Nekilnojamojo turto vertinimas: galimos paklaidos ir metodai

Šiame straipsnyje detaliau nagrinėjami inžinerinių projektų vertinimo klausimai, tačiau inžineriniai projektai savo esme yra tie patys investiciniai projektai, skirti tam tikrų techninių-inžinerinių sprendimų įgyvendinimui.

Ekonominis įvertinimas - tai racionalus būdas pasirinkti sprendimą. Ekonominis įvertinimas padeda įmonių vadovams priimti teisingus sprendimus. Ekonominio įvertinimo pasėkoje ne tik priimamas sprendimas, įgyvendinti projektą ar ne, bet taip pat nustatomas įgyvendintinų inžinerinių projektų eiliškumas pasirinktų prioritetų pagrindais.

Inžinerinė veikla ir projektai

Inžinerinė veikla yra techninė veikla, nukreipta į konkrečių ttam tikros srities (energetika, mechanika, statyba ir pan.) problemų sprendimą, siekiant įgyvendinti tam tikrus tikslus. Taigi, būtina, kad inžinerinė veikla būtų efektyvi.

Rinkos ekonomikos sąlygomis efektyviausia inžinerinės veiklos organizavimo bei valdymo forma yra projektas. Inžinerinis projektas - tai tikslingas, iš aanksto suplanuotas ir apgalvotas kokios nors inžinerinės sistemos pakeitimas, reikalaujantis visų proceso dalyvių veiklos integracijos ir koordinavimo.

Kuriant kiekvieną inžinerinį projektą, tenka pereiti keletą stadijų: mokslinius tyrimus, rinkos vertinimą, produkto ar technologijos projektavimą, statybą, rinkos įsisavinimą.

Kaštų įvertinimas

Kaštai - tai tam tikros piniginės išlaidos, už kurias įsigyjamos reikalingos žaliavos, medžiagos, įrengimai, energetiniai ištekliai, darbo jėga, mokami mokesčiai ir pan. Ekonominiuose skaičiavimuose ypatingas dėmesys turi būti kreipiamas į tinkamą kaštų klasifikaciją. Pradiniai kaštai apima įmonės/projekto pradžioje atsiradusius kaštus. Jiems būdinga tai, kad jie susidaro tiktai vieną kartą.

Vertinant inžinerinius sprendimus, visi kaštai pirmiausia suklasifikuojami į pastovius ir kintamus. Ribiniai (prieaugio) kaštai suprantami kaip bbendrųjų kaštų padidėjimas, padidinus gamybos apimtį vienu vienetu. Tiesioginiai kaštai - tai kaštai, kurių dydis tiesiogiai priklauso nuo pagamintos produkcijos kiekio ar gamybai sugaišto laiko. Netiesioginiams kaštams priskiriamos išlaidos, kurių apimtis tiesiogiai nepriklauso nuo pagamintos produkcijos kiekio ar sunaudoto darbo laiko. Galutinius bendruosius gaminio kaštus sudaro visos jam pagaminti reikalingos išlaidos.

Kaštų ir sutaupytų lėšų rūšys

1. Materialaus turto įsigijimo kaštai, - tai vienkartinės išlaidos, atsirandančios perkant įrengimus ir medžiagas.
2. Materialaus turto pardavimo ppajamos, - tai vienkartinės pajamos, gaunamos pardavus senus įrengimus ar medžiagas.
3. Pastoviųjų kaštų sumažinimas gali atsirasti įvairiais atvejais, pvz., atsisakius nereikalingų pastatų, sandėliavimo ploto, susijusios su pastoviaisiais kaštais darbo jėgos, sumažinus šildymo ir apšvietimo išlaidas.
4. Pastoviųjų kaštų padidėjimas gali atsirasti įvairiais atvejais, pvz., padidėjus statinių plotui, padidinus darbo vietų skaičių, išaugus papildomų įrenginių nuomos mokesčiams.
5. Kintamųjų kaštų sumažėjimas sudaro daugumo projektų esmę ir būna pagrindiniu projekto tikslu.
6. Kintamųjų kaštų padidėjimas taip pat turi būti įvertintas inžineriniame projekte.

Suskirsčius kaštus į pastoviuosius ir kintamus, apibrėžus sutaupytus resursus ir juos teisingai sujungus su kaštais, reikia numatyti, KADA bus padarytos išlaidos ir KADA jos atsipirks.

Pinigų srautų lentelinis vaizdavimas

Inžinerinio projekto ekonominis vertinimas grindžiamas projektuojamais pinigų srautais. Šie srautai rodo būsimas investicijas bei veiklos pajamas ir išlaidas.

