Hipotekos Sutartis: Esminiai Aspektai ir Svarbi Informacija Lietuvoje

Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, leidžiantis užtikrinti įsipareigojimų įvykdymą nekilnojamuoju turtu. Lietuvoje hipotekos sąlygas reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai.

Nuosavi namai - stabilumo, saugumo ir nepriklausomybės simbolis, tačiau retas kuris gali sau leisti juos įsigyti iš karto. Būtent todėl hipotekos paskola tampa atkarpa tarp svajonės ir realybės. Tai ilgalaikė paskola, kuri suteikia galimybę įsigyti būstą, kai visos sumos iš karto neturite, bet galite mokėti dalimis pagal aiškų planą.

Pirkdami būstą su paskola ar kreditu, dažniausiai, turime sudaryti ir hipotekos sutartį, tai yra įkeisti turtą kaip užstatą. "Pirkdami brangesnį turtą - būstą ar automobilį - jį įkeičiame kaip užstatą kreditoriui. Kartais užstato reikia ir skolinantis didesnę sumą pinigų, tarkime, namuose darant remontą.

Didelės paskolos gali būti reikalingos itin skirtingiems dalykams. Visgi, dažniausiai pastarosios imamos verslui arba būsto įsigijimui. Tačiau, didesnės paskolos kreditorius verčia kiek pasisaugoti. Tad, kartais jie ima ieškoti išeičių, kaip gali užtikrinti, jog asmuo pinigus tikrai atiduos laiku. Vienas iš sprendimo būdų - tai turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines leidimo įkeisti turtą hipoteka sąlygas, savininkų teises ir apribojimus, hipotekos objektus ir kitus svarbius aspektus.

Kas Yra Hipoteka?

Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Tai yra įsipareigojimas kreditoriui, kad besiskolinantysis laikysis kredito grąžinimo sąlygų. Teisiškai, įkeistas turtas visiškai priklauso jo savininkui, kurie ir yra jo šeimininkai, tačiau dar vis pasigirsta kalbų, kad įkeistas turtas priklauso bankui.

Trumpai tariant, hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.

Perkant turtą, aiškina teisininkė, paprastai sudaroma hipotekos sutartis. "Paprastai kalbant, hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi "garantija" kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas.

Hipotekos sutartis sudaroma tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre. Jis anksčiau vadinosi Hipotekos registru, o dabar - Sutarčių ir teisių suvaržymų registru, kurį valdo Registrų centras. Registrų centro savitarnoje yra galimybė rasti informaciją apie sudarytas ir įregistruotas hipotekos ar įkeitimo sutartis.

Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią. Be to, ši sistema saugo ir besiskolinančius žmones.

Hipotekos Privalumai

• Hipotekos paskola leidžia tapti savo namų šeimininku jau dabar, o ne po daugelio metų taupymo.
• Tai viena pigiausių paskolų rūšių, nes už ją užtikrinamas turtas.
• Galite pasirinkti grąžinimo terminą net iki kelių dešimtmečių, todėl įmokos išsidėsto patogiai, neapsunkindamos kasdienio biudžeto.
• Galimybė refinansuoti esamą būsto paskolą, kai norite gauti geresnes sąlygas ar mažesnes palūkanas.

Hipotekos Objektai

Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip.

Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.

Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.

Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.

Savininko Teisės ir Apribojimai

Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn.

Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.

Bendrosios Nuosavybės Įkeitimas

Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu. Įkeičiant bendrosios dalinės nuosavybės dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.

Hipotekos Rūšys ir Įsigaliojimas

Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja:

• Maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities.

Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.

Ji akcentuoja, kad turto pirkėjas, ir turto hipotekos ar kitokio įkeitimo atveju, yra jo šeimininkas ir su tuo, kaip minėta, susijusios ne tik teisės, bet ir pareigos. "Tačiau taip nėra: turto savininkas, o ne kreditorius yra atsakingas už visas paminėtas bei kitas priklausančias pareigas ir nuo jų pasislėpti bandyti nėra prasmės. Kaip ir nuo kredito ar hipotekos sutarčių: pranešimų ignoravimas, adreso pakeitimas ar išvykimas į užsienį problemos neišspręs, tik ją pagilins - privers kreditorių imtis kraštutinių išieškojimo veiksmų.

