Nekilnojamojo Turto Pardavimo Mokesčiai Mokant Dalimis Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus finansinis įvykis, kuris Lietuvoje apmokestinamas įvairiais mokesčiais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimu, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), paveldimo turto mokestį ir pridėtinės vertės mokestį (PVM). Taip pat išnagrinėsime, kada šie mokesčiai nemokami, kaip apskaičiuojamos apmokestinamosios pajamos ir kokios lengvatos taikomos.

Žemės pardavimo schema (Šaltinis: VMI)

Notariniai Mokesčiai ir Registracija

Nekilnojamojo turto pirkimą užbaigia notarinės sutarties pasirašymas. Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį.

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose:

• Gyventojų
• Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų
• Hipotekos
• Turto arešto aktų
• Įgaliojimų
• Nekilnojamojo turto kadastro ir registro
• Juridinių asmenų
• Vedybų sutarčių ir kituose

Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams. Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą. Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą.

Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre. Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Kadangi taisyklė vis tik yra ta, jog pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, paprasčiau bus aptarti ne kada mokamas šis mokestis pardavus nekilnojamąjį turtą, o kada toks mokestis nemokamas.

Taigi, pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, gyventojų pajamų mokestis už parduotą nekilnojamąjį turtą nemokamas, kai:

• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienus metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
• buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų.

Taigi, jei Jūsų atvejis patenka į kurį nors minėtą atvejį, pajamos, gautos už parduotą nekilnojamąjį turtą bus priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms ir gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikės. Kitu atveju teks deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti 15 proc. tarifo gyventojų pajamų mokestį.

Kaip skaičiuojamas GPM?

Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo.

Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.

Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos.

Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.

Tačiau tai dar ne viskas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus. Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai).

Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur. Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.

Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra „privalomi“. Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.

GPM Apskaičiavimo Formulė

Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos? Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:

GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.

• pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą.
• įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas (žr. žemiau pateiktoje lentelėje).

Progresinis GPM tarifas

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios nauji progresiniai GPM tarifai:

• Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.
• Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:
  • 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur);
  • 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
  • 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.

Paveldėto Turto Pardavimas

Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Tokio turto pardavimas - logiškas sprendimas, jeigu paveldėjote nekilnojamąjį turtą ir apsisprendėte, jog jis Jums nereikalingas.

Žinoma, turto pardavimas susijęs ne tik su pajamomis, bet ir su tam tikrais mokesčiais. Dažnas atvejis, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo.

Tam tikrais atvejais taikomos išimtys ir galima nemokėti GPM po turto pardavimo. Tam reikalingos žinios, kurių dažnu atveju pritrūksta. Apie mokestines išimtis neieškoma informacijos laiku, o padarytos klaidos kainuoja brangiai - kartais ir keletą tūkstančių eurų. Tad svarbu aiškiai žinoti, kada galima parduoti paveldėtą turtą ir kaip nepasiklysti mokesčių labirintuose.

Paveldėto Turto Vertė

Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos.

Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus. Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai.

Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio. Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas.

Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.

Paveldimo Turto Mokestis

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio Apskaičiavimas ir Tarifai

Paveldimo turto mokestį apskaičiuoti suteikta pareiga paveldėjimo dokumentus išduodantiems notarams. Šis mokestis apskaičiuojamas pagal notarams pateiktus paveldimo turto įvertinimo duomenis.

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant tokius tarifus:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.

Taikomos Lengvatos bei Išimtys

Mokesčiu neapmokestinama:

• Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
• Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.

Savivaldybės taryba gali atidėti mokesčio sumokėjimo terminus ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui po paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo. Savivaldybės taryba savo biudžeto sąskaita turi teisę gyventojams mažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.

Deklaravimas bei Sumokėjimas

Paveldimo turto mokestis sumokamas prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą, išskyrus atvejus, kai savivaldybės tarybos sprendimu mokesčio sumokėjimo terminas atidėtas arba nuo jo sumokėjimo atleista. Deklaruoti paveldėtą turtą nereikia.

Paveldimo turto vertinimas rekomenduojamas tuomet, kai paveldėtą turtą planuojate ateityje parduoti. Taip sumažinsite galimą Gyventojų pajamų mokestį (GPM) po turto pardavimo, tačiau padidins taikoma paveldimo turto mokestį. Kadangi paveldimo mokesčio tarifai yra mažesni už GPM tarifus, tai bet kokiu atveju sutaupysite.

