Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą). Taip pat gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:
- Žemės sklypai
- Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai
- Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai
- Laivai, lėktuvai
Šiomis dienomis taip pat aktualus visuomenės poreikiams planuojamo paimti žemės sklypo ir kito turto vertinimas. „Dekarbonizacijos priemonės žemės naudojimo ir miškininkystės sektoriuje bei jų efekto vertinimas“.
Nekilnojamojo turto kainos kinta ne tik dėl ekonominės padėties svyravimų, bet ir esamos politinės, socialinės situacijos, todėl jų sekimas yra nuolatinis procesas, kuris reikalingas visiems nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams, ir vyksta nenutrūkstamai.
Pavyzdžiui, 2021 metų pirmuosius keturis mėnesius itin sparčiai augo butų kainos, nors pandemijos akivaizdoje lyg ir turėtų būti atvirkščiai. Keista ekonominė situacija nenuspėjamai reguliuoja nekilnojamojo turto kainas, todėl nekilnojamojo turto vertintojams užsakymų netrūksta.
Tarptautinė vertinimo standartų taryba (IVSC) pranešė, kad patvirtinti nauji Tarptautiniai vertinimo standartai (TVS). Naujieji TVS įsigalioja nuo 2022 metų sausio 31-os dienos, tačiau Tarptautinė vertinimo standartų taryba skatina vertintojus šiuos standartus naudoti ir nelaukiant oficialios jų įsigaliojimo datos.
Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba (AVNT) pranešė, kad ji kaip Tarptautinių vertinimo standartų tarybos institucinė narė, artimiausiu metu planuoja pradėti šios naujos redakcijos TVS vertimo į lietuvių kalbą procedūras.
Informuojame, kad AVNT savo tinklapyje paskelbė naujai suredaguotą 2020 m. sausio 31 d. įsigaliojusių Tarptautinių vertinimo standartų (TVS) vertimą į lietuvių kalbą. LTVA valdyba nuoširdžiai džiaugiasi, kad AVNT suburta komisija atliko kokybišką darbą ir tiki, kad ši nauja redakcija padės Lietuvos vertintojams daug lengviau įsisavinti bei naudoti savo veikloje šiuos svarbius standartus. LTVA šioje vertimo kokybės komisijoje atstovavo valdybos narys Saulius Vagonis.
Karantino įtaka ir rinkos neapibrėžtumas
Pasaulio sveikatos organizacija (PSO) 2020-03-11 dieną paskelbė pasaulinę naujojo koronaviruso (COVID-19) pandemiją, kuri paveikė ir ateityje gali toliau paveikti pasaulio finansų rinkas. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nuo 2020-03-16 dienos nutarė paskelbti karantiną visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, o tai irgi paveikė ir ateityje galimai paveiks ekonominę situaciją Lietuvos Respublikoje.
Dėl šios priežasties vertintojai pažymi, kad vertinimo dieną yra susidūrę su precedento neturinčiomis aplinkybėmis, tad šioje vertinimo ataskaitoje gali kilti vertės neapibrėžtumas, kadangi šioje vertinimo ataskaitoje nustatyta vertinamo turto rinkos vertė yra paremta istoriniais duomenimis (praeityje įvykusiais rinkos sandoriais) ir rinkos konjunktūra galiojusia iki 2020-03-16 dienos.
Remiantis išdėstytomis aplinkybėmis, rekomenduojame šios ataskaitos užsakovams ir vartotojams žvelgti į šioje vertinimo ataskaitoje nustatytą vertę su didesniu atsargumu nei įprasta.
LTVA pastebi, jog dalis vertinimo įmonių šiuo laikotarpiu skelbia, jog LR Vyriausybės paskelbtu ekstremalios padėties ir karantino laikotarpiu dirba pilnu pajėgumu.
Birželio 17 dieną Lietuvos Respublikoje baigėsi tris mėnesius trukęs karantinas. Panaikinta ženkli dalis apribojimų, situacija socialiniame gyvenime, ekonomikoje, tuo pačiu ir NT rinkoje tampa vis labiau aiškesnė ir panašu, kad stabilesnė bei apibrėžtesnė.
LTVA valdybos nuomone, aktyviuose rinkos segmentuose (pavyzdžiui, tokiuose kaip gyvenamosios paskirties turtas) jau nėra poreikio nurodyti neapibrėžtumą. Mažiau aktyviuose ir mažiau likvidžiuose NT rinkos segmentuose, kur tiek nuomos, tiek pardavimo sandorių duomenų vis dar mažai, vertintojams dar gali prireikti neapibrėžtumo išlygų.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Principai ir Teisės Aktai
Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:
- LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202)
- LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“
- Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“
- Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.
Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą. Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.
Audrius Šešplaukis, Lietuvos turto vertintojų asociacijos (LTVA) Prezidentas, UAB „INREAL“ Vertinimo departamento vadovas pažymi, kad Europos vertintojų asociacijų grupė (TEGoVA), jungianti net 72 vertintojų asociacijas su beveik 70.000 narių, atsakingai stebi rinką ir jos poreikius. Todėl TEGoVA parengė ir pristato pirmąjį Europos verslo vertinimo standartų (EVVS) leidimą, kuris apibrėžia geriausias verslo vertinimo praktikas.
Kada ir Kam Reikalingas Nekilnojamojo Turto Vertinimas?
Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu.
Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:
- Kai reikia apmokestinti turtą
- Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus
- Prieš pardavimą iš varžytinių
- Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams
- Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju
Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa.
Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.
Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.
Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Rinkos Vertės Veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje)
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Turto Vertinimo Užsakymas ir Reikalingi Dokumentai
Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.
Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas)
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla
- Aktualus žemės sklypo planas
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC)
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.
Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Darbų Kaina
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu.
Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.
Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą?
Dažniausiai užduodami klausimai
Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu. Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės. Vertinimas gali būti atliekamas naudojant kelis metodus: lyginamąjį, pajamų, išlaidų (kaštų) metodus arba šių metodų derinį.
Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa.
Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina.
Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.
Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.
Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai.
Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.
Žemės Vertės Nustatymo Svarba
Žemės vertės (kainos) nustatymas yra kruopšti ir nuodugni procedūra, kuri reikalauja ne tik rinkos išmanymo, bet ir specifinių žinių apie žemės derlingumą, jos vystymą, padalijimą, sklypo užstatymo procesus, detalių planų skaitymą.
Dažnai manoma, kad žemės vertinimas padės surasti žemės sklypo kainą. Tačiau iš tiesų, vertinimo procedūra nustato žemės sklypo vertę, o kainos nustatymas - individualus pardavėjo sprendimas.
Ją nustato pats pardavėjas, tačiau per didelė kaina nepritrauks pirkėjų, o dėl per mažos - bus patiriami nuostoliai. Todėl reikėtų kreiptis į nekilnojamojo turto vertintojus, kurie siūlo atlikti žemės sklypo vertinimo paslaugas.
Tai bus naudinga ne tik tuomet, kai vyksta pirkimas/pardavimas, įkeitimas, paveldėjimas ar mokestinės vertės tikslinimas, tačiau ir daugeliu kitų atvejų.
Žemės Vertinimo Proceso Eiga
Tam, kad būtų kokybiškai ir tiksliai atlikta žemės sklypo vertinimo paslauga (apskaičiavimas), jūs turėsite pateikti vertintojui reikiamus dokumentus ir informaciją apie vertinamą žemės sklypą. Vertiname ir pagal unikalų numerį.
Reikalingi dokumentai:
- Nuosavybės pažymėjimą (išrašą iš VĮ Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko)
- Žemės sklypo planą
- Kitus individualiai pagal aplinkybes turto vertintojo prašomus dokumentus.
Susipažinęs su dokumentais, turto vertintojas vyksta į turto apžiūrą (kad ir kuriame Lietuvos kampelyje jis bebūtų), ir tuomet per sutartą laiko tarpą jums bus paruošta vertinimo ataskaita, kuria vadovaudamiesi pardavėjai galės lengviau ir greičiau nustatyti objektyvią pardavimo kainą. Tuo tarpu pirkėjai galės eiti į kreditus teikiančią įstaigą ir gauti atitinkamą finansavimą.
Žemės sklypo vertinimo ataskaita bus naudinga ne tik pardavėjams ar pirkėjams, norintiems pasiekti geriausią sandorį, bet ir žemės savininkams, kurie nori žinoti savo turto rinkos vertę bei sekti jos pokyčius.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Žemės vertinimas reiškia rinkos vertės nustatymo procesą, kurio metu analizuojamos žemės sklypo ypatybės, pvz., vieta, dydis, reljefas, zonavimas, privažiavimas, esamų komunikacijų, gretmybių, užstatymo ar vystymo galimybės.
Žemės vertinimo tikslas visuomet yra labai individualus. Pavyzdžiui, žemės savininkai gali siekti nustatyti savo žemės rinkos vertę pardavimo ar plėtros tikslais, o vyriausybinėms agentūroms gali tekti įvertinti žemės vertę mokesčių ar ekspropriacijos (paėmimo visuomenės poreikiams) tikslais.
Žemės, kaip ir kito nekilnojamojo turto, vertinimo procesą sudaro keli etapai: užsakymo registravimas, sutarties pasirašymas, apmokėjimas, dokumentų analizė, turto apžiūra, duomenų rinkimas ir jų analizavimas, turto rinkos vertės skaičiavimas, vertinimo ataskaitos surašymas ir pateikimas užsakovui.
Žemės vertinimą gali atlikti tik profesionalūs licencijuoti nekilnojamojo turto vertintojai.
Žemės Konsolidacijos Projektas ir Vertinimas
Pagal įstatymą, žemė, kurioje rengiamas žemės konsolidacijos projektas, turi būti įvertinama iki pasiūlymo dėl projekto sprendinių parengimo. Vertinama žemė suskaidoma į atskirus vienodo naudojimo būdo ir vienodų savybių žemės plotus, kurie pažymimi žemės vertinimo plane.
Žemės vertinimo plano pagrindu apskaičiuojama kiekvieno esamo ar suprojektuoto žemės sklypo vertė.
Žemės vertė nustatoma taikant visų žemės konsolidacijos projekte dalyvaujančių žemės savininkų sutarimu pasirinktą vieną iš Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytų turto vertinimo būdų, jeigu konsoliduojami tik privačios žemės sklypai.
Kai pagal žemės konsolidacijos projektą konsoliduojami valstybinės ir savivaldybės žemės sklypai, visi esami ir žemės konsolidacijos projekte suprojektuoti žemės sklypai įvertinami taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytus individualų turto vertinimo būdą ir turto vertinimo metodus.