Šiame straipsnyje aptarsime notaro paslaugas, susijusias su turto vertinimu, ypač nekilnojamojo turto srityje, bei kitus svarbius aspektus, susijusius su turto valdymu ir paveldėjimu.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Svarba
Jeigu paveldėjote arba jums buvo padovanotas nekilnojamasis turtas ir neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas jūsų nuosavybės dokumentus įprastai užfiksuoja turto vertę, remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis. Tinkamas paveldėto nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra svarbi testamento tvirtinimo dalis, nes turtas negali būti paskirstytas, kol nėra žinoma jo vertė. Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo ir yra puiki investicija, todėl, kad jo vertė sąlyginai nekrenta. Vertinimas tik nekilnojamam turtui dažniausiai atliekamas tuomet, kai yra imama paskola turto įsigijimui arba statybų užbaigimui. Deja, bet dėl neatliktos išsamios turto vertinimo analizės, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios individualios nekilnojamojo turto rinkos kainos.
Veiksniai, Turintys Įtakos Nekilnojamojo Turto Vertei
- Namo dydis ir vieta - žmonės vertina naudingojo ploto dydį, miegamųjų, vonios kambarių skaičių.
- Nekilnojamojo turto būklė - prižiūrėtas ir išlaikytas būsto vidus ar išorė tikrai padidins nekilnojamojo turto vertę.
- Galimybė atlikti korekcijas - jeigu būstui įmanoma atlikti korekcijas - išplėsti, pastatyti priestatą ar pan.
Paveldėto turto valdymas ir vertinimas gali sukelti papildomų iššūkių, ypač jeigu turto teisės yra neaiškios arba yra keli paveldėtojai.
Jeigu jums reikalinga išsami turto vertinimo ataskaita arba nenutuokiate, kiek vertas paveldėtas būstas - susisiekite nemokamai konsultacijai dėl retrospektyvinio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimo.
Kokia yra geriausia nekilnojamojo turto investavimo strategija?
Notaro Funkcijos ir Paslaugos
Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui.
Be kita ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis.
Paveldėjimo Bylos
Paveldėjimo byla pradedama gavus įpėdinio pareiškimą dėl palikimo priėmimo. Palikimui priimti nustatytas trijų mėnesių terminas nuo palikimo atsiradimo dienos, t. y. įpėdinis, turintis teisę paveldėti, notarui turi paduoti pareiškimą apie palikimo priėmimą arba faktiškai pradėti valdyti paveldimą turtą per tris mėnesius nuo palikėjo mirties (Civilinio kodekso 5.50 straipsnis). Pareiškimas paduodamas palikimo atsiradimo vietos notarui.
Europos Paveldėjimo Pažymėjimas
2015 m. rugpjūčio 17 d. Europos Sąjungos valstybėse narėse (išskyrus Airiją, Daniją ir Jungtinę Karalystę) pradėtas taikyti vadinamasis Paveldėjimo reglamentas. Šis reglamentas aktualus tais atvejais, kai paveldėjimo santykiai yra tarptautinio pobūdžio, pavyzdžiui, paveldimas turtas yra keliose valstybėse, palikėjas turėjo kelias gyvenamąsias vietas skirtingose valstybėse.
Siekiant užtikrinti, kad tarpvalstybinio pobūdžio klausimai būtų sprendžiami greitai, sklandžiai ir veiksmingai bei įpėdiniams būtų suteikta galimybė lengvai įrodyti savo statusą ir teises, tarptautinio paveldėjimo bylose įpėdinių prašymu notaras gali išduoti standartizuotą Europos paveldėjimo pažymėjimą, kuris gali būti naudojamas kitoje nei išduota Europos Sąjungos valstybėje narėje (Paveldėjimo reglamento 63 straipsnio 1 dalis). Pažymėjimas sukelia pasekmes visose Europos Sąjungos valstybėse narėse, nereikalaujant jokių specialių procedūrų (Paveldėjimo reglamento 69 straipsnis).
