Žvėrynas - vienas seniausių Vilniaus mikrorajonų, įsikūręs dešiniajame Neries upės krante. Išsiskiria istorija ir kraštovaizdžiu. Šiandien šis mikrorajonas vertinamas ne tik dėl savo istorijos, bet ir dėl unikalios vietos: jis apsuptas gamtos.
Žvėryno ribos driekiasi Neries upe, skiriančia jį nuo miesto centro ir Vilkpėdei priklausančio Vingio parko, eina Karoliniškių kraštovaizdžio draustiniu, šiaurėje ribojasi su Šeškinės kalvomis. Daliai Žvėryno mikrorajono yra taikoma teisinė apsauga. Kultūros vertybių registre yra registruota kultūros paveldo vietovė - Vilniaus miesto istorinė dalis, vadinama Žvėrynu.
Aptarsime Žvėryno rajono raidą, dabartinę situaciją ir perspektyvas, susijusias su užstatymo tankumu ir naujais statybos projektais.
Žvėryno Istorinė Raida
Iki XIX a. pabaigos tai buvo ištisai mišku apaugęs pusiasalis, apjuostas Neries vingiu. XIV - XIX a. Žvėrynas priklausė Radviloms, tai buvo didikų mėgstama medžioklės vieta. Vilniaus dalimi Žvėrynas tapo po baudžiavos panaikinimo, pradėjus pardavinėti Radviloms priklausiusį mišką.
XIX a. pradžioje Žvėryno vakarinėje dalyje, prie dabartinės Birutės g. 40 pastatyta medinė dviaukštė Vilniaus generalgubernatoriaus vasaros rezidencija. XIX a. pabaigoje Žvėryną paveldėjo paskutinė kunigaikščių Witgenšteinų palikuonė, kuri, kaip užsienietė, buvo priversta parduoti dalį savo valdų. 1891 m. Žvėryną nusipirko dvarininkas F. Bergas.
1892 m. jis pastatė medinį tiltą per Nerį ir sujungė Žvėryną su Georgijaus pr. (Gedimino pr.). Tais pačiais metais Žvėryną perpirko pirklys V. Martinsonas ir pradėjo masinio teritorijos dalijimo, išpardavimo ir užstatymo procesą. Teritorija buvo vieningai suplanuota ir užstatyta per kelis dešimtmečius.
1896 ir 1901 m. paruošti Žvėryno „parceliacijos“ planai sudalino teritoriją sklypais. 1906 m. į Žvėryną nutiestas mūrinis tiltas. Iki pirmo pasaulinio karo Žvėryne buvo išparduota dauguma sklypų.
1938 m. Pietinėje dalyje, vadinamojoje miško zonoje, pušyne, tarp gausių želdinių dideliuose sklypuose puošnius namus statėsi turtingesnieji vilniečiai. Šiaurinėje dalyje, arčiau Karoliniškių šlaitų, kūrėsi neturtingesni miestiečiai bei atvykėliai iš kaimų. Čia sklypai buvo mažesni, pastatai paprastesni, daugiausia orientuoti galu į gatvę, kas buvo būdinga valakiniuose kaimuose.
Įgyvendinant Vilniaus senamiesčio atgaivinimo programos dalį „Bendruomenės ugdymas“, nuo 2006 m. pradėtas vertingų Žvėryno medinių namų atnaujinimas, kooperuojant savininkų ir savivaldybės lėšas. Pagal šią programą sutvarkyti vertingi mediniai pastatai Vytauto g. 27, Vytauto g. 63, Traidenio g. 35, Pušų g.
Žvėryno Dabartis: Nauji Projektai ir Gyventojų Nuogąstavimai
Žvėryne netrūksta ne tik unikalios istorinės architektūros pavyzdžių, bet ir naujų įdomių nekilnojamojo turto projektų. Pastaruosius kelerius metus šiame mikrorajone daugiabučių kompleksai dygsta kaip ant mielių. Tačiau Žvėryno senbuviai atidžiai seka vystytojų planus ir stebi naujų projektų įgyvendinimą.
Šį kartą keli susirūpinę vilniečiai kreipėsi į „Delfi“ redakciją įtardami galimai neteisėtus veiksmus vystant vieną NT projektą.Gyventojų teigimu, Žvėryne, Lapių gatvėje, vystomas NT projektas, kurio oficiali paskirtis dokumentuose yra administracinė. Projektiniuose pasiūlymuose, kurie skelbiami viešai ir yra visiems prieinami, matyti, kad šiame statinyje numatyta ir gyvenamosios paskirties patalpų - butų.