Pelnas, rodomas Pelno (nuostolio) ataskaitoje parodo tik įmonės veiklos efektyvumą, tačiau neparodo įmonės pinigų judėjimo grynąją forma. Įmonės grynųjų pinigų srautas labai priklauso nuo pasirinkto nusidėvėjimo skaičiavimo metodo. Kuo didesnė nusidėvėjimo atskaitymų norma, tuo mažesnis pelnas, tačiau šie atskaitymai nereiškia piniginių išlaidų, kaip kiti sąnaudų straipsniai.

Įmonės pinigų judėjimas atspindimas Pinigų srautų ataskaitoje (PSA), kurią nuo 1994 metų privalo rengti visos didelės Lietuvos įmonės. Šioje ataskaitoje atvaizduojamos visos įmonės ūkinės operacijos, kuriose naudojami pinigai. PSA pateikiami duomenys yra svarbūs akcininkams, vadybininkams, investitoriams bei kreditoriams.

Pinigų ssrautų planavimas (prognozavimas) yra viso projekto vertinimo pagrindas. Kiekviena vertinama įmonė ar projektas turi turėti mažiausiai penkerių metų veiklos planą, kurio sudėtine dalis būtų finansinis planas. Be detalaus finansinio plano, kuriame atsispindėtų būsimi pinigų srautai, nebus įmanoma nustatyti ekonominių projekto rodiklių.

Pinigų laiko vertės sąvoka grindžiama prielaida, kad žmonės pirmenybę teikia vartojimui laiko atžvilgiu: labiau llinkę vartoti prekes dabar negu tas pačias prekes ateityje. Pinigus taip pat galima laikyti prekėmis. Tai yra visai suprantama, kadangi šiandien turimą litą galime investuoti ir uždirbti pelną. Be to, ateities lito vertę mažina infliacija.

Turimų pinigų vertės perskaičiavimas būsimajam laikotarpiui vadinamas kaupimu, o būsimosios vertės perskaičiavimas dabartiniam laikotarpiui - diskontavimu. Šiuo atveju, kuo laiko trukmė didesnė, tuo mažesnė dabartinė pinigų vertė. Taigi kuo pinigai yra labiau nnutolę laike, t.y. kuo didesnis n, tuo nereikšmingesnė darosi dabartinė vertė.

Infliacijos lygis išreiškiamas kainų indeksu. Kainų indeksas - tai santykis tarp atskirų prekių kainų tam tikru laiko momentu su tų pačių prekių kaina ankstesniu laiko momentu. Ankstesnis laiko momentas vadinamas baziniais metais. Vertinant infliacijos poveikį pinigų srautams, dažniausiai naudojama metinė procentinė infliacijos norma. Ši norma rodo metinį kainų padidėjimą arba sumažėjimą per vienerių metų laikotarpį.

Nusidėvėjimo skaičiavimo metodo įtaka pinigų srautams

Didelę įtaką bbūsimiems pinigų srautams daro pasirinktas įsigyjamo arba investicijomis sukuriamo ilgalaikio turto nusidėvėjimo (amortizacijos) skaičiavimo metodas. Nusidėvėjimas suprantamas kaip turto vertės praradimas dėl fizinio ar funkcinio (moralinio) senėjimo proceso. Pasirinktas nusidėvėjimo skaičiavimo metodas apsprendžia nusidėvėjimo atskaitymų dydį, kuris yra vienas iš pagrindinių ppinigų srautų apskaičiavimo formulės elementų.

Nusidėvėjimo atskaitymai ne tik, kad „neišeina“ už įmonės ribų (todėl pinigų srautų formulėje jie atspindimi su pliuso ženklu), bet jiems tenkančia dalimi sumažėja pelno mokestis, nes nusidėvėjimo atskaitymai įkalkuliuojami į parduotos produkcijos savikainą. Tokiu būdu nusidėvėjimo skaičiavimo metodo pasirinkimo laisvė leidžia įmonei manipuliuoti pelno dydžiu, rodomu Pelno (nuostolio) ataskaitoje. Esant didesniems nusidėvėjimo atskaitymams, įmonės balansinis pelnas bus mažesnis, o esant mažesniems - didesnis.

Pirma, naudojamas tiesinis nusidėvėjimo skaičiavimo metodas, kuomet vienodi, dažniausiai mmaksimaliai galimi, nusidėvėjimo atskaitymai apskaičiuojami pagal nusidėvėjimo skaičiavimo normas, patvirtintas atitinkamuose norminiuose aktuose. Antra, naudojami įvairūs pagreitinto nusidėvėjimo skaičiavimo metodai.

