Nekilnojamojo turto vertinimas Rusijoje

Nekilnojamasis turtas yra asmeninės egzistencijos pagrindas piliečiams ir ekonominės veiklos pagrindas įmonėms bei organizacijoms visų nuosavybės formų plėtrai. Rusijoje aktyviai formuojama ir vystoma nekilnojamojo turto rinka, daugėja piliečių, įmonių ir organizacijų, dalyvaujančių nekilnojamojo turto sandoriuose. Nekilnojamasis turtas yra pagrindinė diskusijų tema per valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo, nuomos negyvenamąsias patalpas, pirkti ir parduoti gyvenamųjų patalpų procesus.

Šis vertinimas tampa būtinas tuo metu, kai žemę ir turto savininkai nori nustatyti juos gauti kreditą. Per pirmąjį privatizavimo etapą, bendrų įmonių sukūrimas tokie vertinimai ar nebuvo padaryta, arba padaryta tiesiog iš akies. Investuotojas nustato kainą.

Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis. Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Teisiniai aspektai

Str. 130 Civilinio kodekso apibrėžia nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo turto, nekilnojamojo turto) kaip žemės sklypus, žemės gelmes, atskirus vandens telkinius ir viską, kas tvirtai sujungta su žeme, tai yra objektus, perkelti juos be neproporcingos žalos jų paskirčiai, įskaitant miškus, daugiamečius augalus, pastatus ir statybą. Taip pat atsižvelgiant į valstybinės registracijos orlaivių ir jūrų laivų, vidaus vandenų keliais, ir kosminių objektų. Teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti priskirtas ir kitas turtas.

Str. 131 Civilinio kodekso imperatyvaus forma turi atvirą, viešą pobūdį valstybės nekilnojamojo turto įregistravimo aktą. Tai reiškia, kad viešoji įstaiga, atsakinga už valstybės nekilnojamojo turto įregistravimo, privalo teikti informaciją apie darbo jis ir registruotų nuosavybės teisių perduodant bet kokiam asmeniui registracija.

Nėra jokių abejonių, kad tik žinios apie esamą teisinę sistemą šioje srityje leidžia jums imtis teisiškai garso ir ekonomiškai kompetentingas priimti sprendimus.

Ribojimai Rusijos piliečiams įsigyti NT Lietuvoje

Seimo Nacionalinio saugumo ir gynybos komiteto (NSGK) pirmininko Lauryno Kasčiūno iniciatyva į nacionalinių sankcijų įstatymo projektą įrašyta naujų ribojimų. Taip pat siūloma stabdyti Rusijos piliečių ar jiems priklausančių įmonių teisę šalyje įsigyti nekilnojamąjį turtą.

Anot L. Kasčiūno, viešai skelbti Rusijoje ir Baltarusijoje iki šiol dirbančias įmones siūloma siekiant paskanti jas nutraukti šią veiklą. L. Kasčiūno duomenimis, praėjusiais metais rusai Lietuvoje įsigijo 699 nekilnojamojo turto objektus. Pažymima, kad nekilnojamąjį turtą Rusijos piliečiai perka ir per čia įsteigtas įmones.

„Siekiant sumažinti galimas rizikas tikslinga šiuo įstatymo projektu nustatomas ribojamąsias priemones papildyti apribojimu Rusijos piliečiams bei jų valdomiems juridiniams asmenims įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvos teritorijoje“, - teigiama projekte.

Paklausti, ar pritaria draudimui Federacijos piliečiams, neturintiems laikino ar nuolatinio leidimo gyventi Lietuvos Respublikoje, įsigyti mūsų šalyje nekilnojamojo turto, teigiamai arba greičiau teigiamai atsakė 58 procentai apklaustųjų.

Pagrindiniai vertinimo metodai

Pagrindinis vertinimo metodas - palyginami pardavimo būdas. Šis metodas yra taikomas tais atvejais, kai kyla žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realus pardavimas, kai ji yra rinkos kaina, o vertintojų užduotis yra analizuoti rinką, palyginti panašius pardavimus ir taip gauti apskaičiuotą vertę objektas.