Kada Galima Parduoti Paveldėtą Turtą?

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę. Kol jis jums oficialiai dar nepriklauso, parduoti paveldėtą turtą negalima.

Mokesčiai Parduodant Paveldėtą Turtą

Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus: pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe); antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.

GPM Tarifai, Lengvatos ir Išimtys

GPM Tarifai:

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur), aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.

Taikomos Lengvatos ir Išimtys:

• kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
• Jei nekilnojamas turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas, tai galima pardavimo metu atlikti retrospektyvinį vertinimą paveldėjimo datai. Tokiu atveju GPM skaičiuojamas nuo pardavimo ir įvertinimo kainų skirtumo;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
• kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
• kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.

Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.

Deklaravimo Terminas ir Sumokėjimas:

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d. Jei turtas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių ir norite pasinaudoti mokestine išimtimi, tuomet kartu su pajamų deklaracija Valstybinei mokesčių inspekcijai reikės pateikti ir retrospektyvinį turto vertinimą.

Jei gyvenate užsienyje ir esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos - tuomet deklaruoti gautas pajamas privalote per 1 mėnesį.

Pridėtinės Vertės Mokestis (PVM)

Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad žemę pardavęs fizinis asmuo ne visada turi mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM).

Pagal PVM įstatymo nuostatas apmokestinamuoju asmeniu gali būti tiek fizinis, tiek juridinis asmuo, taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip „juridinis asmuo“, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą.

Ekonominė veikla PVM prasme - tai bet kokio pobūdžio veikla, kurią vykdant siekiama gauti pajamų, įskaitant tokias veiklos rūšis kaip žemės ūkis, miškininkystė, apdirbamoji pramonė, naudojimasis turto ir (arba) turtinių teisių turėjimu ir panašiai.

Fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas, o bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.

Pavyzdžiui, fizinis asmuo paveldi (atkuria nuosavybės teises) žemės ūkio paskirties žemę, po to pakeičia žemės paskirtį, ją padalina į keletą sklypų ir parduoda. Tačiau jei nebus požymių, kad šis fizinis asmuo ateityje ketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, jo vykdomi žemės sklypų pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla ir nebus apmokestinti PVM.

Vadinasi, tiek laiško autorė, tiek kitą buvusio senelių žemės sklypo dalį paveldėjusi jos giminaitė, jeigu jos nesiverčia nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, PVM mokėti neturės, net jei kiekvienos iš jų pajamos pardavus savąją žemės dalį, viršys minėtą sumą, ir net jei prieš parduodamos pakeis žemės paskirtį, nes jų vykdomi žemės pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla.

Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms tokiu atveju, jei pagal Nekilnojamojo turto registro (toliau - NTR), patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius, specialiuosius, o tais atvejais kai pagal Teritorijų planavimo įstatymą nereikia rengti detaliųjų ar specialiųjų planų bei nustatyti žemės sklypų teritorijos naudojimo parametrų - bendruosius planus), nustatytus sklypo naudojimo reglamento parametrus šiame sklype galima statyba .

Tai - NTR, teritorijų planavimo dokumentų įvertinimas, išsiaiškinimas, ar žemės sklypui nėra nustatyti šio sklypo naudojimo reglamento parametrai, leidžiantys vykdyti statybą, specialios žemės naudojimo sąlygos, kurios neleistų vykdyti statybą.

VMI Teisės departamento direktorė atkreipė dėmesį ir į tai, kad žemės sklypo pardavimo pripažinimas „žemės statyboms“ tiekimu turi būti paremtas aplinkybėmis, egzistavusiomis tuo metu, kai žemės sklypas buvo perleistas ir atsirado prievolė apskaičiuoti PVM.

Ekonomine veikla būtų laikomi ir PVM apmokestinami nuosavybės teise priklausančios žemės pirkimo-pardavimo sandoriai būtų ir tokiu atveju, jei laiško autorei ar jos giminaitei žemė pagal nuosavybės atkūrimo įstatymą nebūtų priklausiusi - jei fizinis asmuo iš kito fizinio asmens buvo nusipirkęs teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją, nuosavybės teises į žemę atstatė savo vardu, pakeitė žemės naudojimo paskirtį, žemę suskirstė į keletą sklypų ir juos pardavė.

tags: #turto #pardavimo #mokesciai #kai #mokama #dalimis