Pastaraisiais metais kalbama apie nekilnojamojo turto pardavėjų metą - pardavimų apimtys auga, o pirkėjų, regis, netrūksta. Aktyvumą pajuto ir nekilnojamojo turto vertintojai, nuo kurių didele dalimi priklauso, ar gausite reikalingą paskolos sumą iš banko. Tačiau ir šie ekspertai jau pradėjo kelti klausimus - jie pastebi, kad padaugėjo atvejų, kada būsto kaina neatitinka vertės, kuria žmonės nori, kad jis būtų įvertintas.
Šiame kontekste svarbu išgirsti ekspertų nuomonę, o viena iš tokių specialistų yra Rasa Kniežauskienė, "Inreal" grupės Vertinimo departamento Mažeikių skyriaus vertintoja. Šiame straipsnyje aptarsime jos įžvalgas apie nekilnojamojo turto rinką Mažeikiuose, kainų pokyčius ir vertinimo ypatumus.
Šiuo metu R. Kniežauskienės MB įsikūrusi adresu Laisvės g., Mažeikiuose.
Nekilnojamojo turto rinkos ypatumai Mažeikiuose
Mažeikių rajono savivaldybė pagal būsto sandorių skaičių tekantį 1000 gyventojų lenkia Lietuvos vidurkį - pagal šį rodiklį būsto rinka čia net aktyvesnė nei Panevėžio ar Alytaus miestuose.
Mažeikių bendrovės mėgina kurti naujos statybos būsto pasiūlą - plėtoti vieningos architektūros individualių namų kvartalus. Anot R. Kniežauskienės, Mažeikių rajone yra nemažai įmonių ir privačių asmenų nuo prieškrizinių laikų valdančių didelius sklypus - pastaraisiais metais jie aktyviai formavo namų valdas ir pradėjo realizuoti savo turtą gyventojams, planuojantiems statytis būstą.
„Verslininkai mėgina formuoti kvartalus, investuoja į inžinerinės infrastruktūros įrengimą. Vieni parduoda būsto statyboms paruoštus sklypus, kiti siūlo pastatytus vienodos architektūros individualius namus“, - kalba R. Kniežauskienė.
Mažeikių rajono savivaldybėje 1000 gyventojų tenka 7,9 būsto (butų ir individualių namų/kotedžų) sandoriai - tai daugiau nei šalies vidurkis. Per pirmąjį šių metų pusmetį buvo parduoti kiek daugiau nei 300 butų ir beveik 110 individualių namų bei kotedžų. Per metus butų sandorių skaičius beveik nepakito, o individualių namų - ūgtelėjo 13 proc.
Anot R. Kniežauskienės, „Gyventojai keliasi iš butų į nuosavus namus, jaunos šeimos palieka tėvų namus ir susiranda savo būstą, žmonės keičia mažesnius butus į didesnius - veiksmo nekilnojamojo turto rinkoje yra. Aišku, kaip ir daugumoje mažesnių savivaldybių, butų fondas čia labai senas. Daugiabučių statyti niekas nesiima, nes tai tiesiog neatsipirktų kai butų pirkimo sandoriai vyksta už vidutiniškai 500 eurų už kv. m. Todėl norintys ir galintys gyventi geriau, aktyviai statosi nuosavus namus. Beje, verslas irgi randa vietos naujų individualių namų bei kotedžų segmente - siūlo gyventojams jau pastatytus namus“.
Mažeikiai
Būsto kainų pokyčiai ir vertinimo metodikos koregavimas
Nors dabar dažnai kalbama tik apie Vilnių, kur rinka kunkuliuoja, dėl šios situacijos kenčia ir mažesni Lietuvos miesteliai. Pavyzdžiui, Mažeikiuose, kur nauji daugiabučiai nestatomi, o pasiūla - labai ribota.
Anot Rasos Kniežauskienės, „Inreal“ vertintojos Mažeikiuose, mieste kainos kyla dėl sutrikusios pasiūlos ir paklausos balanso. „Būstų kainos per kelis pastaruosius mėnesius taip išaugo, kad tenka koreguoti vertinimo metodiką - pusmečio vidurkiai visiškai nebeatitinka šiandienos situacijos“, - teigė ji.
R.Kniežauskienės teigimu, prieš metus senos statybos daugiabutyje būstą buvo galima įvertinti 450-500 eurų už kv. metrą. O dabar, skaičiuojama, kad už įrengtą senos statybos geros būklės butą arba individualų namą ar kotedžą su daline apdaila gali būti prašoma 1000 eurų už kv. m ir daugiau. Net ir prastos būklės butų kvadratinio metro kaina kilo kiek daugiau nei 100 eurų, o vidutinės būklės turto vertė siekia 850 eurų už kv. metrą.