Metodas yra pastatytas ant palyginti siūlomi parduoti, kuriems taikomas rinkos kolegomis. Labiausiai jis yra plačiai naudojamas Vakarų (90 procentų atvejų).

Manoma, kad žemė yra pastovus, o ne panaudota, ir sąnaudų metodas yra naudojamas įvertinti dirbtinius objektus, sukurtus žmogus. Apskritai, žemės vertė nustatoma, kiek pajamų galite gauti iš jo naudojimą. Dėl ribotos geriausiai naudoti žemę, pavyzdžiui, miestų, yra atitinkama trūkumas yra išbandytas ir iš žemės kainos apskaičiavimas.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

Nusidėvėjimas

Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundas, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką. Kadangi įrenginio eksploatacijos palaipsniui blogėja parametrus, apibūdinančius struktūrinį patikimumą pastatų ir statinių, taip pat jų funkcinė tinka dabartinis, o ypač ateityje naudojimas susijęs su žmogaus veikla.

Be to, turto vertė, ne mažiau įtakos išoriniai veiksniai, pasikeitus rinkos aplinka, tam tikrų apribojimų situaciją dėl statinių naudojimo ir tt.

Dėvėti (I) paprastai matuojamas procentais ir vertine išraiška nusidėvėjimas Nusidėvėjimo (D). Už kiekvieną drabužiai tipo būdingas jo vieneto: nuimamas drabužiai vadinamas drabužiai, kurių pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma.

Taigi ekonominis yra pagamintas, kad iš tam tikros rūšies susidėvėjimo pašalinimo išlaidų, turėtų būti sustiprintas objektą kaip visuma vertę. Nustatant visus aptarimas rūšių apie bendrą pablogėjimo sukauptą nusidėvėjimą turto.

Vertine išraiška, sukauptas nusidėvėjimas atspindi tarp mažesnę kainą ir rinkos kainos apskaičiuotos objekto skirtumą. Dėl šių sąvokų pobūdį, galima teigti, kad bendras sukauptas nusidėvėjimas yra daugiausia apie objektą gyvenimo funkcija.

Nusidėvėjimo tipai

• Fizinis nusidėvėjimas: Laipsniškas nuostolių pradžių įdėti į techninių ir eksploatacinių savybių objektui statyti pagal klimato veiksnių ir žmogaus veiklos įtaka.
• Funkcinis nusidėvėjimas: Yra nesvarbus jo erdvės planavimo ir / ar konstruktyvūs sprendimai šiuolaikinius standartus, įskaitant ir įrangos, reikalingos normaliam objekto pagal jos esamą ar numatomą naudojimo įvairovė.
• Išorinis (ekonomikos) nusidėvėjimas: Nes neigiamas, atsižvelgiant į poveikio aplinkai vertinimo subjekto iš objekto nusidėvėjimą: rinkos sąlygos, pasikeitimai į aplinkos apsaugos infrastruktūrą, teisės sprendimai mokesčių srityje, ir tt.

Nekilnojamojo turto mokestis Rusijoje

Vienas iš tokių valstybei suteikiančių galimybę savo pareigas vykdyti surenkamų mokesčių - nekilnojamojo turto mokestis. Prancūzijoje nekilnojamojo turto mokestis sudaro 51 procentą vietinių biudžetų pajamų, JAV - 71 proc., o Anglijoje, Airijoje ir Australijoje savivaldybės laikosi vien tik nekilnojamojo turto mokesčio dėka. Iki šiol Rusijoje nekilnojamojo turto mokestis neviršijo nei 20 procentų savivaldybių pajamų.

Nekilnojamojo turto mokestį Rusijoje moka fiziniai ir juridiniai asmenys, turintys nuosavybės teisę į turtą, pripažintą mokesčio objektu.

