Turto vertinimas perpardavimui: ką svarbu žinoti Lietuvoje

Turto vertinimas yra neatsiejama turto pirkimo ir pardavimo dalis. Tiek perkant, tiek parduodant NT, reikalinga įvertinti turtą, o tai atlikti turi profesionalus ir licenciją turintis vertintojas. Lietuvoje turto vertinimą teikia daug vertintojų. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su turto vertinimu perpardavimui Lietuvoje, įskaitant teisinius niuansus, mokesčius ir praktinius patarimus.

Pagrindiniai žingsniai sėkmingam buto pardavimui

Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:

• Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
• Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
• Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.
• Nusistatyti realią rinkos kainą.
• Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
• Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
• Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.

Kaip greitai parduoti butą?

Visų pirma reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui: jei butas yra įkeistas bankui - reikia gauti banko leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - reikia notaro leidimo butą parduoti, jei namui yra atlikta renovacija - reikia įsitikinti, ar butui nereikia atlikti naujų kadastrinių matavimų, jei butą esate paveldėję - reikėtų pasikonsultuoti dėl galimo GPM mokesčio po pardavimo, jei butas pirktas, bet neišlaikytas 10 metų - taip pat reikėtų pasidomėti galimais mokesčiais po pardavimo.

Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą. Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus.

Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas. Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą.

Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.

Kiek laiko trunka buto pardavimas?

Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites. Jei buto pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai.

Svarbus įstatymų pakeitimas nuo 2023 m. sausio 1 d.

Jei Jūs turite nepilnamečių vaikų ir šis butas vienintelis šeimos turtas, bus reikalingas notaro leidimas turtą parduoti. Nuo 2023 m. pradžios į teismą dėl leidimo butą parduoti kreiptis nebereikia, šią funkciją perėmė notarai.

Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.

Buto pardavimas nuotoliniu būdu: ar tai realu?

Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą.

Du esminiai žingsniai šiame procese:

1. Turėti visus reikalingus buto dokumentus.
2. Susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.

Juo gali būti jūsų giminaitis ar draugas. Jei neturite tarp pažįstamų tokių, kuriems galima būtų patikėti šiuos reikalus, visada galite kreiptis į nekilnojamojo turto brokerius.

Tokiu atveju, pardavinėti savo turtą galima dviem būdais:

• Kai Jūsų atstovas reguliuoja tik patį pardavimo procesą, tačiau negali tvarkyti jokių dokumentų ar pasirašinėti sutarčių.
• Kai Jūsų atstovas veikia pagal Jūsų parašytą įgaliojimą, leidžiantį jam surinkti visus reikiamus dokumentus bei pasirašinėti sutartis.

Kaip parašyti įgaliojimą nekilnojamojo turto pardavimui?

Įgaliojimą galite išrašyti toje šalyje, kurioje gyvenate, Lietuvos atstovybėje ar konsulate. Taip pat galite parašyti pas vietinį šalies notarą, po to išversti į lietuvių kalbą su apostilės žyma. Jei planuojate dienai ar daugiau grįžti į Lietuvą, įgaliojimą galite parašyti ir pas notarą Lietuvoje. Taip pat įgaliojimą galite parašyti ir elektroniniu būdu, jei naudojatės mobiliu parašu.

Jei procesą nusprendėte patikėti brokeriui, būtinai pasirašykite sutartį.

Ar saugu buto pardavimą nuotoliniu būdu patikėti nekilnojamojo turto brokeriui?

Kaip parduoti butą esant užsienyje, jei neturite patikimo žmogaus, kuriam galite parašyti įgaliojimą ir kuris galėtų Jums pagelbėti? Tokiu atveju, reikėtų apgalvoti galimybę naudotis brokerio paslaugomis. Renkantis nekilnojamojo turto brokerį reikėtų pasidomėti jo reputacija, buvusių klientų atsiliepimais bei patirtimi.

Patyręs nekilnojamojo turto brokeris pardavimo procese gali numatyti kelis žingsnius į priekį. Taip sutaupys ne mažai laiko ir padės išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Taip pat būsite tikri, kad visi Jūsų turto mokestiniai klausimai bus išspręsti dar iki pardavimo ir po kažkiek laiko Jūsų nepavys nesumokėti mokesčiai valstybei.

Būsto ar kitokio NT objekto pirkimo / pardavimo tarpininkavimo paslaugos esminiai žingsniai:

• Profesionali objekto apžiūra, įvertinimas, privalumų ir trūkumų nustatymas.
• Kainos nustatymas remiantis rinkos duomenimis.
• Patikrinimas, ar nekilnojamojo turto pardavimui nėra kokių nors teisinių kliūčių.
• Derybos bei sandėrio sudarymas pirkimo ar pardavimo atveju.
• Išsamus visų reikiamų dokumentų sutikrinimas.
• Visų reikiamų dokumentų ir registrų tvarkymas su Jūsų įgaliojimu.
• Finansinių dokumentų tvarkymas bei pinigų pervedimų užtikrinimas.

Mokesčiai pardavus butą: tarifai ir lengvatos

Šį klausimą reikėtų išsiaiškinti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą.

Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:

• Jei pelno negavote.
• Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų.
• Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą.
• Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų). Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu.
• Jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.

Dažniausi klausimai apie buto pardavimą

• Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
• Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
• Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
• Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui.
• Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.

Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?

Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats. Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams.

Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams. Renkantis NT pardavimo specialistą reikėtų pasidomėti jo darbu, kokie jo buvusių klientų atsiliepimai apie jo suteiktas paslaugas, kokia reputacija. Tokią informaciją šiais laikas galima susirinkti vos per keletą minučių pasinaudojant internetu.

