Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o būsto segmentai yra svarbi šios rinkos dalis. Norint suprasti rinkos dinamiką, būtina apibrėžti, kas sudaro atskirus būsto segmentus ir kokios tendencijos jiems būdingos.
Metams perkopus į antrąją pusę, NT rinka demonstruoja atsigavimą. NT vystytojams, kaip ir likusiam pasauliui, šių metų dinamika dar ilgai išliks atminty. Pasiekusi rekordiškas aukštumas metų pradžioje, vėliau itin reikšmingai sukrėsta karantino, šį rudenį sostinės butų rinka atsigavo ir bando vėl lygiuotis į metų pradžios rodiklius.
Kaip pastebi NT vystymo bendrovės „HOMA“ vykdomoji direktorė Jurgita Kveselaitė, pirmasis ketvirtis NT vystytojams buvo vienas geriausių istoriškai, tačiau karantinas pakeitė tendencijas į visiškai priešingą pusę. Antrąjį metų ketvirtį pardavimai sumažėjo maždaug 4 kartus, lyginant tiek su pirmuoju šių metų ketvirčiu, tiek ir su atitinkamu ketvirčiu praėjusiais metais.
Per pirmuosius 10 šių metų mėnesių Vilniaus rinkoje susitarta dėl 3780 butų pardavimo. Tai yra maždaug 20 proc. J. Kveselaitės teigimu, jei vystytojai turės stabdyti procesus ir šiuos metus pabaigsime su 4000 parduotų butų, šie metai bus maždaug 28% prastesni nei 2019-ieji, bet keliais procentais geresni nei 2018 metai.
NT analitikai pažymi, kad visi būsto segmentai yra brangiausi per visą šalies istoriją. „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI) duomenimis, bendras butų kainų lygis Lietuvoje augo.
Ekonomikos apžvalga ir prognozės. Žygimantas Mauricas, “Luminor” banko Lietuvoje vyr. ekonomistas.
Būsto Segmentų Skirstymas ir Charakteristikos
Nėra vieningos būsto segmentų klasifikacijos, tačiau dažniausiai jie skirstomi pagal šiuos kriterijus:
- Ekonominė klasė: Tai didžiausias segmentas tiek pasiūlos, tiek ir pardavimų apimtimi. Vieną ryškesnių šio segmento išskirtinumų - nemažą dalį paklausos sudaro pirmo būsto pirkėjai. Tai paprastai yra jaunesni gyventojai, jaunos šeimos. Dažnai šie klientai yra tie, kurie renkasi tarp dviejų opcijų - nuomotis ar investuoti į savo būstą.
- Vidutinė klasė: Būstas su geresne lokacija ir patogesniu išplanavimu.
- Prestižinis segmentas: Arvydas Avulis teigia, kad daugiausia būsto šiandien nuperkama prestižiniame ir brangiausiame segmente.
- Individualūs namai: Mažėjantis vidutinis butų plotas ir didėjančios gyventojų finansinės galimybės skatina būsto pirkėjus vis dažniau žvalgytis pirkti namą.
Tradiciškai, jautriausiai į rinkos sukrėtimus reaguoja ekonominė klasė. Pasak J. Kveselaitės, ji pirmoji pradeda lėtinti tempą ir mažinti pardavimus. Tačiau šį rudenį beveik identišką atsigavimą parodė visi segmentai. Tai reiškia, kad nėra vienos dominuojančios pirkėjų grupės, kuri „ištempė“ naujų butų rinką. Greitas atsigavimas - įvairialypės paklausos rezultatas. Spalio mėn. pardavimai vieni geriausių šiais metais - apie 630 parduotų butų/ susitarimų dėl pardavimo. Šie skaičiai leidžia manyti, kad antro karantino grėsmė naujų butų pirkėjų nelabai išgąsdino.
Pasiūla ir Paklausa
Spalio mėn. pabaigoje sostinėje buvo apie 4400 neparduotų butų. Šį pasirinkimą sudarė butai iš maždaug 120 skirtingų projektų. Nors bendras laisvų butų skaičius ir didelis, tačiau maždaug trečdalyje projektų yra likę vos keletas neparduotų butų. Dar trečdalyje projektų neparduotų butų yra nuo 10 iki 40. Didžiausia konkurencinė kova šiandien verda ekonominės klasės segmente, kuris yra didžiausias tiek pasiūlos, tiek ir pardavimų apimtimi.
Kol Vilnius išlaikys gyventojų augimo tendenciją, tol pirmo būsto poreikis nemažės. Ar šie gyventojai bus linkę pirkti būstą ir antro karantino metu ar po jo, labai priklausys nuo bankų politikos ir finansavimo sąlygų. Šiuo metu tai prognozuoti gana sudėtinga, bet pirmasis karantinas parodė, kad bankai iš esmės kažkokių kardinalių pokyčių nedarė.
NT Vystytojų Strategijos
Ekspertė pastebi, kad lėtėjant pardavimams, NT vystytojai neretai imasi įvairių rinkodarinių veiksmų, kurie padrąsintų gyventojus investuoti į savo būstą. Pastarieji mėnesiai buvo ypač geri NT plėtotojams. Panašu, kad nuotaikos jų tarpe šiandien yra ganėtinai pozityvios. Todėl artimiausiu metu vargu ar sulauksime didelio akcijų lietaus. Visgi, negalima atmesti galimybės, kad jei sumažėtų pardavimų skaičius, įvairių dovanų ir akcijų galėtų padaugėti.
Kardinalių pokyčių laikotarpis verslui atveria ir naujų galimybių. Kol rinkoje vyrauja itin didelė paklausa, nemažai vystytojų renkasi eiti paprasčiausiu keliu: pastatyti, parduoti ir uždirbti - gerokai mažiau dėmesio skiriant statomo būsto išskirtinumui, inovatyvumui, patrauklumui, pridėtinėms vertėms. Todėl krizė gali būti puikus stimulas palypėti kokybiniu laipteliu aukščiau. Taip pat matome, kad kai kurie vystytojai pristabdo plėtros planus, todėl atsiranda galimybės į rinką ateiti naujiems arba labiau įsitvirtinti esamiems NT plėtotojams.
Energetinis Efektyvumas ir Renovacija
Iš visų ūkio sektorių daugiausia energijos - net 48 proc. - Lietuva gali sutaupyti būsto sektoriuje. Investicijos į renovaciją - daugiau kaip 200 mln. eurų. Remiantis Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) duomenimis, šiuo metu yra pasirašytos ir įgyvendamos daugiau kaip 900 rangos sutarčių, kurių bendra vertė viršija 200 mln. eurų. Iš jų 175 daugiabučių atnaujinimo projektai, kurių bendra vertė - daugiau kaip 40 mln. eurų, yra jau įgyvendinti.
Nuo 2016 metų įsigaliosiantys Europos Sąjungos direktyvų reikalavimai statyti tik A klasės pastatus neramina ateityje planuojančius statybas. Nors yra numatomos tam tikros išimtys, žmonės negali laisvai nuspręsti, kokiame būste jie gyvens.