Mokesčio objektai

1. Gyvenamasis namas
2. Butas
3. Kambarys
4. Bendras nekilnojamasis kompleksas
5. Nebaigtos statybos objektas (būsimas gyvenamasis namas arba bendras nekilnojamasis kompleksas, į kurį įeina bent viena gyvenamoji patalpa)
6. Kiti pastatai, statiniai, būstai

Prie mokesčio objektų nepriskiriamas nekilnojamasis turtas, įeinantis į daugiabučio namo bendro turto sąstatą.

2015 metų sausio 1 dieną Rusijoje buvo priimtas įstatymas dėl į Rusijos Federacijos mokesčių kodeksą įnešamų pasikeitimų. Šiuo federaliniu įstatymu buvo modernizuotas nekilnojamojo turto mokestis fiziniams asmenims. Pasikeitimai palietė šio mokesčio skaičiavimo tvarką. Jei anksčiau šis mokestis buvo skaičiuojamas atsižvelgiant į mokesčio objekto inventorizacinę vertę, kuri buvo taikoma nuo Sovietų Sąjungos laikų, tai nuo šių metų sausio 1 dienos nekilnojamo turto mokestis fiziniais asmenim mokamas pagal taip vadinamą kadastro ar kadastrinę vertę.

Rinkos įtaka ir iššūkiai

Nekilnojamojo turto rinka, kaip ir bet kuris kitas, yra labai jautrus vykstančių pokyčių šalyje. Ekonominė politika vykdoma tiek vietinės ir federalinės valdžios institucijų, nesukuria realias prielaidas didinti pajamas, plačiai įgyvendinti veiksmingas kredito mechanizmus, įskaitant hipotekos. Nepagrįstai griežti pozicija klausimais dėl nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimo valstybės skatina nelegalią pinigų apyvartą, ir todėl pablogėja kriminogeninę situaciją rinkoje. Nepaisant visų problemų, nekilnojamasis turtas ir dabar gali gauti apčiuopiamų pajamų.

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) ir statybų rinkos Lietuvoje patyrė nemažai pokyčių, kuriuos iš dalies lėmė geopolitinė situacija ir Europos Sąjungos (ES) sankcijos Rusijai bei Baltarusijai. Ukrainoje vykstantis karas turės įtakos visai pasaulio ekonomikai, taip pat ir statybų sektoriui - tiek Europos Sąjungoje, tiek Lietuvoje. Statybų sektoriui daug įtakos turės dėl karo brangstanti energija ir žaliavos, tiekimo sutrikimai ir panašūs iššūkiai.

Nemaža dalis medžiagų, gaminių buvo perkama kaip tik iš gamintojų ir tiekėjų, tapusių minėtų sankcijų taikiniais. Minėta situacija automatiškai sąlygojo (arba artimiausiu metu sąlygos) nesklandumus vykdant sutartis, kurios buvo sudarytos iki karo Ukrainoje pradžios. Rinkoje per gana trumpą laiką neliko tam tikrų būtinų nekilnojamojo turto projektams vystyti medžiagų.

Nuo 2022 m. kovo 4 d. Lietuvoje draudžiama statybose naudoti statybos produktus, kurie buvo pagaminti Rusijoje ar Baltarusijoje. Statybos produkcijos sertifikavimo centras (SPSC) sustabdė 125 sertifikatus, kurie anksčiau buvo išduoti Rusijoje ir Baltarusijoje pagamintiems statybos produktams.

Spalio 15-ąją Lietuvoje baigsis viena svarbi ekonominių santykių era - nustos galioti dvišalės investicijų skatinimo ir apsaugos sutartys su Rusija ir Baltarusija.

Nors sutartys nustos galioti, jose numatyti vadinamieji „saulėlydžio straipsniai" - investicijos, padarytos iki nutraukimo, dar 10 metų (iki 2035 m. spalio) bus ginamos tomis pačiomis sąlygomis.

2025 m. liepos 18 d. ES priimtas aštuonioliktasis sankcijų paketas Rusijai yra nukreiptas ir į investicinių ginčų sprendimą.

