kainuotų vienaaukščio namo 170kv.m su garažu konstrukciniai skaičiavimai A++ klasė?
Suprojektuotas karkasinis naujos statybos pagalbinis ūkinis pastatas, bet galvojama, jog norėtume jį statyti iš blokelių. Statant iš blokelių ir jį apšildant, jo ilgis ir plotis padidėtų po 26cm. Norėjau paklausti ar reikia keisti projektą keičiant namo konstrukcijas (iš medinio karkaso į mūrą)?
Gavus statybos leidimą buvo pradėta namo ir ūkinio pastato statybos darbai. Gyvenamas namas jau stovi, norime pradėti ūkinio pastato statybas. Bet iškilo viena problema, ūkinio pastato sienos turi būti daromos iš Arko M18 blokelių. Projektuojant niekas nepasakė, kad Arko blokeliai yra vieni iš brangiausių. Ar galiu pakeisti Arko blokelius į kitus blokelius, kokios yra taisyklės?
Norint pakelti alytnamio antrą aukštą ir palikti vienšlaitį stogą, reikėtų atkreipti dėmesį į karkaso stiprumą. Ar galite atsakyti į ką turėtume atkreipti dėmesį prieš darant rekonstrukciją?
Planuojant statybas, svarbu žinoti, kokią informaciją be namo projekto ir geologinių tyrimų reikia pateikti konstruktoriui, kad paskaičiuotų pamatų apkrovas? Ar šiame etape būtina žinoti tikslų blokelių ir stogo dangos tipą (čerpė ar skarda)? Man atrodo, kad ta informacija turi didelę įtaką namo pamatų apkrovų paskaičiavimui. Man pasirodė keista, kad konstruktorius šitos informacijos nesiteiravo. Mano klausimas būtų ar konstruktoriui pakanka žinoti, kad namas bus mūrinis ir kiek aukštų ar visgi reikia detalesnės informacijos kaip aš ir galvoju?
Svarbu: Prieš pradedant statybas, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais - architektais, inžinieriais, teisininkais - ir išsiaiškinti visus galiojančius reikalavimus bei apribojimus.
Šis straipsnis suteikia tik bendrą informaciją apie maksimalų sklypo užstatymo plotą.
tags: #uzstatymo #turio #tankio #skaiciavimas