„Būsto kaina ir vertė nėra tapačios, tačiau tokio didelio neatitikimo jau senokai nebuvo. Akivaizdu, kad šiandien brangsta ne tik esami būstai, bet ir statyba - medžiagos, darbo jėga. Statybininkų trūkumas augina darbo užmokestį. Sunku pasakyti, kiek tai truks, tačiau rinka yra savireguliuojantis organizmas ir anksčiau ar vėliau pusiausvyra tarp paklauso ir pasiūlos sugrįš“, - kalbėjo ji.
Valstybės parama jaunoms šeimoms
R.Kniežauskienė atkreipia dėmesį, kad klientai, atėję pasikonsultuoti, nebeklausia, už kiek galėtų nusipirkti būstą, o teiraujasi, ar apskritai laikas dabar jį pirkti.
„Būsto kainų augimas nebekoreliuoja su atlyginimų augimu, tai mažina galimybę jaunoms šeimoms įsigyti patrauklesnį būstą, perkamas mažiau likvidus turtas už dideles kainas. Manyčiau, kad kainų riba, iki kurios žmonės dar gali įsigyti būstus už adekvačią vertei kainą, Mažeikiuose jau peržengta. Tiesa, situaciją regionuose šiek tiek gelbsti valstybės parama jaunoms šeimoms, suteikianti nuo 15 iki 25 proc. būsto vertės subsidiją, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas būsto pirkimui“, - aiškino R.Kniežauskienė.
Kiti R. Kniežauskienės pastebėjimai apie NT rinką Mažeikiuose
Skurdi pasiūla pati savaime kainų neaugina. Jos didėja tada, kai sutrinka pasiūlos ir paklausos balansas. „Būstų kainos per kelis paskutinius mėnesius taip išaugo, kad tenka koreguoti vertinimo metodiką - pusmečio vidurkiai visiškai nebeatitinka šiandienos situacijos“, - teigia INREAL vertintoja Mažeikiuose Rasa Kniežauskienė.
Šiuo metu už įrengtą senos statybos butą arba individualų namą ar kotedžą su daline apdaila gali būti prašoma 1000 Eur/kv.m ir daugiau.
„Klientai, atėję pasikonsultuoti, nebeklausia, už kiek galėtų nusipirkti būstą. Jie teiraujasi, ar apskritai laikas dabar jį pirkti. Būsto kainų augimas nebekoreliuoja su atlyginimų augimu, tai mažina galimybę jaunoms šeimoms įsigyti patrauklesnį būstą, perkamas mažiau likvidus turtas už dideles kainas. Manyčiau, kad kainų riba, iki kurios žmonės dar gali įsigyti būstus už adekvačią vertei kainą, Mažeikiuose jau peržengta. Tiesa, situaciją regionuose šiek tiek gelbsti valstybės parama jaunoms šeimoms, suteikianti nuo 15 iki 25 proc. būsto vertės subsidiją, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas būsto pirkimui“, - sako R. Kniežauskienė.
Nepaisant būsto kainų augimo, jos nėra tokios, kad nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams apsimokėtų statyti naujus daugiabučius, tačiau konversija yra pigesnė.
Jau ir iki šiol Mažeikiuose buvo vienas kitas į būstus konvertuotas administracinis pastatas. Parduoti banko, restorano, kitos paskirties pastatai yra perdaromi į butus, ir rinkai jie yra patrauklūs. Konvertuoti administracinius pastatus į tinkamus gyvenimui būstus yra pigiau nei pastatyti naują namą. Tokie butai išsiskiria unikaliu suplanavimu, aukštesnėmis lubomis, dažniausiai yra puikiose miesto vietose, todėl šis segmentas turi savo auditoriją.
Būstų kaina su daline apdaila konversiniuose projektuose Mažeikių centre yra apie 1100 Eur/kv.m. Preliminarios sutartys dėl pirkimo dažnai sudaromos pačioje projekto pradžioje.
Anot INREAL vertintojos, suaktyvėjo sklypų paieškos senamiestyje, kur apleisti senos statybos namai. yra pajėgūs konkuruoti su butų kainomis. individualiems namams. neprasidėjus statyboms.
„Mažeikiuose juntamas sandėliavimo patalpų trūkumas, ieškoma tinkamų sklypų logistikos ir gamybos objektų statybai“, - sako R. Kniežauskienė.
Lentelė: Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai Mažeikiuose
| Būsto Tipas | Kaina Prieš Metus (Eur/kv.m) | Dabartinė Kaina (Eur/kv.m) |
|---|---|---|
| Senos Statybos Butas | 450-500 | 850 (vidutinės būklės) |
| Įrengtas Butas/Namas/Kotedžas (su daline apdaila) | - | 1000+ |
| Konversinis Būstas (su daline apdaila) | - | ~1100 |
tags: #turto #vertintoja #rasa #kneizauskiene #mazeikiai