Bet kuriuo atveju pagreitintas nusidėvėjimas suprantamas ne kaip nusidėvėjimo laiko sutrumpinimas. Šis laikotarpis išlieka nepakitęs tiek tiesiniame, tiek ir pagreitintame nusidėvėjimo atskaitymų skaičiavime. Mažėjančio likučio metode naudojamas nustatytas nekintamas „pagreitinimo koeficientas“, vykdantis daugiklio funkcijas, kuriuo kiekvienu ataskaitiniu aktyvo nusidėvėjimo laikotarpiu padidinama tiesinio nusidėvėjimo norma, taikoma šiam aktyvui. Šiuo metodu apskaičiuojamas nusidėvėjimo koeficientas visuomet turi būti taikomas pradinei nudėvimo aktyvo vertei, tačiau pats koeficientas skirtingais periodais yra kintamas normatyvinio nusidėvėjimo laikotarpio ribose.

Inžinerinių projektų vertinimo metodai

Ekonominis įvertinimas sukuria finansinius matus įmonei prieinamų investicijų galimumui įvertinti. Ekonominis įvertinimas parodo projektų naudą, siedamas ją su kapitalo sąnaudomis, nes dažnai yra sunku surasti vienintelį parametrą, kuris tai įvertintų. Inžinerinio projekto ekonominio vertinimo metu naudojama daugybė rodiklių, tačiau būtina turėti omenyje, jog kiekvienas iš jų atspindi tik tam tikrą projekto aspektą.

Ekonominio įvertinimo skaičiavimus patogu atlikti kompiuterių programine įranga. Didžioji inžinerinio projekto vertinimo dalis gali būti gauta pasinaudojus paprasčiausiomis elektroninėmis skaičiuotėmis, tokiomis kaip MS Excel ir analogiškomis jai. Nežiūrint to, kiekvienas projekto vertintojas turi gerai išmanyti ekonominio vertinimo metodiką, nes reikia surinkti ir susisteminti teisingus duomenis, juos įvertinti bei korektiškai pakomentuoti gautus rezultaus.

Esamosios vertės metodas - yra vienas populiariausių ir plačiausiai taikomų alternatyvų ekonominio įvertinimo metodų.

Nekilnojamojo turto rinkos analizė naudojant regresijos modelį Excel aplinkoje

Šiandieninėje dinamiškoje ir nestabilioje aplinkoje tenka rinktis vis naujesnes strategijas, siekiant užtikrinti ekonomiškai naudingą veiklą ne tik investicine įmonių prasme, bet ir miesto plėtros prasme.

Dėl stipraus įvairių aplinkybių įtakojimo ūkio specifinei šakai, labai svarbus aspektas yra patikimas ir išsamus duomenų, daugelio veiksnių rodiklių parinkimas, ir jų tinkamas apdorojimas.

Vilniaus miesto investicinę aplinką labiausiai veikia šalies bendras Lietuvos ekonomikos augimas, įstojus į ES, kuris tiesiogiai susijęs su užsienio investicijomis (TUI). Sostinė pritraukia apie 2/3 visų užsienio investicijų. Vienam miesto gyventojui tenka tris kartus daugiau investicijų, palyginti su šalies vidurkiu.

Šalies įstojimas į Europos Sąjungą, įsiliejimas į globalizacijos srautus, tampant atvira ekonomika skatino liberalesnę bankų politiką Lietuvoje. Dauguma jų veikia paslaugų sektoriuje (82,5 proc.). Tuo tarpu bazinis veiklos rėmuo (pramoninė gamyba, žaliavos, kuras, energetika) įmonės sudaro mažesnę dalį.

Tarptautinių ekspertų vertinimu paslaugų sektorius tapo Vilniaus ekonomikos varomąja jėga. Išsiskirianti ekonominės veiklos grupė Vilniaus mieste yra prekyba. Ši veikla apima daugiau kaip ketvirtadalis (29,3 proc.) miesto įmonių. Antroji pagal įmonių gausumą Vilniuje yra nekilnojamojo turto, nuomos ir kitos verslo veiklos grupė. Šiomis veiklos rūšimis užsiima 20,6 proc.

Nagrinėjant investicijas į komercinius objektus plėtrą, manome, kad dideli ir stambūs projektai gana dažnai vystomi, neatsižvelgiant į miesto strateginę-struktūrinę plėtrą, nesprendžiant ekologijos, transporto srautų reguliavimo klausimo.

Šios ekonomikos stadijos svarbiausius objektus bus stengiamasi išlaikyti, arba parduoti geriausiomis sąlygomis (visą ar dalį investicinio portfelio), siekiant pabaigti vystyti pradėtus projektus arba siekiant vystyti naujus.