Ne kartą esu girdėjusi iš kolegų, dirbančių kreditų, skolų valdymo, sandorių srityse, kad tokiose situacijose atsidūrę žmonės pasielgia neapdairiai. Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai.

"Atrodo paprastas ir akivaizdus faktas: jei norime įsigyti brangų pirkinį ir turime jam pasiskolinti pinigų, įsipareigojame tuos pinigus grąžinti ir laikytis kitų sutarties sąlygų. Kai yra poreikis ar didelis noras, tvirtai tuos įsipareigojimus prisiimame ir viskas atrodo aišku. Tačiau kartais, kai pasikeičia aplinkybės, situacija tampa nepalanki ir susiduriame su iššūkiais laikytis sutarties, viskas ima atrodyti kitaip. Gali atrodyti, kad susiklosčiusios aplinkybės yra išskirtinės, labai svarbios ir pateisinamos, tačiau sutartyse ir teisėje nėra vietos emocijoms, yra susitarimai, teisės ir pareigos.

"Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos. Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones. Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas", - linki "Citus" teisininkė Ieva Pukelienė.

Būsto Kreditas ir Hipoteka: Pavyzdys

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendra kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:

• 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
• 400 Eur sutarties mokestis;
• 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
• 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
• 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:

• kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
• sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
• sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.

SEB Banko Paslaugų Įkainiai

Žemiau pateikiami SEB banko paslaugų, susijusių su būsto kreditu, įkainiai:

Pagrindinės Kredito Suteikimo Sąlygos

• Reikalavimai gavėjui: Pilnametis Lietuvos Respublikos pilietis arba asmuo, turintis leidimą nuolat gyventi Lietuvoje, gaunantis nuolatines pajamas.
• Suma ir terminas: Priklauso nuo įkeičiamo turto vertės (iki 60 % įkeičiamo turto vertės) ir šeimos finansinių galimybių. Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.
• Valiuta: Kreditai teikiami eurais.
• Palūkanos: Galima pasirinkti kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.
• Užtikrinimo priemonės: Įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kuris turi būti apdraustas.
• Kredito grąžinimas: Automatiškai nurašomos įmokos iš pasirinktos sąskaitos.
• Kredito grąžinimo metodai: Linijinis arba anuiteto metodas.

Kas yra Įkeitimas?

Įkeitimas yra bendras terminas, reiškiantis skolinių įsipareigojimų užtikrinimą, kai įkeičiamas turtas - tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis. Įkeitimo atveju įkeičiamas bet koks turtas, pvz., automobilis, brangūs papuošalai, verslo turtas ar kita nuosavybė. Hipoteka yra specifinė įkeitimo forma, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas, o skola užtikrinama ilgalaikėms paskoloms, pavyzdžiui, perkant namą.

Įkeitimas yra platesnė sąvoka, kuri gali apimti tiek kilnojamąjį, tiek nekilnojamąjį turtą, ir naudojama užtikrinti įvairių skolinių įsipareigojimų grąžinimą.

Įkeitmas, civilinėje teisėje - skolinio įsipareigojimo įvykdymo garantija, kai kreditorius (įkaito turėtojas), skolininkui neįvykdžius reikalavimo, savo reikalavimą gali patenkinti iš įkeisto turto vertės; viena daiktinių teisių. Įkeitimo teisės užuomazgų buvo senovės Babilonijoje Hamurapio įstatyme. Vėliau atsirado senovės Graikijoje dėl kreditoriaus baimės, kad skolininkas gali neįvykdyti savo įsipareigojimų. Pirmiausia buvo taikomas kreditoriaus asmeninis vykdymas, kai kreditorius suimdavo skolininką ir laikydavo jį, kol skolą sumokėdavo šeimos nariai ar draugai. Niekam skolos nepadengus, kreditorius galėjo skolininką parduoti kaip vergą.