Kitaip tariant, vienas ar keli pastato aukštai turėtų būti skirti komercinėms patalpoms, o likusieji - gyvenamosioms. Tai, kad pastate tikrai bus įrengta ir gyvenamųjų patalpų, įrodo vienos NT agentūros skelbimai, kuriuose jau dabar pranešama apie būsimus naujus šio projekto butus.
Projektas Lapių Gatvėje: Diskusijos ir Reglamentai
Pirmieji šio Lapių gatvėje vystomo projekto pasiūlymai Vilniaus miesto savivaldybei buvo pateikti dar 2018 metais. Tuomet atsakingi savivaldybės ekspertai projektą su pastabomis grąžino projektuotojams. Šie projektą pakoregavo ir 2019 metais savivaldybėje jis buvo patvirtintas.
Kaip „Delfi“ redakcijai pasakoja projekto vystymo eigą stebėję vilniečiai, 2020 metais, jau pradėjus statybas, projekto rengėjai dar kartą kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę prašydami patvirtinti tam tikrus pakeitimus, tarp jų ir antstatų įrengimą. Šių naujausių projekto pasiūlymų, kurie taip pat yra prieinami viešai, vasario pradžioje nagrinėtose vizualizacijose buvo matyti, kad keliose antstatuose esančiose patalpose pavaizduotos lovos, staliukai.
Tiesa, jau patalpintame NT pardavinėjančios bendrovės pranešime apie naujus daugiabučius esančiose vizualizacijose antstatų nematyti. Tai Žvėryno gyventojams sukėlė pasipiktinimą: ar vystytojas tikisi, kad apeis įstatymus, ribojančius pastato dydį, ir pasitelkdamas antstatus kaip technines patalpas, įrengs jose apartamentus?
Vilniečiai piktinosi ne tik dėl antstatų. Anot jų, daug klausimų kelia oficialus pastato statusas. Kaip jau buvo minėta, tai - administracinės paskirties pastatas, todėl kyla klausimų, ar jam galioja tokie patys maksimalaus užstatymo, tankio ir pan. reglamentai.
„Delfi Būstas“ atsakymų į gyventojų keliamus klausimus pasiteiravo Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI). Gautame atsakyme teigiama, kad nei užstatymo intensyvumo, nei užstatymo tankio apskaičiavimas nepriklauso nuo pastato paskirties. Tačiau detaliuosiuose planuose detalizuojant savivaldybės lygmens bendrąjį planą ir (ar) vietovės lygmens bendrąjį planą, jeigu jis parengtas, nustatomas fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms privalomas teritorijos naudojimo reglamentas.
Pastato paskirtis, kaip teigiama VTPSI atsakyme, turi atitikti teritorijų planavimo dokumentais nustatytą žemės sklypo naudojimo būdą. Tačiau atitinkamos paskirties pastate gali būti ir kitų paskirčių patalpų nei esamo pastato paskirtis.
„Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, suformuotos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, pastato paskirtis nustatoma tokia tvarka: pirmiausia nustatoma pastato paskirties grupė pagal didžiausią atskirų paskirties grupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, suminį bendrąjį plotą. Tada nustatomas paskirties grupės pogrupis pagal didžiausią visų tos paskirties grupės pogrupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, bendrąjį suminį plotą. Įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus“, - aiškinama inspekcijos laiške ir priduriama, kad gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Kalbant apie antstatus, VTPSI aiškina, kad tai - patalpa (patalpos), įrengta (įrengtos) virš pastato viršutinio aukšto, turinti (turinčios) atskirą stogą ir kurios (kurių) plotas, matuojamas pagal jos (jų) sienų išorės matmenis, yra mažesnis nei pusė pastato viršutinio aukšto ploto. Kai antstato plotas yra didesnis nei pusė pastato viršutinio aukšto ploto, jis laikomas pastato aukštu.
„Bendruoju atveju antstato (kaip ir kitų statinių dalių) paskirtis nustatoma pagal jo naudojimo tikslą (pvz., žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai)“, - teigia VTPSI.
Taigi, pagal dabar galiojančius reglamentus, jeigu vadinamasis antstatas nėra didesnis nei pusė viršutinio aukšto ploto, jis nėra laikomas aukštu ir jame gali būti įrengtos įvairios paskirties patalpos.