Tyrimo metodika ir duomenų šaltiniai

Išnagrinėta užsienio šalių ir Lietuvos moksliniai darbai, analizuojantys ir investicinę veiklą į komercinės paskirties projektus ir objektus. Sprendžiant išsikeltus uždavinius, atlikta investicinių bendrovių, finansinių institucijų duomenų analizė, atlikta apklausos ir ekspertinė analizė.

Pirmiausia trumpai akcentuojami duomenų rinkimo šaltiniai, galimybės ir būdai. Išnagrinėta literatūra, kuria remiantis, matematiškai apibendrinami surinkti duomenys. Šie būdai pasižymi didelėmis perspektyvomis, kadangi atskleistos ne visos jų praktinio pritaikymo galimybės ir ši sritis laukia tolesnio praktinio pritaikymo.

Prof. Pranulis pataria tyrimo informacijos duomenis rinkti, remiantis vidiniais ir išoriniais šaltiniais. Vidiniais duomenimis laikysime tuos duomenis, kurie susidaro rinkos viduje. Išoriniai duomenys tiriamuoju atveju - šaltiniai, pateikiantys makroekonominę informaciją.

Pirminiai duomenys renkami, kai atliekant tyrimą ar analizę, pastebima, kad duomenų yra per mažai. Antriniams duomenims tenkinant atliekamo tyrimo poreikius, nebūtini pirminiai duomenys. Antrinės informacijos šaltiniuose paprastai būna pateiktas didelis kiekis jau susistemintos informacijos. Tai duomenys, esantys už įmonės ribų.

Rinkos sektorių analizė

Kitas analizės etapas apima konkrečią informaciją apie pagrindinius rinkos sektorius. Analizės išbaigtumas apima:

• Paklausos analizę;
• Pasiūlos analizę;
• Paklausos ir pasiūlos santykio analizę.

Prognozavimo metodai

Prognozavimui naudojami kokybiniai ir kiekybiniai metodai. Kokybiniai metodai remiasi subjektyviais vertinimais ir ekspertų nuomonėmis. Kiekybiniai metodai naudoja statistinius duomenis ir matematinius modelius prognozėms sudaryti.

• Ekspertinis vertinimas: Šis metodas grindžiamas asmens žiniomis, patirtimi, gabumais ir kitais kokybiniais parametrais.
• Delfi metodas: Ekspertų grupė apklausiama keletą kartų.
• Nerealus prognozavimo metodas: Kai vadovai ir specialistai prognozuoja ateitį remdamiesi nuojauta.

Kiekybinių metodų prognozių tikslumas priklauso nuo turimos informacijos gausumo. Informacijos kaupimą, saugojimą, apdorojimą organizuoti yra lengviau didelėje įmonėje. Todėl kiekybiniai metodai yra daugiau prieinami didelėms įmonėms. Be to kiekybiniai metodai yra brangūs. Mažai įmonei lengviau prieinami kokybiniai prognozavimo metodai.

Duomenų paruošimas analizei

Pagal Ong K. M. - duomenų paruošimas analizei - tikslas sutvarkyti duomenis pagal tam tikrus reikalavimus, kuriuos nurodo statistinis duomenų analizės programa. Skaičiavimams atlikti (Statistica, Epi Info 2000, SPSS), tiek panaudoti esamus kompiuterio resursus, t.y. panaudoti MS Windows Excel galimybes.

Linijinė regresinė analizė parenka duomenims grafiką ir jos lygtį, t.y. juos aprašo pagal tam tikrą priklausomybę, kaip teigia Slawson C. (2001). Šis analizės būdas leidžia pamatyti kaip vienas kintamasis veikia kitą.

R2 charakterizuoja kokiu tikslumu regresinė lygtis aproksimuoja pateiktus duomenis. R2 parodo, kiek duomenų procentais patenka į aprašytą modelį. Jei R2 >0,95, tai modelis gerai aprašo įvykį (aukštas aproksimacijos tikslumas). Jei R2 reikšmės yra nuo 0,8 iki 0,95 - modelis adekvatus stebėtam įvykiui (patenkinamas aproksimacijos tikslumas), o jei R2 <0,6 - aproksimacija nepakankama ir modelį reikia tikslinti.

Slawson pastebi (2001), kad ši analizės būdas leidžia surasti koreliacinę matricą, kurią sudaro koreliacijos koeficientai tarp atskirų parametrų.

