Utenos Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga: Tendencijos, Kainos ir Prognozės

Utenos nekilnojamojo turto rinkoje, kaip ir visoje šalyje, fiksuojamas atsigavimas. „Jeigu lygintume rinkos aktyvumą su praėjusių metų rugsėju ir spalio pradžia, jis yra panašus, kaip ir šiemet. Tačiau jei lygintume su pavasariu ir vasaros pradžia, rinka žymiai aktyvesnė“, - sako „Inreal“ NT brokeris Utenoje Valentinas Karvelis.

Straipsnyje aptariama Utenos nekilnojamojo turto rinkos situacija, kainų pokyčiai, paklausos tendencijos ir naujų projektų plėtra. Analizuojami butų, individualių namų ir sodybų segmentai, taip pat pateikiamos ekspertų įžvalgos apie rinkos perspektyvas.

Būsto Rinkos Pokyčiai ir Tendencijos

Kardinalių pokyčių į Utenos nekilnojamojo turto (NT) rinką 2021-ųjų pradžia neįnešė, tačiau tam tikrų naujų tendencijų užuomazgos matomos, ypač sodybų ir naujų butų segmentuose.

Tiesa, karantino laikotarpis iš esmės pakeitė sandorių santykį tarp skirtingų būsto segmentų. 2020 metų III ketvirtį Utenos rajone įvyko 58 butų ir 49 individualių namų sandoriai, o II ketvirtį parduota vos 20 butų ir net 53 namai.

Butų Rinka

„Tokiu dideliu aktyvumo, koks stebimas didmiesčiuose, Utena pasigirti negali, nors butų paklausa viršija pasiūlą. Ypač tai akivaizdu naujo būsto segmente, kuriame suaktyvėjimas tikrai juntamas, ir tai skatina plėtotojus drąsiau planuoti naujų daugiabučių projektus“, - teigia „Inreal“ NT brokeris Utenoje Valentinas Karvelis. Pasak jo, per metus butų kainos mieste augo apie 10 proc.

„Per dvejus metus, nuo 2022 metų, beveik 2000 nuolatinių gyventojų padaugėjo Utenoje, čia jau oficiali statistika. Tai faktas tas, kad trūksta būsto pasiūlymų. Senos statybos būstų automatiškai kainos irgi gana stipriai pakilo per pastaruosius 2-3 metus“, - aiškino V. Karvelis.

Pastarieji keleri metai išties ypatingi, pastebėjo NT brokeris, mat iki šiol tendencija buvo tokia, kad gyventojų skaičius kaip tik vis mažėjo - miestas prarasdavo apie 200 gyventojų per metus. Tačiau dabar yra nemažai grįžtančių iš emigracijos, taip pat atvyksta ir iš mažesnių aplinkinių miestų, pavyzdžiui, Zarasų, Ignalinos.

„Ypatingai pasijautė per paskutinius keletą metų, tikrai pradėjo stipriai trūkti gyvenamo ploto“, - įvardijo V. Karvelis.

Anot jo, žvelgiant į ketverių metų laikotarpį, būsto kainos Utenoje šoktelėjo apie 20-25 proc. „Apie 2020-uosius metus buvo galima įsigyti gerą butą už 1 000-1 100 eurų už kvadratinį metrą. Tai dabar geras kainuoja jau apie 1 700 eurų. O netgi visiškai neremontuotas jau praktiškai ir 1 200 eurų už kvadratinį metrą. Tai, kas buvo prieš ketverius metus pilnai įrengtas ir suremontuotas butas“, - dėstė V. Karvelis.

Pašnekovas pastebėjo, kad pastaruoju metu daugiau dėmesio sulaukia didesni būstai, 2-3 kambarių. Mažesnius, jo teigimu, dažniau perka vyresni žmonės arba atsikeliantys iš kaimiškų vietovių, domisi ir galimybe tokius įsigyti investicijai. Taip pat dabar jau šiek tiek daugiau žmonių ieško pilnai įrengto būsto.

Prieš keletą metų, V. Karvelio tikinimu, buvo kaip tik atvirkščiai - didesnis srautas žmonių ieškojo neįrengto ir už mažesnę kainą.

Jis tvirtino, jog naujų daugiabučių dar tikrai bus. „Naujos statybos daugiabučių tikrai bus, dar nepatvirtinta, bet yra jau keletas numatyta - labai rimtai domisi. Aišku, pagal miesto dydį, tai nebus didžiuliai projektai su šimtu butų. Bet tokie 30-40 butų į rinką ateinančiais ir galbūt dar keletą metų į priekį tikrai turėtų atsirasti, nes tam poreikis yra“, - „Delfi“ komentavo V. Karvelis.