Teismų praktika

Šiame straipsnyje analizuojama teismų praktika, susijusi su sprendimų dėl nekilnojamojo turto Rusijoje pripažinimu, remiantis įvairiomis civilinėmis bylomis ir teismų nutartimis. Atsakymas į klausimą, ar Nyderlanduose galima pripažinti ir (arba) vykdyti užsienyje priimtą sprendimą, nėra vienareikšmis, nes užsienio teismo sprendimų pripažinimo ir vykdymo doktrina yra gana sudėtinga dėl įvairių įstatymų ir kitų teisės aktų.

Kalbant apie užsienio šalių teismo sprendimų pripažinimą ir vykdymą, Nyderlanduose svarbiausias yra Civilinio proceso kodekso (DCCP) 431 straipsnis, kuris susijęs su užsienio šalių teismo sprendimų vykdymu ir yra aiškus: pagrindinis principas yra tas, kad užsienio šalių sprendimai negali būti vykdomi Nyderlanduose.

Esminiai aspektai

Nagrinėjant įmonių finansinę būklę, svarbu įvertinti ilgalaikį ir trumpalaikį turtą, įsipareigojimus bei pradelstus mokėjimus. Teismas atsižvelgia į įmonės balansą, pelno (nuostolių) ataskaitą bei kitus finansinius dokumentus.

Didelę reikšmę turi finansinio turto, ypač akcijų, vertinimas. Teismas atsižvelgia į tai, ar akcijos yra likvidžios, ar įmonė, kurios akcijos priklauso, nėra bankrutuojanti. Teismas kritiškai vertina akcijų vertės deklaracijas, ypač jei jas parengė pats bendrovės vadovas, remiantis nepagrįstomis prielaidomis. Tokios deklaracijos nelaikomos pakankamu ir objektyviu įrodymu, pagrindžiančiu realią akcijų vertę.

Teismas atidžiai vertina debitorines skolas, t. y. sumas, kurias įmonė turi gauti iš kitų įmonių. Svarbu nustatyti, ar yra realių galimybių susigrąžinti šias skolas. Jei nėra duomenų, pagrindžiančių tokias galimybes, debitoriniai įsipareigojimai nevertinami kaip faktiškai turimas turtas.

Jei įmonė yra nemoki ir jai nėra keliama restruktūrizavimo byla, teismas kelia bankroto bylą. Įmonės nemokumas nustatomas, kai įmonė laiku negali vykdyti turtinių prievolių arba įsipareigojimai viršija turto vertę.

Užsienyje priimto nuosprendžio pripažinimo ir vykdymo taisyklės reglamentuojamos Niujorko konvencijoje, kurią priėmė Jungtinių Tautų diplomatinė konferencija 1958 m. birželio 10 d. Niujorke. Pagal Niujorko konvencijos V straipsnio 1 dalį, teisėjui išimtiniais atvejais leidžiama turėti diskrecijos teisę pripažįstant ir vykdant užsienio teismo sprendimus.

Šis svarbus Aukštosios tarybos atvejis parodo, kiek išimtis gali būti naudojama kasdienėje praktikoje. Byla yra susijusi su Rusijos juridiniu asmeniu, kuris yra tarptautiniu mastu veikiantis plieno gamintojas OJSC Novolipetsky Metallurgichesky Kombinat (NLMK).

Kilus ginčui ir pavėluotai sumokėjus pirkimo kainą NLKM vardu, Lisinas nusprendžia kreiptis į Tarptautinį komercinio arbitražo teismą prie Rusijos Federacijos prekybos ir pramonės rūmų ir reikalauja sumokėti akcijų pirkimo kainą, kuri yra jam 14,7 milijardo rublių.

Arbitražo teismas, kuriame buvo iškelta byla tarp Lisin ir NLMK, priteisė NLMK likusią 8,9 rublio pirkimo kainą ir atmetė abiejų šalių pirminius reikalavimus.

tags: #turto #vertinimas #rusijoje