Turto vertinimo rekomendacijos: kaip tinkamai įvertinti savo turtą?

Tam, kad turto pardavimas arba įkeitimas vyktų kuo sklandžiau, turi būti atliktas profesionalus Jūsų nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimas. Nekilnojamojo turto vertinimas, vykstant statybos ir būstų pardavimo bumui, aktualus kaip niekada. Tiesa, pastebima, kad ne visi užsakovai yra tinkamai supažindinti su šia procedūra.

Kada reikalingas turto vertinimas?

Ši procedūra reikalinga tada, kai:

• keičiasi turto savininkas;
• turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
• turtas yra apdraudžiamas;
• turtas paimamas visuomenės poreikiams;
• turtas yra apmokestinamas ar deklaruojamas;
• turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
• turtas įkeičiamas;
• turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
• vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
• pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
• įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
• tai yra reikalinga užsakovui.

Turto vertinimo etapai

Taigi, kas yra nekilnojamo turto vertinimas ir kaip jis vyksta?

1. Techninės užduotys: Turto vertinimas dažniausiai prasideda tuo, kad klientas ir vertintojas susitaria dėl savo poreikių, techninių sąlygų ir sudaro oficialią, raštišką sutartį, kurioje nurodomi reikalavimai, terminai, suma ir kiti aktualūs niuansai, kaip turto vertinimo metodika.
2. Dokumentų pateikimas ir patvirtinimas: Vertintojas iš kliento turi gauti visus aktualius dokumentus, kurie reikalingi turto vertinimui. Tai gali būti nuosavybės teisės įrodymas, matavimai, kadastriniai žemėlapiai, žemės registras, pastatų planai ir kita. Dalis reikiamų NT dokumentų gaunami atliekant paieškas atitinkamuose įstaigose (pvz. savivaldybėje).
3. NT objekto apžiūra: Turto vertinimas atliekamas pritaikius fizinę NT objekto apžiūrą. Nufotografuoja turtą, pažymi visus fizinius turto požymius, atlieka reikiamus matavimus ir patvirtina, kad NT objektas atitinka matavimo žemėlapį ir kitus dokumentus. Šiame etape vertintojas taip pat atkreipia dėmesį į kaimynystę, lokaciją, statybos metus ir kitus svarbius kriterijus, kurie padeda nustatyti konkretaus NT objekto rinkos vertę.
4. Duomenų rinkimas, analizė ir skaičiavimas: Po apžiūros užbaigimo, turto vertintojas surenka kuo daugiau naujausių duomenų apie rinkos situaciją ir objektą: nuomos ir statybos sąnaudų duomenis, NT vertę apylinkėse ir kita. Ši informacija atidžiai ir profesionaliai analizuojama bei taikoma vertinamam NT objektui. Tokiu būdu, suderinus bendrą situaciją, pamažu pildoma turto vertinimo ataskaita ir nustatoma tiksli objekto vertė.
5. Ataskaitos užbaigimas ir kliento informavimas: Suprantama, nekilnojamo turto vertinimas neapsieina be ataskaitos. Ji turi būti atliekama preciziškai tiksliai, joje argumentuotai nurodoma NT objekto vertė, pateikiami ją įrodantys duomenys ir analizė. Priklausomai nuo vertinamo objekto ir ataskaitos tipo, tai gali užtrukti nuo pusdienio iki kelių dienų ar savaičių.

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

• visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku;
• apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą;
• ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai

Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.

Jei vertinamos patalpos ar pastatai:

• VĮ „Registrų centro“ išrašas
• turto kadastrinių matavimų byla
• vidaus ir išorės nuotraukos

Jei vertinamas žemės sklypas:

• žemės sklypo planas
• žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka)

Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.

Nuo ko priklauso turto vertinimo kaina?

Individualus turto vertinimas kainuoja maždaug nuo 120 eurų, tačiau konkretūs įkainiai labai priklauso nuo paslaugą atliekančio specialisto bei pačio buto specifikos.

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto. Dažniausiai turto vertinimas užtrunka apie 2-4 darbo dienas.

Turto vertinimo metodai

Daug kam klaidingai atrodo, kad vertinimas yra vienodas, nors iš tiesų, tai būsto vertę galima nustatyti net trimis skirtingais būdais. Daug kur vyrauja klaidingas mąstymas, jog NT vertinimas - savaime suprantama ir labai vienalytė paslauga. Trumpiau tariant - kad NT vertę galima nustatyti vienu būdu ir tai yra vienintelis bei absoliutus dydis. Tačiau iš tiesų nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais būdais. Priklausomai nuo pasirinkto metodo, vertinimas gali būti atliekamas mokamai arba nemokamai. Vieni metodai yra tikslesni, kiti - gali kiek nutolti nuo realių skaičių.

Turto vertinimas gali būti:

• Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
• Masinis. Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai.

Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.

Pagrindiniai turto vertės nustatymo būdai:

• Mokestinės vertės vertinimas (nemokamas, atliekamas Registrų centro duomenų bazėje).
• Individualus ir oficialus nekilnojamojo turto vertinimas (mokamas, atliekamas sertifikuoto vertintojo).
• Preliminarus pardavimo kainos vertinimas (gali būti atliekamas automatizuotai arba NT brokerių).

Kaip patiems atlikti turto vertės analizę?

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Turto vertinimo pavyzdžiai

Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.

Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eur.

Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

tags: #turto #vertinimas #rekomenduoju