Architektų ir Savivaldybės Nuomonės
Minėto projekto Lapių gatvėje vystytojas yra UAB „Ikeira“, o projektuotojai - UAB „JP Architektūra“. Projekto vadovas yra Algirdas Kaušpėdas, o projekto dalies vadovas - Vilija Kaušpėdienė.
Anot A. Kaušpėdo, projekto keitimai yra gana įprasta praktika vystant nekilnojamojo turto projektus, kai pradėjus statybas koreguojami tam tikri techninio projekto sprendiniai. „Tai vyksta nuolat tobulinant projektą bei ieškant kuo aukštesnės architektūrinės ir urbanistinės kokybės rezultatų. Taip ir šiuo atveju sumanyta papildomai suprojektuoti antstatus, kurie didintų pastato funkcionalumą, savo tūriu ir vizualine išraiška nedarydami jokios neigiamos įtakos aplinkiniam užstatymui, priešingai padidindami pastato patrauklumą“, - komentuoja architektas.
Projekto vadovas tęsia, kad projekto vystytojas būsimo pastato Lapių gatvėje aukštį yra numatęs pagal šiuo metu visuomenei pristatomą naująjį Vilniaus miesto bendrąjį planą, kuris dar nėra patvirtintas. Jame nurodoma, kad šioje teritorijoje vyraujantis yra septynių aukštų užstatymo aukštis arba maksimalus leidžiamas aukštis - 35 metrai nuo žemės paviršiaus.
Architektas pabrėžia, kad šiuo metu suplanuotas pastato aukštis neviršija būsimų aukščio ribojimo reglamentų. „Akivaizdu, kad jokie teisės aktai, reglamentuojantys užstatymo aukštingumą, nėra apeinami. Lapių g. 3 sklypui galiojantis detalusis planas leidžia projektuoti ir statyti tik 18 metrų aukščio pastatus. Šiuo atveju vystytojas nelaukia, kol bus patvirtintas Vilniaus miesto bendrojo plano pakeitimas, pagal kurį numatomas kur kas aukštesnis užstatymas nagrinėjamoje teritorijoje. Tačiau siekiant padidinti pastato funkcionalumą, tuo pačiu neprojektuojant naujų aukštų, buvo sumanyta suprojektuoti antstatus. Ne veltui pagal visuotinai priimtą praktiką ir teisės aktus antstatai nėra laikomi pastato aukštais, kadangi jų plotas yra mažesnis nei pusė pastato viršutinio aukšto ploto“, - apie projekto sprendimus pasakoja A. Kaušpėdas ir akcentuoja, kad projektuojamo pastato aukštis kartu su antstatais neviršys detaliajame plane numatyto 18 metrų aukščio.
Pasak A. Kaušpėdo, projektuojamame pastate numatomos administracinės (biuro) paskirties patalpos ir gyvenamieji butai. Antstatai taip pat tiks ir administracinei, ir gyvenamajai paskirčiai.
Vilniaus miesto savivaldybės Vyriausias architektas Mindaugas Pakalnis „Delfi Būstas“ sako, kad jau pradėjus vystyti projektą dar kartą teikti pasiūlymus dėl jo keitimo yra kiekvieno, projekto autoriaus teisė. „Bet kuriuo metu, netgi pradėjus statybą, galima teikti naujus pasiūlymus. Mes juos privalome svarstyti ir peržiūrėti, kaip ir bet kuriuos kitus. Nėra jokių apribojimų, iki pat to momento, kai pastatas yra pabaigtas, netgi pastatą pabaigus, galima teikti pasiūlymus pastato rekonstrukcijai“, - aiškina architektas.
Teisinės Spragos ir Architektų Pozicija
M. Pakalnis pripažįsta, kad antstatus reglamentuojantys teisės aktai yra pasenę ir sudaro galimybes įgyvendinti tai, ko kiti statybas reglamentuojantys teisės aktai neleidžia. „Tokiu būdu atsiranda ir cokoloniai aukštai, antstatai, mansardos, kuriose dar įrengiama antrasolė, ir jau vietoj 4 aukštų namo turime 7 aukštų namą. Pagal įstatymą tokios konstrukcijos yra galimos. Pirmiausia, tai yra įstatymų bėda. Reikia aiškiau apibrėžti, kas yra aukštas. Jeigu tas antstatas yra gyvenamos patalpos, tai akivaizdu, kad tai aukštas. Aš suprantu, jei tas antstatas yra lifto patalpa, ar ventiliacinių įrenginių vieta ant stogo. Tokiu atveju tai yra techniniai antstatai. Bet, kai yra statomas papildomas aukštas su funkcija, tai turėtų būti laikoma aukštu. Bet, deja, teisės aktai sako kitaip“, - komentuoja Vilniaus miesto Vyriausiasis architektas.