„Senų butų pardavimai vyksta, bet visas sukasi „savo sultyse“ - kažkas išvažiuoja, kažkas paveldi ir pan. Naujų butų - labai mažai, ir net kai kurie planuoti projektai sustabdyti“, - sako V. Karvelis.

Tiesa, šiuo metu planuojamas vienas naujas 12 butų triaukštis namas Aukštakalnio gatvėje, kurį galėtume Utenos mastu priskirti prabangiam segmentui.

Individualūs Namai

Populiariausi - individualūs namai miesto ribose. Tuo tarpu individualių namų mieste pardavimai Utenoje tolydžio auga. Pasak V. Karvelio, taip vyksta ir todėl, kad atsiranda nauja pasiūla - nemažai namų statoma ne sau, o, būtent, pardavimui.

Patraukliausi yra naujos statybos, kompaktiški - 80 - 130 kv.m. individualūs namai su daline apdaila, kainuojantys apie 100 000 eurų. Jeigu anksčiau pasiūloje tokių būdavo vos vienas kitas, tai dabar pasiūla ženkliai ūgtelėjo.

Aplink Uteną yra dar nemažai sklypų, kur galima išplėtoti individualių namų kvartalus, tačiau vystytojai tokiam žingsniui nesiryžta. Pagrindinė priežastis - rizikos baimė. „Dažniausiai plėtotojas tikrai turi galimybes investicijai į 10 ar 15 namų statybą iš karto, bet juos vis dar kausto baimė, kad grąža įvyks pernelyg lėtai, o rinkos situacija per tą laiką gali pasikeisti. Daugiausia, kam ryžtamasi - 6 namai vienu metu“, - teigia V. Karvelis.

Jau įprastu didmiesčiuose tapęs būsto pirkimas „iš brėžinių“ regionuose prigyja sunkiai. „Jeigu brėžinių stadijoje gaunu vos vieną kitą skambutį, tai dengiant namo stogą jų skaičius išauga geometrine progresija“, - pasakoja NT brokeris.

Sodybos

Dėmesys sodyboms sumažėjo. Į namų segmentą įeina ir sodybos, kurių pardavimai Utenoje buvo „ant bangos“ visą karantino laikotarpį, tačiau pasibaigus socialinio aktyvumo ribojimams vėl sugrįžo į įprastinius rodiklius.

„Šiuo metu juntamas kur kas mažesnis susidomėjimas atokiau nuo miesto esančiomis sodybomis. Veikiausiai, pasibaigus karantinui dingo emocinis efektas, tam tikra gyvenimo sodyboje „laisvės“ iliuzija, žmonės pradėjo racionaliau mąstyti. Negalėčiau sakyti, kad sodybų nebeperka. Perka, bet tik tie, kuriems toks gyvenimo būdas iš tiesų priimtinas, o ne tiesiog norintys pabėgti nuo izoliacijos butuose“, - teigia „Inreal“ NT brokeris.

Nauji Projektai ir Plėtra

Nors mažesniuose šalies miestuose investicijos į naujų daugiabučių plėtrą išlieka itin kuklios, Utenoje jau pradėti statyti pirmieji keli nauji daugiabučiai po labai ilgo laiko - net 15 metų pertraukos. Pasak jo, kadangi taip ilgai nebuvo statoma nieko naujo, senųjų daugiabučių pagal gyventojų poreikius jau nebeužteko.

Utenos miesto administracijos direktorius Paulius Čyvas minėjo, jog Utenoje kvadratinio metro kainos yra pakankamai aukštos, palyginus su kitais panašaus dydžio miestais Lietuvoje. O pastaraisiais metais ėmė jaustis išties didelis būsto trūkumas, nes nemažai žmonių atvykę ir nuomojasi butus, daug yra dirbančių Utenoje.

„Tikrai rinka jau braškėjo. Miesto centre statytojas jau baiginėja tris daugiabučius namus. Žirgapievio gatvėje taip pat vienas vystytojas tvarkosi žemės dokumentus ir planuoja daugiabučių plėtrą, tiksliai nepamenu, bet lyg tris daugiabučius ir keliolika kotedžų. Džiaugiamės, kad rinka pajudėjo, nes jau nuo 2008-ųjų toks vakuumas buvo susidaręs“, - kalbėjo P. Čyvas.