Po Solono reformų įkeitimo objektas buvo tik turtas. Skolos nepadengus, kreditorių reikalavimai buvo tenkinami iš viso skolininko turto. Romėnų teisėje buvo kelios įkeitimo rūšys: netiesioginis įkeitimas (fiducia), užstatas (pignus) ir hipoteka (hypotheca). Netiesioginio įkeitimo atveju skolininkas kreditui garantuoti perduodavo kreditoriaus nuosavybėn tam tikrą daiktą su sąlyga, kad įvykdžius įsipareigojimą jis bus grąžintas skolininkui. Užstato įkeitimo atveju įkaito davėjas perduodavo kreditoriui faktinio valdymo, bet ne nuosavybės teisę. Kreditorius galėjo laikyti įkeistą daiktą, kol bus sumokėta skola, bet negalėjo juo disponuoti. Abiem atvejais siekiant gauti kreditą reikėjo perduoti įkeitimo objektą, bet ne visada tai buvo būtina, reikalinga ir patogu.

Lietuvoje sovietinės okupacijos metais įkeitimas buvo paplitęs kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas, apimantis nekilnojamojo ir kilnojamojo daikto įkeitimą (hipotekos nebuvo). Dažniausios įkeitimo rūšys: namų apyvokos ir asmeninio naudojimo daiktų įkeitimas lombarde, kooperatyvų ir piliečių statomų gyvenamųjų namų įkeitimas, kuris užtikrino iš banko gautos paskolos statybai grąžinimą, ir kitos.

Pagal Civilinį kodeksą (2000, įsigaliojo 2001) esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrina kilnojamojo daikto ar turtinių teisių įkeitimas, kai įkeitimo objektas perduodamas kreditoriui, trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito davėjui. Įkaito turėtojas turi teisę, skolininkui neįvykdžius prievolės, patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės pirmiau už kitus kreditorius.

Įkeitimas yra priverstinis (įstatymo ar teismo nustatytas) ir sutartinis (remiantis sutarties ar vienašaliu pareiškimu). Įkeitimo objektas gali būti kilnojami daiktai (pvz., apyvartoje esančios prekės, žaliavos, pusgaminiai, produkcija) ir turtinės teisės (teisė į žemę, mišką, kitus objektus; gali būti naudojimo, nuomos ir kitos teisės, nesusijusios su įkaito davėjo asmenybe). Įkeičiami vertybiniai popieriai ar specialūs dokumentai perduodami įkaito turėtojui, jei įstatymas ar sutartis nenumato kitaip. Įkeitimo objekto draudimas neprivalomas, jei įstatymas ar sutartis nenumato. Įkeitimo objektu negali būti daiktai, kurių negalima išieškoti.

Įkaito davėju gali būti pats skolininkas ar kitas asmuo. Jis turi būti įkeičiamo daikto ar teisės savininkas, išskyrus atvejį, kai juo yra asmuo, kuris ateityje dar įgis įkeitimo objektą nuosavybės teise. Kai įkeitimo objektas perduodamas įkaito turėtojui, įkeitimas įforminamas rašytine įkeitimo sutartimi, kai perduodamas trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito gavėjui, surašomas įkeitimo lakštas, tvirtinamas notaro, registruojamas Hipotekos registre (nesilaikant šių reikalavimų įkeitimas negalioja).

Skirtumai tarp Hipotekos ir Įkeitimo

Apibendrinant, pagrindinis skirtumas tarp hipotekos ir įkeitimo yra tas, kad hipoteka visada susijusi su nekilnojamuoju turtu, o įkeitimas gali būti taikomas tiek kilnojamajam, tiek nekilnojamajam turtui.

Štai keletas pagrindinių skirtumų:

Hipoteka ir įkeitimas yra dvi skirtingos teisinės priemonės, skirtos užtikrinti skolinius įsipareigojimus. Hipoteka yra tam tikros rūšies įkeitimas, kurio atveju įkeič...

tags: #uzstato #hipotekos #sutarti