Gausime koreliacinę matricą, kurioje susikertant eilutei su stulpeliu gauname koreliacijos koeficientą (r). Jei susikirtimo vietoje yra dydis lygus 1(r=1), tai galima sakyti, kad abudu dydžiai pilnai koreliuoja, t. y. koreliuoja pats su savimi. Jeigu koeficientas (be ženklo) daugiau kaip 0,95, tai tarp dydžių yra linijinė priklausomybė (ženklas parodo tiesės kryptį). Jeigu koeficiento reikšmė yra tarp 0,8 ir 0,95, tai tarp dydžių yra stipri linijinė priklausomybė.

Regresinės analizės modelių tipai

Pagal Šlius R. (2007) patvirtina, jog regresinės analizės prognozės yra kiekybinės - regresijos funkcija aprašo tiriamo rodiklio (kintamojo) vidurkio priklausomumas nuo kito rodiklio reikšmių kitimo. Pirmiausia pasirenkamas regresijos modelio tipas - nusprendžiama, kokia priklausomybė sieja kintamuosius. Nagrinėjant tiesinės regresijos modelį, t. y. atvejį, kai vienas kintamasis nuo kito priklauso tiesiškai.

Šioje lygtyje β ir α yra nežinomi koeficientai (konstantos), o ε - atsitiktinė paklaida. Pagal Schlutz J. Ir Beike. R. Šiuos koeficientus įvertinami taikant matematinį metodą - mažiausiasis kvadratų metodas.

Netiesinės regresijos modelis gali būti išreikštas įvairiomis formomis. Parenkant funkciją reikia atsižvelgti ne vien į diagramos pavidalą, bet ir į tai, kokiu tikslu funkcija bus naudojama. Skaičiuoti tam tikro laikotarpio vidutinį augimo koeficientą. Parinkus galimos aproksimacijos funkcijos pavidalą, piešiamas grafinis duomenų vaizdas.

Kai seka trumpa, prognozė dažnai būna netiksli.

Daugiakriteriniai metodai

Šis statistinis duomenų tokis, kaip dalinis rodiklis ir kaip vertinamo rezultato - pagrindinio rodiklio, tai būtent svarbiausius dalinius rodiklius galima atrinkti taikant koreliacinę bei regresinę analizę arba dirbtinius neuroninius tinklus. Akcentuojama, jog daugiakriterinė analizė - vienas iš perspektyviausių kiekybinių metodų.

Šis veiksnių sąrašo sudarymas, jų sistemos formavimas. Kadangi veiksnių formalizavimas, kiekybinės išraiškos suradimas yra sudėtingas - tai atliekama, remiantis ekspertiniais vertinimais, literatūros šaltiniais ir t.t. Vertinimas yra adekvatus, jei į sistemą įtraukiami esminiai dydžiai. Šiuos rodiklius į sistemos sąrašą dažniausiai sudaro ekspertai.

Atskirų rodiklių įtaka nevienoda, todėl taikant kiekybinius daugiakriterinius vertinimus svarbus jų reikšmingumas - svoris. Ekspertai vertina rodiklių reikšmę skirtingais būdais.

Rodiklių lyginimas yra nesudėtingas ir kokybiškas. Metodas pertvarko kokybinį ekspertų rodiklių įvertinimą (kuris nustato, ar vienas yra svarbesnis už kitą) į kiekybinį - rodikls svorius. Taikant daugiakriterinius metodo vertinimus būtina akcentuoti ekspertų nuomonės suderinamumo laipsnį.

Dviejų nuomonės suderinamumą kiekybiškai gali įvertinti koreliacijos koeficientas. Jei ekspertų skaičius didesnis už du, grupės ekspertų suderinamumo lygį nustato konkordancijos koeficientas W. Jei ekspertų nuomonės beveik nesiskiria, W reikšmė yra arti vieneto, jei vertinimai labai prieštaringi - reikšmė artima 0.

Skaičiavimo pagrindą sudaro ekspertų rodiklių rangavimas. Pagal pasirinktą reikšmingumo lygmenį ±α (praktikoje ši reikšmė paprastai 0,05 arba 0,01). Jei reikšmė didelis. Tokiu atveju ekspertų vertinimai bus suderinti.

Porinio lyginimo AHP metodas vertina kiekvieno atskiro eksperto vertinims neprieštaringumą.

Dažniausi metodai - VS (vietų suma), GV( geometrinis vidurkis arba SAW (angl. Simple Additive Weighting). S j - pasvertasis rodiklių reikšmių suma. Praktiškai nei vieno metodo negalima pritaikyti formaliai, iš karto. Kiekvienas metodas turi savo išskirtinumą.

tags: #turto #vertinimas #galimos #paklaidos