Prašymas išduoti Europos paveldėjimo pažymėjimą gali būti laisvos formos. Prašyme turi būti pateikiama Paveldėjimo reglamento 65 straipsnio 3 dalyje numatyta informacija, kiek ji žinoma pareiškėjui, ir ją pagrindžiančių dokumentų originalai arba tinkamai patvirtintos kopijos.
Prašymų Teikimas Notarų Rūmams
Nuo 2021 m. birželio 1 d. suinteresuotas asmuo Prašymą Notarų rūmams galės teikti dviem būdais:
- Elektroniniu būdu, prisijungęs prie informacinės sistemos eNotaras (www.enotaras.lt) ir patvirtinęs savo tapatybę Elektroninių valdžios vartų portale.
- Raštu, užpildytą Prašymą pateikiant bet kuriam notarui.
Nuosavybės Teisės Į Dalį Sutuoktinių Bendro Turto Liudijimai
Vadovaujantis Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punktu, notaras išduoda nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimus. Turtas, įgytas santuokos metu, pripažįstamas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, kol jis nėra padalytas arba kol bendrosios jungtinės nuosavybės teisė nėra pasibaigusi kitokiu būdu (pvz., mirus vienam iš sutuoktinių) (Civilinio kodekso 3.87 straipsnio 1, 2 dalys). Civilinio kodekso 3.117 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta prezumpcija, jog sutuoktinių bendro turto dalys yra lygios.
Mirus vienam iš sutuoktinių, t. y. pasibaigus bendrajai jungtinei sutuoktinių nuosavybei, notaras pagal rašytinį pergyvenusio sutuoktinio prašymą išduoda nuosavybės teisės į dalį bendro sutuoktinių turto liudijimą dėl pusės bendro turto, įgyto santuokos metu. Jeigu turtas, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, įregistruotas likusio gyvo sutuoktinio vardu, šiam sutinkant gali būti išduotas mirusiojo sutuoktinio dalį nustatantis liudijimas.
Dokumentų Nuorašai ir Išrašai
Nuorašas yra notariškai paliudyta originalaus dokumento kopija, kurios turinys yra identiškas originalaus dokumento turiniui. Išrašas yra notariškai paliudyta originalaus dokumento dalies kopija, kurios turinys yra identiškas originalaus dokumento dalies turiniui.
Notariato įstatymo 35 straipsnyje numatyta, kad negali būti patvirtinti ir paliudyti dokumentai, kuriuose yra ištaisymų, prirašymų, užbrauktų žodžių ir kitų neaptartų taisymų, taip pat pieštuku parašyti dokumentai. Taisymai turi būti daromi taip, kad viską, kas parašyta klaidingai ir perbraukta, būtų galima perskaityti. Notaras paliudija, jog dokumento nuorašo ar išrašo turinys atitinka originalaus dokumento ar jo dalies turinį. Notarui turi būti pateiktas dokumento, kurio nuorašas ar išrašas reikalingas, originalas.
Parašo Tikrumo Liudijimas
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 5 punktą notaras liudija parašo dokumentuose tikrumą. Notarui pateiktame asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente, privalo būti parašo pavyzdys, kad notaras galėtų patikrinti parašo tikrumą. Asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente nesant parašo pavyzdžio, notaras parašo dokumentuose tikrumo neliudija. Jeigu dokumentas pasirašytas ne notaro akivaizdoje, pasirašęs asmuo turi asmeniškai patvirtinti, kad dokumentą pasirašė jis.