Apie tokiais atvejais susidarančią prieštaringą situaciją savo nuomonę turi Lietuvos architektų sąjungos Vilniaus skyriaus pirmininkas Aurimas Sasnauskas. Anot jo, projektuojant antstatus dažniausiai įstatymai nepažeidžiami, tačiau spragų juose tikrai yra. „Architektų sąjunga nepritaria tokiam architektūrinio projektavimo keliui ir ieško būdų, kaip su tokio tipo projektavimo būdais kovoti. Tam yra įkurta Vilniaus skyriaus architektūros-urbanistikos ekspertų taryba, į kurią periodiškai Vilniaus miesto Vyriausiojo miesto architekto skyrius atsiunčia nagrinėti pasirinktus atskirus projektus, kurie kelia klausimų dėl architektūrinių sprendinių kokybės. Architektų sąjunga organizuoja ir architektūrinius konkursus, kuriuose vertinama architektūrinė kokybė. „Organizuojant šiuos konkursus, užsakovo norai niekuomet nebūna svarbiau nei architektūrinių sprendinių kokybė“, - pabrėžia A. Sasnauskas.
Pašnekovas tęsia, kad architektas su užsakovu suderina projektavimo užduotį pasirašydamas projektavimo sutartį. Matydamas, kad užsakovo norai yra neadekvatūs arba yra noras ieškoti landų įstatymuose, architektas visada turi teisę nesutikti su užsakovo projektavimo užduotimi. Tačiau, A. Sasnauskas pastebi: „Lietuvos aukštosios mokyklos ruošia labai daug architektų, tad, deja, bet daliai architektų, norinčių turėti užsakymų, užsakovo norai svarbiau nei kiti tikslai. Vis dar yra atvejų, kai užsakovams pavyksta rasti landų, tačiau, manau, kad pastaruosius penkerius metus situacija gerėja, bendruomenės darosi aktyvesnės ir rasti tokių landų tampa vis sunkiau“, - komentuoja Lietuvos architektų sąjungos Vilniaus skyriaus pirmininkas A. Sasnauskas.
Žemės Sklypai Žvėryne: Investicijos ir Galimybės
Senojo Žvėryno mylėtojams, siūlome 6,80 arų sklypą, įsikūrusį itin patogioje lokacijoje - Lenktoji g., Vilnius. Tai Vilniaus istoriniame rajone esantis sklypas, kur vyrauja ramybė ir privatumas. Sklype yra gyvenamasis namas (vienbutis gyvenamasis namas) su ūkinis pastatais, tačiau jie nėra Kultūros paveldo objektai ir sklype galima planuoti naujus statinius remiantis Vilniaus m.
PARDUODAMAS INVESTICINIS OBJEKTAS ŽVĖRYNE: 8.62 žemės sklypas su mediniu namu ir kitais ūkiniais priklausiniais. SKLYPAS YRA KĘSTUČIO G. Šalimais taip pat parduodamas 12.29 a sklypas su mediniu namu. - Žvėrynas, Kęstučio g. - Parduotuvės, mokyklos, darželiai, viskas šalia.
Vienas žaliausių miesto rajonų Žvėrynas - įsikūręs pačioje miesto širdyje. Šis prestižinis rajonas džiugina puikiu susisiekimu ne tik nuosavu ir viešuoju transportu, bet ir siūlo keliauti dviračių takais. Įsikūręs tarp Neries upės ir Vingio parko, Žvėrynas pasižymi nuosavų namų kvartalais, nedidelėmis gatvėmis, želdinių gausa. Žvėryno rajone rasite ne vieną valstybinį ar privatų vaikų darželį, mokyklą, vieną didžiausių prekybos centrų „Panorama“. Šalia įsikūrusios ambasados ir diplomatinės atstovybės.
Žemės Sklypų Sąrašas
- Elnių g.
- Lenktoji g.
- Pušų g.
- Sakalų g.
- Ukmergės g.
- Malonioji g.
- Vytauto g.
- Žiemgalių g.
Žvėrynas yra patraukli vieta investicijoms dėl savo unikalios istorijos, gamtos artumo ir patogios lokacijos mieste.