Žemės perpardavimas ir PVM

Lietuvos žemės ūkio konsultavimo tarnybos Šalčininkų r. 2 dalyje nurodoma, kad žemės pardavimas turi būti apmokestinamas PVM, kai parduodama žemė statyboms arba žemė perduodama kartu su naujais pastatais statiniais ar jų dalimis. Kad žemės sklype gali būti atliekami statybos darbai, patvirtina Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir teritorijų planavimo dokumentai.

Žemės, kuri nelaikoma „žeme statyboms“, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, PVM neapmokestinamas.

Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai, neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai ar ne. Žemės sklypų vertinimas PVM apskaičiavimo tikslais yra sudėtingas ir painus procesas.

Pavyzdžiai

Pavyzdys 2
Įmonė A pardavė 0,2 ha žemės sklypą, kurio naudojimo paskirtis, nurodyta NTR, yra „kita“, o naudojimo būdas - vienbučių ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Teritorijos, kuriame yra šis sklypas, detaliajame plane yra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias visa sklypo teritorija patenka į geležinkelio želdinių apsaugos zoną, kurioje statyba negalima.

Šis žemės sklypas nelaikomas žeme statyboms, nes jame statyba negalima.

Pavyzdys 3
Įmonė A pardavė 0,5 ha žemės sklypą. NTR nurodyta, kad žemės naudojimo paskirtis yra „kita“, o naudojimo būdai: daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorija (0,3 ha); atskirųjų želdynų teritorija (0,2 ha). Specialiosios žemės naudojimo sąlygos nenustatytos. Ar šis žemės sklypas PVM tikslais laikomas žeme statyboms? Taip, laikomas, nes pagal NTR dalyje parduodamo žemės sklypo galima daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statyba.

NT mokestis nuo 2026 m.?

Panagrinėkime, kaip sklandžiai parduoti paveldėtą turtą ir išvengti brangių klaidų mokant mokesčius po pardavimo.

Paveldėto turto vertė; kaip nustatoma?

Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos. Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus.

Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai. Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio.

Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.

Paveldimo turto mokestis: kada jis taikomas?

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio apskaičiavimas ir tarifai

Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:

Taikomos lengvatos bei išimtys

Mokesčiu neapmokestinama:

• Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas.
• Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.

Kada galima parduoti paveldėtą turtą?

Kada galima parduoti paveldėtą turtą? - kiekvienam paveldėtojui kylantis klausimas. Sulyg paveldėto turto pardavimu gaunamos ne tik pajamos, bet įgyjama ir pareiga sumokėti mokesčius po pardavimo.

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę. Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.

Paveldėto turto pardavimas ir taikomi mokesčiai

Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus: pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe); antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 5 metus ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM), tarifai, lengvatos ir išimtys:

GPM tarifai:

Taikomos lengvatos ir išimtys:

• kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
• Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo.
• kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 5 metus. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas nuo buvusių 10 iki 5 metų.
• kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento.
• kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą.
• kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.

Kaip vyksta paveldėto turto pardavimas?

Iš esmės tai procesas, analogiškas bet kokio kitokio NT pardavimui. Skirtumas tik tas, kad jūs šį NT gavote paveldėjimo būdu. Potencialiam pirkėjui dėl to didelio skirtumo nėra. Svarbiau, ar parduodamas turtas atitinka lūkesčius.

Kodėl verta paveldėtą nekilnojamą turtą parduoti su NT brokeriu?

Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

• Kada geriausia užsakyti turto vertinimą? Turto vertinimą reikia užsakyti iki paveldėjimo priėmimo notarų biure. Vertinimo metu nustatytą vertę notaras įrašys į paveldėjimo teisės liudijimą, kas padės užfiksuoti realią rinkos kainą ir sumažinti GPM ateityje. Jei šį žingsnį praleidote, tuomet pardavimo metu reikia užsisakyti rertrospektyvinį vertinimą. Abiejų vertinimų esmė ta pati.
• Ar GPM mokestis skiriasi paveldimo turto pardavimo atveju? Taip, GPM skaičiuojamas nuo skirtumo tarp pardavimo kainos ir paveldėjimo metu nustatytos vertės, jei turtas neišlaikytas 5 metus. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šis terminas trumpinamas nuo 10 iki 5 metų.
• Kaip teisėtai nemokėti GPM parduodant paveldėtą turtą? GPM mokėti nereikia, jei: 1) turtą išlaikėte 5 metus (nuo 2026 m. sausio 1 d.); 2) būsite jame deklaravę gyvenamąją vietą bent 2 pastaruosius metus; 3) būsite deklaravę gyv. vietą trumpiau nei dvejus metus, tačiau pardavę būstą per 1 metus įsigysite kitą nekilnojamąjį turtą ir ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
• Kada atliekamas retrospektyvinis turto vertinimas? Retrospektyvinis vertinimas atliekamas pardavimo metu, jei priimant paveldėjimą nebuvo užfiksuota rinkos kaina. Svarbu žinoti, kad ši išimtis taikoma tik turtą paveldėjus iš pirmos bei antros eilės giminaičių.
• Ar reikia mokėti GPM, jei turtas paveldėtas iš tėvų ar senelių? Paveldint iš pirmos / antros eilės giminaičių paveldimo turto mokestis nemokamas. Tačiau parduodant tokį turtą anksčiau nei po 5 metų (nuo 2026 m. sausio 1 d.), GPM prievolė gali atsirasti nuo gauto pelno dalies. Tokiu atveju yra b8tinas retrospektyvinis vertinimas.
• Kada reikia deklaruoti pajamas ir sumokėti mokesčius? Pajamas iš pardavimo privalote deklaruoti iki kitų metų gegužės 1 d. per VMI sistemą. Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas deklaruoti ir mokestį sumokėti privalote per 1 mėnesį nuo sandorio.

tags: #turto #vertinimas #perpardavimas