Kiti Notariniai Veiksmai
Kiti notariniai veiksmai, kuriuos atlieka notaras:
- Fizinio asmens buvimo vietovėje patvirtinimas
- Asmeninio testamento saugojimas
- Dokumentų pateikimo laiko tvirtinimas
- Pareiškimo perdavimas
- Piniginių sumų priėmimas į depozitinę sąskaitą
- Jūrinių protestų priėmimas
- Vekselių ir čekių protestavimas
- Vykdomųjų įrašų atlikimas
- Dokumentų dėl juridinių asmenų registrui pateikiamų duomenų tikrumo tvirtinimas
- Juridinių asmenų steigimo dokumentų atitikties įstatymų reikalavimams tvirtinimas
- Kitų įstatymų numatytų notarinių veiksmų atlikimas
Įkainiai ir lengvatos
Įkainiai už notarines paslaugas gali būti mažinami tam tikroms asmenų grupėms, įskaitant neįgaliuosius, senatvės pensininkus, tremtinius ir politinius kalinius. Be to, tam tikrais atvejais asmenys gali būti atleidžiami nuo notaro atlyginimo mokėjimo, pavyzdžiui, globojami nepilnamečiai, jaunos šeimos, studentai ir labdaros fondams turtą dovanojantys asmenys.
Atsižvelgdamas į kliento turtinę padėtį, notaras gali visiškai ar iš dalies atleisti jį nuo atlyginimo mokėjimo.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji. Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai. Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Retrospektyvinis turto vertinimas
Retrospektyvinis vertinimas leidžia nustatyti turto vertę konkrečiu metu praeityje, pavyzdžiui, kokia buvo padovanoto turto vertė dovanojimo metu ar kiek vertas pardavimo metu buvo prieš kurį laiką parduotas nekilnojamojo turto objektas. Šis metodas vertintojui kelia specialiųjų žinių ir patirties reikalavimą, yra sudėtingesnis savo specifika. Antra vertus, tai galimybė sužinoti objektyvią turto vertę tam tikru momentu praeityje. Dažniausiai retrospektyvinio vertinimo prireikia nuosavybės teisės perleidimo / paveldėjimo atveju. Šis ekspertinis vertinimas taip pat gali būti naudojamas kaip įrodymas teisme, mokestinei naštai nustatyti.
Dažniausiai retrospektyvinis turto vertinimas yra reikalingas teisminių procesų metu ar siekiant sumažinti mokestinę naštą. Retrospektyvinis metodas gali būti naudojamas įvairių kategorijų turto vertinimui: nekilnojamojo, kilnojamojo turto, verslo ar nematerialaus turto. Poreikis sužinoti, kokia turto vertė buvo praeityje kyla tada, kai mokesčiai yra mokami ne iš karto, o pasinaudojus atidėjimu.
Retrospektyvinio turto vertinimo ataskaitos duomenys dažniausiai yra reikalingi kilus teisminiams ginčams, taip pat finansinių ataskaitų rengimui, mokesčių apskaičiavimui. Verta paminėti, kad naudojant kitus vertinimo metodus gaunamas rezultatas yra aktualus tam tikrą laikotarpį. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto vertinimas galioja tam tikrą laiką, nes situacija rinkoje greitai keičiasi, jai įtakos turi įvairūs ekonominiai veiksniai.
Retrospektyvinio turto vertinimo kaina priklauso nuo turto pobūdžio, sudėtingumo ir datos, kuriai yra nustatinėjama vertė. Reikia pažymėti, kad retrospektyvinis turto vertinimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atitinkamos vertintojo profesinės kompetencijos ir įgūdžių. Dėl to šios paslaugos kaina gali būti didesnė nei individualaus turto vertinimo.
Pats vertinimo procesas pradedamas nuo reikalingų dokumentų ir duomenų rinkimo - tam naudojami „Registrų centro“ išrašai, kadastrinės bylos ir kt. Surinkti duomenys yra atidžiai analizuojami, gali būti atliekama apžiūra. Reikia atkreipti dėmesį, kad retrospektyvinis vertinimas gali būti atliekamas ir turto, kurio nebėra ar nežinoma jo vieta.
Norint sužinoti, kiek kainuos retrospektyvinis vertinimas, geriausia kreiptis į profesionalius vertintojus.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
tags: #turto #vertinimas #notarui