Pasak jo, pastaraisiais metais plėtėsi ir individualių namų kvartalai. Net ir toks susidomėjimas bei poreikis yra. „Kalbant apie ateitį, tai mes porą sklypų esame nusimatę, jei viskas gerai, pagal bendrąjį planą būtent gyvenamajai statybai, vieną miesto centre ir vieną į šiaurės rytų pusę. Matome, kad poreikis, jog gyventojai čia registruotųsi, gyventų dirbdami, tikrai yra. Visai nemažai darbuotojų atvažiuoja iš aplinkinių mūsų rajonų, iš Ignalinos, Zarasų, Anykščių ir t. t. O pastaraisiais metais augo ir nuolatinių gyventojų skaičius“, - dėstė P. Čyvas.

„Pavyzdžiui, 2023 metų pabaigoje Molėtuose faktiškai buvo baigtos naujo 19-os butų ir pardavimui skirto daugiabučio statybos. Molėtuose pastarąjį kartą naujas daugiabutis buvo pastatytas net prieš 25 metus, t. y. 1998 metais. Pastaruoju metu naujienų sulaukė ir dešimtas pagal dydį miestas - Utena. Šiuo metu čia baigiamas statyti trijų korpusų daugiabučių projektas, kuriame pirkėjams siūloma įsigyti 48 butus šiuolaikiškame būsto projekte. Pastarąjį kartą plėtotojai daugiabučius šiame mieste statė 2007-2009 metais. Nepaisant nedidelių bendrų daugiabučių plėtros apimčių mažesniuose šalies miestuose, investuotojai vis pabando rinkai pasiūlyti naują produktą statydami daugiabučius ar rekonstruodami senus pastatus, taip gyventojams pasiūlant geresnės kokybės būstą“, - atkreipė dėmesį R. Reginis.

Anot jo, per pastaruosius penkerius metus daugiabučių projektai buvo įgyvendinti Kėdainiuose, Kretingoje, Gargžduose, Tauragėje, Alytuje, Šalčininkuose, Prienuose, Vievyje, Širvintose ir jau minėtuose Molėtuose ar Utenoje. Mažesniuose miestuose dažniausiai plėtojami nedideli, apie 15-40 butų projektai, tačiau kartais investuojama ir į didesnių projektų įgyvendinimą.

Kainos

Kainos šoktelėjo iki 25 proc. Jo teigimu, kalbant tik apie butus, senuose mediniuose namuose, kur būstas ilgai remonto nematęs, galima kokį butuką rasti ir iki 1 000 eurų už kvadratinį metrą. Tačiau standartiniame daugiabutyje kainos prasideda nuo 1 200 iki 1700 eurų už kvadratinį metrą. Pirmuoju atveju tai būtų senas neremontuotas butas, o antruoju - jau gerai sutvarkytas.

„Jeigu imtume standartinį 50 kvadratų, 2 kambarių butą, tai kainos prasideda nuo kokių 54 tūkst. eurų ir gali būti netgi ir 80-85 tūkst. eurų“, - tikino NT brokeris.

„Reikia atsiminti, kad mažesniuose miestuose senos statybos būsto kainų lygis yra žemesnis, todėl skirtumas tarp senos ir naujos statybos būsto negali būti per didelis. Jeigu tvarkingą ir pilnai įrengtą butą senos statybos daugiabutyje galima įsigyti ir už 1 200-1 600 Eur/kv. m, tai perkant naujos statybos butą dar reikės jį pilnai įsirengti ir tam išleisti ne mažiau kaip 500-600 Eur/kv. m. Bet kokiu atveju, didelė pagarba tiems statytojams, kurie investuoja į naujo būsto plėtrą šalies regionuose. Brangi nauja statyba bei pakankamai neaukštas tokio būsto likvidumas mažiau ekonomiškai išsivysčiusiuose šalies regionuose, naujos statybos būsto projektus paverčia ne verslo, o daugiau socialiniais projektais“, - pagyrė R. Reginis.

Nekilnojamojo turto sandorių pavyzdžiai Utenoje (2024 m. sausio mėn.)

Šioje lentelėje pateikiami keli nekilnojamojo turto sandorių pavyzdžiai Utenoje ir Utenos rajone 2024 m. sausio mėnesį. Duomenys apima įvairius objektus: butus, namus, žemės sklypus ir kitus statinius.

Išvados

Apibendrinant, Utenos nekilnojamojo turto rinka demonstruoja atsigavimo ženklus, ypač naujų butų ir individualių namų segmentuose. Augantis gyventojų skaičius ir grįžtantys emigrantai skatina būsto paklausą, o tai savo ruožtu lemia kainų augimą. Nors vystytojai atsargiai žiūri į didesnius projektus, naujų daugiabučių statybos planuojamos, siekiant patenkinti augantį poreikį. Sodybų segmentas po karantino laikotarpio stabilizavosi, o individualūs namai miesto ribose išlieka populiarūs tarp pirkėjų.

tags: #utenos #nekilnojamojo #turto #pardavimu #statistika